11月杭州千岛湖市场调查报告61p

1、0尚雅置业（杭州）有限公司尚雅置业（杭州）有限公司千岛湖房地产市场调查报告千岛湖房地产市场调查报告汇报人：汇报人：二一年十一月二一年十一月一、千岛湖城市背景和区域发展规划一、千岛湖城市背景和区域发展规划 二、千岛湖房地产市场概述二、千岛湖房地产市场概述三、重点楼盘调查三、重点楼盘调查四、调查总结四、调查总结目目 录录一、千岛湖城市背景和区域发展规划一、千岛湖城市背景和区域发展规划 淳安县境东西长96.80公里，南北宽94.4公里，面积4427平方公里，占全县面积4.35%，是浙江省面积最大的县。其中千岛湖面积573平方公里，是西湖的108倍，库容量178亿立方米，是西湖的3184倍，山林面积5

2、37万亩。 千岛湖被誉为“天下第一秀水”，能见度达7米以上，属国家类水体，平均水深34米，一般年份水位93米；全县空气质量保持一级水平，空气污染指数平均值为仅为34，空气环境质量为优的天数近100%。先后荣获了国家卫生县城、国家aaaaa级风景旅游区、国家级生态示范区、国家环保“一控双达标”县、全国城市环境综合整治先进县、省级文明县城、国际花园城市等荣誉称号。交通便捷，杭千高速公路、05、06省道全线贯通，距杭州市区140公里。 全县辖23个乡镇，425个行政村，11个社区，全县户籍人口45.13万人。2009年淳安经济稳步发展，各项指标（除出口外）普遍增长明显，特别是旅游经济创收，超出200

3、8年旅游总收入总额的19.4%。 2007-2009年淳安综合经济指标对照表年淳安综合经济指标对照表主要经济指标主要经济指标单位单位20072007年年20082008年年20092009年年gdpgdp亿元亿元808014.8%14.8%92.792.711.0%11.0%103.32103.3210.3%10.3%人均人均gdpgdp元元176481764818.5%18.5%204952049517.1%17.1%228582285810.3%10.3%固定资产投资固定资产投资亿元亿元44.144.121.8%21.8%53.3253.3220.9%20.9%60.8860.8812.4

4、%12.4%财政总收入财政总收入亿元亿元7.397.3921.4%21.4%8.528.5215.3%15.3%9.579.5711%11%自营出口总额自营出口总额万美元万美元7373737315.5%15.5%9753975334.0%34.0%8868886810%10%游客总接待人数游客总接待人数万人万人220.3220.321.0%21.0%261.5261.518.7%18.7%30030012.8%12.8%旅游总收入旅游总收入亿元亿元25.125.130.0%30.0%30.730.722.3%22.3%38.138.119.4%19.4% 在旅游经济迅速发展的带动下，淳安城镇居

5、民人均可支配收入稳步增长，2009年增幅为10.3%，较2008年全年的增幅有微弱回落。2007-20092007-2009年淳安人口及收入变化情况对照表年淳安人口及收入变化情况对照表主要经济指标主要经济指标单位单位20072007年年20082008年年20092009年年淳安县常住人口淳安县常住人口万人万人45.3345.330.13%0.13%45.3645.360.07%0.07%45.2645.26/ /千岛湖镇常住人口千岛湖镇常住人口万人万人7.337.332.5%2.5%7.527.522.5%2.5%7.57.5/ /城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入元元150911

6、509110.4%10.4%166461664610.3%10.3%181441814410.3%10.3% 近年来在工业、旅游业等相关产业的带动下，淳安地区经济出现快速增长，近3年来年均增幅达到15%，经济总量是1990年的十四倍之多。 本地主要行业中，旅游业一直是关系整个城市发展的重心。依赖旅游业与工业的快速发展，近年来本地经济发展迅速，居民收入也快速增长，总体经济发展形势良好。2009年全年实现接待游客300万人，同比增长12.8%；旅游经济收入达38.1亿元，同比增长19.4%。未来由于人均所得的提高，交通配套的不断完善，人们对高品质生活的追求，旅游业的需求将维持良好发展势头。 旅游事

