安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议99P

1、1安徽阜阳淮河路地块项目安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议整体定位及可行性发展建议sijiqing of fuyang development projectthe overall positioning and feasibility to develop a proposal中国 阜阳fuyang, p. r. china may 22, 2012 2市场调研市场调研 1.0蒙城县宏观经济背景 2.0市场商圈研究 3.0市场土地研究 4.0住宅市场调研4123948案例借鉴案例借鉴 1.0国内成功案例 2.0商业街设计元素6597地块建议地块建议 1.0项目规划建议 2.0sw

2、ot分析 3.0定位体系116128133目录3part 1part 1项目概要4 项目概要城市属性区域属性项目属性属性界定5城市属性阜阳市位于安徽省西北部，人口约960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。u11年全市gdp为853.2亿元，比上年增长18.2% ，预计12年全市gdp超过900亿，人均gdp约1亿元。u阜阳市是全国重要的劳务输出基地，每年劳务输出人员约300万人。u阜阳是京九铁路最大的编组站，东西南北纵横交错的交通网，让阜阳成为全国重要的交通枢纽。阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。6城市属性阜阳以西、南为

3、城市主要的发展方向，目前城区人口为82万，规划2020年人口达到140万。“六大名片”：综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心7区域属性u项目位于淮河路以南，四至北侧临淮河路，南侧贯清路（规划道路），东侧为规划中柳清路，西侧为建设中的西清路。u项目北侧为建设好的西清路及规划中的颍州区人民医院。u南侧为规划中的西清公园，阜阳三中，新市政府。u区域规划方向西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。本项目地处位于阜阳颖州区的新行政区域，距市中心约8公里左右，属未来大型居住集中区域。8区域属性项目所在区域商业配套较弱，主要借助市中心商业配套，

4、距离约2-32-3公里。无形放大了本区域与市区的心里距离。u未来景观资源丰富，西清公园、清河公园、古西湖生态公园等。u教育配套：距项目最近的学校为清河中学、龙腾小学，建设中的三中，离项目不足1公里，属市级示范中学。u商业配套一般，主要依托市中心的商业配套。龙龙腾腾小小学学清清河河中中学学阜阳三中阜阳三中西清公园西清公园清河公园清河公园9区域属性项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的开发建设带来一定的利好。对本项目所在区域有利的规划要点：u紧邻项目西侧西清路的规划修建，缩短与市区的距离。u项目周边的城市公园带及风景带的修建规划。u未来市政府将搬迁至项目南侧。u沿淮河路大型居住区的建设日益

5、完善。西清路西清路城市公园城市公园城市公园城市公园新市政府新市政府大型居住区大型居住区医院医院10项目属性项目目前的四至北侧沿淮河路，南侧为未来的城市规划道路，西侧为在售的居住项目，东侧为民宅。淮河路淮河路西清路南西清路南段及土地段及土地现状现状地块南侧地块南侧11项目属性u地块北侧为淮河路，与阜阳市人民医院仅一路之隔。u地块南侧的景观带尚未动工建设。尚有部分民宅未拆迁。u地块西侧为规划中的市政道路西清路，目前有一条狭窄的道路作为地块南侧民宅的对外交通道路。u地块东侧为多层回迁房。北侧的人民医院北侧的人民医院南侧为建设用地南侧为建设用地西侧的临时通路西侧的临时通路东侧的多层民房东侧的多层民房1

6、2项目属性项目地块评价总体地势较为平坦，由于地块呈l形状，地块东西、南北向较窄，不利于规划排布。淮淮 河河 路路贯贯 清清 路（规划中）路（规划中）西西清清路路建建设设中中柳柳清清路路规规划划中中现有地块现有地块位置示意位置示意可纳入规可纳入规划地块划地块地块东西地块东西向较窄向较窄13项目属性界定：三线城市主城区的边缘，中等规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目n城市属性无强势资源的三线城市阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城市发展方向主要往西和往南发展。n区域属性1. 主城区边缘颖州区是阜城的政治、经济和文化中心，

