顺德北滘中国铁建领秀公馆项目营销全案

1、中国铁建集团-顺德北滘项目营销全案目 录CONTENTSPART1.市场分析I. 宏观政策分析II.整体市场分析III.个盘分析V.目标客户分析PART2. 项目价值梳理I.项目价值分析II.项目VI演绎PART3.营销策略方案I.难点分析及解决思路II.销售及蓄客方案III. 策划推广方案宏观政策分析 3月，限外加码：限购区域内，本市无住房的非户籍居民家庭限购1套，提供累计1年社保或个税证明；本市有住房的非户籍居民家庭暂停购买一手住房；2017年3月25日起执行。 5月，二手住房纳入限购范围：限购区域，执行商品房住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策；2017年6月1日起执行。 6月，

2、补充限购细则：限购区域因交易、非直系亲属间赠与、个人拍卖所得等办理的住房转移，按住房限购政策执行，直系亲属间的赠与、继承、遗赠、法院判决、共有人间转移权属份额、共有人改变共有方式等，不纳入限购范围，但计入家庭拥有套数。 4月，提高二套房公积金贷款利率首套房1.1倍。 3月，打击骗购行为：严厉查处未取预售证销售、哄抬房价、“首付贷”、变相囤积房源、虚假广告等不正当经营行为。 4月，打击虚假装修、捆绑销售等行为：发现商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，将暂停项目网签。 4月19日至20日，组织了专项检查，通报了一批楼盘及房地产中介门店。 5月，加强商品住房价格

3、备案管理、新建商品房预售监管：分区划定新建商品住房价格备案标准，超出暂不办理价格备案、暂停核发预售证、暂不办理现房销售备案；预售款全部存入监管专用账户，网上备案前须网签认购，暂放开网签认购到合同备案的7天限制。 7月，加强房地产中介企业和从业人员监管：对中介企业及所有从业人员建立信用档案，实行“一人员一档案”。 6月，发布“建鑫乐家”租赁住房品牌及首批房源：首批房源富力广场共83套精装非明火公寓，45平层（单间）月租799元/套起，45LOFT（一室两厅一卫）月租1299元/套起，户内配置家具电器。 7月-8月，佛山成为全国租赁住房双试点城市：12个发展住房租赁市场试点城市之一，13个集体建设

4、用地改租赁住房试点城市之一。培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，鼓励银行业金融机构加大信贷支持力度，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房，水电气执行民用价格。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，不得以租代售，不得转租。 7月，九大举措发展住房租赁市场：规范城中村住房租赁，鼓励住房消费，完善住房租赁支持政策，提供金融支持；佛山建鑫通过新建、改建、收购、长期租赁库存商业物业及整合城中村租赁房等多渠道提供租赁服务，计划3年内推出不少于2万套房源；通过卖地自持、“

5、商改租”、“工改租”、及“三旧”改造等方式盘活存量房源，开展集体土地建“只租不售”试点项目；建租赁服务交易平台网签和备案。 8月，推进商业用房、办公用房改建为租赁住房：经规划、公安消防、住建等部门审批和验收，水电气价格按居民标准执行，改建后的租赁住房，10年内不得转让。 12月，佛山租房申领居住证可享受18项基本公共服务：包括可申请入户、申请赴港澳商务签证、部分公共医疗卫生服务免费、老年人持优待证享受优惠、基本公共文化体育服务、随迁子女申请入读义务教育公办学校、随迁子女符合条件参加异地中高考等。限购房贷市场监管住房及土地结构改革收紧紧严厉打击多元供应，支持住房租赁抑投资、严监管，市场供求重塑政

6、策面：“房住不炒”，佛山调控收紧、监管从严，政府大力推进住房租赁市场发展市场分析经济面：中央经济工作会议：2018年“稳中求进”住房改革深化，房地产显效周期拉长激发各类市场主体活力实施乡村振兴战略深化供给侧结构性改革高质量发展8项重点工作加快推进生态文明建设实施区域协调发展战略推动形成全面开放新格局提高保障和改善民生水平加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度房地产长效机制将从理论层面过渡到实践层面n深化供给侧结构性改革，中国制造向中国创造转变，强化科技创新，培育一批具有创新能力的排头兵企业；n中国速度向中国质量转变、大力培育新动能；n制造大国向制造强国转变，推动传统产业优化升级；n

7、要激发各类市场主体活力。要推动国有资本做强做优做大，完善国企国资改革方案；n打好污染防治攻坚战，要使主要污染物排放总量大幅减少，生态环境质量总体改善。n经济“脱虚入实”，“去投资”重产业，推动国有资本做强做优做大；n完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控；n明确指出要发展住房租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；n房地产告别高速发展时代，投资显效周期拉长。宏观政策分析市场分析宏观政策分析3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%170117

8、0217031704170517061707170817091710171117121801佛山四大银行首套住房贷利率走势中国银行农业银行工商银行建设银行n建设银行11月28日下发文件，所有二手房按揭首付必须6成起，没有网签一律不接收，另外据透露，中行也只接收通过网签备案的二手房，部分银行甚至因额度紧张不接受申请二手房贷。资金面：2017年第四季度以来信贷继续收紧，最高上浮40%，部分银行已停贷二手房市场分析佛山部分银行最新一手房贷利率（截止2018年1月5日）银行首套房利率二套房利率放款时间中国银行首付3成，基准上浮20%首付4成，基准上浮25%一周内能放款，最慢不超一个月工商银行首付3成，

