3月6日西安龙湖航天项目投资决策分析报告投委会

1、1部门文件名航天项目投资决策分析报告航天项目投资决策分析报告(投委会投委会)2013年3月6日西安公司投资发展部2西安公司航天城项目投资建议书内容内容 页码页码1. 土地储备现状及规划土地储备现状及规划 32. 项目概况项目概况 73. 市场分析及定位市场分析及定位 17 4. 项目规划预案项目规划预案 305. 重大投资风险预警重大投资风险预警 50 6. 投资参数说明投资参数说明 527. 项目投资决策项目投资决策 633部门 文件名1. 土地储备现状及规划土地储备现状及规划1.1 存货比及土地储备情况存货比及土地储备情况1.2 销售资源缺口及销售回款情况销售资源缺口及销售回款情况1.3

2、投资规划布局比较情况投资规划布局比较情况4西安公司航天城项目投资建议书西安公司截止西安公司截止2013年年2月底存货比为月底存货比为4.4(香醍南地块还在拆迁中，货值香醍南地块还在拆迁中，货值88亿亿)，预计，预计到到2013年底降至年底降至2.2，到，到2014年底将至年底将至0.6、土地储备建面、土地储备建面202万万不考虑香醍南地块，西安公司截止不考虑香醍南地块，西安公司截止2013年年2月底，月底，存货比为存货比为1.4土储与存货情况土储与存货情况注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地) / 统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取

3、但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算存货比存货比5存货比存货比85西安公司航天城项目投资建议书2013年西安公司的所有供货共年西安公司的所有供货共45亿，按照亿，按照70%去化率将出现去化率将出现10亿的销售资源缺口，亿的销售资源缺口，2014年即使按照年即使按照100%的去化率计算仍将出现的去化率计算仍将出现34亿的巨大货值缺口亿的巨大货值缺口公司急需要持续补充项目，才能完成未来三年持续快速发展的目标公司急需要持续补充项目，才能完成未来三年持续快速发展的目标注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计

4、工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值4+17-55=-3445-41=4单位：亿单位：亿销售额销售额回款额回款额2013年计划额（亿元）40.968436.40072013年截止2月完成额（亿元）2.62323.37142013年截止1月完成额/2013年计划额 (%)6.4%9.26%20122012年度销售及回款情况年度销售及回款情况销售资源缺口销售资源缺口6西安公司航天城项目投资建议书浐灞生态区浐灞生态区曲江新区曲江新区大兴新区大兴新区香醍国际香醍国际100.1亿亿龙湖龙湖moco3.7亿亿龙湖项目储备分布及剩余货值龙湖项目储备分布及剩余货值土储现

5、状土储现状 剩余货值布局剩余货值布局 确保确保20132013年达成目标，我司急需补充新项目年达成目标，我司急需补充新项目我司土地储备集中在曲江、浐灞、大兴、大明宫四个区域，布局较合理，可以辐射到我司土地储备集中在曲江、浐灞、大兴、大明宫四个区域，布局较合理，可以辐射到城市的不同板块，但是城南已经几乎没有土地储备，应该及时补足城市的不同板块，但是城南已经几乎没有土地储备，应该及时补足枫香庭枫香庭 10.4亿亿 园中园园中园紫都城二期紫都城二期2亿亿龙湖水晶郦城龙湖水晶郦城8.2亿亿20132013年，枫香庭和水晶郦城在售，年，枫香庭和水晶郦城在售，mocomoco基本清盘，仅有香醍能够稳定供货

6、；基本清盘，仅有香醍能够稳定供货；20122012年，西安公司有紫都城、香醍、年，西安公司有紫都城、香醍、mocomoco、枫香庭、水晶郦城、枫香庭、水晶郦城5 5个项目在售；个项目在售；大明宫大明宫遗址保遗址保护区护区因此为了确保完成因此为了确保完成4141亿的销售任亿的销售任务西安公司急需补充新项目务西安公司急需补充新项目7部门 文件名2. 项目概况项目概况2.1 项目区位项目区位2.2 项目周边情况说明项目周边情况说明2.3 四至及地块现状四至及地块现状2.4 项目规划设计条件项目规划设计条件2.5 交易信息及关键节点交易信息及关键节点2.6 周边土地交易情况参考周边土地交易情况参考8西

