物业管理教案第一章

1、现代物业管理现代物业管理开篇小语开篇小语l大家觉得日常生活中的物业管理到大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么底是什么? ?l在大家周围有哪些物业管理在大家周围有哪些物业管理? ?l物业管理跟房地产的联系物业管理跟房地产的联系? ?l酒店管理与物业管理的就业前景如酒店管理与物业管理的就业前景如何？何？第一章第一章 物业管理概论物业管理概论物业的概念物业的概念物业管理的概念物业管理的概念城市及城市化的概念城市及城市化的概念房地产开发的概念房地产开发的概念本章重点：本章重点：一、基本概念一、基本概念物业与不动产、房地产的联系与区别物业与不动产、房地产的联系与区别物业管理的起源物业管理的起源物业管理

2、的本质是服务物业管理的本质是服务我国物业管理与国外物业管理的比较我国物业管理与国外物业管理的比较二、知识重点二、知识重点第一节第一节 物业管理的基本概念物业管理的基本概念l一物业的概念一物业的概念（一）英文物业的含义（一）英文物业的含义 1、estate 2、real estate 3、property 4、real property 5、realtyl一物业的概念一物业的概念（一）英文物业的含义（一）英文物业的含义 1、estate isteit 2、real estate ri:l isteit 3、property prpti 4、real property ri:l prpti 5、r

3、ealty rilti = real estatel一物业的概念一物业的概念（一）英文物业的含义（一）英文物业的含义 1、estate: isteit 地产权地产权 2、real estate: ri:l isteit 房地产、不动产、物业房地产、不动产、物业 房地产行业、房地产开发、经营等活动房地产行业、房地产开发、经营等活动 （物质形态的房地产）（物质形态的房地产） 3、property: prpti 财产财产 4、real property: ri:l prpti 房地产、不动产、物业房地产、不动产、物业 （房地产的权利）（房地产的权利） 5、realty:rilti = real es

4、tate 财产、资产、拥有物、房地产、不动产、财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益物业及其相应权益l一物业的概念一物业的概念（一）英文物业的含义（一）英文物业的含义 1、estateisteit ：地产权：地产权 2、real estateri:l isteit ： 房地产、不动产、物业房地产、不动产、物业 房地产行业、房地产开发、经营等活动房地产行业、房地产开发、经营等活动 （物质形态的房地产）（物质形态的房地产） 3、propertyprpti ：财产：财产 4、real propertyri:l prpti ： 房地产、不动产、物业房地产、不动产、物业 （房地产的权利）（

5、房地产的权利） 5、realtyrilti = real estate： 财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益应权益（二）物业的概念和内涵（二）物业的概念和内涵 物业物业: 单元性的房地产。单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业的内涵：物业的内涵： 1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的住的建筑物建筑物； 2、与这些建筑物相配套的、与这些建筑物相配套的设施和设备设施

6、和设备； 3、相关的、相关的场地场地； 4、蕴含在物业中的、蕴含在物业中的权益权益。（三）物业的性质及分类（三）物业的性质及分类l物业的性质物业的性质 自然属性自然属性 经济属性经济属性 法律属性法律属性（1）物业的自然属性）物业的自然属性 a、位置的固定性或不可移动性、位置的固定性或不可移动性 b、长期实用性、长期实用性 c、差异性、差异性（2）物业的经济属性）物业的经济属性 a、商品性、商品性 b、稀缺性、稀缺性 c、保值、增值性、保值、增值性 d、固定投资性和高昂的投资金额特性、固定投资性和高昂的投资金额特性 e、社会经济位置的可变性、社会经济位置的可变性（3）物业的法律属性）物业的法律

7、属性 a、对政策法规的敏感性、对政策法规的敏感性 b、“权利束权利束”性性 c、物业的相邻性、物业的相邻性l物业的分类物业的分类序号序号分类标准分类标准具体分类具体分类1物业的基本构成物业的基本构成土地土地建筑物等土地改良物建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物土地及其土地上的附着物2所有权的性质所有权的性质公有物业公有物业私有物业私有物业公司合营物业公司合营物业3用途用途居住居住厂房及仓储厂房及仓储办公楼办公楼商场商场宾馆、餐饮、旅游、服务宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研文化、教育、科研体育、娱乐、休闲体育、娱乐、休闲医疗卫生医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施公路、桥梁、交通、市政设

8、施邮政、通信、广播、电视邮政、通信、广播、电视l物业的分类物业的分类序号序号分类标准分类标准具体分类具体分类4结构材料结构材料钢结构钢结构 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构混合结构混合结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构5完好程度完好程度完好房完好房基本完好房基本完好房一般损坏房一般损坏房严重损坏房严重损坏房危房危房6建筑高度建筑高度超高层超高层高层高层小高层小高层多层多层低层低层l物业的分类物业的分类序号序号分类标准分类标准具体分类具体分类7物业管理的特性物业管理的特性居住物业居住物业 商业物业商业物业工业物业工业物业特殊物业特殊物业8完好程度完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）收益性物业（