9、基准上浮10%首付4成，基准上浮20%无明确时间农业银行基准上浮15-20%基准上浮20-25%无明确时间建设银行首付3成，基准上浮15%首付4成，基准上浮20%无明确时间汇丰银行首付3成，基准上浮15%首付4成，基准上浮16%正常速度放款兴业银行首付3成基准上浮20%首付3成基准上浮25%手续齐全2-3周可放款恒生银行上浮40%上浮40%手续办好10个工作日可放款农商银行首付3成，基准上浮20%首付4成，基准上浮25%手续齐全1个月可放款交通银行首付3成，基准上浮15-20%首付4成，基准上浮25%交行三水支行由于此前还有一堆按揭还没放款，年前不再接受新的按揭客户信贷紧缩成为楼市调控的坚实防

10、线宏观小结：n 2017年“房住不炒”为调控主基调，限购、限贷、限预售、限价、限签等组合拳高压维稳楼市，多方博弈陷入胶着局面，银行维持信贷紧缩政策成为调控的坚实防线，房企回款生命线受到极大威胁；n 2017年12月18日中央经济工作会议定调2018年楼市“稳中求进”，房地产长效机制将从理论层面过渡到实践层面。佛山政策面维持从紧，未有加码预期，短期效应与政策长效性兼顾， 2018年精准调控等边际放松措施或会增多；n 2017年第四季度以来信贷继续收紧，最高上浮40%，所有二手房按揭首付必须6成起，部分银行已停贷二手房，没有网签一律不接收。宏观预测：“稳中求进”，分区施策、精准调控，2018年边际

11、调控措施或会增多。微信公众号：地产全案结 论目 录CONTENTSPART1.市场分析I. 宏观政策分析II.整体市场分析III.个盘分析V.目标客户分析PART2. 项目价值梳理I.项目价值分析II.项目VI演绎PART3.营销策略方案I.难点分析及解决思路II.销售及蓄客方案III. 策划推广方案粤港澳大湾区GDP1.3万亿美元，比肩世界三大湾区，广佛位处其核心地位，构建国际城市圈迎来时代新机遇“粤港澳大湾区”将比肩世界最为成功的三大湾区：纽约湾、旧 金山湾、东京湾。2015年这三大湾GDP分别为1.4万亿元美元、0.8万亿美元、1.8万亿美元，粤港澳大湾区GDP为1.3万亿美元！粤港澳大

12、湾区是海上丝绸之路的起点，“一带一路” 的心脏地带输送经济活血。广佛占大湾区战略核心地位，18000+8600GDP是大湾区的经济提速的主力军粤港澳大湾区纽约湾区旧金山湾区 人口：约1亿人 面积：56000多平方公里 GDP规模：13000亿美元 年航空客运量：1.1人次广佛超级城市将会成为世界第四大湾区的重要组成部分，成为粤 港澳大湾区的主力军。佛山借势制造业的“金字招牌”，通过快 速的产业升级，促进佛山品牌走向国际市场，打造自身的国际城市形象。 数据来源：政府网站佛山市场分析 湾区规划市场分析广佛交通深度对接未来佛山共计10条地铁线与广州地铁 线网中的13条地铁线实现无缝对接推进同城合作示

13、范扎实做好荔湾-南海花都-三水、番禺-顺德等3个示范区的建设工作。推动产业 协同发展发挥广州现代服务业和佛山先进制造 业的比较优势，构建协同发展格局。区域协同创新体系加强广佛创新资源整合，推动产学研合作，发展创新型经济。、深度融城：广佛通过交通深度对接、产业协同发展、同城合作示范区、创新型经济合作等核心措施深度融合，广佛一体化机融城从点到面全维度接轨佛山市场分析 广佛融城市场分析区域指导均价 单套最高单价备注网签限价（元/）装修单价实施情况备注顺德大良、陈村、北滘、乐从1700024000预售证限价经公关可突破9671/暂无暂无佛山市房协与市住建局沟通内容：1、市局不反对带装修，但不能借装修抬

14、价； 2、若采用装修交付，必须质价相符，原则上装修价格不超备案毛坯价格的20%（红线，南海之前执行“543”不能继续），非特殊情况最高上限不超5000元/m；3、出售带装修商品房前须有装修告知书（公示装修标准及价格，装修标准建议附带图片）、第三方评估机构评估报告、“交楼样板间”（要在样板房清晰标示交付标准，且交付完成前不允许拆除板房变更板房）；4、禅城区规定，装修单位必须为禅城区注册的装修公司，并在预售方案中列明公司名称，注册地址，附上装修公司营业执照和资质证书。以上信息已经禅城区市场科证实，或存在公关空间；容桂、伦教1500019500勒流、龙江1300017500杏坛、均安85001250

15、0南海桂城、里水、大沥17000/预售证限价突破难度较大，暂无突破案例100495000桂城、里水、大沥狮山较普遍；丹灶、西樵、九江较少；万科，其他暂无狮山9500/4000丹灶、西樵、九江8500/3000禅城禅城区1280014000预售证限价经公关可突破13000/较普遍暂无三水云东海88008800限价按镇街实际情况不同（不同镇街存在差异，最高不超8800元/）不能超毛坯单价20%）雅居乐融创三江府的平层装修价2500一平方，复式装修价3000元一平方；三水冠军城装修款4000元一平方暂无西南街道83008300乐平76007600高明富湾片区5600/限价按镇街实际情况不同（不同镇街

