房地产经济学第七章

1、12组员组员 组员组员 组员组员 组长组长 How wework整合资料制作整合资料制作PPTPPT 组员组员 3组员组员 组员组员 组员组员 组长组长 How wework搜集整理第一节资料搜集整理第一节资料 组员组员 4组员组员 组员组员 组员组员 组长组长 How wework 组员组员 搜集整理第二节资料搜集整理第二节资料5组员组员 组员组员 组员组员 组长组长 How wework 组员组员 搜集整理第三节资料搜集整理第三节资料6组员组员 组员组员 组员组员 组长组长 How wework 组员组员 搜集整理补充资料搜集整理补充资料第七章第七章8第七章第七章9第一节第一节 城市开发与

2、城市规划城市开发与城市规划一、城市的定义一、城市的定义城市是以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型集聚地。1.空间集聚性空间集聚性2.规模经济性规模经济性3.社会复杂性社会复杂性第一节第一节 城市开发与城市规划城市开发与城市规划一、城市的定义一、城市的定义（一）城市的特征（一）城市的特征 P14310具有对城市以外地区产生较大影具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门响，发挥较大作用的经济部门（二）城市的功能（二）城市的功能主要功能主要功能辅助功能辅助功能指城市所承担的最主要指城市所承担的最主要的必备的功能

3、。的必备的功能。指满足一个城市生产和指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等品加工业、服务业等。具有在该城市的发展中起着支配具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门。作用的经济部门。主要功能往往反映出城市的特征，体现了城市的特性，并决定主要功能往往反映出城市的特征，体现了城市的特性，并决定着辅助功能，而辅助功能的发挥对主要功能也会产生重大影响。着辅助功能，而辅助功能的发挥对主要功能也会产生重大影响。1.1.经济功能经济功能2.2.社会功能社会功能3.3.经济和社经济和社

4、会复合功能会复合功能具有对城市以外地区产生较大影具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门响，发挥较大作用的经济部门.11从广义上来说，城市开发的过程是将各种资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用。（三）城市开发与建设土地是城市发展的最基础、宝贵、短缺的资源之一，城市开发的出发点在于对城市土地的开发，通过对土地使用的合理规划，使土地级差发挥最大的作用，也使城市的各种资源获得最大的空间组合优势。城市建设的重点在于城市的房地产开发建设，因为房地产开发为城市提供了大量有形的建筑产品，为城市的发展提供了最基本的生产与生活资料，是一种先导产业，反映了一个城市社会、经济、文

5、化发展的水平。城市开发的过程要靠城市建设来实现，也就是说需要通过制定科学的规划，分期分批地安排实施各个建设项目，为完善城市的功能，提高城市的经济、社会和环境综合效益创造良好地条件。12二、城市的规划二、城市的规划 城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。包括城市的新、扩、改、迁以及恢复性建设。（一）城市规划的概念（一）城市规划的概念 P161 P16113（二）城市规划的作用与任务（二

6、）城市规划的作用与任务 P162一、促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性 效应。二、促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和 生活环境。三、强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态 环境。 城市规划的作用集中体现在有利于城市经济效 益、社会效益与环境效益的协调统一。14（三）城市规划的内容（拓展）（三）城市规划的内容（拓展）1.城市总体规划城市总体规划2 2. .城市分区规划城市分区规划3 3. .城市详细规划城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，

7、建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。15三、城市规划与房地产开发三、城市规划与房地产开发 P163 P163v城市规划对房地产开发起到管制作用。v城市规划指导和促进房地产开发。v城市规划设计是房地产成片开发的必经 阶段和必要手段。 v城市规划是房地产开发的重要依据。v城市规划是房地产开发的重要管理手段。v房地产开发是实施城市规划的基本方式。161

8、718一、房地产综合开发的涵义和分类 简单地说，房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的生产经营活动。具体地说，是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。（一）房地产综合开发的涵义（一）房地产综合开发的涵义19通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 品牌房地产开发需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施 建筑材料 资金20 （二）房地产开发特征（二）房地产开发特