7、安公司航天城项目投资建议书高新区曲江新区浐 灞生态区长安区钟楼小寨商圈市政府37km12.1km8.2km3.6km19.1km21km9.3km5km交通优势: 1.距机场37公里； 2.距新市政府21km ； 3. 距浐灞生态区19.1km ； 4.距城市中心区钟楼12.3km； 5.距高新区9.3km 6. 距小寨商圈8.2km； 7.距曲江新区5km ； 8.距长安区政府3.6km ； 9.距绕城高速（南三环）3.7km，距西康高速2.5km ；2.1 项目概况项目概况-项目区位项目区位项目位于城东南方向，通达性较好项目位于城东南方向，通达性较好, ,交通联系优越交通联系优越9西安公司

8、航天城项目投资建议书地铁地铁4 4号线号线（20162016年底通车年底通车）星河中央公园，占地星河中央公园，占地318318亩，亩，20132013年年建成建成地铁站地铁站西康高速西康高速韦韦 曲曲立立 交交 周边情况（3公里范围内）：1、周边路网基本形成，交通联系优越；2、人民医院航天分院（3甲）2013年底建成，14年投入使用；3、西安交大航天学校，占地254亩，小、初、高，138个班，预计2014年投入使用；4、3公里范围内没有已建成的大型超市等设施，生活配套有待完善。2.2.1 项目概况项目概况-项目周边情况说明项目周边情况说明西安交大西安交大航天学校航天学校神舟大道双向神舟大道双向

9、6 6车道车道（20132013年建成）年建成）神舟神舟4 4路路- -双向双向4 4车道车道东长安街东长安街双向双向8 8车道车道人民医院人民医院航天分院航天分院项目所处区域为航天基地正在打造的核心区项目所处区域为航天基地正在打造的核心区管委会行政中心（在建）管委会行政中心（在建）本案本案10西安公司航天城项目投资建议书11西安公司航天城项目投资建议书东长安街东长安街 宽120米，双向八车道，西通西万路，东可达西康高速神舟大道、神舟四路神舟大道、神舟四路 宽50米，双向六车道，北通航天大道，南可航天南路地铁站口（航创路站）地铁站口（航创路站） 地铁四号线沿神舟四路方向敷设，在项目东侧设有站点

10、，计划2016年底建成通车 2.2.2 项目概况项目概况-项目周边情况说明项目周边情况说明东 长 安 街神 舟 四 路 神 舟 大 道 a地块地块b地块地块c地块地块12西安公司航天城项目投资建议书2.2.3 项目概况项目概况-项目周边情况说明项目周边情况说明13西安公司航天城项目投资建议书东 长 安 街神 舟 四 路 神 舟 大 道 2.3 项目概况项目概况-四至及地块现状四至及地块现状14西安公司航天城项目投资建议书2.4 项目概况项目概况- 项目获取计划项目获取计划东 长 安 街神 舟 四 路 神 舟 大 道 总占地：约总占地：约270.55亩亩 土地获取计划：土地获取计划： 1、201

11、3年3月中旬完成项目控规；2、2013年4月底完成相关土地手续，并发布出让公告；3、2013年5月底土地摘牌；c地块 （商业 约53.2亩）a地块 （住宅 约70.5亩）b地块 （住宅 约146.85亩）2013年年5月底获取月底获取a、b 、c三个地块，共约三个地块，共约270.55亩亩15西安公司航天城项目投资建议书2.5 项目概况项目概况-规划设计条件规划设计条件 1. 本项目按陕西省城市规划管理技术规定陕西省城市规划管理技术规定 、西安市建筑工程西安市建筑工程机动车、非机动车停车位配建标准机动车、非机动车停车位配建标准进行设计 ；2. 车位配比： 住宅机动车：1.0辆/100 ； 商业

12、机动车：1.5辆/100 (面积超10000）； 住宅非机动车：2辆/100 ； 商业非机动车：8辆/100 ；3. 绿地率：不小于30%；4. 日照要求：两个居住空间每户一个房间大寒日不低于2个小时日照，三个及以上居住空间每户两个房间大寒日不低于2个小时日照； 日照间距：平行布置30米，山墙间距13米；5.抗震设防等级：8度.（50米）神舟大道（50米）（20米）（40米）神舟四路香堤路行政路abc（50米）编号编号用地性质用地性质使用年限使用年限地块面积地块面积规划建筑面积规划建筑面积容积率容积率限高限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率其他其他a居住用地（r2)70469981987233.0

13、8100m30%35%b居住用地（r2)70978984816883.59100m34%35%c商业用地（c2)40354823016615.70100m66%10%合计合计 1803789820723.87100m40%30%航创路路（30米）16西安公司航天城项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.公告时间： 2013年4月30日2.保证金支付时间： 2013年5月29日前3.报名申请时间： 2013年5月29日前4.摘牌时间： 2013年5月31日16时5.竞价时间： 2013年5月31日16时前6.出让方式： 挂牌7.起始价格： 见附表 8.计划摘牌公司： 在航天基地新注册的公司2.6