9、以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）非收益性物业（以居住为目的）物业与不动产、房地产联系与区别物业与不动产、房地产联系与区别 一、概念一、概念 房地产：房地产：房地产是指房屋、房基地以及附属土房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。益。 不动产：不动产：指土地以及附着在土地上的人工构筑指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。物和房屋等位置固定，不可移动的财产。 物业：物业：指土地和土地上的构筑

10、物、建筑物形式指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。存在的不动产和相关财产。 物业与不动产、房地产联系与区别物业与不动产、房地产联系与区别 二、侧重点二、侧重点 不动产不动产（real estate）侧重于指物质形态）侧重于指物质形态 房地产房地产（real estate，property）物质形态和权）物质形态和权益并重益并重 物业物业 （property）侧重于指权益）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。一般情况下三者可以通用，互为替代。物业与不动产、房地产联系与区别物业与不动产、房地产联系与区别 三、适用范围的区别三、适用范围的区别 房地产房地产一般在经济

11、学范畴使用，用以研究一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；随之产生的分配关系； 不动产不动产一般在法律范畴使用用以研究该类一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系；型的权益特性和连带的经济法律关系； 物业物业一般在房屋消费领域使用，而且特指一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。产。 物业与不动产、房地产联系与区别物业与不动产、房地产联系与

12、区别 四、称谓领域上的区别四、称谓领域上的区别 房地产房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念；时最常使用的概念； 不动产不动产一般在界定法律财产关系时使用，其一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；着眼点是该项财产实物形态的不可移动性； 物业物业一般在描述房地产项目时使用，是针对一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。务而言的概念。 l二物业管理的概念

13、二物业管理的概念1 1 、物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的、物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动的活动. .2 2 、物业管理是一种集、物业管理是一种集管理、经营、服务管理、经营、服务为一体的为一体的有偿服务有偿服务, ,是实行是实行社会化、专业化、企业化、经社会化、专业化、企业化、经营型营型的社会服务行业的社会服务行业. .（一）物业管理的内涵一）物业管理的内涵 1、管理对象管理对象是物业，是物业，服务对象服务对象是人；是人； 2、属性属性是经营，提供的是有偿无形的服务和是经营，提供的是有偿

14、无形的服务和劳动；劳动； 3、能够保证物业更好的发挥其使用功能，并、能够保证物业更好的发挥其使用功能，并使使物业保值和增值物业保值和增值； 4、对管辖区范围内的物业提供统一的管理和、对管辖区范围内的物业提供统一的管理和协调。协调。（二）物业管理的本质是服务（二）物业管理的本质是服务服务特点：服务特点： 1、综合性、综合性 2、不可储存性和生产消费的同时性、不可储存性和生产消费的同时性 3、服务对象具有较强的稳定性、服务对象具有较强的稳定性 4、服务对象具有集合性、服务对象具有集合性（三）物业管理的性质（三）物业管理的性质 服务性：提供劳务服务服务性：提供劳务服务 经营性：提供有偿服务经营性：提

15、供有偿服务 专业性：物业管理本身是社会分工的产物，有专门专业性：物业管理本身是社会分工的产物，有专门的组织机构、专业人员配备、专业工具和设备、专的组织机构、专业人员配备、专业工具和设备、专业公司分包工作业公司分包工作 受聘、受托性：物业的管理权来自于物业的所有权受聘、受托性：物业的管理权来自于物业的所有权和管理权两权分离导致和管理权两权分离导致 规范性：成立、接管、管理的规范性规范性：成立、接管、管理的规范性 统一性和综合性统一性和综合性 中介性中介性（四）物业管理过程的阶段划分（四）物业管理过程的阶段划分早期介入早期介入 前期管理前期管理 正常物业管理正常物业管理一早期介入一早期介入 立项调

16、研立项调研 规划设计规划设计 前期开发前期开发 建设施工建设施工 预售预租预售预租 接管验收接管验收二、前期管理二、前期管理1.接管验收接管验收2.交付验收交付验收3.入住入住4.业主大会业主大会三、正常物业管理三、正常物业管理从从业委会成立业委会成立 至至物业物业的寿命期止的寿命期止第二节第二节 城市管理、房地产开发与城市管理、房地产开发与 物业管理物业管理l一城市管理一城市管理（一）城市与城市管理的概念（一）城市与城市管理的概念城市：城市：一定规模及密度的非农业人口具体的地方一定规模及密度的非农业人口具体的地方和一定地域的经济、政治、社会和文化中心。和一定地域的经济、政治、社会和文化中心。