9、征1综合性2长期性3时序性4地域性4风险性21 综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。 22 房地产开发是房地产经济活动、生产房地产开发是房地产经济活动、生产环节的主要形式。根据不同的分类标准，可环节的主要形式。根据不同的分类标准，可以分为：以分为：按照按照开发区域性质开发区域性质：新区开发新区开发和旧区

10、改造和旧区改造按照按照开发规模开发规模：单项开发单项开发和成片开发和成片开发按照按照实施方式实施方式：一次或两次一次或两次按照按照开发对象开发对象：土地开发土地开发、房屋开发和综、房屋开发和综 合开发合开发（三）房地产开发的分类23（四）我国房地产综合开发的发展（四）我国房地产综合开发的发展 P165 P165我国房地产综合开发发展阶段：统一建设综合开发迅速发展进入市场化轨道第一阶段：1963-1980年，城市房地产实行“六统一”体制，即“统 一规划，统一投资，统一设计，统一施工，统一分配，统 一管理”，房屋建设实行局部统建和组织企业集资统建。第二阶段：1980年的全国城市规划工作会议纪要提出

11、城市房地产 的综合开发。第三阶段：1984年六届全国人大二次会议针对建筑业体制改革提出要 组建多样的工程承包公司和综合开发公司，1987年国务 院关于加强城市建设工作的通知明确了城市建设要实行 “统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”。第四阶段：1992年开始，房地产逐渐进入市场化轨道尤其从1999- 2004年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设 出现前所未有的发展。240100020003000400050006000700080001998年1999年2000年2001年2002年2003年年 份亿元或万平方米房 地 产 投 资 完 成 额 （ 亿 元 ）住 宅 投 资 额 （

12、 亿 元 ）施 工 面 积 （ 万 m2）新 开 工 面 积 （ 万 m2）竣 工 面 积 （ 万 m2）销 售 面 积 （ 万 m2）上海房地产开发状况 P16725二、房地产综合开发的作用 P1671实现城市规划，迅速改变城市面貌2促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境3确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能26三、房地产综合开发的指导原则和主要任务房地产综合开发的指导原则1.与政府产业政策的协调性2.与城市规划的统一性3.房地产综合开发投资结构 的合理性4.房地产综合开发的科学发 展机制1.房地产综合开发要为城市建 设服务2.房地产综合开发要为城市居 民提供良好

13、的生产、工作和 生活条件3.房地产综合开发要依据市场 原则从事开发经营活动房地产综合开发的主要任务272829 开发过程中的主要参与者（补充开发过程中的主要参与者（补充） p1.1.开发企业开发企业p2.2.建筑承包商建筑承包商 施工总承包企业（资质一、二级）施工总承包企业（资质一、二级） 专业承包企业（资质分一至四级）专业承包企业（资质分一至四级） 劳务分包企业劳务分包企业 p3.3.政府有关部门（政策法规、土地供给、产权登记、规划政府有关部门（政策法规、土地供给、产权登记、规划审批、施工许可、销售许可；环境保护部门、消防部门、审批、施工许可、销售许可；环境保护部门、消防部门、交通部门等）交

14、通部门等）p4.4.金融机构金融机构p5.5.房地产中介机构房地产中介机构 具体细分还有：经营合伙人、建筑师、工程师、工程监具体细分还有：经营合伙人、建筑师、工程师、工程监 理师（工期、质量、投资控制和合同管理）、会计师、理师（工期、质量、投资控制和合同管理）、会计师、 经济师及成本控制人员、市场营销人员和估价师、律师经济师及成本控制人员、市场营销人员和估价师、律师 （法律咨询、文件起草、手续办理）、原土地产权人、（法律咨询、文件起草、手续办理）、原土地产权人、 项目购买人及保险公司（工程事故保险）。项目购买人及保险公司（工程事故保险）。30香港模式：香港模式：以开发商为中心以开发商为中心客户

