《物业管理基本制度与政策》第三章(3)讲义

1、一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 二、前期物业管理项目招标规则三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标五、五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任第三节 前期物业管理招投标制度 条例二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 招标投标是在市场经济条件下，交易双方所采取的一种交易形式，这种交易形式主要在大宗货物买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时所采用。 物业管理招标投标属于服务项目的采购与提供。第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管

2、理招标投标的概念、意义和原则（一）前期物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标：是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理服务项目的活动。 其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则（二）前期物业管理招标投标的意义（熟悉） 采用招标投标方式进行交易活动最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程。优越性：（1）建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中

3、标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则（二）前期物业管理招标投标的意义优越性：（2）前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。（3）前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理服务公平的市场竞争环境，促进物业服务企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则（三）前期物业管理招投标的原则（熟悉） 招

4、标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管理招投标制度【历年真题】（2010年单选题第31题）前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（ ）。A质价相符B资信相符C诚实信用D协商一致【正确答案】C一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则（四）前期物业管理招投标的强制性规定（掌握） 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 条例第二十四条 ！仅限前期物

5、业管理第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管理招投标制度【例题多选题】关于前期物业管理招投标，下列表述正确的是：( )。A、住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业B、非住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业C、对于规模较小的住宅物业，建设单位有权采用协议的方式选聘物业服务企业D、投标人少于5个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业【正确答案】AB 二、前期物业管理项目招标规则（一）招标原则与招标形式 招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。1招标原则(1) 不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。(2) 不得对潜在投

6、标人实行歧视待遇。(3) 不得对潜在投标人提出与招标物业管理服务项目实际不符的资格要求。第三节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则（一）招标原则与招标形式2招标形式（1）公开招标（2）邀请招标 #各自优劣第三节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则（一）招标原则与招标形式3招标代理机构 招标代理机构，是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。条件：（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；（2）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；（3）有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。 第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管

7、理招投标制度【例题多选题】下列哪些属于前期物业管理项目招标的规则？（ ）A、不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇C、不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求 D、对潜在投标人必须实行内外有别的原则【正确答案】ABC 二、前期物业管理项目招标规则（二）招标文件的编制与招标项目备案1招标文件的编制 招标人应当在招标前完成招标文件的编制。 前期物业管理招标文件的内容：(1) 招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；(2) 物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；第三

8、节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则（二）招标文件的编制与招标项目备案1招标文件的编制 前期物业管理招标文件的内容（续）：(3) 对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等； (4) 评标标准和评标方法；(5) 招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；(6) 物业服务合同的签订说明；(7) 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第三节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则 (二)招标文件的编制与招标项目备案2招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政

9、主管部门备案。 备案应向房地产行政主管部门提交以下材料： (1) 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2) 招标公告或者招标邀请书；(3) 招标文件；(4) 法律、法规规定的其他材料。第三节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则 (三)招标程序规则 ！注意数据 前期物业管理招投标管理暂行办法规定：(1) 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于2日。 ！不是自招标公告之日(2) 招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至

10、少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第三节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则 (三)招标程序规则 (3) 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。但不能透露潜在投票人的数量、名称，如有标底，不能透露标底。第三节 前期物业管理招投标制度 二、前期物业管理项目招标规则 (三)招标程序规则 (4) 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现

11、售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管理招投标制度【历年真题】（2010年单选题第32题）新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前（ ）日完成。A15 B30C60 D90【正确答案】B第三节 前期物业管理招投标制度【例题单选题】 在物业管理招投标程序中，招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提高投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。A、15 B、20 C、30 D、6

12、0【正确答案】A三、物业管理项目投标规则(一)投标要求与投标文件 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。 投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管理招投标制度【历年真题】（2010年多选题第71题）物业管理投标文件包括（ ）等。A投标函B投标报价表C招标邀请函D物业管理方案E招标文件要求提供的其他材料

13、【正确答案】ABD三、物业管理项目投标规则(二)投标程序 1投标文件的送达 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在投标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，投标人应当拒收。第三节 前期物业管理招投标制度三、物业管理项目投标规则(二)投标程序 2投标文件的补充修改或撤回 投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求提交投标文件的截止时间前进行。第三节 前期物业管理招投标制度三、物业管理项目投标规则(二)投标程序 3

14、投标禁止行为(1) 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标；(2) 投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益；第三节 前期物业管理招投标制度三、物业管理项目投标规则(二)投标程序 3投标禁止行为(3) 投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；(4) 禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标开标、评标和中标。第三节 前期物业管理招投标制度 四开标、评标和中标（一）开标(1) 开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。！(2) 开标地点应当在招标文件中预先确定，

15、如变更开标地点，招标人应当事先通知。(3) 开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。 第三节 前期物业管理招投标制度四开标、评标和中标（一）开标(4) 开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。(5) 开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。第三节 前期物业管理招投标制度四开标、评标和中标(二)评标1评标专家

16、名册 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并，或者实行专家名册计算机联网，以被聘请。第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管理招投标制度【例题单选题】( )应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。 A、物业管理部门 B、房地产行政主管部门 C、建设部 D、评标委员会 【正确答案】B四开标、评标和中标(二) 评标2评标委员会 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招

17、标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。第三节 前期物业管理招投标制度四开标、评标和中标(二 )评标2评标委员会 评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。 招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。第三节 前期物业管理招投标制度第三节 前期物业管理招投标制度【历年真题】（2010年单选题第32题）某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（ ）人。A2 B3C4 D5【正确答案】D第三节 前期物业管理招投标制度【例题单选题】 在物业管

18、理招投标程序中，招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提高投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。A、15 B、20 C、30 D、60【正确答案】A第三节 前期物业管理招投标制度【例题单选题】招标人的代表和评标专家与( )有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。A、招标人 B、投标人 C、业主委员会 D、招标项目【正确答案】B四开标、评标和中标(二)评标3评标规则 在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩。 除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况下进行，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文

19、件进行评审和比较，然后对评标结果签字确认。第三节 前期物业管理招投标制度四开标、评标和中标(二)评标3评标规则 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。第三节 前期物业管理招投标制度 四开标、评标和中标(三)中标 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。第