工程经济课程设计

1、武汉轻工大学工程经济学课 程 设 计 说 明 书设计题目：某房地产项目财务评价姓 名 x x x 学 院 土木工程与建筑学院 专 业 工程管理 学 号 11 x x x x x x x 指导教师 x x x 2014年 1月 3日 目录目录2一.项目总概述31.1设计目的31.2设计任务31.3设计资料3二.项目总概况52.1项目概况52.2市场研究51.工程概况52.投资概算62.1基础数据62.1.1投资概算62.2项目总投资估算93.资金筹措计划113.1各项资金估算114.项目经济效益评价134.1销售收入估算134.2增值税的估算（增值税税率为17%）：134.3营业税及附加估算13

2、2.1投资概算202.1.1基础数据202.2项目总投资估算232.3各项资金的估算253.1销售收入估算263.2增值税的估算（增值税税率为17%）263.3营业税及附加估算264.1利润与利润分配表见表10274.2项目资本金现金流量表11274.3项目投资现金流量表12275.1盈亏平衡分析275.2敏感性分析27三方案比较281.项目总概述1.1设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。1.2设计资料本课程设

3、计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；建设用地50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元/ m2×建筑面积消防设施配套费：5元/ m2×建筑面积生活垃圾服务费：12元/ m2×建筑面积白蚁防治费：1.3元/ m2×建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价×2%规划管理费：1.8

4、元/ m2×建筑面积（2）建设期间费用 建筑安装费用：多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1500元/平方米考虑； 设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。 （3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年

5、利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；要求自有资金率在35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。商业用房：5：1。行业基准收益率按15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。1.3项目概况拟建项目规模和面积分配概况:方案一：商业写字楼,其建设用地面积为50000,20层,建筑容积率为5:1,建筑面积为250000。方案二:商品房筑住宅楼,其建设用地为50000,8层,建筑容积率为2:1,建筑面积为1000

6、00。2.投资概算方案一：建高层商业写字楼高20层，容积率为5：1，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年末支付，根据网上调查租金为2000元/月，建设期投资分别为50%，25%，25%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。方案二：该商品房住宅楼高8层，容积率为2：1.，土地使用费为800万元/亩，建设期2年，销售价格为1.8万元/。贷款年中付，预期3年内全部售完，建设期投资比为3:2，销售量比各年依次为5:3:22.1投资概算（一）前期费用表方案一序号费用名称取费依据建筑面积（）费用（万元）1建筑安装费1500元/×建筑面积250000375002

7、土地费用1200万元/亩75亩900003可行性研究费建筑安装工程费总造价×137500万元3754城市基础设施配套费80元/×建筑面积25000020005消防设施配套费5元/×建筑面积2500001256生活垃圾服务费12元/×建筑面积2500003007白蚁防治费1.3元/×建筑面积25000032.58勘察设计费建筑安装工程费总造价×237500万7509规划管理费1.8元/×建筑面积25000045（1） 前期费用表:（单位：万元）序号费用名称取费依据建筑面积（）总费用（万元）1建筑安装费1000元/×建

8、筑面积100000100002土地费用800万元/亩75亩600003可行性研究费建筑安装工程费总造价×110000万1004城市基础设施配套费80元/×建筑面积1000008005消防设施配套费5元/×建筑面积100000506生活垃圾服务费12元/×建筑面积1000001207白蚁防治费1.3元/×建筑面积100000138勘察设计费建筑安装工程费总造价×25000万1009规划管理费1.8元/×建筑面积10000018 （2） 建设期费用表:（单位：万元）备注：以工程静态投资82121万元为计算基础，建设期为2年，第一

9、年投资60%，第二年投资40%。建设期内平均价格变化率为3%。序号费用名称取费依据计算结果(万元)1建筑安装费1000元/×建筑面积100002其他费用自行考虑1003设备及工器具购买费建筑安装费工程总造价×55004供水电费建筑安装费工程总造价×22005管理费用自行考虑12067584.698基本预备费基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）×5=82121×5%=4106.054106.05涨价预备费第1年涨价预备费：PC1=82121×60%×(1+3%)-1=1478.1781478

10、.178第2年涨价预备费：PC2=82121×40%×(1+3%)²-1=2000.472000.47(3) 建设期利息估算：预估项目贷款为58308.7万元，年利率7%，年中支付，贷款用2年投入，第1年60%，第2年40%建设期利息估算表（万元）款项年份利息累计（万元）123当年累计欠款037434.1965010.716702.01当年借款34985.2223323.48当年应计利息2448.974253.037年末欠款累计37434.1965010.712.2项目总投资估算序号费用名称合计（万元）所占比例1工程费用合计107009.10%2工程建设其他费合计

11、6130152.18%3预备费合计38784.73.30%4建设期利息6702.015.70%5项目投资总造价117487.7 由上表可知项目总投资为117487.7万元，自有资金为41120.695万元，占总资金的35% 建设投资估算表（万元）序号费用名称建筑工程费设备费工程建设其他费合计比例1固定资产费102005008003.0118703.0115.90%2征地费600006000051.07%3预备费38784.69838784.7合计（1+2+3）117487.73.资金筹措计划总投资117487.7万元，自有资金41120.695万元，第一年投入60%，第二年投入40%。银行贷款

