土地估价报告

1、关于湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司位于黄梅县五祖镇一宗国有土地使用权抵押贷款价格评估（黄梅县） 资产评估报告书鄂中资评报字2011第H020号受托估价单位：湖北中南资产评估有限责任公司 黄梅金源土地估价所二一一年四月二十六日资产评估报告第一部分 摘 要一、估价项目名称湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司位于黄梅县五祖镇一宗国有土地使用权抵押贷款价格评估（黄梅县）二、委托估价方委 托 方：湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司单位地址：黄梅县黄梅镇人民大道286号联 系 人：曹剑敏联系电话 编：435500三、估价目的为湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司办理抵押贷款手续提供国有土地使用权价格参考

2、依据。四、估价基准日 二一一年四月二十二日五、估价日期 二一一年四月二十二日至二一一年四月二十六日六、地价定义本次评估的价格是指估价对象在估价基准日2011年4月22日，现为空地，土地登记用途为商服用地，评估设定用途为商服用地，实际土地开发程度为红外线“五通”（即给水、排水、通电、通路、通讯）、红线内“场地平整”，及现状利用条件下的商业用地剩余出让年限40年的国有出让土地使用权价格。七、估价结果湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司委托评估的一宗商服用地，本次评估土地面积62,714.50平方米，在估价基准日2011年4月22日，满足地价定义条件下的土地估价结果为：土地面积：62,714.50平方米单位

3、地价：460.00元/平方米总 地 价：2,884.87万元大 写：贰仟捌佰捌拾肆万捌仟柒佰元整（货币种类：人民币）法定代表人签字(盖章):程中祥中国注册资产评估师:中国注册资产评估师:湖北中南资产评估有限责任公司二一一年四月二十六日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、委托估价方 委 托 方：湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司单位地址：黄梅县黄梅镇人民大道286号联 系 人：曹剑敏联系电话 编：435500二、估价对象描述 1、土地登记状况待估宗地位于黄梅县五祖镇，土地使用者为湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司，湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司于2010年9月2日核发了国有土

4、地使用证（梅国用（土）第250710007号），地号：250710007，土地登记用途为商服用地，土地面积为62,714.50平方米，土地使用权性质为出让，出让年限为40年。根据黄梅县建制镇基准地价更新技术报告，待估宗地处于五祖镇建制镇商业II级地段。宗地四至：东临空地、南临空地、西临城五大道、北临空地。2、土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司，土地使用权于2010年9月2日以出让方式取得，证载出让年限为40年，至估价基准日，其剩余土地使用年限为39.33年（本次评估出让年限以发证日期起计），且该宗地未发现抵押、租赁等他项权利。3、土地利用状况待估

5、宗地土地使用权面积为62,714.50平方米，登记用途为商服用地。根据估价人员现场勘查，宗地内地势平坦，基础设施达到“五通”（即给水、排水、通电、通路、通讯）、红线内“场地平整”。三、地价影响因素分析(一)一般因素 1、城市资源状况(1)地理位置黄梅县位于湖北省东端，鄂、赣、皖三省交界之处，大别山南麓，长江北岸，东邻安徽宿松县，西接武穴，北连蕲春，南与九江市隔江相望。黄梅县素有“鄂东门户”之称，地当要冲，四通八达，史称吴头楚尾，荆扬咽喉，可北走京华，南驰北粤。黄梅县地跨东经115°43116°07，北纬29°4330°18，东西最大宽度37公里，南北最大

6、长度61公里。全县版图面积1701平方公里，黄梅县辖黄梅镇、停前镇、柳林乡、孔垅镇、五祖镇、苦竹乡、小池镇、新开镇、杉木乡、大河镇、蔡山镇、刘佐乡、濯港镇、分路镇、下新镇、独山镇等16个乡镇，人口95.15万元。其中：黄梅县政府所在地黄梅镇，西北距省会武汉约242公里，距黄冈市约164公里。(2)自然环境黄梅县地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部山地属大别山脉，中部为丘陵及垄岗平原，中南部为湖泊，南部为滨湖沉积平原和沿江冲积平原，平原和湖泊占全县总面积78%。这里属北亚热带大陆性季风气候，光照充足，气候温和，雨量充沛，年均无霜期达258天，年平均温度为摄氏16.80左右。黄梅水域广阔，河流、湖

7、泊、水库众多，塘堰密布，共计河流34条，大小湖泊29个，大中小型水库24座，长江大道59.20公里，全县可利用水资源装机2万千瓦。2、房地产制度和房地产市场状况近年来，黄梅县城区房地产市场的发展逐步走向规范有序。一九九八年，黄梅镇民营经济街土地使用权拍卖敲响了鄂东土地拍卖第一槌，一次拍卖土地500多宗，至此，黄梅镇土地市场进入极为活跃的时期。根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发200115号）精神，该县进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，

