武汉复地东湖国际城市综合体商业项目前期定位报告123页PPT

1、GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789GREAT MASTER CHINA LIMITED顾问机构出品顾问机构出品20082008年年4 4月月1414日日 武汉复地武汉复地. .东湖国际（武重地块）东湖国际（武重地块）项目前期定位报告项目前期定位报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库

2、！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892008年武汉六大城市综合体项目分析GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识

3、产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 城市综合体，又称“豪布斯卡（HOPSCA）”。 豪布斯卡（HOPSCA）是一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木，是现代地产所能达到的最高形态。所谓“豪布斯卡豪布斯卡”（HOPSCAHOPSCA）就是由酒店（）就是由酒店（HOTELHOTEL）写字楼（）写字楼（OFFICEOFFICE）停）停车场（车场（

4、PARKINGPARKING）大型综合购物中心（）大型综合购物中心（SHOPPING MALLSHOPPING MALL）娱乐空间（娱乐空间（CONVENTIONCONVENTION）国际公寓（）国际公寓（APARTMENTAPARTMENT）的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。 城市综合体GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货

5、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。严格的要求和标准。 首先，豪布斯卡（HOPSCA）属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡（HOPSCA）一般分布于城一般分布于城市次中心市次中心，这样才能使得豪布斯卡（HOPSCA）建筑密度降低建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式； 同时，作为豪布斯卡（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这

6、一切都需要豪布斯卡（HOPSCA）与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡（HOPSCA）社区内的人员的便利性。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 城市综合体的思考 城市综合体由于包含了众多建筑形态，所以体量一般极为庞大，在城市中心城区土地极为稀缺的今天，除开大规模的“旧城

7、改造”项目有可能操作成为真正的城市综合体外，更多的项目是按照城市综合体项目的规划、设计思路，在一个综合性项目中进行酒店、写字楼、商业街、高档住宅等产品的组合性开发，以期达到最佳的经济效益和社会效益。 武汉的“都市综合体”，除武汉新世界中心外，大多处于在建或规划阶段，如瑞安武汉天地、万豪联邦中心（住宅先期开发）、世贸锦绣长江。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量

8、房地产资料免费下载QQ:69031789武汉典型都市综合体武汉典型都市综合体p汉口天地（武汉天地）汉口天地（武汉天地） 位于武汉内环汉口永青街，是永清商务区的核心组成部分，是香港瑞安集团在汉操作的顶级品牌大盘，建筑面积近140万方 A地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。项目第一期工程汉口天地将会保留修建9幢上世纪二、三十年代的历史建筑,在传统建筑特色中注入新的生命力，提升其商业经营价值,成为武汉市的新地标。另外可能会建一幢楼高250米的标志性建筑大楼 ，是一个极具武汉时代文化特色的城中城项目，目前在前期客户积累过程之中，预计开发周期8到10年。GREAT MAST

9、ER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789p世茂锦绣长江世茂锦绣长江 占占地面积地面积858亩，建筑总面积亩，建筑总面积165万平方米，会所建筑面积万平方米，会所建筑面积11000平方米。平方米。 一期容积率一期容积率2.68，绿化率，绿化率53%，可售，可售1044户，停车位户，停车位 为为1：0.4。开发理念：四大

10、世界风情园林，打造国际生活圈，项目分四开发理念：四大世界风情园林，打造国际生活圈，项目分四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园园、四期澳洲休闲园形象定位：重新划分大武汉荣耀版图形象定位：重新划分大武汉荣耀版图 新武汉、世中心新武汉、世中心营销战略：以城市运营商为己任，构建和谐公共空间营销战略：以城市运营商为己任，构建和谐公共空间项目公建项目公建：五星级酒店、五星级酒店、11000平方会所平方会所 1公里长公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场

11、、国际双语幼儿园放式音乐广场、国际双语幼儿园目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价11000元元武汉典型高端大盘武汉典型高端大盘GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789p武重地块武重地块地块位置：武昌区中北路147号 土地用途：居住 总用地面积 ：5279