17、城市管理：城市管理：以城市为对象，对城市的运转和发展以城市为对象，对城市的运转和发展所进行的决策引导、规范协调、服务和经营行所进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。它包括城市的为。它包括城市的社会管理社会管理、经济管理经济管理、基础基础设施管理设施管理及及生态环境管理生态环境管理。 （特征：（特征：综合性、开放性、动态性综合性、开放性、动态性）（二）城市管理与物业管理之间的联系：（二）城市管理与物业管理之间的联系：城市管理城市管理物业管理物业管理性质性质职能管理职能管理母系统母系统专业管理专业管理子系统子系统管理区域管理区域从目前的发展状态看，物业管理都处在城市的从目前的发展状态看，物业管

18、理都处在城市的管辖范围之内管辖范围之内管理目标管理目标实现城市的社会、经实现城市的社会、经济、规划、公共设施济、规划、公共设施和生态环境的整体协和生态环境的整体协调运作调运作提高物业的价值、以服提高物业的价值、以服务为宗旨、以经营为手务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的段、以效益为目的l二房地产开发二房地产开发（一）概念（一）概念 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物业环境人类提供入住空间、并改变人类生存的物业环境的一种活动。的一种活动。 房地产开发的含义：房地产开发的含义： 1、房地产开发是一个动态过程。、房地产开发

19、是一个动态过程。 2、全过程必须在法律框架下进行。、全过程必须在法律框架下进行。 3、前提是依法取得国有土地使用权。、前提是依法取得国有土地使用权。 4、对象是基础设施和房屋建设。、对象是基础设施和房屋建设。（二）房地产开发的主要程序（二）房地产开发的主要程序 八个步骤八个步骤 四个阶段四个阶段八个步骤：八个步骤：1. 寻找投资机会寻找投资机会2. 投资机会筛选投资机会筛选3. 可行性研究可行性研究4. 获取土地使用权获取土地使用权5. 规划设计和方案报批规划设计和方案报批6. 签署有关合作协议签署有关合作协议7. 施工建设和竣工验收施工建设和竣工验收8. 市场营销和物业管理市场营销和物业管理

20、四个阶段四个阶段1. 投资机会选择和决策分析投资机会选择和决策分析2. 前期工作前期工作3. 建设阶段建设阶段4. 租售阶段租售阶段（三）房地产开发与物业管理（三）房地产开发与物业管理（1）物业管理在房地产开发中的地位）物业管理在房地产开发中的地位 a、物业管理是房地产开发的组成部分、物业管理是房地产开发的组成部分 b、良好的物业管理能使物业发挥最大的使用效能、良好的物业管理能使物业发挥最大的使用效能 c、物业管理是房地产开发经营上的需要、物业管理是房地产开发经营上的需要（2）开发商与物业管理的投入）开发商与物业管理的投入 a、配套服务设施的资金投入、配套服务设施的资金投入 b、交纳物业维修资

21、金、交纳物业维修资金（3）物业服务企业对物业开发全过程的参与）物业服务企业对物业开发全过程的参与第三节第三节 我国物业管理的产生和我国物业管理的产生和 发展发展l一物业管理的起源一物业管理的起源1 1、起源于起源于1919世纪世纪6060年代的英国年代的英国2 2、真正现代意义上的物业管理形成于、真正现代意义上的物业管理形成于1919世纪末世纪末2020世纪初的美国世纪初的美国3 3、2020世纪世纪5050年代初由英国传入香港年代初由英国传入香港4 4、2020世纪世纪8080年代由香港传入大陆深圳沿海地区年代由香港传入大陆深圳沿海地区u 起源的成因起源的成因 工业化高涨，大量农村人口涌向城

22、市，房屋空前紧张。工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。u英国物业管理的起源英国物业管理的起源 英国人英国人奥克维娅奥克维娅希尔希尔（oceavia hill）女士是公认的）女士是公认的近代近代“物业管理物业管理”的的创始人创始人，她在，她在1860年至年至1866年年间为间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇家物业经理协会，会员

23、遍布世界各地。家物业经理协会，会员遍布世界各地。u 现代物业管理的成因现代物业管理的成因 19世纪末世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于是一种专业性物业管理机构应运而生。是一种专业性物业管理机构应运而生。u 现代物业管理诞生标志现代物业管理诞生标志 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治乔治a霍尔特霍尔特发起发起成立了世界上第一个物业管理组织成立了世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理芝加哥建筑物管理人员组织人员组