14、 项目概况项目概况-交易信息及关键节点交易信息及关键节点1付款进度付款进度付款时间付款时间付款类别付款类别支付金额（万元）支付金额（万元）第一笔2013年5月29日前竞买保证金21104第二笔2013年6月3日土地出让金37101（含契税）第三笔2013年10月土地出让金14253（含契税）项 目土地面积 （亩）亩单价 （万/亩）总土地款 （万元）楼面地价 （元/平方米）a地块70.5026018330 1266 b地块146.85260381811086 c地块53.2226013837 684 17西安公司航天城项目投资建议书2.7 项目概况项目概况-周边土地交易情况参考周边土地交易情况参

15、考注：注：1、出让土地属于之前签订勾地、出让土地属于之前签订勾地协议，随后土地拆迁平整后出让协议，随后土地拆迁平整后出让给企业，因此成交地块的地价不给企业，因此成交地块的地价不具备可参考性。具备可参考性。2、区域内的评估土地价格约在、区域内的评估土地价格约在260万元万元/亩左右。亩左右。航天置业航天置业智昊房产智昊房产丰佳瑞起丰佳瑞起陕煤陕煤富华实业富华实业天浩置业天浩置业我司项目我司项目18西安公司航天城项目投资建议书19部门 文件名3. 市场分析及定位市场分析及定位3.1 区域价值总述区域价值总述3.2 项目整体定位综述项目整体定位综述3.3 住宅部分的市场分析及定位住宅部分的市场分析及

16、定位 3.3.1 住宅竞争格局分析住宅竞争格局分析 3.3.2 住宅标杆项目住宅标杆项目 3.3.3 住宅定位住宅定位3.4 集中商业部分的市场分析及定位集中商业部分的市场分析及定位 （针对龙湖天街、龙湖星悦荟）（针对龙湖天街、龙湖星悦荟） 3.4.1 商业市场格局及竞争分析商业市场格局及竞争分析 3.4.2 商业商业swot分析分析 3.4.3 商业定位商业定位20西安公司航天城项目投资建议书请插入区域图3.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 区域价值总述区域价值总述区域位于城市近郊，地理位置优越区域位于城市近郊，地理位置优越1.本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西

17、安中心区14公里，距离长安区大学城6 .5公里，交通便捷；2.项目周边人文景观和自然景观并存；距本项目六公里处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。 北接东长安街，距离北侧绕城高速3.5公里，距离东边韦曲立交2.9公里，基地西侧将会有地铁4号线的接口，周边交通极为便利；3.本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善；4.本区域房地产市场已处于提升阶段5.区域内已有富力、大华进驻，并已持续销售了5-7年21西安公司航天城项目投资建议书3.2 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 项目整体定位综述项目整体定位综述优质低密优质低密 城市近郊城市近郊 全业态全业态 公园地铁教育大

18、盘公园地铁教育大盘1.本案全盘货值在68个亿左右，预计销售周期约6-7年。销售期内整体西安市场会比较稳定，仍遵循曲线上涨的趋势，预计不会出现较大波动，而且随着区域配套的逐渐完善，有较大升值空间。2.本案将是龙湖地产在西安最大的低密+全业态项目，必将成为龙湖在西安标杆项目。3.本案是低密全业态，包含洋房、高层、小户型公寓、soho、销售商业及天街。4.本案近郊地理优势明显、产品线丰富，周边优质资源配套齐全（交大15年教育、地铁上盖天街、景观公园、未来区域核心）。5.以洋房产品入市，抢占市场先机， 高层、销售商业持续放量 ，确立市场地位， 小户型住宅、soho联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。

19、22西安公司航天城项目投资建议书请插入竞争区域/项目分布图3.3.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析住宅竞争格局分析1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为：航天城位于大城南板块，主要竞争区域为：a、 高新板块高新板块：住宅供应量持续减小，分流高层客户优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高标杆项目：枫林意树、融侨城b、曲江板块曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排客户优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区2、区内主要竞

20、品为富力城和大华公园世家，自身配套区内主要竞品为富力城和大华公园世家，自身配套相相对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入尾期销售，供应量不大。尾期销售，供应量不大。3、本案为区内第一个全业态低密大盘，周边及自身配本案为区内第一个全业态低密大盘，周边及自身配套套齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位建房及曲江、高新板块的竞争。建房及曲江、高新板块的竞争。区内竞争不大，区外竞争明显区内竞争不大，区外竞争明显富力城中海峰墅观山悦华侨城108坊大华公园世家和园万科金域曲江23西安公司航天