12、34 建筑容积率：2.29以内 可建面积约120万方项目目前为工厂阶段，由上海复地开发与上海豫园商城房地产发展有限公司 联合开发、项目将实现复地早期进入武汉的理想，在武汉复制一座城隍庙，预计这也是该项目的文化之根。 项目项目09年交地、规划方案不可知，但是该项目将是本项目最年交地、规划方案不可知，但是该项目将是本项目最直接的竞争对手。直接的竞争对手。 武汉典型高端大盘武汉典型高端大盘GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全

13、策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 用地面积： 532618.44平米 总建筑面积：1065240平米 其中:住宅 991360平米 公建 73880平米 容积率： 绿化率： 住宅总户数：户拟分拟分810年开发。年开发。武汉典型高端大盘武汉典型高端大盘p武锅项目武锅项目GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全

14、国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 新世界中心是位于航空路口由新世界开发的一个大型城市综合项目，项目占地3.5万平米，总建筑面积约27.2万平米地下约3.3万平米，整个建筑包括有商场、酒店、写字楼、住宅、商业街和对外车位，总投资12亿。 项目规划有4栋联体高层住宅638套，5层新世界高档百货商场1栋26层5A写字楼和1栋6星级酒店，住宅下商铺规划为对外步行街，对外公共车位600个，住宅销售均价7300元/，写字楼12000元/，商业为自己招租，有瓦萨琦、阿玛尼等世界顶级品牌（少量），车位按3元/小时记费。 新世界中心GRE

15、AT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目分析1、其酒店对外宣称要打造为六星级酒店，但酒店体量只有30681平米（26层）。2、写字楼总体量为73701平米，定位为5A级写字楼，分为出售和出租两类，出售面积约1.37万平米(非5A级)。3、住宅并非顶级豪宅。GREAT MASTER CHINA LIM

16、ITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 闵东中天国际位于汉阳钟家村人行天桥路口，由浙江中天建设与福建闵东电力合作开发，是一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的大型城市综合体。项目占地24279平方米，总建筑面积16万平方米，其中地上137600平方米，地上容积率近5.7。闵东中天国际 项目规划有14034的商业街（部分为临街铺面），商场2

17、4045平方米（易初莲花），2栋27-28层商业中心（酒店办公）47537平方米，2栋30层住宅楼47720平方米1240套。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789城市综合体模式探讨GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产

18、权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178914项目的界定公司背景：公司背景：项目情况：项目情况：客户的战略性思考：客户的战略性思考：GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料

19、免费下载QQ:6903178915开发商经常会有的疑问l 我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？l 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？l 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？l 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？l 如何通过本项目建立企业品牌？。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货

20、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178916事实上，项目的关键在于：GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178917综合体和单一物业的比较比较因素综合体综合体单功能物业单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样

21、化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免

22、费下载QQ:6903178918综合体项目的操作执行内容u项目定位与发展战略确定；u物业发展模式；u商业资源获取与整合；u营销与经营；GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料

23、免费下载QQ:6903178919综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：香港太古广场、 北京华贸中心GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大

24、中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178920模式一各种功能均衡发展的模式外因内因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模 建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或

25、拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178921客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓外因内因成功关键因素模式二以写字楼为核心的模式GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全

26、部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178922外因内因成功关键因素模式三以酒店为核心的模式功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分

27、或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178923外因内因成功关键因素模式四以商业为核心的模式明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改

28、或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178924 不同模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益

29、的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789一次前所未有的开发使命一次前所未有的开发使命作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划

30、与产品限制最多、作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划与产品限制最多、交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大武昌交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大武昌开发总量第一大的项目，大家顾问认为：这是一次前所未有的开发开发总量第一大的项目，大家顾问认为：这是一次前所未有的开发使命，模仿、常规注定是徒劳的使命，模仿、常规注定是徒劳的武汉没有现成的范本。武汉没有现成的范本。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房

31、地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789一次前所未有的开发压力一次前所未有的开发压力35.02亿单次成交总价之最、亿单次成交总价之最、3290元元/m的武汉楼面地价之最等带来的武汉楼面地价之最等带来宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨越三年的交地时限、越三年的交地时限、106万万m的内环以内第二大的开发总量、涉及的内环以内第二大的开发总量、涉及18万万m的拆迁量、保留道路与原植树的规划限制、的拆迁量、保留道路与原