24、织（chicago building managers oganization,cmbo）。）。 随后，成立全美第一个业主组织随后，成立全美第一个业主组织“建筑物业主组织建筑物业主组织”（building owers organization ，boo）。）。 最后又成立了最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会建筑物业主与管理人员协会”（building owers and managers association， boma）l二、我国物业管理的发展现状二、我国物业管理的发展现状 1981年年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。月，深圳市第一家物业服务企业成立。 1993年年6月，深圳市物业

25、管理协会成立。月，深圳市物业管理协会成立。 1994年年3月，国家建设部颁布月，国家建设部颁布城镇新建住宅小区管城镇新建住宅小区管理办法理办法。 2000年年10月，成立中国物业管理协会。月，成立中国物业管理协会。 2003年年9月月1日，日，物业管理条例物业管理条例正式施行并在正式施行并在2007年修订。年修订。（一）物业管理市场参与主体的行为变化（一）物业管理市场参与主体的行为变化与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化：与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化： 角色的变化角色的变化 观念的变化观念的变化 政策的变化政策的变化 管理模式的变化管理模式的变化 价格的变化价格

26、的变化 传统的传统的房产管理是计划经济管理模式下的行是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。化的管理。物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较（二）物业管理市场主要存在的问题（二）物业管理市场主要存在的问题 1、开发商遗留问题引起纠纷、开发商遗留问题引起纠纷 2、相关主体矛盾频发、相关主体矛盾频发 3、收费难是物业管理问题的集中反映、收费难是物业管理问题的集中反映 4、行业公信收到质疑、行业公信收到质疑

27、5、行业风险日益加剧、行业风险日益加剧 6、物业管理市场机制有待完善、物业管理市场机制有待完善 7、法律法规不完善，不配套、法律法规不完善，不配套 8、行业队伍素质偏低，人才短缺、行业队伍素质偏低，人才短缺l二、我国住宅物业管理市场的特征二、我国住宅物业管理市场的特征 政府的参与性政府的参与性 与房地产的联系性与房地产的联系性 市场的待开发性市场的待开发性 供给的单一性和需求的多样性供给的单一性和需求的多样性 法规的滞后性法规的滞后性 信息的不对称性信息的不对称性l各抒己见：各抒己见： 根据你身边的实例，根据你身边的实例， 谈谈你对物业管理的看法。谈谈你对物业管理的看法。（优缺点、发展方向、前

28、景等）（优缺点、发展方向、前景等）第四节第四节 我国物业管理与国外物业我国物业管理与国外物业 管理的比较管理的比较l一、政府在物业管理中的作用一、政府在物业管理中的作用 任何一个国家的物业管理都离不开政府的支持任何一个国家的物业管理都离不开政府的支持与监督。与监督。 国外政府一般通过制定详尽、完善的法律法国外政府一般通过制定详尽、完善的法律法规，再由职能部门对物业管理市场进行管理，规，再由职能部门对物业管理市场进行管理，规范物业管理市场各主体的行为与责任。规范物业管理市场各主体的行为与责任。英国：英国：作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展成熟，整体水平世作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展

29、成熟，整体水平世界一流，其中依法管理的特点尤其令人关注。界一流，其中依法管理的特点尤其令人关注。 除了直接的物业管理除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有发管理的法律、法规有50多种。多种。新加坡和中国香港：新加坡和中国香港：对物业管理的法规制定的非常详尽，对开发商、对物业管理的法规制定的非常详尽，对开发商、物业服务企业、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明物业服务企业、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。确的条文，便于操作。日本：日本：将业主

30、和物业服务企业所有的权力、责任和义务都限定在将业主和物业服务企业所有的权力、责任和义务都限定在公公寓法寓法和和中高层共同住宅标准管理规约中高层共同住宅标准管理规约中，然后再出台相配套中，然后再出台相配套的准则和契约。的准则和契约。各国（地区）的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。各国（地区）的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。我国大陆的物业管理：我国大陆的物业管理：1、是从计划经济向市场经济的转变过程中逐渐形成的，由于起步较是从计划经济向市场经济的转变过程中逐渐形成的，由于起步较晚，晚，出台的法律法规并不是很多出台的法律法规并不是很多。 1994年，建设部下发城市新建住宅

31、小区管理办法； 2003年9月1日，颁布中华人民共和国物业管理条例； 其间，建设部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、物业服务企业财务管理规定等规章，2003年国家发改委、建设部制定了物业服务收费管理办法。2、由于人们深受计划经济的影响以及生活水平不高，、由于人们深受计划经济的影响以及生活水平不高，物业管理行为不物业管理行为不规范以及价格纠纷不断规范以及价格纠纷不断，确定合理物业管理价格还需要政府的引导，确定合理物业管理价格还需要政府的引导和支持。和支持。3、政府将物业管理从政府行政性、福利性的管理推向了市场，虽然也、政府将物业管理从政府行政性、福利性的管理推向了市场，虽然也取得了较