15、预售融资、银客户预售融资、银行按揭融资行按揭融资由开发商一家完成由开发商一家完成“买地、建造、卖买地、建造、卖房、管理房、管理”纵纵向价值链向价值链开发商不持有物业开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节横向价值链开发商持有并经营物业31主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式物业管理 销售 盖房子 取得土地 32一、房地产开发的主要程序一、房地产开发的主要程序P170P170n开发程序包括八个步骤：开发程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究

16、、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。n这八个步骤又可以划分为四个阶段：这八个步骤又可以划分为四个阶段：投资决策分析投资决策分析阶段阶段、前期工作、前期工作阶段阶段、项目项目建设阶段和建设阶段和房屋房屋租售租售经营和物业管理经营和物业管理阶段。阶段。33房屋租售经营房屋租售经营物业管理物业管理34物业管理物业管理35投投资资决决策策分分析析投投资资机机会会选选择择3637中观经济评估指标中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房

17、销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资进行项目资源评估源评估 38进行项目资进行项目资源评估源评估 39初步可行初步可行性性 研究研究

18、 40可行性方可行性方案案 研究研究 41确定意向地块确定意向地块 成立项目研究小组成立项目研究小组 投资、策划人员投资、策划人员 设计人员设计人员 财务人员财务人员进行项目资源评估进行项目资源评估 经济层面评估经济层面评估 城市发展层面评估城市发展层面评估 城市文化层面评估城市文化层面评估 自身价值层面评估自身价值层面评估42初步可行性研究初步可行性研究 制定研究计划制定研究计划静态经济静态经济指标分析指标分析可行性方案研究可行性方案研究 用于银行贷款的用于银行贷款的地块发展可行性方案地块发展可行性方案 制定研究计划制定研究计划动态经济动态经济指标分析指标分析动态资金动态资金缺口分析缺口分析

19、项目风险项目风险分分 析析 用于政府报建的用于政府报建的地块发展可行性方案地块发展可行性方案43物业管理物业管理444546行政命令行政命令式式资资本本市市场场土地二级开发土地二级开发 土土地地市市场场47行政命令行政命令式式资资本本市市场场土地二级开发土地二级开发 土土地地市市场场48行政命令式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的

20、，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。 49行政命令行政命令式式资资本本市市场场土地二级开发土地二级开发 土土地地市市场场50资本市场中的拿地方式根据渠道不同渠道不同，又可分为: 投资参股投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 土地收购土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 收购有土地的公司收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、

21、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。51行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场52土地市场土地市场: : 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。 535455565758596061626364了解地块所在区域的市场状况 研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查 消费市场的研究和目标客户的定

22、位656667686970概念设计概念设计规划概念设计规划概念设计景观概念设计景观概念设计规划时空环境分析规划时空环境分析方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计建筑方案设计建筑方案设计景观方案设计景观方案设计详细规划设计详细规划设计建筑单体设计建筑单体设计71727374757677施工现场的水、电、路通和场地平整；施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理工程项目设计招标办理 ；设计方案评标会召开及设计单位中标办理设计方案评标会召开

23、及设计单位中标办理 ；勘察招投标与勘察单位的中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理施工招标办理 、施工监理单位甄选；、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。是否准备就绪等。补充78三通一平：三通一平：通水、通电、通路、平整场地。五通一平：就是建筑中为了合理有序施工 进行的 前期准备工作，一般包括：通水、通 电、通路、通讯、通气、平整场地。七通一平：七通一平：在沿海发达地区，有些有要求。通给 水、通排水、通电、通讯、通路、通 燃气、通热力以