16、存在差异，最高不超9000元/）56002500暂无 暂无90003000西江新城 9000/68002500荷城旧城片区6800/三洲片区5600/56002500西安片区5600/56002500政策预判：2017年7月起，高明区严格实施政府指导备案政策，各镇街实施差异化限价政策，备案价格及装修价格不得高于政府指导价格，预判政策从紧或延续，成楼市阶段性调整的重要推手全市范围严格实施政府指导备案政策，各片区实施差异化限价政策，备案价格及装修价格不得高于政府指导价格，短期内难以有所突破；随着2016年末以来土地高溢价成交项目的陆续上市，政府限价政策延续的正当性备受考验。北滘市场分析 区域限价限

17、签情况市场分析受供应、价格及政策影响，三镇交替主导市场，价格震荡上行： 2016年第一季度，北滘由于价格优势，主导成交市场；第二季度受广州客外溢影响，陈村主导成交市场； 限购后，由于乐从供应两大且拥有价格优势，加上广州外溢客户减少，乐从依靠本地客户成交主导市场； 现阶段，由于品牌房企不断涌入，加上规划及轨道交通利好，北滘将重新成为市场热点，成交有待释放。02000400060008000100001200014000160000200004000060000800001000001200001400001600001800002000002016年01月2016年02月2016年03月2016

18、年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年01月2017年02月2017年03月2017年04月2017年05月2017年06月2017年07月2017年08月2017年09月2017年10月2017年11月2017年12月2018年01月2016年至今顺德北部三镇成交量价走势北滘板块 成交面积陈村板块 成交面积乐从板块 成交面积北滘板块 成交均价陈村板块 成交均价乐从板块 成交均价北滘成交占主导陈村成交占主导乐从成交占主导北滘主导北滘市场分析 区域去化情况市场分析北滘版块的品牌房企涌入，利

19、好规划和交通，成为市场热点陈村北部（总库存51.5万方）期末库存 潜在供应已取证未销售5.5万已开工未取证16万已拿地未开工30万成交年份2016年2016年年成交量55.8万/年 55.8万/年主力面积90-14090-130主力总价140-224万150-220万成交均价1600018000供求比（13-17年）0.73:1*注：潜在供应（ =已开工未取证+已拿地未开工）：1年内为供应紧张区间（价格快速增长概率大），2年内为合理区间（供求平衡、价格平稳）；3年为警戒线，超过3年面临的中长期风险较大（竞争激烈、价格下调压力大）。北滘新城（总库存46.8万方）期末库存 潜在供应已取证未销售6万

20、已开工未取证32万已拿地未开工8.8万成交年份2016年2017年年成交量34.1万34.1万主力面积90-14090-180主力总价162-220万160-250万成交均价1350016000供求比（13-17年）0.88:1乐从（总库存148万方）期末库存 潜在供应已取证未销售6.8万已开工未取证17万已拿地未开工123万成交年份2016年2017年年成交量67.4万50万主力面积95-14090-140主力总价130-200万120-220万成交均价1100013000供求比（13-17年）0.94:1陈村乐从北滘北部三镇总库存接近250万，其中乐从近150万，陈村北部超50万，北滘新城

21、接近50万北滘市场分析 顺德北部三镇区域库存市场分析短期内供应存在缺口，但后续供应量大，竞争相当激烈2018年2019年一季度二季度三季度四季度一季度二季度星英半岛美的花湾城新城之光美的壹号公馆保利海德公园泰禾佛山院子招商曦岸金辉优步大道万科翡翠江望合景天銮库存量约17万（主推面积:：82-110 ）库存量约45万，（主推面积99-180）库存约30万，（主推面积：114/139/188）供应0.8万（主推面积：92/116)库存约15万，（主推面积：101/118/142库存约11万（主推面积：95/129/143）库存约58万（主推面积：101/118/142）库存约18万（主推面积：98

22、/128/145/160）存量约13万，（主推面积:：90-120 ）库存量约11万（主推面积：95/110/120）本案供应约16万区域竞争白热化阶段抢客严重北滘市场分析 区域竞争对标情况，产品同质化，将现“一客难求”局面市场分析市场小结：n 全市范围严格实施政府指导备案政策，各片区实施差异化限价政策，备案价格及装修价格不得高于政府指导价格，短期内难以有所突破；n 在进一步广佛融城的背景下，北滘镇作为广佛中轴的区域，加上规划利好，众多品牌房产涌入，让北滘成为热门区域；n 北滘市场后续供应量大，产品同质化，竞争激烈。微信公众号：地产全案结 论北滘镇成为市场热点区域，后续供应量大，产品同质化，竞

23、争激烈目 录CONTENTSPART1.市场分析I. 宏观政策分析II.整体市场分析III.竞品分析V.目标客户分析PART2. 项目价值梳理I.项目价值分析II.项目VI演绎PART3.营销策略方案I.难点分析及解决思路II.销售及蓄客方案III. 策划推广方案10KM范围12KM范围本案（二级竞品距离10KM）保利海德公园：占地面积： 6.21万 在售楼座：4、6座计容面积：24.2万 销售价格：18826元/容积率: 3.9 装修标准：毛坯楼面地价： 5050元/ 已拿地未开工：0万车位个数: 1610个 已开工未取证：666套（9.5万）车位个数: 1610个 已取证未销售：259套（

24、3.27万）首组开售：2016年10月 已认购：970套（约11.17万）主力户型: 95三房，125、140四房主要营销手段：户外、老带新（一级竞品距离5.5KM）金辉优步花园：占地面积： 4.3万 在售楼座：5座、1座计容面积：14万 销售价格：21000-22000元/容积率: 2.5 装修标准：装修3900，复式5000楼面地价： 13000元/住宅套数: 984套 已开工未取证：145套车位个数: 1010个 已取证未销售：110套首组开售：2017年10月 已认购：35套主力户型: 95三房，116复式、120四房主要营销手段：巡展、户外、村拓待售（二级竞品距离12KM）华润置地悦

