房地产投资的可行性分析

1、房地产投资可行性研究一、可行性研究的含义和目的二、可行性研究的作用和依据三、可行性研究的工作阶段 第一节 可行性研究概述可行性研究的含义和目的1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。1.可行性研究的作用 1)是项目投资决策的依据。 2)是筹集建设资金的依据。 3)是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。 4)是编制下一阶段规划设计工作的依据。2.可行性研究的依据 1)国家相关法律法规 2)国家宏观经济政策 3)国民经济和社会

2、发展规划、行业发展规划、城市总体规划 4)城市规划行政主管部门出具的规划意见 5)国有土地使用权出让合同或国有土地使用权证书 6)环保行政主管部门出具的环境影响评价文件 7)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件 8)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 9)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 10)国家所规定的经济参数和指标 11)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等1.投资机会研究阶段 主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区或部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有：地区情况、

3、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，该阶段投资估算的精度为30，研究费用一般占总投资的0.20.8 。 2.初步可行性研究阶段 初步可行性研究是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与效益进行论证分析。主要解决以下问题：v分析机会研究的结论，做出是否投资的决定v是否有进行详细可行性研究的必要v哪些关键问题需进行辅助研究初步可行性研究主要分析内容： 市场需求与供给状况 建筑材料供应状况 项目所在地区社会经济情况 项目地址及周边环境 项目规划设计方案 项目投资估算与资金筹措 项目进度 项目销售收入与销售进度 项目

4、财务分析 该阶段投资估算的精度为20，研究费用一般占总投资的0.251.5 。3.详细可行性研究阶段 详细可行性研究是房地产项目投资可行性研究的主要内容，其特点是周密、详细。 该阶段投资估算的精度为10以内。对于小型项目，研究费用一般占总投资的1.03.0 ；对于大型项目，研究费用一般占总投资的0.21.0 。 4.项目的评价和决策阶段 通过详细可行性研究后，就要对拟建的项目进行综合评价，选定最佳方案。这一过程就是评价和决策的过程。 第二节 房地产投资可行性研究报告v封面v目录v正文v附表v附图第一部分 项目基本情况一、项目概况 1.位置及四至 2.地块状况：包括现状、周边交通、环境、市政配套

5、等方面二、项目主要技术经济指标第二部分 项目开发投资环境与市场研究一、项目开发宏观环境分析与评价（一）该市经济发展概况 （二）该市城市发展规划 （三）该市房地产市场分析 1.总体分析 2.住宅市场分析（四）评价二、开发项目区域环境分析与评价（一）区域经济发展概况 （二）区域城市发展规划 （三）区域房地产市场分析（四）评价第三部分 项目地块swot分析 包括几个典型项目分析与其评价第四部分 项目定位一、目标客户定位二、项目概念定位三、项目档次定位四、项目产品类型与设计五、相关配套建议六、销售价格定位七、项目定位实现的相关建议 第五部分 项目开发进度一、开发周期预测一、开发周期预测二、项目前期及施

6、工进度预测二、项目前期及施工进度预测三、项目建设期安排与预测三、项目建设期安排与预测四、项目销售进度预测四、项目销售进度预测第六部分 项目财务分析与评价一、项目投资成本估算一、项目投资成本估算 土地费用、前期工程费、建安工程费、基土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施及公共配套建设费、管理费用、财务费础设施及公共配套建设费、管理费用、财务费用、销售费用、税费、其他费用、不可预见费用、销售费用、税费、其他费用、不可预见费用用二、项目资金筹措二、项目资金筹措 三、资金筹措、投资使用及还款计划三、资金筹措、投资使用及还款计划 （一）资金筹措与投资使用计划（一）资金筹措与投资使用计划 （二）还款计

7、划（二）还款计划 四、销售收入测算 五、建设项目的经济效益分析与评价 （一）静态分析 （二）动态分析 第七部分第七部分 不确定性分析不确定性分析一、盈亏平衡分析 （一）盈亏平衡销售价格分析（二）盈亏平衡销售规模分析 二、敏感性分析 第八部分 项目风险分析（一）风险类型（一）风险类型 （二）风险防范与控制（二）风险防范与控制 第九部分 项目国民经济评价 一、项目社会效益评价一、项目社会效益评价 二、项目环境效益评价二、项目环境效益评价 第十部分 可行性研究报告结论及建议 一、评估结论一、评估结论 二、结论的建议及说明二、结论的建议及说明 项目主要财务评价结果指标评价结果评价结果项目总投资（万元）项目总投资（万元）项目总销售收入（万元）项目总销售收入（万元）利润总额（万元）利润总额（万元）税后利润（万元）税后利润（万元）投资利润率投资利润率税后全部投资税后全部投资 fnpvfnpv（万元）（万元）税后全部投资税后全部投资firrfirr税后自有资金税后自有资金fnpvfnpv（万元）（万元）税后自有资金税后自有资金firrfirr附表、附图 一、项目工程计划横道图一、项目工程计划横道图 二、项目开发成本估算表二、