24、及场地平整。 课本课本P P14714779物业管理物业管理8081物业管理物业管理82 83 84针对营销工作的市场调查针对营销工作的市场调查目标客户深度定位目标客户深度定位项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期项目营销定位项目营销定位项目整合营销策略项目整合营销策略85项目价格体系的制定项目价格体系的制定项目的广告推广策略项目的广告推广策略营销执行营销执行项目的活动推广策略项目的活动推广策略项目的媒体运用策略项目的媒体运用策略86项目营销总体思路项目营销总体思路销售节奏的控制销售节奏的控制分阶段销售计划与策略分阶段销售计划与策略分阶段推广策略分阶段推广策略整合营销整合营销

25、策略策略87广告的跟进和监控广告的跟进和监控销售执行与工程进度配合销售执行与工程进度配合营销组织管理制定营销组织管理制定销售队伍的组建与培训销售队伍的组建与培训营营 销销执执 行行开盘执行方案与准备开盘执行方案与准备88 8990 9192项目资源评估项目资源评估(初步市场调研初步市场调研)地块时空环境调查地块时空环境调查可行性研究可行性研究(立项分析立项分析)深度市场调研深度市场调研YesNo住宅产品设计调查住宅产品设计调查消费市场研究及消费市场研究及目标客户定位目标客户定位消费市场研究及消费市场研究及目标客户定位目标客户定位规规划划特特征征景景观观特特征征立立面面处处理理户户型型特特征征细

26、细部部处处理理93SWOT分析及资源审核分析及资源审核项目竞争力分析项目竞争力分析住宅产品初步调查结论住宅产品初步调查结论市场空白点研判市场空白点研判差异化竞争优势及核心竞争力定位差异化竞争优势及核心竞争力定位产品初步形态定位产品初步形态定位住宅产品初步选择住宅产品初步选择同一板块优秀项目研究同一板块优秀项目研究94原创开发概念定位原创开发概念定位概念草案概念草案超越项目超越项目借鉴项目借鉴项目项目开发核心定位项目开发核心定位开发主题开发主题市场形象市场形象生活蓝本生活蓝本生活方式生活方式社区文化社区文化定定 位位项目产品形态定位项目产品形态定位95开发模型开发模型方案对比方案对比建筑类型建筑

27、类型面积对比面积对比产品理念产品理念主力户型主力户型项目价格定位项目价格定位项目总体规划理念项目总体规划理念地块价值地块价值及用途及用途初期开发初期开发策略策略开发主题开发主题导入导入总体理念总体理念策划策划项目景观规划理念策划项目景观规划理念策划概念设计任务书概念设计任务书概念设计概念设计96项目建筑规划理念策划项目建筑规划理念策划项目公建配套理念策划项目公建配套理念策划项目产品建议项目产品建议详细规划设计任务书详细规划设计任务书项目营销策划项目营销策划营销专题市场报告营销专题市场报告方案设计方案设计详规设计详规设计建筑单体设计建筑单体设计初步设计初步设计97项目整合营销策略项目整合营销策略

28、项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期价格体系制定价格体系制定推广策略推广策略营销执行营销执行销售道具及物料准销售道具及物料准备备视觉系统设计跟进视觉系统设计跟进施工图设计施工图设计施工图预算施工图预算招投标招投标监理公司介入监理公司介入确定确定 施工单位施工单位开开 工工开工开工 吉日选择吉日选择组建工程管理组组建工程管理组全程工程管理全程工程管理广广告告公公司司介介入入98VI策划方案及跟进策划方案及跟进营销组织管理营销组织管理开盘销售策略开盘销售策略开开 盘盘竣工验收竣工验收交交 楼楼工程结算工程结算项目结束项目结束广广告告公公司司介介入入现场销售顾问现场销售顾问现场工