7、本项目处于颖州区西南部，与市中心仅8公里距离，但目前交通不够便捷。消费者心里距离较远。n项目属性1. 中等规模住宅地块项目占地约40亩不到，在阜阳属于中等规模项目。2. 区域不成熟区域内未来规划较好，但目前该区域配套不成熟，客源需要引导。2. 地块可塑性不强项目地块平坦，但地块东西、南北向较窄，不利于地块规划。14part 2part 2市场环境分析15 市场环境分析宏观经济分析城市规划房地产市场分析区域住宅市场分析16宏观经济分析07年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上游水平，但人均gdp却多年位居安徽省末尾。20102011年安徽省各大中城市的gdp及其增长情况合肥芜湖安庆马鞍山

8、阜阳滁州2010年gdp（亿元）2702.51108.69708117106852011年gdp（亿元）3636.61658.2411701090853.2850.5增速（%)15.40%16%13%12.30%12%14%人均gdp（元）48768 470282289051517112262159717阜阳市三大产业gdp产值比较平衡，但农业目前仍占到较大的比重。人口总量960万，农村人口超过850万人，城市化率不到35%。宏观经济分析尽管阜阳市近年来经济总量一直居安徽中上游水平，通常位居5-6左右。但由于是安徽的人口大市，其人均gdp多年以来在安徽省17个地市一直垫底。18 河西片区：是阜

9、阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。 河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。 泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。建设大型商贸及高级住宅区。 颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。 城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。河东片区颍南片区河

10、西片区泉北片区阜阳市作为皖西北重要的城市，城市发展一直没有进行有效规划，阜阳市城市总体规划（2007-2020）也只是个发展方向的规划。根据阜阳城市规划，阜阳城区将向西，向南发展，但是我们走访了很多阜阳市民，大家一致认为阜阳的未来将以向西发展作为主要发展方向。我们从阜阳土地供应量也可以看出阜阳西部、南部是土地供应热点区域。城市规划19土地市场2010年的调控从经济手段向行政手段过度，但未对开发企业造成明显消极影响，房地产交易保持稳定面积(总额)上年同期增(减)幅土地购置（万平方米） 209.97131.5859.57%房地产开发投资（万元）50.9243.1218.1%商品房施工总面积（万平方

11、米） 565.9521.578.5%其中:新开工面积（万平方米） 228.04185.123.2%竣工面积（万平方米） 97.8103.26-5.2%在经历了2009年的又一轮楼市高峰后，开发企业仍保持着较高的期望，从而导致10年阜阳整体房地产交易市场相对比较稳定。20面积(总额)上年同期增(减)幅土地购置（万平方米） 154.5209.97-26.40%房地产开发投资（万元）76.950.9251.02%商品房施工总面积（万平方米） 701.8565.924.01%其中:新开工面积（万平方米） 348.1228.0452.60%竣工面积（万平方米） 119.297.821.80%2011年，

12、房地产开发购置土地面积154.5万m2，同比下降26.4%，特别是第4季度土地成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象。 在以“双限”为主要特色政策影响下，11年下半年开始成交量下滑，土地市场略显冷清，销售市场下滑，住房销售均价增幅放缓。 土地市场21供需市场分析历年开发情况年份2009201020112012(第一季度)土地购置131.6209.97154.547商品房施工总面积521.6565.9701.8581.7新开工面积185.1288348.1121.3竣工面积103.397.8119.239.9单位：万2012年1季度，房地产开发购置土地面积同比减少23.9%，从出让

13、的宗地数量来看，政府收储占较大比例。年份2005200620072008商品房开工面积79.03126.4138.375.45商品房开工面积增长率12.6%60%9.4%-45.5%住宅开工面积71.1113.2124.367.95房屋竣工面积67.887.767.871.5近年开发情况05-07年来商品房建设保持连年增长的势头，08年房地产开工面积回落到05年以前的水平，其中不仅有全球经济危机的影响，还主要受短期内土地资源不足的影响。2009年整体楼市峰回路转，一路上扬，许多楼盘都放缓了施工进度，等待价格的进一轮上扬，造成09年下半年以后整体开发量再次上扬。22历年房地产销售情况供需市场分析

14、09年前土地供应的不稳定，造成了销售的跳跃性波动。政府方面对于土地供应和开发安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，进入10年后，随着西南区域土地的大量开发，市场开始进入稳定健康的发展，同时，09年的楼市高峰，也是销售火爆的原因之一。23市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。由此来看，若能在土地成本上进行控制，在未来几年时间内，阜阳市场依然具备比较乐观的房地产开