21、城项目投资建议书位置西安市航天基地航天大道西安市航天基地航天大道366366号号总建筑面积11300001130000容积率2.272.27开盘日期2006-92006-9开发商富力富力地产地产绿化率36%36%车位比1:0.391:0.39物业类型高层高层; ;别墅别墅装修情况精装精装建筑形态高层、小高层、叠加高层、小高层、叠加富力城富力城区域内标杆楼盘，区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主航天城、曲江及城南地缘性客户为主房型面积户型配比一房一房73731212% %二二房房80-12080-12042%42%三三房房106-156106-15633%33%四四房房157-178

22、157-1789%9%复式复式218-273218-2733.4%3.4%联排联排207-377207-377套数未知套数未知累计推案套数38623862（截止（截止8 8月月3131日）日）累计成交套数37073707（截止（截止8 8月月3131日）日）近期高层成交价格6500-73006500-7300元元/ /（主力均价（主力均价71807180元元/ /) )预计联排成交价格1200012000-15000-15000元元/ /( (精装修）精装修）立面及布局图立面及布局图总平面图总平面图立面效果图立面效果图客户来源客户来源 城南、曲江价格积压型首置、首改客群 长安航天基地研究所职工

23、 首置、首改客户比例7:3热销户型情况热销户型情况88二房二房121-123三房三房88二房二房24西安公司航天城项目投资建议书大华公园世家大华公园世家曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流平衡现金流楼盘地址雁塔南路南端向东雁塔南路南端向东20002000米米开盘时间2008-11-8 2008-11-8 开发商上海大华上海大华总建面积10200001020000 容积率1.91.9物业形态普通住宅、别墅普通住宅、别墅累计推案套数562562套（截止套（截止1212月月3131日）日）累计成交套数429429套（截止套（截止1212月

24、月3131日）日）基本情况基本情况分期推案情况分期推案情况客户来源客户来源90二房二房主推户型情况主推户型情况立面及布局图立面及布局图 城市中等收入自住型购房群体占到8090%以上，其他为本地或外地投资客群116三房三房三期总平图三期总平图总平面图总平面图25西安公司航天城项目投资建议书曲江观山悦曲江观山悦曲江一期边缘地标杆精品项目曲江一期边缘地标杆精品项目楼盘地址曲江雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角（雁曲江雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角（雁塔南路东侧）塔南路东侧）开盘时间2011-10-5 2011-10-5 开发商陕西地方电力陕西地方电力总建面积650000650000 容积率2.782

25、.78物业形态普通住宅、别墅普通住宅、别墅装修状况精装（精装（3000-35003000-3500元元/ /）累计推案套数380380套（截止套（截止8 8月月3131日，一、二期（政府团购日，一、二期（政府团购4545万除外）万除外）累计成交套数267267套（截止套（截止8 8月月3131日）日）基本情况基本情况推案去化情况推案去化情况推案时间户型面积区间推案套数 去化率成交均价（元/）2011-10 2011-10 三房三房175175120120套套40%40%9000-110009000-11000跃层跃层235-258235-2584444套套75%75%1500015000客户来

26、源客户来源175三房三房主推户型情况主推户型情况立面及布局图立面及布局图陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员235跃层地下一层跃层地下一层235跃层一层跃层一层外立效果图外立效果图总平面图总平面图26西安公司航天城项目投资建议书3.3.3 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 住宅定位住宅定位洋房高层小户型住宅soho销售商业车位面积段140-25080-14040-8040-120080-800-单价9000元元/6700元元/8500元元/9000元元/18800元元/180000元元/个个总价段126-225万元万元53-94元元34-68万元万元36-1080万元万元150-

27、1500万元万元-复制产品西安香醍国际洋西安香醍国际洋房产品房产品西安枫香庭高层西安枫香庭高层产品产品西安香醍国际公西安香醍国际公寓产品寓产品重庆时代天街重庆时代天街soho产品产品西安水晶郦城商业产品西安水晶郦城商业产品-创新-利益点全面积计价全面积计价-车位盈利车位盈利主力客群70%城南、高新，城南、高新，30%其他区域。其他区域。为中高收入水平为中高收入水平的首改客群，对的首改客群，对价格敏感度不高价格敏感度不高30%航天城企事航天城企事业员工业员工,50%城南城南高新，高新，20%其他其他区域；为中等收区域；为中等收入首置刚需及部入首置刚需及部分首改客群，价分首改客群，价格敏感度高格敏

