考试的题目基本上都是二级建造师-的内容

1、cheng考试的题目基本上都是二级建造师的内容问答题：1工程赶工措施有哪些2的特点模式，为英文“” “和“的缩写，即设计采购建设模式模式的特点主要有以下几个方面：（1）在模式下，由于承包商在设计的早期阶段就介入了项目，因此能够将其在施工方法、降低成本、缩短工期、设计在施工中实现的可行性等方面的知识专业技能体现在设计文件中，有效地优化设计；（2）由于设计和施工人员在设计阶段就有较多接触和交流意见的机会，当项目在施工阶段遇到问题时，有了前期的充分交流的铺垫，问题的解决将更加便捷、容易，可提高工程建设效率，避免无谓的扯皮；（3）模式尤其适合能够边设计边施工的工程项目，其有利于缩短工期，使项目早日投入

2、适用。同时，由于该模式下承包商负责了全部设计、采购和施工的工作，其利润空间相对较大， 因此业主可在承包价上争取更低的价格，对业主比较有利；（4）模式也存有一定的风险，作为承包商来讲，如果设计图纸或技术要求说明中出现错 误，必须有承包方来支付这笔费用，故比传统承包方式中承包商承担的责任大得多；对业主来讲，该模式失去了传统模式中原有的多道检查监督机制，业主对项目的直接监控力降低。另外，由于该模式尚属于一种比较新颖的模式，还缺乏成熟的规范， 在实施中难免会出现这样那样的问题。3. 工程索赔的原因不利的自然条件与人为障碍引起的索赔。这类障碍或条件指一个有经验的承包商无法合理预见到的并在施工中发生了的，

3、 增加了施工的难度并导致承包商花费更多的时间和费用。2.工期延长和延误索赔。它包括工期索赔和费用索赔两方面，应分别编制，因为这两方面索赔不一定同时成立。凡纯属业主和工程师方面的原因造成的工期的拖延，不仅应给承包商适当地延长工期，还应给予相应的费用补偿。3.加速施工的索赔。有时业主或工程师会发布加速施工指令（其原因应非承包商的任何责任和原因引起），会导致施工成本增加，引起索赔，此按合同条款规定，可采取奖励方法解决施工的费用补偿，激励承包商克服困难，提前（或按时）完工。4因非承包商的任何责任和原因引起施工临时中断和工效降低引起索赔。5. 业主不正当地终止工程而引起索赔。6.业主风险和特殊风险引起索

4、赔。7.物价上涨引起索赔。8.拖欠支付工程款引起索赔。9.法规、货币及汇率变化引起的索赔。如在投标截止日期前的28天以后，由于业主国家或地方的任何法规、法令、政令、规章发生变化，或工程施工所在国政府（或其受权机构）对支付合同的一种或几种货币实行限制或货币 汇兑限制，造成承包商损失的，业主应给予补偿。10.因合同条文模糊不清、错误引起索赔。工程的索赔原因1. 施工准备工作中的索赔诱因甲方做好施工准备工作， 是确保工程按期开工的关键，施工准备工作做得不好， 会产生多方面的索赔，主要包括以下几个方面：甲方未按合同约定的日期和份数，在开工前向乙方提供施工图纸；甲方未在合同约定的期限内，办理土地征用、青

5、苗树木赔偿、房屋拆迁、清除障碍等工作，施工场地没有或没有完全具备施工条件；甲方未按合同规定将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至协议条款约定地点，没有保证施工期间的需要；甲方没有按合同规定开通通向施工场地的道路，以及协议条款约定的施工场地内的主要交通干道，没有满足施工运输的需要；甲方没有按合同约定及时向承包商提供施工场地的工程地质和地下管网线路资料，或者是提供的数据不符合真实准确的要求；甲方未及时办理施工所需各种证件、批件和临时用地、占道及铁路专用线的申报批准手续，影响施工；甲方未及时将水准点与坐标控制点以书面形式交给承包商；甲方未及时组织有关单位和承包商进行图纸会审，未及时向承包商进行

6、设计交底；甲方没有妥善处理好施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护； 在有毒有害环境中施工，甲方未按有关规定提供相应的防护措施。以上10个方面的原因，由于不具备或不完全具备开工条件而导致不能按合同约定的开 工日期开工，从而产生工期索赔； 或者虽然按期开工， 但开工后为处理以上遗留问题给承包 商增加了额外的工作，弓I起费用和工期的索赔。2. 进度控制中的索赔诱因甲方以书面形式通知乙方推迟开工日期，或者乙方不能按时开工，但已在合同协议条款约定的时间内，向甲方提出延期开工的理由和要求，得到甲方批准或在规定时间内未予答复；甲方要求乙方暂停施工，后经查实停工责任在甲方；由于以下原因导致工期延误：

