4月沈北开发大道南侧111地块可行性分析报告110P

1、logo天启&开启报告架构报告架构地理位置：地理位置：沈阳是辽宁省省会，因地处古沈水（今浑河）之北而得名，位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ，也是全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置，整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群，加强了城市间的内外联系，进一步提升城市的综合竞争力。行政区划：行政区划：全市市域总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积约700平方公里。现辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南10个市区。以及新民（市）、辽中、法库、康平4个县。沈河沈河

2、和平和平铁铁西西皇姑皇姑大东大东主城区沈阳地位：东北的第一大城市大城市，经济、文化的中心、交通的枢纽 城市宏观背景城市概况城市概况城市功能规划：城市功能规划：p城市中心区城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区；金廊金廊银带银带大浑南地区大浑南地区沈沈西西工工业业走走廊廊沈北农产品和食沈北农产品和食品加工区品加工区东部现代旅游东部现代旅游休闲度假区休闲度假区p西部西部：装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区p北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地p南部南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研

3、制出口基地p东部东部：依托棋盘山国际风景旅游区，建成国内外知名的旅游度假区城市宏观背景城市规划城市规划1、城市总体发展格局：、城市总体发展格局：东南西北四个方向的推进，背面最远规划至沈北新区蒲河。2、城市北部区域发展：、城市北部区域发展：新区分为四个地区，即重点开发、优化开发、限制开发和禁止开发，具体布局为“一城一区”。3、沈北新区的规划、沈北新区的规划：新区由道义经济区、虎石台经济区、辉山经济区、新城子经济区组成。沈北发展采取“道义先行”，政府将集中精力发展道义区域。项目位于沈北新区的道项目位于沈北新区的道义区域，属于新城区的义区域，属于新城区的核心区域核心区域结论：政府的支持力度决定区域的

4、发展，项目已经站在城市发展的大方向城市规划梳理城市规划梳理沈北新区的建设尚在起沈北新区的建设尚在起步阶段，尚有较大的发步阶段，尚有较大的发展空间。展空间。项目位于沈北开发区项目位于沈北开发区20102010年沈阳经济保持快速增长，房地产业成为经济发展重要支柱年沈阳经济保持快速增长，房地产业成为经济发展重要支柱 根据政府初步发布的2010年经济数据，2010年沈阳市地区生产总值及固定资产投资双双突破5000亿元大关，实现了”双五千亿双五千亿“任务 经济发展经济发展土地供销情况土地供销情况2010年土地成交率一定程度上延年土地成交率一定程度上延续续了了2009年土地供年土地供销两热销两热的的势头势

5、头 。 2006-2010年沈阳市土地成交率呈现震荡波动事态，2006-2007年平稳增长；2008年受全球金融危机影响，供销两弱；2009年土地市场进入“苏醒期”，供销两旺；2010年供销趋于平衡，成交率稳步提升。各区域土地供应情况各区域土地供应情况沈北新区土地成交量占有较大比重，房地产开发势头迅猛沈北新区土地成交量占有较大比重，房地产开发势头迅猛32%商品房商品房/ /商品住宅供销情况分析商品住宅供销情况分析 经过2009年的经济复苏，消费者购房欲望得到释放，市场给予开发商充足的信心，加之2009年产品供应量不足，刺激了2010年沈阳市商品房和商品住宅的供应。2009年我国及地方政府纷纷出

6、台一些救市政策，使得2009年产品销售量出现反转态势，2010年顺势在商品房和商品住宅方面也是量价齐升，但由于国家在2010年出台了一系列控制房价过快上涨的政策，也使得2010年沈阳楼市没有预想一样迅速发展，而是稳步发展， 从供销情况分析，沈阳房地产发展趋于稳定从供销情况分析，沈阳房地产发展趋于稳定商品房商品房/ /商品住宅价格走势商品住宅价格走势 2009年经济复苏以来，沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长，2010年，万科，金地，华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场，在价格方面拉动了沈阳市整体价格 小小 结结沈阳市城市高速发展沈阳市城市高速发展居民购买力持续上升居民购买力持续上升房地产市场发