32、植树的规划限制、9070政策对于户型政策对于户型发挥空间的压缩，则为未来的开发之路带来了前所未有的挑战。发挥空间的压缩，则为未来的开发之路带来了前所未有的挑战。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789一次前所未有的市场挑战一次前所未有的市场挑战 这是一个非典项目（非典型、非常规项目），是武汉楼市这

33、是一个非典项目（非典型、非常规项目），是武汉楼市历史上一个前所未有的项目，项目开发运营的策略与创新历史上一个前所未有的项目，项目开发运营的策略与创新要求极高。上述压力就是需要解决的问题，本司的前期研要求极高。上述压力就是需要解决的问题，本司的前期研究将秉承找到研判路径与解决方案的目的究将秉承找到研判路径与解决方案的目的GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资

34、料免费下载QQ:69031789一个原则：延伸研究价值链的原则延伸研究价值链的原则将规划、产品与营销创新作为解决方案的主前期手段，将财务分析、现金流量、税务负担三大因素变成研究的有机组成部分，以此实现打通价值链、实现高增值的目的。一种模式：平行关联定位模式平行关联定位模式根据本项目前期研究的关联因素较多的事实，将采用“平行关联定位模式”，对前期纷纭关联的因素进行整合判断。一个反传统：动态客户研究动态客户研究综合考虑本项目自身规模、资源与市场影响等因素，通过市场趋势法、典型案例借鉴法、专家讨论法、异业资源整合法四个方面进行综合研究，找出武汉高端市场与客户的演变规律，

35、并对发展趋势做出判断。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 目目 录录 PART1 PART1 巅峰挑战巅峰挑战理解与判断理解与判断PART2 PART2 解决方案解决方案趋优化创新趋优化创新PART3 PART3 挑选客户挑选客户静止的动态静止的动态PART4 PART4 财务分析财务分析

36、增产不增收增产不增收PART5 PART5 外观复地外观复地高利润告终高利润告终GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789PART 1巅峰挑战巅峰挑战理解与判断理解与判断GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构

37、所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789一、挑战与压力前所未有 最高的宗地总价最高的宗地总价 最高的楼面地价最高的楼面地价 最长的交地时限最长的交地时限 最多的设计限制最多的设计限制 武昌最大的开发总量武昌最大的开发总量 如何归避限制如何归避限制实现高地价基础上的赢利？实现高地价基础上的赢利？这是本项目必须逾越的最大挑战。这是本项目必须逾越的最大挑战。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights

38、 reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789二、三镇地王争峰【判断】：未来几年的武汉房地产市场，将出现武汉三大地王争峰格局。地块地块汉口地王汉口地王- -永清地块永清地块汉阳地王汉阳地王- -鹦鹉洲片鹦鹉洲片武昌地王武昌地王- -武重地块武重地块开发企业开发企业 瑞安房地产 世茂房地产开发项目开发项目 武汉天地待定土地面积土地面积479600平方米572093平方米4653

39、21平方米总建筑面积140万m左右150万m左右 106万mGREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块汉口地王-武汉天地汉阳地王-世茂锦绣长江武昌地王-武重地块交易时间2005年4月28日2005年2月2日2007年1月31日容积率A地块3.8，B地块2.52.32.29楼面地价2339元/m1

40、967元/m3290元/m产品类型和租售政策综合体开发：综合体开发：住宅：75.8万m，全部出售；64.7万m的酒店、写字楼和商业设施全部出租综合体开发：综合体开发：5万m酒店，出租，128万m住宅、23万m写字楼、商业全部出售住宅为主：住宅为主：主要为用于出售的住宅产品，其中90m以下的户型面积占60%以上预计开发周期十年五年六-十年土地初始成本起拍33.9亿元，成交33.9亿元起拍21亿元，成交31.5亿元起拍19.7亿元，成交价35.02亿元拆迁进度（截止2006.12.31）A地块已经基本拆迁完毕，达到整体拆迁量的80%以上A1地块已经拆迁完毕，正在进行A2地块的拆迁主要为即将荒废的厂