8、保证了土地市场的公开、公平和公正。黄梅县委县政府出台了一系列招商引资在房地产方面的优惠政策，机构建设也日趋完善。土地出让正在全面推行土地拍卖和土地招标，同时土地出租等隐形交易行为也在清理整顿之中。目前房地产市场已进入了良性发展阶段。2009年以来，黄梅县商业用地拍卖屡创新高，新建的商业街正街鑫城成为黄梅县城区的又一亮点，商业用地市场价格水平总体呈上升趋。3、产业政策近年来，黄梅县大力调整产业结构，在发展第一、第二产业的同时，大力发展第三产业，全面招商引资，引导民营经济健康有序发展，经济结构逐步优化。4、城市规划与发展目标黄梅镇城区在旧城改造的基础上，已将重点转为新城区开发，现正在开发和完善基础

9、设施的道路有西北外环、迎宾大道、东外环、创业大道等，远期将准备兴建三环路。5、城市社会经济发展状况黄梅县国民经济增长较快，综合实力逐步增强。据测算，2008年实现生产总值67.72亿元，增长15.70%；完成财政收入5.47亿元，增长31.90%，其中，地方一般预算收入3.14亿元，增长25.60%，地税、社保、土地等三块收入均首次突破亿元大关；全社会固定资产投资完成32.44亿元，增长40.40%；城镇居民人均可支配收入8,935.00元，净增1,579.00元，增长20.10%；农民人均纯收入4,088.00元，净增536.00元，增长15.10%。(二)区域因素1、区域概况五祖镇位于黄梅

10、县城东北部11公里处大别山东段南麓西与苦竹镇接壤，南与杉木乡相连，东邻停前镇、柳林乡，西北与蕲春县相接。地跨东经115°50-115°57，北纬30°1330°18。五祖镇辖22个行政村。镇域南北长15公里，东西宽14公里，总面积210平方公里。五祖镇因境内东山五祖寺而得名。境内有天衡山、金竹尖、多云山、东山等风景秀美的山脉，历史悠久，文化遗址很多。除大量佛教文化遗址外，还有诸如：象鼻嘴、青龙磅、古商周村落遗址等。2007年全镇总人口2.30万人，其中镇区人口0.50万人，城镇化水平21.74%。2、交通条件区内有堞五大道、天门路等主次干道路，该区域距客

11、（货）运站2公里，距离火车站20公里。3、基础设施条件该区基础设施完善。达到“五通一平”（通路、通水、排水、通电、通讯、场地平整）。供水：由乡镇供水站，供水保障率90.00%；排水：排水为雨污合流方式，排水比较畅通；供电：由镇政供电，供电保障率90.00%；通讯：通信与县政通信网相连，通信线路畅通。4、环境条件该区域的自然环境条件和人文环境条件较好；学校、医院、农贸市场等配套设施的完善程度比较高。5、商业繁化程度：待估宗地距五祖镇商业中心约1000.00米。6、规划限制条件：估价对象所在区域为风景旅游区。(三)个别因素1、产权状况待估宗地位于黄梅县五祖镇，土地使用者为湖北龙凤呈祥旅游开发有限公

12、司，湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司于2010年9月2日核发了国有土地使用证（梅国用（土）第250710007号），地号：250710007，土地登记用途为商服用地，土地面积为62,714.50平方米，土地使用权性质为出让，出让年限为40年。2、地理位置待估宗地位于黄梅县五祖镇，根据黄梅县建制镇基准地价更新技术报告，待估宗地处于五祖建制镇商业II级地段。宗地四至：东临空地、南临空地、西临城五大道、北临空地。3、宗地面积待估宗地土地使用权面积为62,714.50平方米，宗地面积适中，对土地利用无不良影响。4、宗地形状宗地形状规则，整个宗地地势平坦，地质条件良好，无上无建筑物。5、基础设施状况该宗地临

13、城区对外混合型主干道城五大道，交通便捷度较高；镇政供水，用水普及率90.00%，供水保证率90.00%以上，排水为雨污合流方式，排水通畅；镇政供电，供电保证率90.00%以上，基本保证了生产、生活用电需要；通讯与县政通讯网相联，市话普及率90.00%以上，通讯线路畅通；红线外“五通”，红线内“场地平整”。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据(一)国家有关法律、法规及技术规程1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院9055号令）；4、中华人民共和国国家质量监督检疫总局城镇土地估价规程（GB/T1850820