7、展健康房地产市场发展健康本项目已具备了立刻开发的前提条件本项目已具备了立刻开发的前提条件 第四个国务院批准建立的“新区”，将给当地在经济发展、城市化建设、人才引进等方面带来翻天覆地变化。第四个新区第四个新区沈北新区宏观背景分析n1990年3月，党中央、国务院宣布开发开放上海浦东，从此浦东发展掀开了新的篇章。n功能定位：成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区；全面建成外向型、多功能、现代化新城区n2006年6月，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区；2009年9月，正式成立滨海新区行政机构。n功能定位：滨海新区将建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研

8、发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。n2001年9月，河南省委省政府规划郑东新区远景总体概念，2004年，国家正式批准成立郑东新区。n功能定位：建设成为国家区域性中心城市，概念规划范围150平方公里，共分中央商务区、商业物流区、龙湖生态居住区、龙子湖高校园区、科技物流园区、郑州经济技术开发区六个功能分区。n新区位置：2006年3月，沈阳市政府批准新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区；同年10月，新区经国务院批准正式挂牌成立。n功能定位：吸纳百万人口，特色旅游之乡，生态宜居城市，高校集中地区，城际连接走廊国家级新区，国家级

9、新区，重构沈阳城市板块新格局重构沈阳城市板块新格局n新区位置：新区位置：沈北新区位于沈阳城区北侧n新区组建：新区组建：2006年3月，新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区；同年10月，新区经国务院正式批准成立，享有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限，实行封闭式管理。n新区规模：新区规模：新区规划面积1098平方公里，人口40万。n区域划分：区域划分：新区分为四个地区，即重点开发、优化开发、限制开发和禁止开发，具体布局为“一城一区”。沈北新区概况沈北新区概况沈北新区宏观背景分析蒲河新城为建设蒲河新城为建设“生态城生态城”新区的核心新区的核心n辉山经济区：辉山经济区：以农产品深加工

10、产业为重点；n道义经济区：道义经济区：以高新技术为重点；n虎石台经济区：虎石台经济区：以商贸文化产业为重点；n新城子经济区：新城子经济区：以物流商贸产业为重点。区域未来将有极强的产业支撑，特别是华强迪斯尼及东北总部基地的建设，将会为沈北发展带来新的契机。深圳华强投资深圳华强投资200亿元在沈北新区打造中国版亿元在沈北新区打造中国版“迪士尼迪士尼”：华强文化产业园将于2013年5月正式对公众开放，从上海迪斯尼对区域房地产的带动来看，沈北新区未来沈北新区未来3-4年在基年在基础设施配套及房地产方面将有飞速的发展础设施配套及房地产方面将有飞速的发展。沈阳打造中国最大总部基地：沈阳打造中国最大总部基地

11、：东北总部基地项目将在沈阳市沈北新区建设企业总部集群、金融机构、文化创意产业及生活配套设施于一体。项目将建设总部楼一千五百余座，一项目将建设总部楼一千五百余座，一期建成后将引进大中型企业总部五百余家，地区总部及中小企业总部一千余家期建成后将引进大中型企业总部五百余家，地区总部及中小企业总部一千余家，全部达标达产后，园区可实现产值一千亿元人民币以上，利税一百亿元以上。产业优势：产业优势：目前道义经济区已经成为众多商家投资的热土和项目的洼地，未来区域将形成光电、软件、创意三大产业光电、软件、创意三大产业集群集群。1、光电产业集群：、光电产业集群：道义经济区现在已经成为东北最大的光电产业园，如投资9

12、0亿元的台湾联成项目；投资5亿美元的瑞宝科技园项目等各类项目现在已经达到了47个，其中新邮通讯手机为奥运会提供三分之一以上的3g手机。2、软件产业集群：、软件产业集群：道义经济区目前已经聚集了大型的软件企业23家，有英特尔的研发中心、日本大宇宙的软件园、中兴通讯软件研发基地、先锋软件园、格微软件园，这些国内外的企业已经进入到这个地区。 3、创意产业集群：、创意产业集群：以华强文化科技产业园、欧美亚co.蓝谷、鲁美艺术家创作基地、上海希纳创意产业园、沈阳文化创意中心等为代表的创意产业异军突起，将建设总面积400万平方米创意平台。沈北新区产业沈北新区产业沈北新区宏观背景分析政府规划和空间结构决定沈