29、程顾问现场工程顾问物物业业管管理理介介入入99物业管理物业管理100物业管理程序物业管理程序u物业管理招投标u物业接管u入住管理u装修管理u维修与维修基金管理u住户投诉管理u控制方管理u住户回访管理u楼宇巡查管理公众管理与住户违章处理公众管理与住户违章处理物业档案管理物业档案管理目标管理目标管理成本管理成本管理员工服务管理员工服务管理安全综合管理安全综合管理环境管理环境管理设备设施综合管理设备设施综合管理达标创优管理达标创优管理员工培训员工培训员工绩效考核员工绩效考核物业管理纠纷理论物业管理纠纷理论101Nothingmore important.thanit二、房地产开发项目的可行性研究二、

30、房地产开发项目的可行性研究102开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节。它是指在开发投资之前对拟开的依据和首要环节。它是指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建项目进行评论，以最科学的技术评价方法，对拟建项目进行评论，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法。终确定项目是否可行的一种综合研究方法。项目投资决策的依据项目投资决策的依据申请建设贷款的依据申请建设贷款的依据作为编制下阶段规划设计的依据作为编制下阶段规划设计的依据作为开发商与

31、有关部门签订协议或合同的依据作为开发商与有关部门签订协议或合同的依据涵义作用1031.国家和地区经济建设的方针、政策和规划；2.批准的项目建议书和同等效力的文件；3.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施；4.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料；5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；6.国家规定的经济参数和指标；7.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。依据二、房地产开发项目的可行性研究二、房地产开发项目的可行性研究回顾104（四）可行性研究的工作阶段 “预可行性研究预可行性研究”，在投资机会，在投资机会研究基础上进一步对项目

32、建设的可研究基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，投能性与潜在效益进行分析论证，投资估算的精确度为资估算的精确度为 20% 20%，研究费，研究费用占总投资比例用占总投资比例 0.25%1.5% ，需，需要时间要时间4646个月。个月。对投资项目或投资方向提出建对投资项目或投资方向提出建议，投资估算精确度为议，投资估算精确度为30%,30%,研究费用占总投研究费用占总投0.2%0.8%0.2%0.8%，需要时间需要时间1313个月。个月。（一）投资机会研究（二）初步可行性研究105（三）详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是分析即通常所说的可行性研究，是分析项目技术、经济可行

33、性后作出投资项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤，投资估算的与否决策的关键步骤，投资估算的精确度为精确度为10%10%，研究费用占总投资研究费用占总投资比例大项目比例大项目0.2%1.0%0.2%1.0%、小项目、小项目1.0%3.0%1.0%3.0%，需要时间，需要时间812812个月。个月。（四）项目评估和决策（四）项目评估和决策审批单位委托咨询评估单位进行审批单位委托咨询评估单位进行 的评估论证的评估论证企业内部投资决策人员的评估企业内部投资决策人员的评估106n可行性研究的内容可概括为：可行性研究的内容可概括为：n市场研究市场研究n解决建设上的解决建设上的“必要性必要性”和

34、和“可能性可能性”问题，是前提；问题，是前提；n技术研究技术研究n解决技术上的解决技术上的“先进性先进性”和和“适用性适用性”问题，是基础；问题，是基础；n经济评价经济评价n解决经济上的解决经济上的“盈利性盈利性”和和“合理性合理性”问题，是核心。问题，是核心。n市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行性市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行性研究的三大支柱。研究的三大支柱。（五）可行性研究的内容（五）可行性研究的内容107（一）项目概况（一）项目概况n 项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目周围的环

35、境状况、项目的性质及主要特点、项目开发的意义、可行性研究的目的和依据。开发的意义、可行性研究的目的和依据。（二）开发项目（二）开发项目用地的现状用地的现状调查及调查及动迁安置动迁安置 土地调查土地调查 建筑物调查建筑物调查 管线调查管线调查 拆迁计划拆迁计划 人口调查人口调查单位调查单位调查其他地下、地上物的调查其他地下、地上物的调查安置方案安置方案108市场供给现状分析及预测市场供给现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场交易数量与价格的分析预测市场交易数量与价格的分析预测服务对象分析，制定租售计划服务对象分析，制定租售计划拟建项目建设规模的确定拟建项目建设规模的确定（