7、（1）工程量变化和设计变更。（2） 一周内，非乙方原因停水、停电、停气造成停工累计超过 8小时。以上原因可能会导致工期的延长和停工费用损失，从而引起工期和费用索赔。3. 质量控制中的索赔诱因甲方负责供应的材料设备的种类、规格型号、质量等级和供应时间方面与合同清单和约定的供应时间不符，导致额外的处理费用和时间；由于甲方不能正确纠正或其它非乙方原因引起工程质量不符合标准、规范和设计的要 求，导致返工、修改；甲方要求部分或全部工程质量达到优良标准，由此增加工程费用，影响工期； 甲方指示乙方对已覆盖的工程剥落或凿开检查；由于设计原因或甲方负责采购的设备由于制造原因试车达不到验收要求，需重新设计、 拆除

8、及重新安装。以上原因主要是由于甲方或非乙方的原因导致材料、设备和工程的质量达不到要求，从而增加费用、影响工期。4. 投资控制中的索赔诱因这主要是指合同价款的调整、支付、竣工结算和保修款退还中的索赔原因。由于甲方确认的工程量增减、设计变更或工程洽商，工程造价管理部门公布的价格调整 以及合同约定的其它增减或调整导致的合同价款调整；甲方未按合同约定的时间按时预付工程款；甲方完成工程计量后，不按时支付工程进度款；甲方不按合同约定日期组织竣工验收；甲方无正当理由在收到竣工报告后的合同规定时间内不办理结算；工程保修期满，甲方不按协议约定的时间退还剩余保修金。以上原因中，拖期付款主要是导致利息索赔。5. 管

9、理中的索赔诱因管理中的索赔，主要是指由于甲方的管理行为不当引起的索赔，甲方代表或监理工程师的不当行为给承包商造成的损失应由甲方承担。甲方承担损失后，再如何与监理工程师进行分担，则由监理委托合同决定。甲方委派具体管理人员没有按合同程序、时间通知承包商；甲方发出的指令、通知有误；甲方未按合同规定及时向承包商提供指令、批准、图纸等；甲方对承包商的施工组织进行不合理干预。以上原因可能导致费用、工期索赔。6. 其它索赔诱因除了上面提到的索赔诱因外，还有一些索赔诱因是不容忽视的。施工中发现文物、古墓、古建筑基础和结构、化石、钱币等有考古、地质研究等价值的 物品以及其它影响施工的地下障碍物；由于自然灾害、社

10、会动乱、暴乱等不可抗力因素给承包商造成损失；由于政策变化，不可抗力以及甲乙双方之外原因导致工程停建或缓建；由于货币贬值，外汇汇率变化等。以上原因会引起承包商的停工、窝工或降效损失，影响工期，从而引起费用和工期索赔， 但要注意，由灾害发生损失，费用一般由双方分别承担。以上分析了施工中产生索赔的基本原因，这些原因通常表现为影响工程正常施工的各种干扰事件，各种干扰事件是承包商的索赔机会，但承包商能否进行成功的索赔，还要看这些索赔是否符合合同的规定。 另外，有的事件单纯引起工期索赔，有的事件单纯引起费用索赔，这完全是由合同条件决定的。索赔的成败常常不仅在于事件本身的实情，而且在于能否找到为自己辩护的法

11、律条文和合同条款。因此，从合同的签订到合同的管理都要力争索赔主动权， 尽量减少自方的索赔利益损失。承包商应当树立起索赔意识，重视索赔，善于索赔，通过索赔减少损失，维护自己的正当权益。1.4. 施工顺序的原则编制施工组织设计的基本原则：。1严格执行基建程序和施工程序。2科学地安排施工顺序。3采用先进的施工技术和设备。4应用科学的计划方法制定最合理的施工组织方案。5落实季节性施工的措施，确保全年连续施工。6确保工程质量和施工安全。7节约基建费用，降 低工程成本。施工组织可以采用单代号和双代号进行优化组织设计、用横道图明确施工顺序。计算题就是一道关于工程付款的计算，预付款之类的案例题 关于施工现场的