12、按同样的比例投入。项目总投资计划与资金筹措表（万元）序号内容年份121总投资70492.6246995.081.1建设投资67285.20641424.8711.2建设期利息3207.4145570.2092资金筹措70492.6246995.082.1项目资金24672.41716448.2782.2债务资金45820.20330546.8023.1各项资金估算（1） 无形资产摊销：60000/3=20000万元（2） 财务费用：长期贷款（45820.203+30546.802+3207.414+5570.209）/3=28381.5427(万元)（3） 总成本估算：本项目在运营期内没有新的

13、贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费（4） 工资及福利费估算：宣传及销售人员90人，每人年薪3万元，管理人员20人，每人年薪平均7万元，每年工资及福利为410万元。（5） 营业费估算：经预测每年营业费300万，用于宣传推销、广告等还款计划表（万元）序号内容年份3451期初欠款累计85144.6356763.0928381.542当期偿还本金28381.5428381.5428381.543当期偿还利息5960.123973.4161986.714期末欠款余额56763.0928381.540总成本费用表（万元）序号项目年份3451财务费用5960.1239

14、73.41631986.712工资及福利410.00 410.00 410.00 3营业费用300.00 300.00 300.00 4无形资产摊销20000.00 20000.00 20000.00 5工程费用摊销3566.673566.673566.676固定资产其他费用摊销2667.672667.672667.677经营成本（2+3）710.00 710.00 710.00 8总成本费用32904.46 30917.76 28931.05 4.项目经济效益评价 4.1销售收入估算 列表如下：年份销售量单价合计（万元）第一年50%180009000第二年30%1800054000第三年20

15、%1800036000 4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：年份增值税率计算结果第一年9000017%15300第二年5400017%9180第三年3600017%6120万 4.3营业税及附加估算年份项目名称城镇土地使用税城镇维护建设税（万元）教育费及附加（万元）第一年50000×420(万元)15300×7%107115300×3%459第二年9180×7%642.69180×3%275.4第三年6120×7%428.46120×3%183.6 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%

16、，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。营业收入、增值税和营业税金及附加估算（万元）序号项目合计年份3451营业收入1800009000054000360002增值税3060015300918061203营业税金及附加31201550938 6323.1城镇土地使用税602020203.2城市维护建设税21421071642.6428.43.3教育费及附加918459275.4183.65.利润与利润分配估算利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计年份3451营业收入1800009000054000360002营业税金及附加

17、312015509386323总成本费用92753.2732904.4630917.7628931.054利润总额84126.7355545.5422144.246436.955应纳税所得额54636.7355545.5422144.246436.956所得税13659.18313886.3855536.061609.2387净利润70467.54841659.15516608.184827.713项目资本金现金流量表（万元）序号项目年份123451现金流入9000054000360001.1营业收入9000054000360002现金流出24672.41716448.27850488.048

18、39539.01933319.492.1项目资本金24672.41716448.2782.2借款本金偿还28381.54328381.54328381.5432.3借款利息支付5960.123973.41631986.712.4经营成本710.00 710.00 710.00 2.5营业税金及附6所得税13886.3855536.061609.23753净现金流量（1-2）-24672.42 -16448.27839511.95214460.9812680.50984累计净现金流量-24672.42 -41120.70 -1608.74 12852.24 15532.

19、75 5净现金流量现值-24672.42 -14303.422529874.9879508.0951532.71556累计净现金流量现值-24672.42 -38975.84 -9100.86 407.24 1939.96 指标项目静态投资回收期Pt=3.1年 项目动态投资回收期Pt*=3.1年项目资本金财务净现值NPV=1939.96万元 项目资本金财务内部收益率IRR=30%项目投资现金流量表（万元）序号项目年份123451现金流入9000054000360001.1营业收入9000054000360002现金流出70492.6246995.0822601648.00 13422.1建设投

20、资70492.6246995.082.2经营成本710.00 710.00 710.00 2.3营业税金及附现金流量（1-2）-70492.62-46995.088774052352346584累计净现金流量-70492.62-117487.7-29747.722604.357262.35净现金流量现值-70492.62-40866.9215766340.21434421.4419817.44446累计净现金流量现值-70492.62-111359.5416-45019.3276-10597.88769219.56 7所得税13886.39 5536.061609.2

21、4 8所得税后净现金流量-70492.62 -46995.08 73853.62 46815.94 33048.76 9累计所得税后净现金流量-70492.62 -117487.70 -43634.09 3181.86 36230.62 10所得税后净现金流量现值-70492.62 -42723.23 61032.63 35172.82 22572.30 11累计所得税后净现金流量现值-70492.62 -113215.85 -52183.22 -17010.40 5561.90 指标项目静态投资回收期Pt=3.9年 项目动态投资回收期Pt*=4.76年项目投资财务净现值（税前）NPV=921