25、里：占地面积：7.1万 计容面积：27万 容积率: 3,.8 楼面地价: 3966元/ 拿地时间: 2015年6月 首组开售:预计2018年6月 已拿地未开工：0万 已开工未取证：576套（4.8万） 主力户型:：86三房、120四房 预估销售价格： 主要营销手段：巡展（二级竞品距离10KM）美的花湾城：占地面积： 10万 在售楼座：7-9座、13座、14座计容面积：30万 销售价格：21433元/容积率:3 装修标准：精装楼面地价:3334元/ 已拿地未开工：1.2万车位个数:3000个 已开工未取证：584套（5.45万）首组开售:2016年7月 已取证未销售：168套（1.30万）最近加

26、推：2017年9月 已认购：1559套（约22.36万）主力户型:：95、110三房，127四房未建未推：0.95万（商铺） 主要营销手段：一二手联动（二级竞品距离10KM）泰禾佛山院子：占地面积：12万 计容面积：48万 容积率: 3.99 楼面地价:7742元/ 拿地时间:2016年3月 装修标准：精装首组开售:2017年9月 已拿地未开工：38.95万 销售价格：20985元/ 已开工未取证：245套（1.14万 )最近加推：2017年12月 已取证未销售：163套（2.59万）已认购：468套（含35套别墅，共7.30万）主力户型: 99三房，131、160、183四房 高层销售价格：

27、 20922元/主要营销手段：大规模线上推广、线下活动拓展（二级竞品距离10KM）美的壹号公馆：占地面积：2.7万 计容面积：6.67万（合共595套） 容积率: 2.5 楼面地价:10782元/ 拿地时间：2016年6月 首组开售:2017年8月 销售价格：22985元/ 在售楼栋：1、2、3座装修标准：精装 最近加推： 2017年12月已拿地未开工：0已开工未取证：179套（2.42万）已取证未销售：187套（2.02万）已认购：229套（约2.24万）主力户型:：90三房、115四房主要营销手段：一二手联动（二级竞品距离10KM）合景天銮：占地面积：9.2万 计容面积：30.36万 容积

28、率: 3.3 拿地时间: 2016年6月楼面地价:11259元/ 首组开售:2017年10月 销售价格：23400元/ 已拿地未开工：16.42万装修标准：精装 已开工未取证：509套（5.6万）最近加推：2017年10月 已取证未销售：511套（6.42） 在售楼栋：4、5、6座 已认购：163套（1.65万） 主力户型:：94、116三房，128四房主要营销手段：销售拓展、一二手联动（二级竞品距离10KM）招商曦岸：占地面积：6.8万 计容面积：27万 容积率: 2.5 楼面地价:10795元/ 拿地时间: 2016年10月 在售楼座：18座 均价：19010元/已拿地未开工：12.32万

29、 已开工未取证：279套（3万 ） 首推时间:2017年12月23日 已取证未销售：117套（0.84万）主力户型:：83-93三房111四房 已认购：30套（约0.29万）（二级竞品距离10KM）万科江望：占地面积：5.3万 计容面积：18万 容积率: 2.5 楼面地价:11000元/ 拿地时间: 2017年3月 首组开售:预计2018年3月 已拿地未开工：8.45万 已开工未取证：460套（4.8万） 主力户型:：120四房 销售价格： 21000元/二级竞品一级竞品备注：1、此图表数据均为网签统计量；2、土地待供应量为洋房供应量；3、未售货量属未网签单位（含已售未签）；4、未建未推为整盘

30、余下未来供应面积；北滘项目片区项目名称在售产品（） 营销动作北滘合景天銮4、5、6座94-141 1、持续进行免息首付分期（最低首期为30万），7天内交付10%，三个月交付20%2、加推1座114、139共93套；3、活动：奇趣天銮 为爱撒野活动美的壹号公馆4座90-1151、首付分期：签约付20万，首付余款6月20日之前付清；装修款分期：装修首付交30%，6月交20%、9月交付20%、12月交30%。2、加推4座01/03/04单位92、114共90套；4座装修款5000元/；装修成本1500元/3、抽奖智能扫地机器人、智能语音管家、健康秤；4、旧业主介绍成交可获赠1000元智能风扇一台；金

31、辉优步大道95-120和106错层复式1、目前在售1、5栋住宅产品，暗推2座10套，均价20500。来访免费吃哈根达斯雪糕。陈村美的花湾城13、14、15座91-1391、加推15座03/04户型101；2、现场旧带新成交可享受两万元物管费赠送；3、6盘联动，5重大礼，智能机器人体验、VR体验、无人机实操体验。招商曦岸18座83-1101、持续中介联动（优居和吉之堡），点数为3.5%，跳点至5%（月成交27套）；2、目前持销18座83-110三四房，两梯六户；3、创意插花DIY、幸运大抽奖活动万科翡翠江望8座1251、累计认筹130组，现场到访约60组；2、首开推售8座58套125，去化19套

32、，去化率约33%；3、活动：世界美食节和音乐节竞品市场情况竞品分析合景泰富天銮北滘新城港派豪宅，带品质奢装，拥双地铁规划和美的新都汇等成熟商圈，在售价格23400元/带精装。项目基础信息销售价格23400元/(带装修)在售产品94-141开发商合景泰富地产控股有限公司位置顺德区北滘镇新城区天宁路占地面积9.2万建筑面积43.5万容积率3.3总户数约2260户产品类型住宅、商铺2栋1栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋9栋10栋11栋12栋13栋14栋15栋16栋17栋18栋一期四期三期二期在售持销余货 销售情况：暗推一栋（总货124套，已推96套），成交39套，均价：23400元/。 合同操作：房款部分