12、安全管理的问题，关于施工脚手架上掉落工具砸伤人，预留洞口的问题，三宝四口，这是 一道二建教材上的原题今天清华技科楼保利投资岗笔试归来，做得一般，但非常感谢应届生，在这里我通过昨晚的辛苦搜集，将 历年保利与投资相关的题目整合了一遍，基本涵盖了所有保利投资岗笔试题目，并找到了较好的答案。所 以今天的四个简答题，如对房地产发展现状及未来发表看法、如何预测市场需求、房地产项目开发流程、 个人职业规划等，基本全中。大题是关于项目盈亏平衡分析的，这个不专业的我确实只能凭着曾实习过相 关地产的经历写了一些。这次笔试结果估计被鄙视了，心情不佳，正想删掉题目总结的，但发现 “人生就是 不断学习与总结的一生 ，”

13、此言有理 .第一类：综合管理题1、保利是个快速发展的企业，那么在快速发展的过程中会遇到什么风险？请结合房地产企业和行业提出 一些面对风险的措施。房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建设周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产 开发的每个阶段均有风险的存在。 （ 1）决策风险。房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的 风险。（ 2）财务风险。房地产开发过程中需要大量的资金，需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务 风险也随之产生。由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险， 负债比率越高，财务风险越大。 （3 ）营销风险。房产或地产的转让成为房

14、地产企业实现利润的重要步骤， 营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。对策： 加强风险管理培训 （房地产企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的风险管 理培训，从而提升员工的专业度。制定风险管理计划）房地产投资风险管理计划（是以房地产企业的风险 管理活动为对象的计划安排，是房地产企业风险管理的目标、程序、责任、任务、措施等一系列内容）采 取投资分散联合策略（房地产市场具有很强的区域性特征，由于不同区域、不同城市的投资政策、经济环 境、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也不相同，房地产投资分散于不同的区域，通过区域 分散分化和降低风险投资，就可以避免某一特定地区某一

15、特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达 到降低风险的目的）2、公司经营是抓住机会扩张，还是先做好管理减低内部风险A: 企业扩张的战略目标动因是企业实现长期利润最大化，企业的本质决定着任何国家的任何企业都要追求扩张，企业扩张是企业普遍追求的发展目标。企业获得垄断收益的可能性为持续的和无限的企业扩张提供 了强有力的动机B: 也就是交易费用的节约是企业存在扩张以及替代市场的根本原, 当市场的交易费用大于企业内部的组织费用时，企业就是比市场更有效率的调节机制，因而企业的存在和扩大规模就是必然的结果了 .风险一：决策偏离战略，规模不经济抵制不住市场机会的诱惑， 倾向于去收购离自身所处行业较远的企业，

16、 逐渐远离自己熟悉的领域，战略边 界在一次次扩张中突破，造成主业分散，控制乏力，风险也随之不断放大。这种偏离企业发展战略的扩张 偏好和投资行为，易于导致协同效应差，规模不经济，将给企业的发展带来极大的风险。风险二：盲目扩张求大，忽视供求规律 有的企业盲目跟风模仿，看到某种产品比较赚钱，就一哄而上，不做市场分析，盲目增投资，上项目。结 果是产品面市之时，市场风向已经逆转，产品由畅销转向积压，价格由上涨变为下跌。全国大建钢厂的情 况就是如此。企业忽视市场供求规律，盲目扩张求大，最终将会难逃赔本甚至破产的惨局。风险三：调研不充分，信息不对称风险四：财务安排，隐患重重风险五：有进无退，志在必得 一味求

17、成，不断放低谈判底线，破坏既定方案，势必导致扩张活动的经济性降低、不确定性加大，乃至影响企业的正常运营。风险六：整合不力，导致前功尽弃风险七：文化冲突，暗杀扩张成果风险八：管理能力虚脱，扩张预期流产3、大学生是否该去做一份与专业毫无关系的工作？4、你喜欢你的领导是男性还是女性？喜欢强势点的还是随和点的？说说你的理由。 第二类：记识题1、项目缺少资金，如何进行招商、销售问题。第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部分：开业

18、庆典2、资金缺口，如何解决融资问题。房地产开发企业传统的融资渠道主要有房地产开发商自身的积累、银行贷款、 信托投资、 承包商带资承办 等，其中尤以银行贷款为主。对于房地产业来说， 目前在我国许多房地产开发项目是通过成立项目公司来运作的， 房地产开发项目抵押 贷款也是以房地产开发项目资产为偿还担保， 这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目融资的一些特点。2.1 以承购合同为基础的融资模式。 对于融资方来说 , 项目融资中贷款的偿还依赖于房地产开发项目建设后 的销售情况。可以在一定程度上降低项目的销售风险,从而提高贷款方参与项目融资的意愿程度。开发商设立独立的项目公司对项目的融资、建设及销售进行管