41、区，有约18万方的建筑物需要拆除工程进度（截止2006.12.31）A4地块的历史重建区正在施工中A1地块已全面开工，会所建成，首期高层住宅封顶尚未动工开发进度一期美食商业街正在招租一期17万高层住宅正在预售三镇地王开发指标对比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789三大地王比较思考本项目特点明

42、显：规模次之；容积率较小；楼面地价和成交总价最高规划以住宅为主；地块封闭性强；受到的规划限制较多 思考在武昌区域，依托区位、规模优势，毫无疑问是区域的第一大盘，因此武重地块属性是 武昌灯塔项目理解规模大既是优势，同时也是操盘的考验所在，大盘开局不利则将极大地影响后续开发、而其涉及的教育、资源、配套等的要求也更高，不能试错。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地

43、产资料免费下载QQ:69031789三、模式与品类安排定赢利 项目世茂“锦绣长江”瑞安“武汉天地”开发步骤带状开发块状开发开发模式以住带商：以住带商：先开发出售性住宅再开发出租性酒店，有利于资金回收，投资回收期短，但不利于人气的培育以商促住：以商促住：先开发出租性商业后开发销售性住宅，不利于资金回收，投资回收期长，但有利于培育人气盈利模式以售为本：以售为本：除约5万m的酒店用于出租外，其他151万m的住宅、写字楼、商业设施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的销售实现项目盈利以租为本：以租为本：除75.8万住宅出售以外，其他64.7万m的酒店、写字楼和商业设

44、施全部出租，由于持有出租比例高，因此主要依靠长期的运营实现项目盈利主要风险开发风险开发风险，能否将住宅顺利出售是项目成败的关键运营风险运营风险，能否将商业运营成功是项目成败关键自有资金占用自有资金占用较少，目前一期销售顺利，已经投入了约5亿元资本 自有资金占用较高，大量被土地和出租物业占用，目前已投资本超10亿表：世贸锦绣长江与瑞安武汉天地的运营对比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市

45、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789开发运营启示【启示一】开发模式将影响大盘盈利模式，同时带来不同的风险 武重项目的前期研究中，对于开发模式或主题的定位思路将极大地影响项目整体的风险界定。而这，将作为本司在后续合作中研究的重点。【启示一】商业的借力非常关键 武重项目与上述两个项目不同，缺乏规模的商业借力，但是如何安排的不同品类、不同产品类型的开发进度，同样也将影响项目的赢利模式和资金要求。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不

46、得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789四、六大矛盾：难以回避的尴尬 矛盾1 1最高地价最高地价VSVS现实售价现实售价 本项目楼面地价周边项目楼面地价本项目楼面地价周边项目楼面地价2 2（周边为（周边为18001800元左右）；元左右）； 本项目成本（本项目成本（6000600070007000元元/m/m ）武汉）武汉20062006年环东湖区域高端市场均价年环东湖区域高端市场均价（68316831元元/m/m ，而目前项目周边特别是中北

47、路房价仅仅为，而目前项目周边特别是中北路房价仅仅为5000500060006000元元/m/m）GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789矛盾矛盾2 2高额投入、交地缓慢高额投入、交地缓慢VSVS财务风险财务风险在07年年底，项目累计现金净流出金额预计达到21亿元，资金要求高，整体压力大；来自土地增

48、值税、高端物业消费税及开发政策的限制条款土地增值税、高端物业消费税及开发政策的限制条款出台的不确定性，未来武汉高端市场的变化趋势，将加大风险因素的不确定性。项目支付对象比例构成07年4月1日之前2007年12月31日移交场地10日内政府一费制收入武汉土地储备中心转让地块挂牌成交价款的50%第一期人民币5亿元第二期人民币3亿元及部分土地溢价款支付余下土地款转让补偿款武汉重型机床集团公司转让地块挂牌成交价款的50%第一期人民币5亿元第二期人民币3亿元及部分土地溢价款支付余下土地款合计-10亿元约10亿元约15亿GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserv

49、ed特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 内部铁路/原植栽形成道路的保留/一期不规则锯齿式形状形成对整体规划的高难要求； 要实现高地价基础上的赢利就必须创新，但是规划限制无疑限制了创新的用武之地。矛盾矛盾3规划限制规划限制VS产品创新产品创新GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意