33、19500元/+精装部分3900元/（下定1万，余下装修款：1个月20%，半年20%，交楼60%）售罄竞品分析美的壹号公馆北滘新城低密度轻奢豪宅，享受美的5M智慧社区，在售均价22000元/带精装。项目基础信息销售价格21500元/(带装修)在售产品91/115开发商美的地产位置顺德区北滘镇新城区天宁路和木华路交界处占地面积27000建筑面积68000容积率2.5总户数约592户产品类型住宅、商铺1座2座3座4座5座6座待售售罄在售销售情况：1-3栋售罄，4栋91-115m在售，均价22000,处于持销阶段; 五一举行了老带新和来访抽奖有礼活动。自然开卖4座03、04户型，共60套。5月5号加

34、推01单位（91方），共30套，成交15套合同操作：房款部分19500元/（先给10%，余下部分6个月内付清）+精装部分3900元/（7天内付30%，其余70%1年内分3期支付）装修成本1500元/，顶层减1000，次顶层减300竞品分析金辉优步大道潭州湾创新产业带首个项目，106错层复式创新户型，均价19900-23500元/带装。项目基础信息销售价格19900-23500元/(带装修)在售产品95-120和106错层复式开发商金辉集团位置潭州国际会展中心旁占地面积43523建筑面积142377容积率2.5总户数总户数984户产品类型住宅、商铺1栋2栋3栋4栋5栋8栋9栋10栋11栋 活动情

35、况：目前在售1、5栋住宅产品，暗推2座10套，均价20500。来访免费吃哈根达斯雪糕。 合同操作：房款部分16500-18500元/+精装部分4000-5000元/（排队签约）开盘首付4成在售待售竞品分析万科翡翠江望万科翡翠江望，华南万科的首个翡翠高端作品，以围合式现代大都会风格临江而建，产品南北对流，一线望江。项目基础信息销售价格21000元/在售产品125两梯两户板式4房开发商万科地产位置陈村镇二龙大堤西侧占地面积5.3万建筑面积18万容积率2.5总户数1300户产品类型住宅、商铺 活动情况：举行了 “舌尖世界，宴遇江望”活动，summer 甜心活动，暗推，冻结5万享开盘99折。竞品分析待

36、售招商曦岸项目主打82-111三四房轻奢高层。项目采用现代风格立面，创新组团式布局，营造出约60米宽阔楼距，同时打造出特色的凤凰主题园林，步步皆景。项目基础信息销售价格19019元/在售产品83-110三四房开发商招商蛇口位置陈村佛陈路南侧占地面积6.8建筑面积27容积率2.5总户数总户数1600户 目前持销18座83-110三四房，两梯六户； 活动：创意插花DIY、幸运大抽奖活动 合同操作：最低5成首付起，部分7成首付，延迟1年签约在售竞品分析18栋在售竞品小结：n 整个北滘的取证销售进度放缓，导致去化速度放缓，招商曦岸延迟一年签约，可见本地客群对现时楼价的接受度低，广州客户导入未顺畅；n

37、至今各竞品的营销活动大部分以内部节点（样板房开放、园林开放等）为营销节点，外部活动以暖场小型活动为主，保持项目在北滘房地产市场的活跃度，楼价趋于稳定；结 论北滘镇市场放缓，大部分楼盘以小型活动为主，维持市场活跃度，楼价趋于稳定目 录CONTENTSPART1.市场分析I. 宏观政策分析II.整体市场分析III.竞品分析V.目标客户分析PART2. 项目价值梳理I.项目价值分析II.项目VI演绎PART3.营销策略方案I.难点分析及解决思路II.销售及蓄客方案III. 策划推广方案佛山院子美的壹号公馆合景天銮0%50%26%4%3%11%5%1%0%1% 2%47%2%35%12%1%0%3%1

38、1%35%4%25%20%2%广州广州陈村陈村乐从乐从北滘北滘禅城禅城桂城桂城其他其他0%0%31%7%5%39%16%2%广州广州陈村陈村乐从乐从北滘北滘禅城禅城桂城桂城其他其他0%20%3%2%70%3%1% 1%0%60%4%0%30%3%1% 2%保利海德公园新城之光美的花湾城区域客户本地客占41%，广州客户占31%，禅桂客户占28%客户分析区域客户以专业市场及私企老板为主，其次是企业高管客户分析专业市场40%私企老板23%企业高管13%普通职工7%企事业单位5%自由职业6%退休人员3%其他3%合景天銮客户职业构成专业市场32%私企老板27%企业高管15%普通职工8%企事业单位3%自由

39、职业8%退休人员4%其他3%美的花湾城客户职业构成专业市场17%私企老板26%企业高管19%普通职工7%企事业单位13%自由职业12%退休人员3%其他3%保利海德公园客户职业构成广州30%本地45%禅桂25%禅桂以及乐从客户为主、其他区客户为偶得客户。顺德北部三镇荔湾、越秀、海珠客户为主，其他区域为辅客户初判北部三镇客户为主导，占45%，广州占30%，禅桂25%客户分析中 原发 现现阶段客户判断相对准确现阶段客户判断相对准确但更需要以动态洞悉客户但更需要以动态洞悉客户潭州湾产业核规划，以潭洲国际会展中心、智能科技产业园等重点项目带动，打造为城产人融合的智能科技产业圈、多元化的国际合作平台和面向