36、三）市场分析和建设规模（三）市场分析和建设规模n市政规划方案选择市政规划方案选择n项目构成及平面布置项目构成及平面布置n建筑规划方案选择建筑规划方案选择（八）开发建设计划编制（八）开发建设计划编制（七）项目开发组织机构和管理费用研究（七）项目开发组织机构和管理费用研究（六）环境影响评价（六）环境影响评价（五）资源供给条件（五）资源供给条件109（九）项目经济及社会效益分析（九）项目经济及社会效益分析p项目总投资项目总投资p项目投资来源、筹措方式的确定项目投资来源、筹措方式的确定p开发成本估算开发成本估算p销售成本、经营成本估算销售成本、经营成本估算p销售收入、租金收入和其他营业收入估算销售收入

37、、租金收入和其他营业收入估算p财务评价财务评价p国民经济评价国民经济评价p风险分析风险分析p项目环境效益、社会效益及综合效益评价项目环境效益、社会效益及综合效益评价（十）结论及建议（十）结论及建议110（六）开发项目的市场分析（六）开发项目的市场分析 P176P176宏观因素分析区域性因素分析微观因素分析111（七）财务评价的主要方法（七）财务评价的主要方法（一）静态分析方法（一）静态分析方法 1. 1.投资回报率或投资收益率是净利润与投资总额总额的比率，投资回报率或投资收益率是净利润与投资总额总额的比率， 这个比率越大越好这个比率越大越好 2. 2.投资回收期是以项目的净收益抵偿项目全部投资

38、所需要的时投资回收期是以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时 间。对开发企业来说，回收期越短越好。间。对开发企业来说，回收期越短越好。 3. 3.借款偿还期借款偿还期（二）动态分析法（二）动态分析法 1. 1.净现值法：净现值是项目在经济寿命期内各年净收益的现值的净现值法：净现值是项目在经济寿命期内各年净收益的现值的 总和，能反映项目获利能力的大小当投资额相等时，应选取净总和，能反映项目获利能力的大小当投资额相等时，应选取净 现值最大的项目；当投资额不等时，应选取净现值率（净现值现值最大的项目；当投资额不等时，应选取净现值率（净现值/ / 投资现值）最大的项目。投资现值）最大的项目。 2.

39、2.内部收益率法：指项目的净现值等于零时的折现率。用来评价内部收益率法：指项目的净现值等于零时的折现率。用来评价 开发项目经济效益，利用内部收益率来评价投资项目时，必须开发项目经济效益，利用内部收益率来评价投资项目时，必须 以一个确定项目不可行的部门、行业的基准投资收益率作为判以一个确定项目不可行的部门、行业的基准投资收益率作为判 断标准，当内部收益率大于或等于基准收益率时，项目可以接断标准，当内部收益率大于或等于基准收益率时，项目可以接 受；反之，项目不可行。受；反之，项目不可行。 3. 3.动态投资回收期动态投资回收期 112二、可行性研究的步骤接受委托 建立研究组织收集资料 进行市场调研

40、方案设计选择和优化编制可行性研究报告并提交财务评价和国民经济评价113n（二）房地产开发项目的财务评价基本报表（二）房地产开发项目的财务评价基本报表 1.现金流量表 (1) 全部投资现金流量表 (2) 自由资金现金流量表 2.损益表 3.资金来源与运用表 4.资产负债表 5.项目总投资估算表 6.营业成本测算表 7.投资计划与资金筹措表 8.贷款还本付息估算表 114财务评价与国民经济评价比较财务评价与国民经济评价比较 项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费

41、用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标115案例分析（思考题） 某投资者投资了30万元购买一套120住宅，一次性付款，预计3年（假定空置，暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%3.5%，与与银行储银行