50、，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目90m以下户型不少于总规模的60%，是面积不是套数；一般地说，中小户的附加值更低、单位开发成本更高；同时，本司估计90/70政策在武汉的房地产供应、竞争的影响将在2008年递进式呈现； 困扰形成利润及销售方面的压力，加大后续规模化中小户型产品价值的兑现。 方向通过“以小户之名做大户之实”的设计创新矛盾矛盾4强制户型政策强制户型政策VS中小户低附加值中小户低附加值 GREAT MASTER CHI

51、NA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789矛盾矛盾5超大盘运作超大盘运作VS大盘新人大盘新人 现状：开发商复地在全国范围之内还没有开发大规模城市中心的高端大盘经验。武重项目将是复地自身开发历史上一次重大的、具有战略意义的飞跃和挑战。 要求：超级大盘，系统借力、专业分工、贴近所在地的消费实际更为重要。GREAT MASTER CHI

52、NA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789矛盾矛盾6封闭特征封闭特征VS展示要求展示要求 现状：地块没有真正意义的临街面和景观，地块封闭性强，昭示性差； 局限：限制营销整体效益的发挥，无法通过大规模的不同类型高附加值产品（商业、写字楼、酒店）配置，达到楼面地价降低的目的。GREAT MASTER CHINA LIMITED All

53、 rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789PART 2解决方案解决方案趋优化创新趋优化创新GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海

54、量房地产资料免费下载QQ:69031789一、研究思路项目六大矛盾高端项目售价理论支持方法模型合理化的解决方案提出规律性路径发现最终方案财务风险论证案例佐证内部要素判断外部要素判断GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789房地产趋优论 【理论】：根据长尾理论，全球的市场

55、正在迅速改变，趋优消费是一种爆炸式蔓延现象，是指消费者渴望以高价购买优秀产品、而以低价购买基本产品（趋低消费），位于中间的产品处境则越来越尴尬。 【理解】：1、通过规划、产品、营销创新来提高项目附加值和市场适应能力；2、通过对地段、区域、社会、品牌的价值包装实现价值最大化； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ

56、:69031789平行关联定位模型 应用前提：定位中，条件和前提繁多；关联限制作业；综合整体考虑； 本司按照将运用平行思维论证和寻求定位方向，同时在案例上予以佐证，从财务上加以可行性印证； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789二、区域属性定位理解及建议 地段主流化：实现基础价值的飞跃 作为房地

57、产，其主要的或者说基础的价值，其实就是地段本身的价值，因此在高地价情况下，首先要提升地段所蕴涵的区域价值、资源价值、景观价值。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317891、区域现状理解 中北路片区、东湖片区、徐东片区潜在的竞争大盘少，为武昌第一大盘。 徐东土地成本差异巨大，整体档次较低。目前达到55

58、00-6000元/m右； 东湖片区多为中小开发商的项目，项目知名度和市场价值认可度却较高，开发商小而不弱，目前均价为800010000元/平m 周边片区相对低价楼盘的存在，对于武重项目未来的销售将存在客户分流的现象。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892、区域价值的城市理解都市湖区第一盘 必须

59、弃“中北路”而入“东湖”； 中北路：中北路：发展转型，难以承担较高的附加值要求； 环东湖板块环东湖板块：地产峰值区域，有较高的市场附加值和历史沉淀； 都市湖区都市湖区：个性特质已获得市场认可，中国最大的城市内湖，武汉城市名片。武昌环东湖区域已经成为中国罕见的都市湖区； 市场价值力市场价值力：东湖区域的辐射能力和直接影响范围都较中北路广；可以获取光谷、青山及武大等东湖周边区域客户的好感，容易为市场认同接受。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317893、区域价值的社会理解湖北湖北“中南海中南海”：被仰望的社会上层：被仰望的社会上层富人区基本要素富人区基本要素：优良的交通条件或城市中心；良好的人文氛围和沉淀；稀缺的景观资源。城市中枢城市中枢：省政驻地，是湖北行政权利中心，上层建筑所在。地理上属三镇内环线东端节点，辐射能力强；宜居善所宜居善所：东看东湖，西看沙湖与长江，北达徐东商圈，作为兼具