房地产项目投资分析报告

1、“湘江1号”项目投资分析报告一、说明：报告中有关成本的明细换算科目基本参考株洲市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表 表1-1项目总占地(m2)20299.34 总建筑面积(m2)77873.39（不含地下车场）沿街商业建筑(m2)24243.64住宅面积(m2)35118.05配套办公设施面积(m2)13770.33地下停车场(m2)22660.38二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以

2、下列表：(一)土地费用 表2-2序号项目单价（元/m2）备注1土地使用权出让金1671.1元/m2拆迁成本（12000+1400）+3400万（土地价格）=1.68亿2征地费3拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表规划报建费 表3-3序号项目收费标准(元/m2)面积金额（万元）备注1城市基础设施配套费住宅210商业30256.7539.99湘价费2001162号非住宅2802防空地下室易地建设费42100533.77422.24湘价费200692号3白蚁预防费2100533.7720.1湘价费2002275号4抗震设防确认费每项2000元100533.770.2湘价费2001147号5文物考古

3、调查、勘探费0.2100533.772.01湘价费200174号6新型墙体材料发展基金4.6100533.7746.25湘财综200346号7散装水泥发展基金2100533.7720.1湘财综200346号8水土保持补偿费1.56051.340.9湘建建2006213号9合计 建筑工程许可证办理费用表3-4序号项目收费标准(元/m2)面积金额（万元）备注1质检费8100533.7780.42湘价费2005162号2招投标费用住宅1.2100533.7715.33湘价费2005162号非住宅1.73定额测编费住宅0.7100533.778.35湘价费2005162号非住宅0.94防雷设

4、计咨询费42100533.77422.24湘价费200692号8价格调节基金住宅1.5100533.7718.35湘价费2005162号非住宅211劳保基金按建安工程造价3.5的标准计取代收。17892.87万元626.25湘建建2006213号 服务性收费项目 （三）建安工程费用表4-4序号建安项目单方造价（元/m2)总造价(万元）1沿街商业建筑土建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计（四）基础设施费表4-5序号项目单方造价(元/m2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)130（五）开发期税费估算表表4-6序号项目金额(万元)估算说明

5、(元/m2)1固定资产投资方向调节税5%2配套费803质检费34建筑管理费1.25卫评费1.46环评费1.27墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费411再就业基金1012教育专项基金1013编标费214招标费115规划许可工本费0.516土地证工本费0.517施工许可证0.5合计（六）不可预见费表4-7序号项目金额(万元)说明1土地费2建安工程费3前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项 目金额(万元)估算说明(元/m2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费7物业管理基金8公用设施维修基金9管理费合计（八）投资与成本费用估

6、算汇总表表4-9项目单方成本(元/m2)金额(万元)占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元，总投资*万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10序号项目合计(万元)前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再投入四、项目销收入的测算本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格水

7、平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元/m2,三层建议售价*元/m2,（均价*元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11项目面积(m2)建议单位平均售价（元/m2)销售收入（万元）沿街商铺 住宅停车场 个车位合计说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收

8、入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（一）销售税金及附加估算表4-12序号类别计算依据金额（万元）1营业税销售总收入*5.68%2教育费附加营业税额 *11%3城建税4印花税销售总收入*0.05%5交易管理税销售总收入*0.5%合计（二）土地增值税计算表表4-13序号项目计算依据金额(万元)1销售收入2扣除项目金额以下4项和2.1开发费用2.2开发成本2.3销售税及附加2.4其他开发成本*20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)<50%6土地增值税增值额X30%（三）损益表表4-14序号项目计算金额(万元)1销售收入2总成本费用3销售税金及附加4

9、土地增值税5利润总额(1)(2)(3)(4)6所得税(5)*33%7税后利润(5)(6)8公积金(7)*10%9可分配利润(7)(8)（四）全部投资的投资利润率利润总额/投资总额*100%=自有资金的投资利润率利润总额/自有资金总额*100%=六、不确定因素分析：有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：（一）盈亏平衡分析表4-15序号项目面积成本收入平衡点销售面积经营安全率(%)1沿街商业建筑2住宅3地下停车场（二）安全性判别标准表4

10、-16安全率>30%2530%1525%1015%<10%安全状态安全较安全有危险较危险危险说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的*节约了*元/的人防配套费，并产生了一定的社会效益。（三）投资利润率敏感性分析表表4-17项目变 幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额投资利润率(图4-1) 单价变动 *% 目标利润率 投资变动 因素变化率 -10% -5% 0 5% 10%说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即* X *%=*万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即* X *%=*万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：1、  本项目是*，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。2、