7、业快速发展，旅游业已成为淳安县支柱产业和主导产业。贺庙、魁星楼、千岛湖纪念馆建成开放，五龙、龙山、梅峰等景点完成改造，海瑞纪念馆正式开馆。龙川湾景区建成开放。国家5a级旅游景区创建通过预验收。千岛湖国际商务度假中心综合体项目启动建设。绿城喜来登、千岛龙庭建成运营，羡山旅游度假中心、滨江希尔顿、金紫度假村、润和度假村等一批高星级酒店项目进展顺利。2009年全年共接待中外游客300.25万人，增长14.8%，其中，湖区接待174.61万人，增长5.8%。全年实现旅游经济总收入38.1亿元，增长24.1%，实现旅游门票收入1.53亿元，增长1.2%。年 份旅游经济总收入（亿元）旅游接待总人数（万人次

8、）总计（亿元）增长率 (%)总计（万人次）增长率 (%)其中：湖区接待（万人次）增长率 (%)200515.00 42.90150.00 25.30-200619.30 28.60182.10 21.40140.10 19.10200725.10 30.00220.30 21.00160.00 14.20200830.70 22.30261.50 18.70165.00 3.10200938.10 24.10300.25 14.80174.61 5.80距杭州：距杭州：140公里；距上海：公里；距上海：317公里；距黄山：公里；距黄山：150公里公里杭千高速：杭千高速：起点为杭州绕城公路西线的

9、袁浦，经富阳、桐庐，过杭新景主线高速公路洋溪枢纽互通，终点起点为杭州绕城公路西线的袁浦，经富阳、桐庐，过杭新景主线高速公路洋溪枢纽互通，终点至淳安县坪山工业园区至淳安县坪山工业园区 。杭黄高铁：杭黄高铁：获国家发改委批复，获国家发改委批复，20132013年建成通车，届时杭州年建成通车，届时杭州- -千岛湖仅千岛湖仅4545分钟车程。分钟车程。区域价值的总结区域价值的总结规划背景规划背景经济圈经济圈城市背景城市背景区域背景区域背景中国最具活力的长三角经济圈长三角地区的后花园，东方休闲之都长三角极具发展潜力的旅游度假区杭州旅游产业西进的方向，城市旅游布控的重点片区1.区域发展迅速，基础配套日益完

10、善。2.旅游产业为支柱产业，旅游人口不断增加。3.居民可支配收入快速增长。4.改善性需求日渐提高。二、千岛湖房地产市场概述二、千岛湖房地产市场概述2007-2009年淳安房地产销售指标对照表年淳安房地产销售指标对照表2007-2009年淳安房地产投资开发指标对照表年淳安房地产投资开发指标对照表年份年份20072007年年20082008年年20092009年年 商品房销售面积商品房销售面积 （万（万）11.211.213.2413.242525增长率增长率17.6%17.6%18.2%18.2%72.4%72.4%商品房销售均价（元商品房销售均价（元/ /）672767276201620110

11、55010550增长率增长率94.3%94.3%7.9%7.9%41.2%41.2%商品房销售额（亿元）商品房销售额（亿元）7.57.58.28.22525增长率增长率59.9%59.9%9%9%331%331%年份年份20072007年年20082008年年20092009年年房地产投资总额（亿元）房地产投资总额（亿元）12.712.715.215.217.117.1增长率增长率98.4%98.4%19.6%19.6%12.4%12.4%2010年度淳安县经营性国有建设用地出让计划（单位:亩）序号地块名称土地坐落拟出让土地面积拟用途1原沪千厂地块千岛湖镇灰照山160商住2原老茶厂地块千岛湖镇

12、浪达岭118住宅3阳光花园千岛湖镇阳光花园415商住4钱龙钓吧地块燕山林场260商住5进贤湾地块千岛湖镇进贤湾1200商服6界首区块界首乡松源村400商服7淳杨公路沿线地块排岭半岛隧道口40商服8十里香廊地块排岭半岛69商服9艺术loft的侧地块排岭半岛10.45商服10秀水山庄二期千岛湖镇青童村66住宅11珍珠大道南侧3宗地珍珠半岛84商住12姜家产业区块项目姜家产业区块1000商住13乡镇及其他地块210商住合计4032.4520102010年千岛湖镇最新土地出让情况：年千岛湖镇最新土地出让情况：数据来源：淳安县国土数据来源：淳安县国土局局宗地编号竞得单位土地坐落成交日期用途面积（）成交价