40、国际的形象展示窗口；潭州湾创新核规划，重点着力于建设生活区、配套区以及创业区，将本片区打造为主题鲜明的产业社区和高端人才荟集的人才社区；潭州湾都市核规划，以佛山新城为核心区域，定位为富有岭南水乡特色的生态城市、国际产业网络的节点城市和佛山城市公共服务体系的核心。客户层次上升投资客亲睐客户来源范围扩大客户分析趋势一 城市发展：潭洲湾规划落地，将带动更多广州或外区人才流入趋势三 价格导向：高楼价挤压，客户沿轨道外流，外区客流入趋势大白云区白云区黄埔区黄埔区番禺区番禺区越秀区越秀区海珠区海珠区千灯湖千灯湖16000-21000元元/禅城禅城14000-20000元元/23000-30000元元/35

41、000-50000元元/50000-75000元元/天河区天河区60000-90000元元/25000-40000元元/40000-70000元元/25000-40000元元/陈村陈村15000-20000元元/城市区域库存量（万）剩余消化周期广 州 市白云区15.23.8个月越秀区4.35.2个月天河区22.43.5个月荔湾区42.16.1个月海珠区18.367.2个月黄埔区64.072.7个月番禺区110.27.6个月佛 山 市千灯湖53.24个月禅城82.43.1个月陈村17.22.5个月广佛环线广佛环线广州 南站30000-50000元元/滘口佛山佛山6号线号线MC佛山新城佛山新城佛山

42、佛山1号线号线西朗荔湾区荔湾区北滘北滘20000-25000元元/客户分析客户分析趋势四 收益分红：本地土豪村遍布，限购后的本地客将是争夺主战场6番禺区 5%陈村镇10%北滘镇25%乐从镇 15%桂城 5%禅城镇 5%海珠区 15%荔湾越秀白云 10%天河区 5%预判项目顺德本地客50%，广州客35%，禅桂客10%，其他5%广州（35%）：海珠15%：中大布匹城以及江南 西商圈为主；荔湾越秀白云10%：一德路、中 山八旧社区，上下九以及北京路 为主天河5%：靠近天河北，体育西路 旧社区番禺5%：洛溪、大石、市桥以及番禺广场为主；顺德（50%）：乐从+北滘40%：北滘水口村、莘村等周边的村民陈村

43、10%：陈村企业主、高层管理职工、个体商户禅桂（10%）禅城5%：城南以及亚艺为主 桂城5%：主要以桂城地铁站， 千灯湖为补充客户构成省内其他及港澳台（5%）以上数据来源于：星英半岛、合景天銮、美的花湾城、美的壹号公馆、保利海德公园、新城之光平均年龄41岁，私企老板及个体户等改善客户位核心对区域价值较为认同，容量一般，高端客户相对较少需求敏感点：环境户型价格教育交通中原洞悉：外部客源将价格逐步推高，导致本土客户“涨价慌”被动式出手，看好未来前景，提前为下一代购房。本地客户研判客户构成平均年龄31岁，专业市场个体户、城市白领、投资客群为核心对区域陌生，认为距离较远，容量较大，产业发达地区的高端客

44、户较多需求敏感点：价格交通环境教育户型以上数据来源于：星英半岛、合景天銮、美的花湾城、美的壹号公馆、保利海德公园、新城之光中原洞悉：受一二手联动渠道影响，广州客户较大量进入板块，对于交通及性价比高的物业快速出手，推高板块量价。广州客户研判客户构成平均年龄35岁，原居民、企业白领及公职人员居多对区域价值较为认同，容量较大，具有一定的中高端客户群需求敏感点：价格环境交通户型品牌中原洞悉：禅桂库存低下，同时价格高企，迫使中心区域客户往西部及南部转移，陈村板块距离近，客户愿意首选。以上数据来源于：星英半岛、合景天銮、美的花湾城、美的壹号公馆、保利海德公园、新城之光禅桂客户研判客户构成本地客户：资产配置

45、、儿女购房、未来看涨、本地富豪语录：1“未来这里是城市中心，且是交通枢纽上盖项目，配套稀缺” 张先生 金海M-CITY 171业主 2“朋友买了这里觉得好，未来市中心，以后肯定涨，我没怎么考虑就买了” 陆先生 金海M-CITY 89业主 3“儿子大学毕业了，马上要结婚了，总不能没有婚房吧，我们也不想离孩子太远，就买这里了” 何女士 星英半岛129业主 4“我是小涌村那边的，村里刚刚拆迁分红，有余钱就想投资了，现在就好的投资产品就是房子了” 王女士 金海M-CITY 47业主广州客户：临近广州、生态环境、未来规划、私营企业主语录：1“这里虽然是佛山，但很靠近广州，配套也很成熟不比广州差” 张先生

46、 景裕豪园 115业主 2 “这里临江、我们做生意的看重这个，有水的地方就有财嘛” 马先生 珠水豪庭 88业主 3 “广州房价太高了，经朋友介绍来看，这边过广州上班也很方便，不需要因为买房子而换工作” 唐先生 当代万国府 150业主 4“广佛同城规划越来越成熟，这里作为广佛交界，将来的前景不必广州差太多的” 何先生 中国铁建国际公馆 128业主 禅桂客户：清晰佛山规划、关注生态、企业高管、公务员语录：1“未来佛山有十几条的地铁可以对接到广州，会吸引很多广州人到佛山置业的，将来佛山房价肯定涨” 张先生 景裕豪园 115业主 2“这里是交通枢纽中心，地段无敌，不买来住，以后也是不愁租的” 吴先生