22、9.56万元 项目投资财务净现值（税后）NPV=5561.909万元项目投资财务内部收益率（税前）IRR= 25% 项目投资财务内部收益率（税后）IRR=20.1%6.盈亏平衡分析盈亏平衡分析表序号项目年份3451固定成本2041020410204102营业收入9000054000360003营业税金及附值税15300765025505BEP(%)27.90%44.90%62.20%从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计的27.90%，第二年销售额达到44.90%，第三年的销售额达到62.20%，才可以保证该项目不亏损。敏感性分析表变动项20%10%0-10%

23、-20%平均+1%平均-1%价格变动15342.484213017.615561.90-5515.19-7840.0642+4.18%-4.18%成本变动18399.479414361.545561.90-3331.1563-9599.8394+7.26%-7.26%由上表可以看出成本变动对净现值的影响大。2.投资估价2.1投资概算（1） 前期费用情况如下表1:（单位：万元） （2） 建设期费用情况如下表2:（单位：万元）序号项目费用名称取费依据费用(万元)备注1建筑安装费1500元/×建筑面积37500以工程静态投资133972.5万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资50，第二

24、年投资25，第三年投资25%。建设期内年平均价格变动率为32其他费用1003设备及工器具购买费建筑安装费工程总造价×518754供水电费建筑安装费工程总造价×27505管理费用1206预备费6.1基本预备费基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）×5=133972.5×5%=6698.625万元6698.6256.2涨价预备费第1年涨价预备费：PC1=133972.5×50%×(1+3%)-1=2009.59万元2009.59第2年涨价预备费：PC2=133972.5×25%×(1+

25、3%)²-1=2039.73万元2039.73第3年涨价预备费：PC1=133972.5×25%×(1+3%)³-1=3105.72万元3105.72（3）建设期利息估算：预估项目总投资147826.165万元，自有资金50%，贷款为73913.0825万元，年利率7%，年中支付。贷款用3年投入，第1年50%，第2年25%，第三年25%。建设期利息估算表3（万元）项目年份利息累计（万元）1234当年累计欠款039543.562083.2986200.8712287.79当年借款36956.5418478.2718478.27当年应计利息2586.9640

26、61.5245639.309年末欠款累计39543.562083.2986200.87 2.2项目总投资估算2.2.1由下表可知项目总投资为160399万元，自有资金为80199.5万元，占总资金的50%项目投资估算表4（万元）序号项目费用名称建筑工程费设备费用工程建设其他费合计（万元）比例1工程费用合计3825018754012525.02%1.1建筑安装费375001.2设备安装费18751.3供水电费7502工程建设其他费合计94132.50 94132.558.69%2.1土地使用费900002.2城市基础设施配套费20002.3消防设施配套费1252.4生活垃圾服务费3002.5白蚁

27、防治费32.52.6勘察设计费7502.7规划管理费4502.8可行性研究费3752.9其他费用1003预备费合计13853.66513853.678.64%3.1基本预备费6698.6253.2涨价预备费7155.044建设期利息12287.7912287.797.65%5项目投资总造价160399100%2.2.2建设投资估算表5（形成资产法）（万元）序号项目费用名称建筑工程费设备费工程建设其他费合计比例1固定资产费38250187516420.2956545.291.1工程费3825018751.2固定资产其他费16420.29城市基础设施配套费2000消防设施配套费125生活垃圾服务费

28、300白蚁防治费32.5勘察设计费750规划管理费450可行性研究费375其他费用1001.3建设期利息12287.792无形资产（征地费）90000900003预备费13853.66513853.673.1基本预备费6698.6253.2涨价预备费7155.04合计（1+2+3）1603992.2.3项目总投资使用计划与资金筹措表6（万元）序号内容年份1231总投资80199.540099.7540099.751.1建设投资77612.5436038.22634460.4411.2建设期利息2586.964061.5245639.3092资金筹措80199.540099.7540099.75

29、2.1项目资金40099.7520049.87520049.8752.2债务资金40099.7520049.87520049.8752.3各项资金的估算该项目经过市场调查调研与预测，考了风险，计算期取13年采用详细估算法计算流动资金需求量，根据以往同类型企业经验，应收账款、现金、预付帐户周转天数为90天、30天、30天，预测房子每年出租率80% 。 （1） 固定资产折旧费估算。固定资产采用直线折旧法，残值回收为（56545.29+13853.67）×40%=28159.584（万元）折旧费为（56545.29+13853.67）×60%/10=4223.9376（万元）（2） 财务费用。长期贷款按照等额还款利息照付的方式偿还，每年还本= 86200.87/10=8620.087万元长期借款还款计划见表7（3） 工资及福利费估算。写字楼管理人员20人年薪10万，写字楼保洁及看守人员50人年薪2万股合计为300万/每年（4） 营业费估算 。经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等；（5） 修理费。估算100万/每年；（6） 总成本估算。本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本只包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费。可变成本只包括财务费用及营业费。总成本费用见表8（7） 无形资产摊销900