28、感度高70%城南、高新，城南、高新，30%其他区域，其他区域，中高收入投资客中高收入投资客群，价格敏感度群，价格敏感度高高70%城南、高新，城南、高新，30%其他区域，新兴其他区域，新兴文化创意工作者及投文化创意工作者及投资客群。收入水平较资客群。收入水平较高，主要用于办公及高，主要用于办公及投资，价格敏感度不投资，价格敏感度不高高80%本案业主，本案业主，20%其其他区域，高收入，投资他区域，高收入，投资客群，价格敏感度不高客群，价格敏感度不高100%本案业主，价本案业主，价格敏感度高格敏感度高全业态低密度大盘全业态低密度大盘1.龙湖在西安全业态低密度标杆项目2.以洋房产品入市，抢占市场先机

29、；高层、销售商业持续放量 ，确立市场地位；小户型住宅、soho联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。27西安公司航天城项目投资建议书小寨商圈小寨商圈高新商圈高新商圈立丰立丰商圈商圈钟楼商圈钟楼商圈曲江商圈曲江商圈土门商圈土门商圈经开商圈经开商圈长乐路长乐路 商圈商圈李家村李家村 商圈商圈传统商圈钟楼商圈：钟楼商圈： 以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的综合性商圈综合性商圈小寨商圈：小寨商圈： 以区域机关、企事业单位及院校学生为主的，传统以区域机关、企事业单位及院校学生为主的，传统百货、服装城为主要业态的区域商圈百货、服装城为主要业态的区域商圈

30、长乐路商圈：长乐路商圈： 辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市场商辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市场商圈圈土门商圈：土门商圈： 以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形态，相对低端的传统商圈态，相对低端的传统商圈新兴商圈新兴商圈高新商圈高新商圈： 以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超市为以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超市为主要业态的新兴商圈主要业态的新兴商圈曲江商圈曲江商圈: 主题化商业步行街和广场主题化商业步行街和广场,依托曲江优质的生活景观依托曲江优质的生活景观资源资源,商业发展迅速商业发展迅速,成为城市特色商业的代表

31、成为城市特色商业的代表.李家村李家村-雁塔商圈：雁塔商圈：纺织、纺织、it为主的专业商圈，万达广场为主的专业商圈，万达广场的开发、运营提升了对周边居民生活的影响的开发、运营提升了对周边居民生活的影响经开区商圈：经开区商圈： 依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中心，未来张家堡将成为又一核心城市商圈心，未来张家堡将成为又一核心城市商圈 立丰广场商圈：立丰广场商圈： 以以12万平米的立丰广场为主，将形成小型区域商圈万平米的立丰广场为主，将形成小型区域商圈3.4.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析集中商业市场格局及竞

32、争分析城市商业布局研究城市商业布局研究 28西安公司航天城项目投资建议书大唐不夜城秦汉唐购物中心曲江银泰城航天项目富力汇约7.4公里约2.3公里 曲江是距航天项目最近的商业、居住集中区域 现阶段富力城是距航天基地现有的商业、居住集中区域，整体为便民生活类低端商业底商内街曲江区域商业概述曲江区域商业概述分布及特点分布及特点整体以餐饮、购物、娱乐、酒吧休闲、旅游消费为主发展特点发展特点较为集中开发，旅游、休闲型商业特点明显餐饮拉动整体发展特点明显。发展趋势发展趋势生活化商业趋势加强高端化商业加强3.4.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析集中商业市场格局及竞争分析区

33、域商业运营概况区域商业运营概况29西安公司航天城项目投资建议书（单位：平米，可出租面积）（单位：平米，可出租面积）航天项目周边商业体及商业街区包含：大唐不夜城、曲江银泰城。项目名称开业时间 经营方式 项目体量项目地址大唐不夜城2009年租赁10万曲江大雁塔南广场 简介： 项目定位：中端， 综合性商业街区，业态包含：百货+影院+超市+餐饮娱乐 项目整体以仿唐建筑格局呈现，楼面包含地上三层，局部带地下一层。其中，餐饮娱乐均以独立 楼体体现，零售主体以百货店形式体现。 租金体现：一层约180-260元，二层约140-180，三层100-140 经营情况：良好项目名称开业时间 经营方式 项目体量项目地