14、01）。(二)湖北省及黄冈市有关法规及收费文件1、湖北省土地管理实施办法（1999年9月27日湖北省人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；2、湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（省政府1993年第45号令）；3、湖北省人民政府第182号令水利建设基金征收管理办法；4、湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发湖北省耕地占用税适用税额标准的通知（鄂财税发20088号）；5、省物价局省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知（鄂价房地字1996403号）；6、湖北省土地复垦实施办法（湖北省人民政府令第84号）；7、湖北省物价局、财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知（鄂价房服2

15、00247号）；8、黄冈市物价局、黄冈市国土资源局市物价局市国土资源局关于所辖县市建制镇基准地价的批复（黄价房地2009153号）；9、湖北省人民政府文件省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发200946号）。（三）其他评估资料1、黄梅县建制镇基准地价更新技术报告（2009年8月）；2、国地土地使用证（梅国用（土）第250710007号）；3、湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司提供的其它相关资料；4、评估人员搜集的黄梅县有关市场资料、土地征用情况资料、现场踏勘所获得的信息资料。二、评估价原则（一）本次估价过程中，遵循的主要原则：1、替代原则根据市场运行规律，在同一商品

16、市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征

17、。3、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其结合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。4、贡献原则土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。5、报酬递增递减原则在一定的生产技术

18、条件下，投入劳力和资本固定的土地上，其收益投入量的增加而提高，当投入量超过某一点时，其边际收益将呈递减现象。这是成本逼近法应遵循的评估原则。（二）估价方法的选用根据城镇土地估价规程，通行的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地区域内类似土地交易市场不发达，交易案件资料较少且难以搜集，不宜采用市场比较法；待估宗地现为空地，在估价时点尚无具体相关规划指标，因此不适宜采用剩余法。(1)由于本次待估宗地位于黄梅县五祖镇，该区域位于黄冈

19、市黄梅县五祖建制镇基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价系数修正法进行估算；(2)估价对象土地所处区域征地成本统计资料比较详实，所以可以采用成本逼近法测算土地价格。1、基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：宗地地价=基准地价×（1+K）×K1×K2×Kn式中：K1期日修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 K2土地使用年

20、期修正系数 Kn宗地个别因素修正系数2、成本逼近法定义：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。（三）估价结果1、地价确定的方法根据城镇土地估价规程及待估宗地的具体情况，对待估宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行了评估，其地价分别为498.72元/m2、421.28元/m2，经过对不同用地两种不同方法得出的结果进行检验，发现两种不同方法结果相差较小，经分析并结合当地地价水平，经估价人员在附近区域进行市场调查并征求有关方面意见，认为该两种结果的算术平均值较能反映地价的水平，即土地单价=（498.72+

21、421.28）÷2=460.00(元/平方米)土地总价=（460.00×62,714.50)÷10,000.00=2,884.87（万元）2、估价结果湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司委托评估的一宗商服用地，本次评估土地面积62,714.50平方米，在估价基准日2011年4月22日，满足地价定义条件下的土地估价结果为：土地面积：62,714.50平方米单位地价：460.00元/平方米总 地 价：2,884.87万元大 写：贰仟捌佰捌拾肆万捌仟柒佰元整（货币种类：人民币）三、估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条件(1)估价对象作为商服用地，得到最有效利用，并

22、产生相应的土地效应。(2)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的完全公开交易市场。(3)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。(4)本次估价，假设估价对象与其它生产要素相结合，能满足开发完成后生产、经营的正常运行，按照现状利用持续利用的条件下进行，并保证企业的持续发展。(5)本次估价的地价内涵为详见“地价定义”。(6)委托方提供资料属实。2、估价结果和估价报告的使用(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据估价报告和估价结果发生效力的主要依据为中华人民共和国土地管理法、城镇土地估价规程、中华人民共和国土地管理实施条例及本报告引用的其他相关法律、法规等，本估价报告和

23、估价结果的作用依据法律、法规的有关规定发生法律效力。(2)估价报告和估价结果使用的方向与限制条件本报告估价结果仅作为湖北龙凤呈祥旅游开发有限公司办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据，当用于其他目的时，本报告估价结果无产。本报告未经估价机构书面同意，不得提供给除本次估价目的下的使用者以外的任何单位和个人，不得以任何形式发表、肢解本报告。估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。土地估价报告仅供委托方和送交国土管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方。(3)土地估价结果的有效期本估价报告和估价结果的有效期为半年，从估价基准日起计算。(4)本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，但湖北中南资产评估有限责任公司对估价结果有解释权。(5)违规使用土地估价报告估价结果的责任本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价目机构不承担责任。3、需要特殊说明的事项(1)有关资料来源估价报告