15、发空间。年度 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年2010年2011年销售均价 824 1154 1431 1825 2249 2961 3125 331934834175同比增加额 89 330 227 394 424 712164 194164692同比增长率 12% 40% 24% 28% 23% 32% 10% 6%5%20%住宅均价涨幅分析阜阳住宅销售价格上涨幅度相对较快24住宅版块格局颖东区颖东区颖泉区颖泉区颖州区颖州区经济开发区经济开发区颍州区是阜阳市目前住宅开发量最大的区域25住宅版块比较颖泉区版块比较颖东区经济开发区颖

16、洲区重点完善铁路、公路交通枢纽功能，城市普通生活居住区。文化、教育为配套，商业为核心的城市中心区域。西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，综合性的城市新区。本地块所处区域既颍州区是以高级住宅为主的大型居住区域，将有利于本项目未来客户的引导。26开发商多以本地为主，外来品质开发商较少，整体市场水平一般。房地产发展现状27房地产发展现状在售楼盘的规划水平以兵营式排布为主p多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性；p目前易景国际和丽丰一品项目在规划方面投入较大，整体推动了市场

17、水平。易景国际丽丰一品红堡城港利上城国际28目前整体建筑风格的把握不到位，目前整体建筑风格的把握不到位，具体体现在：具体体现在：1、整体色彩的运用上，以单色为主，色彩搭配上较为混乱；2、一些规模较大楼盘开始采用欧式和时尚现代建筑风格；3、建筑的细部和线条的勾勒过于简单；4、项目的材质搭配上处理手法不成熟。建筑形象以为浅灰为主，部分楼盘采用欧式建筑。整体形象中规中矩，品质感一般。房地产发展现状易景国际红堡城国祯家园天筑香城29房地产发展现状户型设计平实、创新少，是典型的实用主义目前市场上大部分产品还是以方目前市场上大部分产品还是以方正、实用的设计为主正、实用的设计为主; ;1.客厅进深长，面宽窄

18、；2.暗卫，卫生间的采光和通风都较差，且位置设置不合理，直接对客厅；3. 主卧的功能单一，应该设置衣帽间和书房；目前市场户型设计上总体以方正、实用为主，人性化不足，真正有创新的产品较少30园林环境溢价作用开始显现，开发商逐渐重视园林的打造，但市场上仍缺乏高水准的园林房地产发展现状个别项目的景观价值对消费者个别项目的景观价值对消费者的吸引力极大的吸引力极大：如易景国际、丽丰一品的景观展示区的价值贡献帮助项目超过片区均价；消费者对于景观价值的附加购消费者对于景观价值的附加购买溢价较高买溢价较高目前景观水准较高的楼盘如易景国际、电力名园、上城国际等无论从二级市场还是三级市场都具备了很强的价格优势；3

19、1与一、二线城市相比，阜阳房地产总体产品营造水平不高，未来的提升空间较大房地产发展现状目前一、二线城市的房地产产品力营造已达到精细化水平，并从中获取了巨大的开发收益，并且产品细节和操作手法被不断的复制到内地三线城市。32房地产发展从长远来看，随着开发商对产品和市场的深度介入，产品打造将日趋完善，市场必将步入外延产品竞争阶段随着竞争的升，产品的打造必须要有前瞻性。核心产品层核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品层外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品层外延产品：区域外能感受到的竞争的最高级别33典型楼盘正基首府御景嘉苑开盘时间2010年2012年下

20、半年规模26万平米，18栋19-32层高层，6万平米商业及配套设施23万平米，19栋高层及社区配套商业物业类型高层高层户型面积88-135平米80-140平米价格优惠后均价4700元/平米价格未定销售情况88-95平米的两房所剩房源不多，销售较好，118-135的三房及四房正在搞买房送车活动，销售相对比较缓慢前期规划中客户周边客群、县郊客户、打工回乡客户,部分市区客源目前前去咨询的多为周边客群、县郊客户配套情况小区配有6万方商业，涵盖幼儿园、酒店，周边有在建的三中及人民医院社区配套商业正基首府与本地块及一路之隔，采用现代简约建筑风格，项目客群多为周边的生意人、县郊富裕人群和返乡置业人群，在同区