42、储蓄投资蓄投资相比，相比，如何如何简要评价简要评价这项投资？这项投资？116三、房地产开发项目的建设监理三、房地产开发项目的建设监理建设监理就是监理的执行者，依据建设行政法建设监理就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进利进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。效益的目的。（一）建设监理的涵义（二）建

43、设监理的两个层次：政府建设监理和社会建 设监理政府监理是强制性的，是宏观的，纵向实施的；政府监理是强制性的，是宏观的，纵向实施的；社会监理是委托性的，是微观的，横向实施的。我社会监理是委托性的，是微观的，横向实施的。我国建设监理制度的框架就是通过宏观和微观纵横交国建设监理制度的框架就是通过宏观和微观纵横交叉的双控模式，共同完成对建设项目的监督管理和叉的双控模式，共同完成对建设项目的监督管理和组织协调。业主、承包商和监理单位三方是以经济组织协调。业主、承包商和监理单位三方是以经济为纽带、合同为根据进行制约的。为纽带、合同为根据进行制约的。117（三）建设监理的必要性（三）建设监理的必要性1.1.

44、实行建设监理制是提高我国建设管理水平的需要实行建设监理制是提高我国建设管理水平的需要2.2.实行建设监理制是落实投资建设和投产经营责任的需要实行建设监理制是落实投资建设和投产经营责任的需要3.3.实行建设监理制是加强对工程合同监督的需要实行建设监理制是加强对工程合同监督的需要4.4.实行建设监理制是充分发挥法律、经济、行政和技术实行建设监理制是充分发挥法律、经济、行政和技术 手段对工程建设进行协调约束的需要手段对工程建设进行协调约束的需要5.5.实行建设监理制是改革开放，开拓国际市场的需要实行建设监理制是改革开放，开拓国际市场的需要118（四）开发项目建设监理的内容（四）开发项目建设监理的内容

45、开发项目建设监理，从其外开发项目建设监理，从其外延来说就是指整体开发项目延来说就是指整体开发项目的建设管理，以及对设计管的建设管理，以及对设计管理和施工管理的控制与协调。理和施工管理的控制与协调。从其内涵来说，开发项目建从其内涵来说，开发项目建设监理的目标是控制投资、设监理的目标是控制投资、工期和质量，合同管理、信工期和质量，合同管理、信息管理和全面的组织协调，息管理和全面的组织协调，是实现投资、工期和质量目是实现投资、工期和质量目标所必须运用的控制手段和标所必须运用的控制手段和措施。措施。进度控制投资控制质量控制监理内容监理内容谢谢观看组小七第120土地级差收益是指因土地等级差所带来的收益，

46、是确定基础准地价的根据之一一般工业企业所处地理位置的优劣，也会带来级差收入。形成级差收入的自然基础是自然条件的差异，而原因则在于土地和矿藏的有限性与垄断经营。正是由于这种有限的优越自然条件被部分经营者垄断，这部分超额利润就要转化为级差地租，归土地所有者占有。土地级差收入土地级差收入课本第三章第三节课本第三章第三节121城市级差地租城市级差地租 (第三章第一节第三章第一节P58)对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在两个方面：流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润；资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速

47、度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。对于城市级差地租，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表现为两个方面：在微观方面，主要通过高层建筑的容积率宋体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租，归土地所有者占有；在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。122原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑 及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及

48、其用地的范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。确定绿地系统、河湖水面、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。 城市分区规划的主要任务 是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础 设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。 （2 2） 城市分区规划城市分区规划城市分区规划的内容123主要任务主要任务：以总体规划、分区(规划或者控制性详细规划)为依据，直接

49、对建设作出具体的修建安排及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划主要任务主要任务：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。城市详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划主要任务主要任务：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。124 新区开发主要通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。建设卫星城就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。 旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。在城市旧区开发中应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，要统一规划，分期实施。旧区改造在城市建设中具有重要意义，一方面可以通过改造改变以往旧区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病；另一方面，也可以调整城市的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改造是国内许多大中城市房地产开发的主要形式。