34、址曲江银泰城2011年12月 联营+租赁6万曲江大雁塔南广场 简介： 项目定位：中、高端， 百货型购物中心，业态包含：零售+影院+超市+餐饮娱乐 项目整体以仿唐建筑格局呈现，楼面包含地上4层，地下一层。 租金体现：一层约180-240元，二层约180，三层110-140，四层70-80 经营情况：良好3.4.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析集中商业市场格局及竞争分析30西安公司航天城项目投资建议书 国家级航天基地，且属于城南新的技术性版块，高收入人群集中 属于商业空白点 未来区域内交通便捷四通八达；规划建设中地铁4号线接驳本案 距离主城区较远，区域相对独立

35、常住人口较少且流动人口量低，使得消费受众局限性较高 版块内各类型商业体较少，区域商业氛围较低，周边环境有待改善。 航天城以高起点的区域规划，营造良好投资环境 基础设施和交通设施配套的改善将进一步增强区域竞争力 本项目体量大，业态齐，将成为区域性商业主导 航天基地整体开发速度缓慢，从而导致入住人口数量低，影响商业发展。 区域生活配套不足将与日趋成熟的曲江新区形成鲜明对比，导致本区域消费外流（至曲江消费），影响商业经营 区域内未来出现的其它商业的直接威胁优优 势势威威 胁胁劣劣 势势商商 机机3.4.2 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业集中商业swot分析分析31西安公司航天城项目投

36、资建议书3.4.3 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业定位集中商业定位商业项目说明商业项目说明规模规模82340平方米，分为5个楼面（b1、1、2、3、4）主题定位主题定位中端新兴家庭时尚生活消费群定位消费群定位以3公里范围内居住及办公客户为主商业布局商业布局超市、影院、ktv、餐饮、零售及生活类等竞争策略竞争策略通过中档、功能复合、舒适商业环境为核心优势，实现定位差异。楼层楼层零售零售餐饮餐饮次主力店次主力店（ktvktv电玩）电玩）超市超市影院影院b1 1,000 10,000 f1 8,600 1,200 f2 7,700 2,400 f3 2,200 3,898 4,000

37、 f4 500 4,200 1,800 4000 合计 19,000 12,698 5,800 10,000 4,000 占比 36.89%36.89%24.66%24.66%11.26%11.26%19.42%19.42%7.77%7.77%32部门 文件名4. 项目规划预案项目规划预案4.1 规划设计原则规划设计原则4.2 总图总图4.3 总指标总指标4.4 业态指标业态指标4.5 业态分布业态分布4.6 分期规划分期规划4.7 住宅单体设计住宅单体设计4.8 商业总图布局及功能分区商业总图布局及功能分区4.9 规划风险管控规划风险管控33西安公司航天城项目投资建议书4.1 规划预案规划预

38、案 - 规划设计原则规划设计原则 多层参考多层参考“香醍国际香醍国际”成熟产品，高层参考成熟产品，高层参考“枫香庭枫香庭”成熟产品，融合成熟产品，融合“水晶郦城，枫水晶郦城，枫香庭香庭”等成熟商业模块等成熟商业模块； 各地块依据营销销售节奏，多业态结合布置，做到产品多样化各地块依据营销销售节奏，多业态结合布置，做到产品多样化； 可售商业面积最大化可售商业面积最大化 货值最大化；货值最大化； 项目不均衡使用容积率，便于方案排布，有利于货值最大化项目不均衡使用容积率，便于方案排布，有利于货值最大化 有效控制成本：户型平面布置均衡、优化结构设计、保证净高，降低层高，抬高车库减有效控制成本：户型平面布

39、置均衡、优化结构设计、保证净高，降低层高，抬高车库减少土方少土方34西安公司航天城项目投资建议书4.2 规划预案规划预案 总图总图总技术经济指标一、规划净用地面积180377二、总建筑面积982072其中地上建筑面积698458其中小户型住宅建筑面积78400soho办公建筑面积122463多层洋房建筑面积181800高层住宅建筑面积186526自持商业建筑面积65944销售商业建筑面积59825幼儿园建筑面积3500地下建筑面积283614其中洋房地下室面积24544地下商业面积16486车库面积216513人防建筑面积26072三、容积率3.87四、建筑密度39.32%五、绿地率30%六、

40、住宅总户数4471户七、机动车位7844辆其中地面停车位565辆地下停车位7279辆35西安公司航天城项目投资建议书4.3 规划预案规划预案 总指标总指标一一总体指标总体指标合计合计a地块地块b地块地块c地块地块 1 总用地面积总用地面积180377469989789835481 2 项目建设用地面积项目建设用地面积180377469989789835481 3 容积率容积率3.873.083.595.70 4 建筑密度（设计）建筑密度（设计）39.32%30.06%34.0%66.24% 建筑密度（规划要求）40.0%35.0%35.0%66.24% 5 绿地率（设计）绿地率（设计）48.5