13、（万元）2010-1杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区a12010.02.25商住(商业占4)48738.2/73亩9098.4108 2010-2杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区a22010.02.25商住(商业占4)50811.37/76亩9485.42082010-3杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区a32010.02.25商住(商业占10%)35739.93/54亩6671.8980 2010-4杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区a42010.02.25商住(商业占4)26753.24/40亩4994.2708 20109淳安县千岛湖镇周坑建材厂周坑口一号地块

14、2010.04.17商住(商业20%)1105.76/2亩525.2362010-29浙江黄氏新天地房地产开发公司原纤维板厂1号地块2010.05.21商住(商业10%)67569.0938586442010-30浙江黄氏新天地房地产开发公司原纤维板厂2号地块2010.05.21住宅33118.412010-31great surge limited界首乡松源水湾东侧2号地块2010.05.21商业(旅游)48075.05122349292010-32great surge limited界首乡松源水湾东侧3号地块2010.05.21住宅53926266933702010-33great su

15、rge limited界首乡松源水湾东侧4号地块2010.05.21住宅55886.19276636642010-34great surge limited界首乡松源水湾东侧5号地块2010.05.21住宅57555.9284901712010-35great surge limited界首乡松源水湾东侧6号地块2010.05.21住宅54197.7126827866 凭借2009年房地产市场的强劲势头，2010年上半年淳安县土地出让情况总体情况较好。 目前清溪新城规划已定，该区域内的楼盘将在未来五年内集中放量，各项目已陆续开工建设。保守估计未来2年内该区域将有约1500亩的住宅土地开工建设，

16、销售面积将达到100万方。本案位置本案位置:容积率：1.17总占地：55778.09总建面：65374.65开工时间:2010.12.31竣工时间:2012.12.31乌嘴洞地块乌嘴洞地块:容积率：0.74总占地：256001总建面：190216.98开工时间:未定六合盛地块六合盛地块:容积率：1.37总占地：138168总建面：189317.2开工时间:未定金基观岛金基观岛:容积率：1.5总占地：57362总建面：240000 (含地下)开工时间:2010.10竣工时间:2013富文地块富文地块:容积率：1.0总占地：162042.74总建面：162042.74开工时间:未定金基千啤地块金基

17、千啤地块:容积率：1.2总占地：134000总建面：160000开工时间:未定2008-20102008-2010年淳安县商品房推出面积年淳安县商品房推出面积单位：万平米单位：万平米2007-20102007-2010年淳安县商品房已售面积年淳安县商品房已售面积单位：万平米单位：万平米2008-20102008-2010年淳安县商品房的去化率年淳安县商品房的去化率单位：万平米单位：万平米2008年，淳安县的商品房去化率为71.14%2009年，由于市场情况良好，商品房的销售呈爆发式增长，去化率为106.64%2010年，由于4月新政调控，截止到10月份，去化率仅为52.83%2008-2010

18、2008-2010年淳安县商品房年淳安县商品房推出面积推出面积/ /已售面积已售面积单位：万平米单位：万平米2008-20102008-2010年淳安县商品房年淳安县商品房推出套数推出套数/ /已售套数已售套数单位：套单位：套从总量上看，千岛湖地区内无论是高端的别墅、排屋，还是普通的住宅公寓都处于供大于求的现状，并且该现状在短期内很难改变。2011年千岛湖镇房地产市场估计将会有近38.45万方的商品房将要进入市场。普通住宅类：以金色阳光二期、紫荆湖滨公寓、富文地块、哨兵地块为主要新开楼盘，估计明年推盘量在100000平方米。高端住宅类（度假型公寓、别墅、排屋）：以金基观岛、乌嘴洞地块、万向悠然

19、山项目、六合盛地块、千岛湖墅等项目为代表，估计明年推盘量在284500平方米。普通住宅类普通住宅类高高端端住住宅宅类类单位：万方20112011年淳安县商品房供应预测年淳安县商品房供应预测单位：万平米单位：万平米阳光水岸的热销，使开发商们得到启发：开发度假类产品以获得更高的效益，在未来几年内千岛湖的一线度假物业将成为主角。三、重点楼盘调查三、重点楼盘调查未售销售情况项目名称：金基观岛占地面积86亩建筑面积12万建筑类型排屋、公寓销售电现场）/87902333 地理位置千岛湖新客运中心对面 容积率 1.5营销动态一期小院墅预计明年年初开盘面积区间交房时间开盘时间均价