21、域内打次较高，同时项目配置了6万平米的大型商业，弥补了区域内商业配套不足的空白。御景嘉苑在整体定位上要不如正基首府，项目位置与正基也存在弱势，目前处于前期规划状态。竞争个案同区域内的竞争楼盘分析34竞争个案区域外的典型楼盘分析典型楼盘易景国际丽丰一品开盘时间2008年2009年规模50万，4600户53万平米，3125户物业类型花园洋房、多层、小高层、高层高层户型面积85-140平米49-140平米价格高层均价6000元、花园洋房7500元6000元销售情况80-108的户型销售最好，花园洋房正在销售中49-90平米的户型基本去化完毕，剩余多为121-140的三房及四房客户企业管理层、金融、电

22、力、教师等企业管理层、金融、电力、教师等配套情况供暖、商业、学校、会所等分户式采暖供热水系统、室内新风系统易景国际花园和丽丰一品是目前阜阳规模、形象、档次、配套最高的两个楼盘。在产品类型上易景稍胜一筹，产品涵盖洋房、多层、高层、学校等，包括建材使用等在阜城皆属一流。丽丰一品在产品类型较为单一，但在园区智能化和档次上不亚于易景，区位较易景稍胜一筹。两个楼盘作为阜城高端物业的代表，不乏很多可圈可点的亮点。35房地产市场现状总结起步阶段的三线城市房地产开发现状阜阳房地产市场起步较晚，发展水平较低，市场曾出现过起伏，其中土地供应欠缺规划造成市场供应发生跳跃性变化是主要因素。楼盘主要集中在颍州区，这与城

23、市发展方向和前两年的土地供应有直接关系。市场楼盘主要以地段与内部资源为主要卖点，个别楼盘开始走品质化路线，户型创新和楼盘展示还很少见。市场推出楼盘的物业类型为高层，经过多年的发展，消费者对高层物业的抗性基本淡漠。市场主力户型为95120的三房和8090的两房为主，以偏小面积销售的，小于80的二房和120以上大面积的三房销售较慢。36part 3part 3客户研究37客户研究本次项目研究目的可以细分如下本次项目研究目的可以细分如下 ： 研究目标消费者当前的居住状况； 研究目标消费者的住房消费需求和偏好； 针对“本项目”进行地块和概念测试； 了解“本项目”的需求意向； 探寻目标消费群的需求和特征

24、；38研究区域：研究区域：项目所在区域周边为主要区域，逐步扩撒至市区。部分范围。周边企业及入住社区等特定对象。方案设计：方案设计：研究方法：定量研究调查方法：预约拦截面访抽样方法：预约拦截面访采取配额方便抽样抽样区域：附近居民及附近单位实质反馈实质反馈本次调研对象以沿街式采访，及定点定向式采访为主，采访对象范围较大，对单一产品定位精确系数变动幅度较大，但对于整体颍州区的广大消费者需求较为明确。研究方案设计 39v 排除相关行业（房地产、研究顾问公司等）v 有购买决策权v 年龄在30-60岁之间v 未来3年内有购房意向（针对入户样本）v 对本项目感兴趣（即寻找目标消费者） 样本量：200样本被访

25、者定义4065111134228352331013322209125677537540022000001000120-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上自住投资置业保值改善自己的居住条件为下一代买给父母住单位补贴购房购房度假用购房动机基数(n)=200注释与说明:作为第一居所的居住条件是目标消费者购房最主要的目的。而从年龄段上看，自己结婚用的购房目的是20-35岁的消费者另一个购房特征。而改善居住条件的购房目的 是35-45岁的消费者的另一个购房特征。41基数(n)=200理想中的房子(房数)注释与说明:20-45岁对于理想房数以二房为主,其次对于三房的需求也较高

26、,显示出对于公寓房暂时市场需求较弱 42理想中的房子(厅数)基数(n)=200注释与说明:在房型配置上以一厅为主 43理想中的房子(面积 m2)基数(n)=200注释与说明:20-45岁以80-100平米为主以家庭收入分析100-120平米为次要需求44671610182510541231132737204264158812721001020-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上适合就买未来一年内买未来二年内买未来三年内买未来五年内买已经买了只租不买买房计划 基数(n)=200注释与说明:客户普遍认为有好的产品规划,即时就能决定购买 45买房考虑因素(区域)基数(n