47、金海M-CITY 77业主 3“佛山新城是未来佛山城市CBD，最近还规划了潭州湾，周边配套都是顶级的，环境也很好” 李小姐 中国德国港 85业主客户访谈部分采样（购房总价达250万或单价超2.5万元/）：客户构成顺德本地及周边客户为主导，辅以广佛交界因高房价溢出型客户客群分类区域来源客户类型购房动机 置业关注购买房型/面积段客户拓展渠 道核心客群（60%）北滘本地居民及 拆迁户25%乐从+陈村25%改善或分户：周边居住在自建房或旧小区，不愿意改变居住地， 但需要改善居住环境的原住民；或者拆迁、分户等刚性需求村民， 包括腾冲、小布、大冲、大墩、小涌村等改善 分户居住环境 户型100-120三/四

48、房 二三级导客 户外禅城板块自住居 民5%刚需或刚改：结婚、分户等刚性需求，或者对居住环境、户型存 在升级要求的临近板块的中小企业主、公务员、村民、金融、IT公 司中高管等客户,首置 改善产品 居住环境95左右三房户外宣传 公交车身桂城等区域价格 挤压居民5%价格挤压外溢，财力有限，买不起桂城、千灯湖等区域的豪宅， 但又不想离开核心区域，只能退而求其次，选择到外围区域购买 豪宅的改善型客户改善产品 环境120-140左右四 房二三级导客 户外宣传 公交车身重要客群（35%）广州外溢客户 海 珠 15% 荔湾/越秀/白云 10% 天河5% 番禺5%定居广佛：预算有限，买不起广州市区，或者在广州没

49、有购房资 格，同时需要考虑结婚或子女入学问题，多为2口或3口之家。投资广佛：广州限购等政策下投资渠道受限，看中新城发展潜力。 职业属性：荔湾、海珠白领人群为主，茶叶/花鸟/药品/汽车等专 业市场个体老板为辅首置投资交通100左右三房外展、拓展、联动、转介游离客群（5%）省内其他区域客 户进城：工作在新城或禅城区域，希望在此定居的客户进城地段90-100左右3房口碑宣传港澳客户投资：看好佛山新城未来交通规划及发展潜力的投资客投资发展潜力90左右3房网络客户定位目 录CONTENTSPART1.市场分析I. 宏观政策分析II.整体市场分析III.竞品分析V.目标客户分析PART2. 项目价值梳理I

50、.项目价值分析II.项目VI演绎PART3.营销策略方案I.难点分析及解决思路II.销售及蓄客方案III. 策划推广方案外部价值区位优势潜力爆发地段潭州湾国际创新带上，千亿投资的潭州会展中心轴融入粤港澳大湾区时代，顺德区发布潭洲湾国际创新带规划。提出建立都市核、产业核、创新核三大发展“核心”。通过轨道、水网将三大发展“核心”串联，把顺德北部片区建成与外界比拼的拳头，提升顺德与广深港等粤港澳大湾区核心城市的开放合作水平“一心、两翼、八组团”根据规划，潭洲湾国际创新带将以潭洲水道为核心，依托水道和轨道构建“一心两翼八组团”的总体空间格局。潭洲湾覆盖了北滘、陈村、乐从、龙江等北部四镇，核心区域包括佛

51、山新城、会展城智能科技园、大学城卫星城。价值分析潜力爆发地段广佛交界中轴，吸纳广佛两地庞大客源北滘是广佛交界最热门的区域之一。东接广州番禺区，西接顺德乐从。位于广佛交界的中轴位置 项目距离番禺广场30分钟车程 距离荔湾广钢新城25分钟 距离珠江新城50分钟车程外部价值区位优势价值分析北滘外部价值规划优势“一轴”是指创新驱动核心轴。以105国道沿线产业载体为创新驱动核心轴，将广东工业设计城、美的创新中心、慧聪家电城以及新型科技产业园作为创新核心轴。“两带”是指碧江林头历史文化带、城市活力休闲带。北滘历史文化带水乡韵味浓郁，碧江、桃村、林头等古村落拥有逾百年历史的古祠堂、古建筑过百座；而围绕中心城

52、区打造的“环形水网”，串联起潭州水道、都宁岗森林公园，共同构成城市活力休闲带。“三片区”是指总部经济商务片区、会展经济片区和临港都市产业园片区。打造顺德北部的总部经济商务片区，成为新型现代产业的汇集中心；打造国际会展经济片区，围绕广东（潭洲）国际会展中心片区发展会展经济；打造临港都市产业园片区，大力发展都市型产业经济。北滘升级从工业经济向都市经济转型，向国际化魅力小城蜕变价值分析左拥佛山新城CBD3000亿配套，右揽北滘新城CBD千亿配套，绝对的高价值地段10211 31415世纪莲体育馆世纪莲体育馆苏宁苏宁 广场广场佛山行政中心佛山行政中心 中欧中心中欧中心交通交通

53、 枢纽枢纽保利保利 mall新闻新闻 中心中心佛山公园佛山公园1.坊塔2.宏鼎大厦3.星耀1014.佛山市青少年宫5.Imax影城 6.金海创意中心7.佛山市档案馆8.佛山市图书馆9.中国移动信息大厦佛山总部10.佛山新城中信银行大厦11.中盈信达国际金融中心12.佛山新城集成金融广场13.佛山新城宝能国际文化金融中心14.欧浦国际商业中心15.佛山企业家大厦北滘北滘 公园公园中山中山 公园公园本案市政配套双CBD交汇处，坐拥佛山中心最完善市政顶级配套外部价值市政配套优势价值分析商业配套基本情况商业级别顺德莘村花卉城超600000生态旅游综合项目信容隆生活超市学校名称学校基本概况学校等级莘村中