41、%56%35%10% 绿地率（规划要求）35%35%35%10% 6 总建筑面积（报规）总建筑面积（报规）9820721987234816883016616.1 地上（报规）6984581448223514932021436.2 地下（报规）2836145390113019599518 7 赠送面积赠送面积0000 8 实际建设面积实际建设面积(6报规报规+7赠送赠送)982072198723481688301661 9 车位数车位数78441472370526679.1 地上5651182961519.2 地下7279135434082516注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设

42、用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的 、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。项目可对赠送面积进行自定义，在此栏加备注予以说明。注3：项目可根据实际情况对表格进行增减。36西安公司航天城项目投资建议书4.4 规划预案规划预案 业态指标业态指标二面积类型面积类型 / / 产品类型产品类型汇总汇总地上地上 a a地下地下 b b赠送赠送 c c总报规建面总报规建面 (a+b)(a+b)实际建设面积实际建设面积 (a+b+c)(a+b+c)住宅住宅高层(18层以上，但100

43、m) 186526 186526186526花园洋房 (9层以下）230888230888小户型住宅784007840078400小计 44672649088495814495814公建公建soho写字楼 122,463 122,463122,463小商铺 59825 5982559825集中商业 65,94416,486 82,43082,430小计 24823216,486264718264718车库车库车库 216513 216513216513小计 216513 216513216513自建人防 26072 2607226072幼儿园 3500 3500350

44、0其它 小计 350026072 2957229572合计合计69845830815910066171006617 注1：根据项目实际情况，对业态进行删减； 注2：人防兼车库的面积归入人防； 注3：赠送面积指需发生成本的 、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。37西安公司航天城项目投资建议书4.5 规划预案规划预案 业态分布业态分布高层高层电梯洋房电梯洋房小户型住小户型住宅宅社区商业社区商业集中商业集中商业soho车库车库其他其他合计合计用地面积用地面积()142694

45、34077 -幼儿园3606人防车库用地面积占比用地面积占比(%)79.11%18.89%-2.00%-建筑面积建筑面积()1865262063447840059825 82430122,463216513350026072建筑面积占比建筑面积占比(%)18.99%21.01%7.98%6.09%8.39%12.47%22.05%0.36%2.66%货值货值(万元万元)1236631857105644011247111021799126687626货值占比货值占比(%)17.98%27.1%8.21%16.36%16.03%14.42%100.00%38西安公司航天城项目投资建议书4.6 规划

46、预案规划预案 分期规划分期规划风险分析：1、当地土方工程完全由当地村民垄断，土方开挖成本及工期风险大；2、洋房、高层相继开工，对优质总包需求量大，和目前公司资源储备不匹配。39西安公司航天城项目投资建议书4.6 规划预案规划预案 分期规划分期规划运营分期运营分期建面建面 （）（）业态业态开工时间开工时间开盘时间开盘时间竣备时间竣备时间交房时间交房时间a地块82082高层（含商业）2013年8月2014年1月2016年4月2016年5月62740洋房2013年5月2013年8月2015年4月2015年5月b地块右83220洋房2013年7月2013年10月2015年9月2015年10月12497

47、8高层（含商业）2014年4月2014年7月2016年10月2016年11月b地块左103955小户型住宅（含商业）2015年7月2015年10月2017年11月2017年12月3500幼儿园2014年10月2016年10月2016年11月35840洋房2014年9月2015年1月2016年10月2016年11月c地块122463soho2015年9月2016年3月2018年9月2018年10月82430自持商业（天街）2014年12月2017年4月2017年5月13736销售商业2015年9月2016年3月2018年9月2018年10月注：开工时间为总包单位垫层开始施工时间注：开工时间为总包

48、单位垫层开始施工时间40西安公司航天城项目投资建议书户型一：两梯四户 t4-1 33f两梯四户户型a1a3a2a3203002030029600296004.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计41西安公司航天城项目投资建议书2370023700560056001770017700460046005100510046004600b b洋房洋房 底跃户型底跃户型a1a1地下一层平面地下一层平面一层平面一层平面2600026000庭院面积：庭院面积：134.4134.4390039006200620059005900340034007800780039003900410041005400

49、540021002100 21002100220022005900590021002100 21002100 4200420055005500550055002050020500a1户型面积指标：套内面积268.08 阳台面积13.70 套型建筑面积311.61 赠送庭院面积169.50 赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）13.70套型赠送率4.40 %庭院赠送率54.39 %户型6室3厅3卫庭院面积庭院面积：35.14 35.14 a1a139003900420042003300330014600146003900390042004200330033001140011400图例：图例：全赠