27、)=200注释与说明:对于区域的偏好以颍州区为第一考量次为颍泉区,20-35岁较能接受新农镇 4660043116411438149121533417102435161020-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上低层多层小高层别墅无所谓, 只要设 计好就可以买房考虑因素买房考虑因素基数(n)=200注释与说明:20-45岁以小高层为优先选择20-35岁对于别墅的接受程度相当高,这一客群具有强大的能量,应该是市场的主力以家庭收入分析,对于产品的接受度相当宽容,较重视产品的规划设计47全区园林景观规划风格 基数(n)=20035118251617106624151019

28、1311411051698131529117171320-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上欧式庭园日式庭园中式庭园欧式、中式、日式混合型庭园提供新生活方式的庭园自然式庭园注释与说明:欧式庭园和自然式庭园组合是消费者最喜欢的绿化形式。4817671773273122058198233025105181531169202820-3536-4546-65家庭年收入5万以下家庭年收入5万以上种大树草皮水景广场花卉喜欢的园林形态基数(n)=200注释与说明:目标消费者最在意的园林型态是根据个人有不同的偏好，但水景.广场及花卉类受到更多人的欢迎。49买房最在意的因素 692

29、02345691117471152317832751275610264113412418584796291351615821365620-3536-4546-65家庭年收入5万以下家庭年收入5万以上交通环境生活便利性开发商实力营建质量景观规划户型规划会所规划物业管理投资潜力基数(n)=200注释与说明:排名次序依次为: 交通 / 生活便利性 / 营建质量 / 物业管理 / 为重中之重50基本户型： 60.5%的消费者希望的户型是二室二厅一卫二室二厅一卫，20.2%希望三室二厅一卫，另有17.4%希望一室一厅一卫 考虑到颍州区消费者的消费能力及平均房价水平，建议的户型比例组合为：二室二厅一卫二室

30、二厅一卫60%60%：三室二厅一卫或二卫：三室二厅一卫或二卫25%25%：一室一厅一卫：一室一厅一卫15%15%住宅面积： 根据户型的不同，二室二厅一卫主力需求面积为：80-95m2 三室一厅一卫、二室二厅一卫的主力需求面积为：90-120m2， 主要结论户型设计51住宅类型：根据项目地块现状，本项目只能从高层角度规划，从产品面规避客户喜好根据项目地块现状，本项目只能从高层角度规划，从产品面规避客户喜好配套设施：对于消费者来说，交通的便利性、生活便利性等,具有很大影响购房因素力度地块傍边的正基首府已经配有6万平米的商业配套，部分沿街商业可以共享，对于本项目而言，可以配置一些沿街铺面，一方面考虑

31、满足小区规划的需求，另一方面可以满足社区居民日常生活配套需求；主要结论社区设计52绿化形式：在绿化面积恒定的情况下，让目标消费者选择二种绿化形式进行组合，其中高达46.6%的目标消费者选择了.欧式庭园.自然式庭园， 22.6%的消费者选择了中式庭园 ，因此建议绿化采用欧式庭园.自然式庭园和中式楼间园艺组合形式；社区主题景观：对于消费者来说，希望社区最突出的景观主题水景水景. .广场式景广场式景观或起伏绿地观或起伏绿地. .花卉式景观；花卉式景观；主要结论绿化设计53part 4part 4市场机会和突破点54突破点1 1市场开发水平整体偏低本项目可以在“质”上突破，提升产品品质。阜阳房地产市场

32、开发水平整体偏低产品的设计、景观、规划、施工、户型、物业相对较弱，营销水平低，开发理念主要以规避风险为主全方位体验营销模式知名品牌物管顾问一线城市热销户型中字头施工单位国际景观设计单位国际规划设计单位因此本项目可以在产品设计、规划、园林、户型以及营销水平诸多方面都可以有较大的提升空间，以引领市场55突破点2市场供应结构单一，户型普遍创新能力不足本项目可以在户型产品创新进行上突破亮点：买3房送1房56突破点2亮点：mini空中别墅空中townhouse代表：1 1、上海金地未未来2 2、合肥宋都印象西湖57突破点2空中院馆（双拼高层户型）亮点：买2房送1房，解决品字楼采光和通风的问题58突破点3

33、偷面积，提升户型附加值“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 验收和交楼的凸窗验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板打掉凸窗后的样板 ！59卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。 突破点3偷面积，提升户型附加值60在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样 突破点3偷面积，提升户型附加值步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。 步入式凸窗在一、二线城市的小户型住宅中大行其道，使其直接增加了小户型的室内