19、理。2.2 “设施使用 ”融资模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种 “无论 提货与否均需付款 ”性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为 “委托加工协议 。” 这种模式在 房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中。2.3() 融资模式，以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市 场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等 级。2.4 房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后， 再从购买者手中租回该资产。 一方面可以取得

20、该资产的变现款， 另一方面又可以继续使用该资产。2.5 房地产信托。目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括：房地产股权投资信托、股权证券 化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。信托产品能2.6 房地产私募股权基金私募股权基金一般是指从事私人股权(非上市公司股权)投资的基金。9 月份新设立的安泰盘实房地产基金首批募资 30 亿元，将主要投资二线城市房地产业务。此外，还有 等方式，能很好解决地方政府基础设施建设能力不足，由开发商进行基础开发与一定时期的 经营后将使用权与所有权返还给政府。3、房地产项目开发哪些步骤，关键步骤与控制点是啥。第一步房地产开发公司的设立第二步立项和可行性研究第三

21、步规划设计和市政配套第四步土地使用权的取得第五步拆迁安置第六步开工、建设、竣工阶段第七步经营阶段关键控制阶段：成本角度出发并陈述理由设计阶段： 开发企业往往长期以来， 我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计 粗糙，设计深度不够， 工程投资失控， 造成三超现象严重 （概算超估算，预算超概算， 结算超预算 ） ，甚至“烂 尾楼 ”把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐上。房地 产开发项目成本控制的 2 个关键阶段是： 设计阶段和施工阶段。 据测算设计费在项目开发建设全过程费用中 所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的 2 %3 %，

22、但对项目工程造价的影响可达 75 %以上；对策： 11推行设计招标或设计方案竞赛， 优选设计单位； 1 2开展限额设计， 事前有效控制成本； 13 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度；14推行设计监理制度 1 5加强设计质量控制施工阶段：建设项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，在项 目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达 5 %10 %,对策：加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量 价格关。4、土

23、地使用权的获得方式？有几种，分别解释一下1 ）、招标、拍卖、挂牌土地使用权：是商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房这六类用地获取的主要 方式；其中，招标出让 ,是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书 , 邀请特定或者不特定的 法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标 ,根据投标结果确定土地使用者的行为。 在规定的期限内 , 由符合条件的单位以书面形式投标 ,竞投该宗土地的使用权 ,招标小组通过对标书的评判 ,择优确定土地使用 者的土地出让方式。拍卖出让 ,是指市、县国土资源管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人,发布拍卖公告 ,在指定的时间和地点组织符合条件的

24、国有土地使用权意向受让人到场,就拟出让地块公开叫价 ,根据出价结果确定土地使用者的出让方式。挂牌出让 ,是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告 ,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定 的土地交易场所挂牌公布 ,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 ,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场 竞价结果确定土地使用者的行为 .2）、协议转让土地使用权：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转让给提地使用者， 土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权， （部分商品房用地获取方式）3 ）、划拨国有土地使用权：房改房、经济适用房用地获取的主要方式，县级以上人民政府依法批准，在土

25、 地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取 得的国有土地使用权； （无偿）6、比较两种房地产行业收购项目的方式异同。 我国房地产开发企业土地储备除了从土地公开招拍挂交易市场获取外，也常常选择项目收购的形式来实 现。三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资开发。1 、房地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或股票等其他形式）直接购买另外一家企业的房 地产项目，属于正常的商品交易模式。此模式下收购的客体是单纯的房地产项目，出让方放弃房地产的所 有权，收购方以货币资金（或股票等其他形式）为代价取得房地产项目的法律所有权。此模式不会影响到

26、交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。条件：按照出让合同约定已经 支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。优缺点：规避原项目公司法律和债务风险、灵活处理溢价，增加税前可列支金额；项目权属变更或转移手 续复杂，面临诸多不确定风险，交易费用较高转让方需要缴纳所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税收。收购方需要缴纳契税、印花税、交 易手续费等。2、房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成

27、立的开发公司） 的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的房地 产项目，进行开发经营的模式。手续简单（股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转 让的变更登记手续） 、费用节省、开发快捷（股权收购相对而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。 且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续， 投资者即可马上投入资金进行后续开发建设） 、避免代垫土地 出让金等资产收购中多见的交易风险股权转让存在政策风险、法律、债务风险难以控制、溢价处理难度相对较大（当收购价格高于原账面价值 时，溢价部分无法通过股权收购进入项目开发成本。 ）第三类：计算题1 、房