20、排屋107-1532013年年底预计2011年初预计一期销售价格20000元/楼盘点评南面临水，湖景资源优越，项目周边配套不足。客群分析/本案位置本案位置金基观岛金基观岛距本案约距本案约2 2公里公里金基金基观岛项目实景观岛项目实景定金3套销售情况项目名称：千岛湖墅占地面积100亩建筑面积3万建筑类型别墅销售电地理位置千岛湖进贤湾 容积率 0.3营销动态共26套，内部开盘6套，已定3套面积区间交房时间开盘时间均价800-12002011年2010年11月40000万元/幢楼盘点评南面临水，湖景资源优越，项目周边配套不足。客群分析老板的关系户。本案位置本案位置千岛湖

21、墅千岛湖墅距本案约距本案约3535公里公里千岛湖墅项目现场实景千岛湖墅项目现场实景未开盘销售情况项目名称：紫荆湖滨公寓占地面积18亩建筑面积40898万，其中酒店20295建筑类型酒店、公寓销售电现场）/87902333 地理位置千岛龙庭南面 容积率 3.39营销动态未开盘面积区间交房时间开盘时间均价 公寓1382013年年底预计2010年11月预计销售价格14000-15000元/（精装）楼盘点评东面有湖景，但是湖景有限，紧靠开元龙庭，周边配套齐全。客群分析吸引本地和外地投资客。本案位置本案位置紫荆湖滨公寓紫荆湖滨公寓距本案约距本案约6 6公里公里紫荆湖滨公寓总

22、平图紫荆湖滨公寓总平图紫荆湖滨公寓效果图紫荆湖滨公寓效果图紫荆湖滨公寓项目现场实景紫荆湖滨公寓项目现场实景一期销售率70%销售情况项目名称：书香名地占地面积31亩建筑面积69011万建筑类型公寓销售电现场）/87902333 地理位置开发路，南山小学以北，书香名地以南 容积率 3.33营销动态一期在售面积区间交房时间开盘时间均价 公寓89-1302012年预计2010年10月销售均格8000元/（毛坯）楼盘点评纯自住小区，周边配套齐全。客群分析本地改善性需求客户为主。本案位置本案位置书香名地书香名地距本案约距本案约6 6公里公里书香名地效果图书香名地效果图书香名地

23、项目现场实景书香名地项目现场实景典型楼盘分析典型楼盘分析高端市场高端市场千岛湖千岛湖滨江度假滨江度假别墅别墅一期销售已售完；二期已售20套，销售率53%。销售情况项目名称：千岛湖滨江度假酒店占地面积495亩建筑面积8万（住宅5.1万、酒店2.9万）建筑类型别墅、排屋、五星酒店（希尔顿）销售电理位置千岛湖辉照山半岛 容积率 0.25营销动态一期已售完，二期还剩10套独立别墅，新政出台后客户来访量急剧下降，由于他们客户基本上都是外地的，目前对外地客户的付款方式为一次性付清，未转签的客户因为贷款问题目前也僵持在这里，目前一次性付清优惠98折。面积区间交房时间开盘时间均价

24、排屋200-300别墅440-6502010年年底一期2008年5月二期2010.1.16一期销售均价14600元/二期开盘预计价格在18600元/楼盘点评该楼盘位于千岛湖城中湖区域，是千岛湖唯一的座北朝南的项目，项目后期规划调整改为毛坯别墅。客群分析本地客户占了30%，这部分客户以本地的私企老板自住为主。外地客户占了70%，这部分客户主要来源为温州、绍兴、台州等地，而这部分客户主要以投资为主。本案位置本案位置滨江千岛湖度假别墅滨江千岛湖度假别墅距本案约距本案约5 5公里公里千岛湖千岛湖滨江度假滨江度假别墅项目实景别墅项目实景通盛通盛 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅位于东南湖区翡翠岛上，远离城市