34、面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。 关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间 61突破点3偷面积，提升户型附加值2011年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。 “阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。 “阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台 62part 5part 5项目整体定位63客户定位根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分为四个圈层l第一圈层：颍州区西南区域l第二圈层：阜阳传统意义上的颖泉区；l第三圈层：阜阳市其他

35、区域，包括颖东、颍州、开发区；l第四圈层：阜阳市县郊客户，包括太和、临泉、界首市等客户。64客户定位项目客户群体的特征描述核心客户及重要客户类别区域分布行业分布收入较高的普通职员靠近项目区域的城区及周边区域项目所在区域城区：高收的矿业化工、金融教育机关等企事业单位职员区域内：高收入的公务员，机关事业单位普通职工提高生活质量的周边富裕阶层临泉、界首、太和进城的客户周边商贸市场的生意人主要是西北商贸城、各县郊的富裕人群改变生活方式的城区富裕阶层市区其他区域的置业客户城区：高收入的矿业、化工、电力、金融教育、机关等企事业单位中高层管理者核心客户重要客户65阜阳市市场环境分析1、阜阳宏观经济背景2、城

36、市规划以及区域分析3、阜阳房地产市场分析4、市场竞争分析5、客户分析66商品房开发成本估算1、开发成本估算2、项目销售收入与销售税金及附加估算3、利润估算4、项目风险分析67开发成本估算序号序号项目名称项目名称数量数量( () )单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注1 1地价地价地价按计容积率面积分摊测算，单价为楼面地价1.1土地出让金22,872.00-1.2-地价小计地价小计89,200.8089,200.80- - -2 2前期工程费前期工程费2.1勘察测量费89,200.8012.00107.042.2规划设计费89,200.8030.00267.602.3

37、临时供水供电89,200.802.0017.842.4场地平整89,200.801.008.92前期工程小计前期工程小计89,200.8089,200.8045.0045.00401.40401.40商品房开发成本估算表总建筑面积 89,200.80 计容积率建筑面积 89,200.80 68开发成本估算序号序号项目名称项目名称数量数量( () )单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注3 3建筑安装工程费建筑安装工程费3.1土方及基础工程89,200.8075.00669.013.2主体建筑工程89,200.801,200.0010,704.103.3水电安装89,2

38、00.80150.001,338.013.4电梯工程89,200.8070.00624.413.5空调工程4,800.00300.00144.003.6消防工程89,200.8060.00535.203.7通讯工程89,200.8020.00178.403.8煤气管道89,200.8020.00178.403.9室内装修3.9.1集中商业装修4,800.001,000.00480.003.10智能系统89,200.80100.00892.013.11室外配套及环境工程89,200.8034.00303.283.12市政道路建设费89,200.80-3.13地下室5,000.001,300.00

39、650.00建安工程合计建安工程合计89,200.8089,200.801,871.821,871.8216,696.8216,696.82商品房开发成本估算表总建筑面积 89,200.80 计容积率建筑面积 89,200.80 69开发成本估算序号序号项目名称项目名称数量数量( () )单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注4 4管理费用管理费用89,200.8089,200.8038.3438.34341.96341.96=(1+2+3)2%5 5不可预见费不可预见费89,200.8089,200.8057.5057.50512.95512.95=(2+3)3%6

40、 6其他费用其他费用89,200.8089,200.806.1工程监理费89,200.8025.00223.006.2其他（报建费等）89,200.8020.00178.40其他费用小计其他费用小计89,200.8045.0045.00401.40401.407 7合计合计( (不含地价不含地价) )89,200.802,057.672,057.6718,354.5418,354.54单价按计容积率面积分摊测算8 8公用设施专用基金公用设施专用基金89,200.8041.1541.15367.09367.099 9开发成本合计开发成本合计89,200.8089,200.802,098.822,

41、098.8218,721.6318,721.63商品房开发成本估算表总建筑面积 89,200.80 计容积率建筑面积 89,200.80 70成本核算75930, 81%4800, 5%8440, 9%5000, 5%住宅集中商业街铺商业地下室71成本核算根据本案的基本数据以及阜阳地产市场的基本数据，进行成本核算：占地面积：22,872 m2 容积率：3.9住宅75930集中商业4800街铺商业8440地下室5000总建面94170建筑面积： 89,200m2 除开土地成本本项目建筑安装费用为人民币1亿八千七百二十一万元，其中包括前期工程费、建筑安装工程费/管理费用/不可预见费/公用设施专用基