28、地产成本估算，比率以及现金流量表什么的（房地产估价） 、项目财务分析（税前利润、税后利润计 算；现金流量表和贷款计划的制定） （营业税、容积率） （ 此部分建议看课本教材最佳 ）楼面地价 =宗地总价 /宗地内允许总建筑面积 =土地单价 /容积率容积率=地上总建筑面积 逮规划用地面积等额还本付息， 也称定期付息， 即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余 贷款本金计算并逐月结清。表，在公式里面找到公式，按照要求填写就可以了！12% ，（贷款年限） =5 ，（初值） 200000 ，（终值） =0 0（ 表示在年末付款。2、如何估算房地产市场需求，列出具体的计算过程。需求因

29、素综合推导法 快速城市化，创造首次置业需求计算方法：（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率）5-1*本地户籍人口 /本地平均每户人口数 *50%*90 平方米 人均收入快速增长，带来改善型需求计算方法：本地户籍人口 /本地平均每户人口数 *20%*50%*100 平方米 持续旧城改造，造成新增刚性需求计算方法：本地规划动拆迁量 *2* 动迁户选择购买新房的需求比例（根据当地情况估算） 流动性过剩，造成投资投机需求计算方法： 2007 年当地总销售面积 * （1015% ）按照上述分析影响住宅需求的因素，推算 2008-2012 年住宅需求总量如下： 一是城市化创造的住房需求约为 11

30、亿平米左右，二是改善型住房需求约为 20亿平米左右，三是动拆迁带 来的住宅需求约为 5-8 亿平方米，四是投资投资住房需求约为 4-6 亿平方米。总量约为 11+20+7.5+5=43.5 亿平方米此外，还有方法二：成交总量增长趋势推导法（按照历史增长趋势法计算，2001-2005 五年间，全国住宅销售年均复合增长率为 24.8% ，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难 以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为 15% 。按照这个增长速度，以 2007 年住宅 销售量 6亿平方米（此数据为估算，官方数据未公布）为基数，计算2008-2012 年住宅销售量

31、，预计约为46.5亿平方米。年均复合增长率=（预期/基期）人（1）-1方法三：人均住房面积增长趋势推导法3 、土地增值税的计算、物业税的计算方法，要求列出具体计算过程，500 字国务院发布 国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知 ，透露出物业税将在 今年研究开征的重要信息。物业税又称 “财产税”或“地产税 ，”被称为房地产业发展 “稳定器”的物业税，主要 针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。比如一个地区新 开通地铁，新修公园，则物业税可能随着房屋升值而上升。在中国，物业税可简单地理解为 “把本来一次性 缴纳70年的土地出让

32、金 '分成70年来收 ”。目前关于物业税税率、起征点等关键信息尚无确切消息，究竟是 从第一套房开始征，还是从第二套房起征等也不确定。物业税会提高购房人持有房产的成本， 而降低购买成本。 韩国、新加坡和中国台湾地区的物业税税率可供 参考：新加坡：对所有房产征收，自住房产的物业税率是4% ，其他类型房产的物业税率是 10% 。韩国：出售第二套房各项税率加起来为房产总值的50% ，而第三套房产为 60% 。中国台湾：144平方米以上的房源，每年收取的税费约为房屋总价的0.8%1.5%。土地增值税是以转让房地产取得的收入， 减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据， 并按照四级超 率累进税率

33、进行征收。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支 出后的余额。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率1、公式中的 “增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。2、计算增值额的扣除项目： （1 ）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3 ）新建 房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （ 4 ）与转让房地产有关的税金； （5 ）其他扣 除项目。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额（二）增值

34、额超过扣除项目金额 土地增值税税额 = 增值额 X40%（三）增值额超过扣除项目金额 土地增值税税额 = 增值额 X50%（四）增值额超过扣除项目金额 土地增值税税额 = 增值额 X60%50% 增值税 = 增值额 X30%50% ，未超过 100% 的扣除项目金额 X5%100% ，未超过 200% 的扣除项目金额 X15%200%扣除项目金额 X35%例1某房地产开发企业 1998 年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入 3800 万元。企业为开发该项目支付土地出让金 600 万元，房地产开发本为 1400 万元，专门为开发该项目支付的贷款利息 120 万元。为转让该项目应当缴纳营业税

35、、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9 万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的 5% 计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规 定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20% 加计扣除。则其应纳税额为：扣除项目金额 =600+1400+120+210.9+（600+1400 ）X5（600+1400 ）X20600+1400+120+210.9+100+400=2830.9 万元增值额 =3800-2830.9=969.1 万元增值额占扣除项目比例 =969.1 煜830.9=34.23%应纳税额 =969.1 X30290.73 万元7、关于土地价值估计的问题，要求有具体的计算过程。土地价格评估的基本方