54、学约4500个学生省一级学校 全日制公办中学莘村小学12个班级 约500个学生全日制公办小学马龙小学17个班级 约750个学生全日制公办小学龙涌小学12个班级 约500个学生全日制公办小学西滘小学12个班级 约500个学生全日制公办小学劳村小学36个班级 约1600个学生全日制公办小学景观资源面积等级龙涌公园30000花卉城吉维尼小镇33000项目周边有莘村中学、莘村小学等多家优秀的中小学环绕，享0-18岁全程教育一站式成材教育/景观配套坐享近10所市级中小学教育和公园配套外部价值教育配套优势价值分析内部价值品牌价值最具实力品牌中国铁建，世界500强企业，千亿央企，70载品质积累价值分析中国铁

55、建股份有限公司（简称中国铁建，简称CRCC），由中国铁道建筑总公司于2007年11月5日在北京成立，为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型建筑企业。中国铁建是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一，2017年在财富“世界500强企业”中排名第58位、“中国企业500强”排名第14位，“全球250家最大承包商”排名第3位。以“诚信创新永恒，精品人品同在”为核心价值观的卓越文化，企业具有强大的凝聚力、执行力和战斗力。在董事长、党委书记孟凤朝和总裁庄尚标的带领下，中国铁建正向“建筑为本、相关多元、协同一体、转型升级，发展成为技术创新国际领先、竞争能力国际领先、经济实力国际领先，最

56、具价值创造力的综合建筑产业集团”的发展战略迈进。内部价值建筑价值建筑外形古典对称和现代简约的完美结合体风格定位：建筑设计建议采用ArtDeco风格，它介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体。该风格趋于几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落、大块渐成的风格，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感，表达了高端阶层一直追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表了一种向上的欣欣向荣的力量。价值分析本项目将打造绿色建筑住宅体系，以营造一个对环境无害，能充分利用自然环境资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑。室内

57、方面，将从温度问题，日光照明，空气质量等方面优化；室外方面将从绿色环境的地域主义及自然通风方面进行改良。以营造一个节约能源，节约资源，回归自然的新型建筑体系。按well标准打造社区，并选取小区幼儿园进行well认证。内部价值建筑价值创新绿色建筑打造回归自然的新型建筑体系价值分析内部价值配套价值价值分析医疗：社区诊疗中心快递：智能生鲜储物柜邻里：棋牌、健身、书吧休闲、儿童游乐主题架空层车位：车位配备充电桩齐全配套全维度大社区，生活一站式内部价值配套价值商业：1.2万首层连续商业，商业自运营商业街招商：引进生活配套方向的商业，打造生活配套邻里街，商业街招商业态为生活超市、日常餐饮、药店、洗衣店、美

58、发店等，以满足客户步行范围内的日常生活所需。商业配套商业自运营，信心保证价值分析双泳池尊贵会所共享多功能会所：室内室外双泳池、篮球场、健身房、儿童室、羽毛球馆、棋牌室、图书室等多功能会所双泳池尊贵会所内部价值配套价值价值分析内部价值配套价值智慧社区24小时物业贴心服务，智能网络系统为业主安全保驾护航业主通过APP可以享受24小时物业应答、玩转邻里社交，资产服务等社区智能网络系统，车牌识别系统、智能大堂门禁系统、智能视频监控系统等，关爱每个业主价值分析内部价值配套价值欧式园林中心欧式叠水主题园林，高贵大气绿意环绕，鲜氧宜人，足不出户就能享受到风景优美的园林，生活惬意而美好。价值分析人脸识别系统人

59、脸识别系统以人脸识别技术为核心，是一项新兴的生物识别技术，判断速度相当快，只需要0.01秒左右，由于利用的是人体骨骼的识别技术。通过采取人脸识别系统，住户只需要通过人脸数据库识别人脸开门，提高住宅的安全性，解决住户进、出及来访客人的管理。智能魔镜系统健康数据采集、日程管理、环境数据收集和配置娱乐中心；整体卫浴控制简洁的界面、魔幻的交互、丰富的应用、智能的控制，还有天气、资讯、健康等各种日常生活中的贴心功能。内部价值产品价值价值分析家电控制系统用户可以在外对家里进行集中、遥控、定时、远程控制、甚至用电脑来管理家电，从而达到智能家电系统的节能、环保、舒适、方便的功能。可视对讲系统提供访客与住户、住

60、户与住户、住户与物管之间双向可视通话，达到图像、语音双重识别从而增加安全可靠性，同时节省大量的时间，提高了工作效率，提高住宅的整体管理和服务水平，创造安全社区居住环境。内部价值产品价值价值分析电梯联动系统利用该电梯联动控制系统，可以通过长按触控按钮来明确告知控制单元用户需要使用哪一部电梯，进而避免出现“用户需要使用第一电梯设备时，总是第二电梯设备响应用户需求”提高的电梯是运行效率也就提高了速度。微信公众号：地产全案24h智能化新风防霾系统将室外新鲜空气经过较精细过滤后强制送到卧室、书房、客厅、视听室等需要新鲜空气的地方，同时将空气污浊的地方强制排出室外，能量回收率70%-95%，具有独立除湿能