42、金。72项目销售收入与销售税金及附加估算 序号序号项目项目合计合计20132013年年20142014年年20152015年年1 1销售收入销售收入46,555.3646,555.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,254.061.11.1住宅销售收入住宅销售收入( (万元万元) )36,950.5836,950.587,593.007,593.0020,501.1020,501.108,856.488,856.481.1.1住宅可销售面积()75,930.001.1.2住宅销售面积()68,337.0015,186.0037,965

43、.0015,186.001.1.3住宅平均售价(万元/)0.540.545,000.005,400.005,832.001.1.4住宅销售率（%）90%20%50%20%1.21.2沿街商业销售收入沿街商业销售收入( (万元万元) )7,288.787,288.780.000.005,739.205,739.201,549.581,549.581.2.1沿街商业可销售面积()8,440.001.2.2沿街商业销售面积()8,440.000.006,752.001,688.001.2.3沿街商业平均售价(万元/)0.860.860.008,500.009,180.001.2.3沿街商业销售率（%

44、）100%0%80%20%1.31.3集中商业销售收入（万元）集中商业销售收入（万元）2,316.002,316.000.000.00468.00468.001,848.001,848.001.3.1商业可销售面积()4,800.001.3.2商业销售面积()3,360.000.00720.002,640.001.3.3商业平均售价(元/)7,000.007,000.000.006,500.007,000.001.3.4商业销售率（%）70%0.0015%55%2 2销售税金及附加销售税金及附加2,374.322,374.32387.24387.241,432.501,432.50624.96

45、624.962.1营业税2,327.77379.651,404.42612.702.2城市建设维护税23.283.8014.046.132.3印花税23.283.8014.046.133 3销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)44,181.0444,181.047,205.767,205.7626,655.8026,655.8011,629.1011,629.1073项目销售收入与销售税金及附加估算 以目前项目开发周期计算，本项目预计2012年进场，2013年开始销售2015年完成销售，期间历经4年。其具体销售计划如下：20%5,000.0015,186.007,593.007,593

46、.000.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.002013年销售收入住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%）销售收入住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%）74项目销售收入与销售税金及附加估算 2013年10月开盘，主要销售高层住宅预期在年内完成总量20%的销售率，根据目前市场行情2013年销售价格拟定为5000元/平米，当年计划完成销售额7593万元，净收入7,205.76。1销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2)7,205.763

47、.83.8379.65387.24010002000300040005000600070008000销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2)75项目销售收入与销售税金及附加估算 1住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%）50%5,400.0037,965.0020,501.100.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.00住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%）76项

48、目销售收入与销售税金及附加估算 1沿街商业销售收入(万元)沿街商业可销售面积()沿街商业销售面积()沿街商业平均售价(万元/)沿街商业销售率（%）80%8,500.006,752.005,739.200.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.009,000.00沿街商业销售收入(万元)沿街商业可销售面积()沿街商业销售面积()沿街商业平均售价(万元/)沿街商业销售率（%）77项目销售收入与销售税金及附加估算 1集中商业销售收入（万元）商业可销售面积()商业销售面积()商业平均售价(元/)商业销售率（%）1

49、5%6,500.0072046801000200030004000500060007000集中商业销售收入（万元）商业可销售面积()商业销售面积()商业平均售价(元/)商业销售率（%）78项目销售收入与销售税金及附加估算 1销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2)26,655.8014.0414.041,404.421,432.500.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.00销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2)79项目销售收入与销售税金及附加估算 2014年作为住宅销售高峰期，

50、目标完成总量的50%，按市场8%年增长率计算当年销售价格为5400元/平米，同时当年下半年主要竞争个案正基首府交付使用，商业氛围趋于成熟，因此该阶段主推沿街金铺，按市场价格估算当年商铺价格可以按8500/平米入市，预期销售率80%。在此基础上可以为集中商业入市做一定铺垫，集中商业入市价格为6500元/平米，当年预期目标15%。住宅，商铺加上集中商业三项2014年销售目标为两亿八千零八十八万元。80项目销售收入与销售税金及附加估算 1住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%）20%5,832.0015,186.008,856.480.002,00