25、生活区，具有高度的私密性，通盛桥的通车缩短了该项目与中心区的距离，湖面景观相对较小，而且大桥的视线遮挡比较严重。楼盘点评项目名称：通盛翡翠岛山水名墅占地面积约500亩建筑面积7万建筑类型别墅、排屋、五星级酒店（黄龙酒店）销售电 64880666地理位置翡翠岛北侧 容积率 0.21营销动态二期还剩5套别墅可售，三期排屋预推70多套，现已拿出7套预售证，销售1套后，还剩6套可售新政出台后，共有5套别墅因为政策原因退房。 面积区间交房时间开盘时间均价排屋220-280 别墅360-500一期：2009年6月份交付二期与酒店：2010年8月交付三期：2011年3月交付一期

26、：2006.8二期：2007.10三期：没有正式对外开盘一期别墅：700-1200万元/套二期别墅：600-1800万元/套三期排屋：13000-20000元/ 销售情况一期售罄，二期别墅协议+合同115套，三期已售排屋1套。客群分析本地客户占了20%，这部分客户以本地的私企老板自住为主。外地客户占了80%，这部分客户主要来源为温州、绍兴、义乌等地，而这部分客户主要以投资为主。本案位置本案位置翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅距本案约距本案约4 4公里公里通盛通盛 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目实景项目实景通盛通盛翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目实景项目实景正式对外销售6套，二期还未推出销售情况项

27、目名称：天屿千岛湖山顶度假别墅 占地面积350余亩建筑面积45000建筑类型别墅、五星级度假酒店销售电理位置近千岛湖大桥与阳光路交汇处 容积率 0.32营销动态项目总共80余套独栋别墅，目前开发一期30多栋，推出15栋。价格方面有优惠，但要和领导面谈。面积区间交房时间开盘时间均价700-900一期预计将于2010年5月交付2009年11月 1600万-2600万/套楼盘点评项目位于海拔300米的天屿山山顶，拥有270度湖景景观，自然资源丰富，环境与世隔绝；建筑设计及做工精细，但样板间以公司办公的形式存在，体验感觉较差，而且由于总价高造成了去化率的相对缓慢，此外，看

28、房需要预约，仪式感较强。客群分析外地客户占了90%以上，主要集中于省内，温州、杭州、义乌等企业主，资金实力雄厚者。本案位置本案位置天屿度假别墅天屿度假别墅距本案约距本案约1414公里公里天屿天屿千岛湖山顶度假别墅千岛湖山顶度假别墅天屿天屿千岛湖山顶度假别墅千岛湖山顶度假别墅天屿天屿千岛湖山顶度假别墅工地实景千岛湖山顶度假别墅工地实景尾盘在售，还剩2套顶楼，价格28800元/ 销售情况项目名称：千岛湖阳光水岸度假公寓占地面积73333平方米建筑面积94080建筑类型高层 别墅销售电理位置位于淳安区千岛湖镇上坑坞北岛 容积率 1.28营销动态基本售罄面积区间交房时间开

29、盘时间均价53-882010年12月31日一期2008年12月20日二期2009年3月均价17100元/ 6、7、8#楼均价28800元/楼盘点评项目提供约50平方米和80平方米两种选择，依山临水，南北通透，拥有中央湖区超宽湖景。另外配有会所、室外健身场及游艇等配套设施，装修成本5000元/平米。客群分析本地客户占20%,本地以私营企业主为主，总体购买能力较低。外地客户占80%, 购买者主要以省内客户为主，集中于义乌、温州、萧山、杭州等地。本案位置本案位置阳光水岸度假公寓阳光水岸度假公寓距本案约距本案约1111公里公里千岛湖阳光水岸度假公寓千岛湖阳光水岸度假公寓千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景该楼盘面向千岛湖东南湖区，湖域面积小，配有高尔夫球场成为楼盘卖点楼盘点评项目名称：万向随园占地面积约500亩建筑面积66100建筑类型别墅+酒店销售电话64885888 地理位置东南湖区的坪山工业区南侧 容积率 0.3营销动态一期售罄，二期推出10套，定金3套，合同2套，三期预计明年开盘。主力户型交房时间开盘时间均价双联300、中户型400、大户型550住宅：2009年7月酒店：2010年7月一期：2008年底二期：20