50、送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）210021004.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计42西安公司航天城项目投资建议书3900390042004200330033001910019100b b洋房洋房 2 2层户型层户型a2a2二层平面二层平面1920019200260002600042004200150015005000500014600146007900790034003400540054004200420021002100210021004600460015001500a2户型面积指标：套内面积141.76 阳台面积10.55套型建筑面积166.71 赠送

51、庭院面积60.40 赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）17.84 套型赠送率10.70%庭院赠送率36.23 %户型3室2厅3卫a2a2图例：图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）户型特点：1、北侧独立入户2、赠送私家花园3、双主卧系统4、南北通透4.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计43西安公司航天城项目投资建议书4.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计b b洋房洋房 平层户型平层户型a3a311400114003300330042004200390039001380013800420042002100210042004200210021001

52、5001500138001380023700237003900390042004200210021004300430021002100390039001400140013001300800800a3户型面积指标：套内面积123.83 阳台面积11.10 套型建筑面积148.31 赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）17.84 套型赠送率12.0 %户型3室2厅3卫a3a3图例：图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）户型特点：1、南北通透2、空间尺度舒适3、户型结构紧凑44西安公司航天城项目投资建议书12600 12600 114001140042004200210021

53、00210021004200420039003900420042003300330021002100210021004200420039003900420042001140011400138001380033003300b b洋房洋房 顶跃户型顶跃户型a4a4顶跃下户平面顶跃下户平面顶跃上户平面顶跃上户平面13800138002370023700390039004200420021002100460046001800180051005100130013001230012300180018004600460042004200320032003400340054005400a4户型面积指标：套内面

54、积199.14 阳台面积3.40 套型建筑面积229.60 赠送露台面积50.16 赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）3.40 套型赠送率1.48 %露台赠送率16.74 %户型4室2厅4卫a4a4图例：图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）户型特点：1、赠送露台2、南北通透3、空间尺度舒适4、户型结构紧凑4.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计45西安公司航天城项目投资建议书2540025400e e洋房洋房 底跃户型底跃户型a1a1地下一层平面地下一层平面54005400630063005100510074007400223002230039003900

55、4500450034003400118001180049004900198501985039003900295029505100510030003000a1户型面积指标：户型6室3厅3卫一层面积178.00 178.00 负一层面积73.1073.10 套型建筑面积251.10251.10 赠送庭院面积162.34162.34 赠送建筑面积（1/2阳台、装饰阳台）101.3101.3套型赠送率40.34%40.34%庭院赠送率64.6564.65%60006000540054001390013900300030001800180031003100 30003000510051003900390

56、0360036003300330021002100500050005500550024002400420042002230022300a1a1图例：图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）790079001270012700390039004500450034003400一层平面一层平面4.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计46西安公司航天城项目投资建议书2540025400e e洋房洋房 底跃户型底跃户型a2a2地下一层平面地下一层平面一层平面一层平面540054006300630051005100740074002230022300390039004500

57、450034003400118001180049004900198501985039003900295029505100510030003000a2户型面积指标：300030001800180031003100 3000300051005100390039003300330036003600a2a221002100500050005500550024002400420042002230022300户型6室3厅3卫一层面积178.00 178.00 负一层面积73.1073.10 套型建筑面积251.10251.10 赠送庭院面积127.34127.34 赠送建筑面积（1/2阳台、装饰阳台）96

58、.296.2套型赠送率38.31%38.31%庭院赠送率50.7150.71 %庭院面积半赠送面积（阳台）790079001270012700390039004500450034003400图例：图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）600060005400540013900139004.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计47西安公司航天城项目投资建议书25400254003900390045004500340034004900490019850198503900390029502950e e洋房洋房 叠跃户型叠跃户型a3a3地下一层平面地下一层平面二层平面二层平面630063005

59、10051007400740054005400510051003000300022300223001180011800a3户型面积指标：1390013900300030001800180031003100 3000300051005100390039003600360033003300 22300223002100210050005000550055002400240042004200a3a3a3a3户型6室2厅3卫二层面积173.03 173.03 负一层面积48.6048.60 套型建筑面积221.90221.90 赠送庭院面积67.7967.79赠送建筑面积（1/2阳台、装饰阳台）43.

60、1043.10套型赠送率19.42%19.42%庭院赠送率30.55%30.55%图例：图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）7900790012700127003900390045004500340034004.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计48西安公司航天城项目投资建议书e e洋房洋房 平层户型平层户型a4a412700127003400340045004500390039001690016900180018003300330039003900300030003100310024002400360036002100210010001000440044