汇报及费用测算

1、买房决策更轻松销售汇报适用于适用于2015年年9月月-2016年年1月月2市场回顾及竞争分析12目标分解及营销策略3目录费用估算3市场分析： “金九银十”或移至岁末市场表现：“金九”不“金”已成定局 今年9月份，无锡商品住宅成交49.72万方，同比下跌6.14%，环比上涨2.86%。今年的成交量仅和12、13年相当，并且未超越去年同期。从月度的成交走势来看，“金九”无锡市场环比上涨只能说是淡季过后的自然回弹，量价在年内表现并不突出，因此不能称之为“金”。4 2015年，楼市利好政策频出，应该来讲，今年的楼市新政推出频率是历史上最高的，光央行降息今年已经进行了4次，面对如此频繁的政策利好，市场也

2、用成交数据做出了回应，今年房地产整体市场回暖是有目共睹的，特别是今年2季度，成交量更是超过了同比50%的涨幅。 但是，政策面的边际效用递减规律也在逐步呈现，政策环境空前宽松，购房者对于政策信息的敏感度也在下降。市场分析：政策边际效用递减5新盘供应不足，阻碍金九成交 9月份，无锡市商品住宅新增供应43.86万方，同比下降54.68%，新出的预售许可证很多都没有实际推盘，据不完全统计，9月份，无锡房地产市场仅有15盘推新，其中部分楼盘加推量都很小，像融科满堂院、金轮星光名座、中隆广场等楼盘都是2位数的推盘量，市区的大牌开发商项目也鲜有推新。利润薄弱，开发商降价艰难，购房者未见明显实惠 9月份，无锡

3、商品住宅成交均价为7857元/平米，同比微跌0.35%，环比微跌0.72%。虽然很多开发商为了备战”金九银十”，也采取了很多的优惠策略，但多数也是换汤不换药，和平时的优惠并无明显的差别，购房者也未见明显实惠，买单积极性不高。市场分析：新盘供应不足，放弃利润薄弱6按近年规律，岁末三个月成交量可期 根据无锡楼市近年来的成交规律，岁末的三个月将会是成交量的爆发期。十一黄金周7天，无锡商品住宅累计成交479套，共计5.11万方，相比去年同期多卖了80套，成交面积同比上涨13.81%，这为“银十”的到来起了一个很好的开头。 另外，一批纯新盘在接下来的3个月中预计也将投入市场，其中不乏大牌房企，比如位于南

4、长区的万科润园。市场预判：紧抓最后三个月73核心竞争对手九龙仓，玺园目前仅240以上大平层，碧玺与时代上城优价跑量面对刚需客户，孔雀城开启全面线下渠道。12010203ABCABCABC九龙仓时代上城九龙仓碧玺无锡孔雀城南长区大品牌古运河畔景观高层南长滨河新城大盘在售四期C区年华里高层少量余房，88-134平，户型丰富，均价8800元，预计2016年6月底C区首批交房。在售高层面积为89、128平，均价8700-8900元/平，预计2017年6月30日交付。项目另在售少量现房洋房105-288平，均价15000元/平。n 在售二期5#毛坯复式117平，均价7700元/平；6#精装80、90、1

5、10平，均价8300元/平，少量洋房97-200平，标准层均价11000元/平。 竞争分析8竞争分析：南长区楼盘成交慨况南长区销量靠前项目基本均为品牌房企，孔雀城启动全面线下渠道营销，距离最近的九龙仓以性价比及户型为主要亮点，均价均比本案低10%以上。南长区住宅成交慨况楼盘楼盘1-9月成交月成交9月成交月成交月均月均主力面积主力面积套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积均价均价均价均价最低价最低价最高价最高价均价孔雀城63668413820673538645747951811871 108 九龙仓时代上城53260318862277148752596623875259 113 九龙仓碧玺48

6、358508917489029570496177923454 121 西水东32847846 1145410382121993754731156036 146 九龙仓玺园20032367 105069490113471021891129522 162 恒威中央领地94125959782808711766141833963210 134 东宝康园94108448695816294506621945010 115 世贸中心21338511358775313631337590822 161 茂业观园72115126728300167990001 302 家乐府88758661839290001129

7、83921 109 9市场回顾及竞争分析12目标分解及营销策略3目录费用估算10本案推售难点品牌知名度低，市场曝光面少难点一难点三项目推广匮乏，现场展示面差区域竞争激烈，产品无竞争力案场价格混乱，销控没有统一难点四策略一策略二策略三策略四梳理产品线，挖掘价值点，推售分主次树立标杆，价格杠杆，挤压销售线下为主，线上为辅，结合活动，维系业主抓执行，强培训，统口径，控房源11销售目标12月价格策略推售策略支持条件10月11月1月2500万2800万2000万对于3#楼的价格重新做调整，调整为均价13000元/平米（虚提），1#楼价格按照市场价格10200/平米均价销售，同时114平米户型与140平米