51、0.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.00住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%）81项目销售收入与销售税金及附加估算 1沿街商业销售收入(万元)沿街商业可销售面积()沿街商业销售面积()沿街商业平均售价(万元/)沿街商业销售率（%）20%9,180.001,688.001,549.580.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.009,000.0010,000.00沿街

52、商业销售收入(万元)沿街商业可销售面积()沿街商业销售面积()沿街商业平均售价(万元/)沿街商业销售率（%）82项目销售收入与销售税金及附加估算 1集中商业销售收入（万元）商业可销售面积()商业销售面积()商业平均售价(元/)商业销售率（%）55%7,000.002,640.001,848.000.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.00集中商业销售收入（万元）商业可销售面积()商业销售面积()商业平均售价(元/)商业销售率（%）83项目销售收入与销售税金及附加估算 1销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入

53、(=1-2)11,629.106.136.13612.7624.96020004000600080001000012000销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2)84项目销售收入与销售税金及附加估算 2015年，是项目收官之年，该年主要工作为集中商业的推广以及住宅及沿街商业的收尾。该阶段项目接近现房，销售价格可以有所提升，15年销售价格分别拟定为住宅：5832元/平米均价，预期完成20%销售率达到整盘销售90%的完成率，金铺商业：9180元/平米，预期完成20%销售率达到整盘销售100%的完成率，集中商业：7000元/平米预，期完成55%销售率达到整盘销售70%的完成率。

54、2015年计划完成销售额壹亿两千五百五十四万元。 85利润估算序号序号项项 目目合计合计20132013年年20142014年年20152015年年1经营收入47,935.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,254.062开发成本18,721.005,616.309,360.503,744.203土地成本6,868.474销售费用1,438.06227.79842.65367.625销售、经营税金及附加2,444.70387.241,432.50624.966财务费用7营业利润18,463.131,361.6716,452.657,5

55、17.288补前期亏损9利润总额18,463.131,361.6716,452.657,517.2810所得税(33%)6,092.83449.355,429.372,480.7011净利润12,370.30912.3211,023.275,036.58利润表(土地成本200万/亩）单位:万元86利润估算当土地成本为200万/亩时，税前成本利润率=利润总额/总成本费用税后成本利润率=净利润/总成本费用投资利润率= 利润总额利润/总投资=51.9%投资净利润率=净利润/总投资=34.8%注：对本项目而言，总成本费用即为项目总投资 总投资=35,565.06此种情况符合市场情况并且投资利润率相当可

56、观。87利润估算47,935.36, 36%12,370.30, 9%6,092.83, 5%18,463.13, 14%18,463.13, 14%2,444.70, 2%1,438.06, 1%6,868.47, 5%18,721.00, 14%经营收入开发成本土地成本销售费用销售、经营税金及附加营业利润利润总额所得税(33%)净利润88利润估算利润表(土地成本250万/亩）单位:万元序号序号项项 目目合计合计20132013年年20142014年年20152015年年1经营收入47,935.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,2

57、54.062开发成本18,721.005,616.309,360.503,744.203土地成本8,585.594销售费用1,438.06227.79842.65367.625销售、经营税金及附加2,444.70387.241,432.50624.966财务费用7营业利润16,746.011,361.6716,452.657,517.288补前期亏损9利润总额16,746.011,361.6716,452.657,517.2810所得税(33%)5,526.18449.355,429.372,480.7011净利润11,219.83912.3211,023.275,036.5889利润估算当土

58、地成本为250万/亩时，税前成本利润率=利润总额/总成本费用税后成本利润率=净利润/总成本费用投资利润率= 利润总额利润/总投资=45.6%投资净利润率=净利润/总投资=30.6%注：对本项目而言，总成本费用即为项目总投资 总投资=36,715.53此种情况符合市场正常投资行情。90利润估算16,746.01, 20%16,746.01, 21%5,526.18, 7%11,219.83, 14%18,721.00, 22%8,585.59, 11%1,438.06, 2%2,444.70, 3%开发成本土地成本销售费用销售、经营税金及附加营业利润利润总额所得税(33%)净利润91利润估算利润表(土地成本300万/亩）单位:万元序号序号项项 目目合计合计201320