济南市中小企业公共服务中心物业管理服务项目采购需求

1、济南市中小企业公共服务中心物业管理服务项目采购需求项 目 要 求一、项目概况项目名称:济南市中小企业公共服务平台物业服务。位于济南市二环东路3226号，占地面积约六亩，总建筑面积2400平方米，其中综合服务办公楼四层，面积1800平米；创业服务楼两层，面积400平方米；传达室等面积200平米；院落面积1200平米，车位40个。二、总体要求1、投标人需具有物业管理服务资质。2、独立承担民事责任。3、本项目不接受联合体投标。三、物业工作内容（一）房屋日常维护1、服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常巡查，养护。2、服务标准：确保办公楼（区）等相关场所房屋的完好和正

2、常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；对房屋共用部位进行日常管理和维护保养，养护记录完整；根据房屋实际使用情况，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向采购人报告，提出方案或建议，经采购人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。（二）供电设备管理维护 1、服务内容：对办公楼（区）供电系统设备、电线电缆、网络网线、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护。 2、服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维护记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送

3、电运行制度、电器维护制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的消防器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维护人员必须持证上岗；及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，故障排除合格率100%；加强日常维护检查，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施；供电设备完好率达到100%、弱电设备完好率达到100%。保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施； 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面

4、检查，有问题及向采购人反映解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，发现问题，在第一时间向采购人反映，确保所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。 （三）环境卫生管理 1、服务内容：办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、卫生间、公共活动场所等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养。 2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准： 2.1外围及周边道路：地面

5、干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 2.2绿化带及水池：绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。 2.3大厅、楼内、公共通道：地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。 2.

6、4会议室、接待室：地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。 2.5楼梯：梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。 2.6公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒

7、，卫生间内空气流通并且无明显异味。 2.7停车场：地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。 2.8开水间及清洁间：地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。 2.9电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。 2.10垃圾桶及果皮箱：桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污

8、渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。 2.11消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。 2.12设备机房、管道、指示牌：无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。 2.13专用办公室：日常保持卫生清洁，在各类使用前、后，对相关办公室再进行彻底清洁，确保达到使用要求，随时保持整洁

9、。2.14 化粪池需定期清理,并制定定期巡查制度.2.15 供应商需有完整的绿化管理制度，保证办公楼（区绿化苗木美观。（四）除“四害”管理和卫生消毒 灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。 （五）传达、保安、秩序管理1、服务内容：办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及各类上访等其它突发事件处理等；楼区道路交通管理，机动车和非机动车停放管理；消防检查、重大节日安全管控等。 2、服务标准：建立办公楼（区）传达、保安、车辆

10、、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常的工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，监控记录保持完整；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；道路畅通，各种车辆停放有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （六）会议服务 1、服务内容：为办公楼（区）举办的各类会议、活动提供会场布置、音响保障、开水供应、保

11、洁等服务。 2、服务标准：1）建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。2）上班时间工作人员必须按不同岗位要求统一着装，佩戴工作牌，着装整洁，标牌佩戴合适、规范。举止文明、大方，精神饱满，仪表整洁。四、相关情况的说明1、供应商必须按照采购方的相关管理规定开展工作，关于采购人对供应商的处罚办法，双方将另行约定。2、供应商的报价中不含水、电、暖等能耗费用由采购人支付；设备的专业检测费用由采购人承担；垃圾外运及化粪池清理费用由供应商承担。3、供应商报价中员工工资不得低于济南市最低工资标准；合理排班，

12、不能出现违反劳动法的班次安排。4、成交供应商实行物业管理服务标准必须满足招标文件、委托管理合同的有关规定。5、成交供应商服务工作必须接受采购人的监督和管理，且采购人有权要求供应商更换工作怠慢、不负责任、不听指挥的物业员工。6、供应商应根据各专业部门所产生费用列出报价明细汇总表。7、供应商须认真勘察现场。供应商须实地对上述区域进行详细察看，物业范围以实地为准，报价后即不得再提出异议。8、秩序管理员(办公楼内及门岗各设岗位)、保洁员年龄不超过50岁；维修工年龄不超过50岁，持证（电工证）上岗；会议服务人员年龄不超过26岁，身高不低于1.6米；经采购人同意后上岗。服务人员：身体健康、仪容仪表整洁大方

13、、工作认真、责任心强，具有良好的语言表达和人际沟通能力。供应商可在人员配备标准要求基础上根据自身管理经验酌情增加人员配置。9、服务期限：一年，若有重大问题的，采购人有权提前解除合同；如造成采购方损失的，供应商须承担相应损失。10、付款方式：财政拨款，费用每季度后结算一次，并提供发票。11、合同签订后，按采购人要求时间到岗到位。采购人将核对中标人实际配备专业人员与投标资料中所列专业人才的一致性，如果不一致，按照违约处理，由双方协商解决。五、物业服务方案针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现供应商的经验和能力，管理组织、工作计划、工作措施等阐述应详细具体、针对性强并且各项措施切实可行。方案包括但

14、不限于以下内容：1、公司情况介绍2、管理服务理念和目标。结合本项目的服务要求及特点，提出物业服务的整体设想及策划，拟采取的物业管理方式及物资装备计划等。3、针对本项目的管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。4、房屋及设施设备维修养护方案5、保洁方案。6、秩序维护方案。7、会议服务方案8、服务承诺9、其他需要特别说明的问题。六、 岗位设置（共计5人，含项目经理1人）1、项目经理1人2、秩序维护员 1人 3、工程人员1人（持有电工证）4、保洁员2人评审方法和评分细则一、评审方法本次评标采用综合评分法，将依据供应商响应文件对其资信、业绩、服务、技术方案、价格等各项因素进行评价，综合评选出最佳报价

15、方案。每一投标人的最终得分为所有评委评分的算术平均值。最高得分的投标人为中标人。得分相同的，报价较低的一方为中标人。得分且报价相同的，技术指标较优的一方为中标人。二、评分细则评审内容评分标准投标报价（10分）以满足招标文件要求且投标报价最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分，其他供应商的价格分按照下列公式计算：投标报价得分（评标基准价/投标报价）×10×100。必须注意：不满足采购需求的不合理低价可作为无效报价处理。人员配置（10分）1）所派物业管理项目服务人员配备合理，得3分，不足之处酌情扣分（0-3）。2）所派项目经理持有国家认可的物业管理师资格证书得2分（0-2）。3）维修人员持有电工证（0-5）。物业服务