8、户型之间差做统一（150-200元/平）1、形象面展示继续优化；2、媒体推广（资源导入）;3、超市展点、社区展点、小蜜蜂；4、活动节点重阳节1、1和2单元剩余的户型活动特价进行推售；2、集中蓄客3单元，月中开盘。（交一万抵三万）提高1和2单元对外售价，特别是114平，引导客户3单元月中开盘。3号楼可根据手中客户情况进行特价，利用活动进行正常去化。提高1 号楼已开盘所有在售房源价格，集中精力为4单元开盘做准备。（交一万抵三万）对于1#楼已开盘房源整体报价提高口径（500元/平米），一方面促进特价房源销售，另一方面为4单元开盘做铺垫1#（1单元01,02；2单元01,02）1#（3单元01,02）

9、1#楼剩余房源1、媒体推广（资源导入）;2、超市展点、社区展点、小蜜蜂；3、活动节点，光棍节和感恩节1、媒体推广（资源导入）;2、超市展点、社区展点、小蜜蜂；3、活动节点平安夜和圣诞节销售策略1500万延续9月策略，挤压1#的推售，先集中推售去化114，140平米户型院墅蓄客（交2万抵40万），3号楼蓄客（1万抵5万）1、媒体推广（资源导入）;2、超市展点、社区展点、小蜜蜂；3、活动节点元旦和年底清盘1#（4单元01,02）梳理所剩房源，年底清盘，做特价，快速去化手中客户根据114和140客户量进行有针对的清盘，提高114的单价，降低140的总价12推广动作推广动作线上推广：线上推广：选择性价

10、比较高媒体资源投放：网络，公交站台，公交车身，地铁站（节点性投放）媒体形式投放周期网络媒体PC端：通栏，视窗，详情页，软文，移动端：口袋乐居APP建议4周（9，,10月）公交站台及车身公交车车身6-8辆， 站台建议选择10个左右1个季度地铁站台市中心地铁站广告灯箱1个季度线下推广：线下推广：选择直接有效的线下动作：超市展点，社区巡展，二手房门店拓展，扫街派单，竞品截客。渠道地点持续周期超市展点家乐福，沃尔玛，茂业、地铁、中桥乐购1个季度社区巡展五星家园，清扬路沿线小区2个月竞品截客碧玺，玺园，金科世界城等长效扫街派单沿周边马路的商铺，招商城，商贸城长效二手房门店联动南长区所有二手房门店的进驻长

11、效现场活动：现场活动：暖场小型活动及业主维护活动）13推广动作1：媒体合作穿越古代时空 赏玩水墨游戏1、活动时间：2015年10月2、活动地点：恒威中央领地 3、活动主题：穿越古代时空 赏玩水墨游戏4、活动嘉宾：无锡滨湖，崇安，南长区等俱乐部下属家庭25组，以企事业单位职员为主，年龄段分布在28-45岁左右。有购房需求客群为基础。同期硬广配送及线上炒作，公交站台及车身或地铁的合作，建议在费用允许的情况下，争取合作。14推广动作2：线下渠道展位安排表恒威外拓工作安排表恒威外拓工作安排表日期日期10.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.121

12、0.1310.1410.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.31商超组商超组阳光家乐福55555552222清扬家乐福5555555222222222222222222222222中桥乐购 22222222222222222222茂业天地 22 22 2沃尔玛 22 22 2社区组社区组水仙里扬名一村五星家园 22金匮苑 22清名一村 22南扬新村 22曹张新村 22锦明南苑 22电话拷客电话拷客组组每天每人100组定量进行电话陌拜15推广动作3：现场活动1，媒体导客活动

13、：每月1场，每月合作一家媒体，媒体导入并同期邀约意向客户参与；2，案场暖场活动：每月1场，邀约意向客户参与；3，老业主维护：根据节点，例重阳节每户送菖蒲艾叶、腊八送粥，费用低，重在心意。16市场回顾及竞争分析12目标分解及营销策略3目录费用估算17费用估算恒威中央领地营销预算（仅供参考）项目10月11月12月1月合计线上推广网络媒体30000-30000地铁-公交车站及车身7000元/辆*3 7000元/辆*3 7000元/辆*3-63000线下推广超市展点35000350003500035000140000社区巡展1000010000100001000040000小蜜蜂2000020000200002000080000渠道费用现场活动案场活动500050005000500020000老业主送福5000500010000合计112000107000107000112000383000建议：媒体费用适当控制，按节点投放。公交车身及站台适当选择建议暖场活动增加至5000元/月建议：