13、北新区将独立发展成为一个新的城市。区域定性分析区域定性分析辽宁省政府规划目标：（到2020年）n6个各具特色的功能型经济区n绿化率达到50%n辉山、虎石台、道义、新城子4个现代化城市组团n城市规模达到300平方公里n经济总量达到2000亿n人口达到100万n创新型、生态型、现代化的新城市 以新城市为定位的沈北新区将使得区域房地产市场进入提速阶段n巨大的发展空间将吸引大量房地产开发企业进入，品牌开发商的中高端物业引入将提升区域整体房地产档次；n经济发展和人口红利将使房地产市场价格将保持强劲的上升态势；n市场保持供求平衡，区域房地产增值保值特征明显。沈北新区宏观背景分析道义概况：道义概况：道义区域

14、定位为科技创新区，是以沈阳道义开发区为基础的占地面积35平方公里的文化贸易区。以道义大街为轴心，全长7.3公里。区域延经101国道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。沈北发展采取“道义先行”，政府将集中精力发展道义区域道道 义义“道义先行”主要是因为：n区位优势；区位优势；道义区域距离市区较近；区域交通较其他区域方便，发展速度也较快。n配套优势；配套优势；商贸购物中心，医院、银行、餐饮娱乐等设施较为齐全。n交通优势：交通优势：目前有公交线路9条，地铁二号线延长线至此，且沈铁城际铁路起点源于此。n人口优势；人口优势；该区域人口较虎石台、辉山农高区较多；人口数量优势，使得该区域具有一定的发展基础。n大

15、学城带动；大学城带动；该区域已经形成了成熟的大学城教育基地；八所大学在校师生13万人，每年毕业生4万人。道义开发区道义开发区本案本案沈北新区宏观背景分析道义板块，必将率先完成城市化的转变新北站新北站公交公交总站总站沈铁城沈铁城际铁路际铁路地铁地铁2 2号线号线区域发展区域发展交通优势：交通优势： 道义经济区规划建设了“五纵五横五纵五横”的的路网体系；地铁路网体系；地铁2号线已经正式进入到道义地区，沈号线已经正式进入到道义地区，沈铁城际铁路也已提上日程，哈大高速铁路新北站也铁城际铁路也已提上日程，哈大高速铁路新北站也即将开工建设。即将开工建设。将来该区域交通会四通八达，极为便利。交通的发展必然使

16、得区域发展腾飞生态优势：生态优势：2010年，蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施。本案沈北新区宏观背景分析1、沈北新区规划建设为、沈北新区规划建设为“一座生态新城一座生态新城”，沈北新区未来将有极强的产业沈北新区未来将有极强的产业支撑，为区域及城市带来推动力。支撑，为区域及城市带来推动力。小小 结结2、政府规划与空间结构决定沈北新区将独立发展成为一个新的城市。政府规划与空间结构决定沈北新区将独立发展成为一个新的城市。3、项目所在道义片区将成为沈北新区这一新兴城市的核心区域。项

17、目所在道义片区将成为沈北新区这一新兴城市的核心区域。4、沈北新区房地产市场出现供不应求现象，区域市场发展良好。、沈北新区房地产市场出现供不应求现象，区域市场发展良好。区域已然定性区域已然定性一个独立的新兴城市一个独立的新兴城市未来未来“沈北沈北”必然成为沈阳龙头、东北龙头必然成为沈阳龙头、东北龙头区域房地产市场将成为开发最热点，让全市仰望区域房地产市场将成为开发最热点，让全市仰望而这个城市，必将围绕道义板块展开而这个城市，必将围绕道义板块展开道义板块道义板块虎石台板块虎石台板块辉山板块辉山板块沈北新区房地产板块分为道义板块、虎石台板块 、辉山板块，项目所处道义板块为发展最为成熟，未来竞争最为激

18、烈板块n道义板块：道义板块：目前各项目销售情况良好，市场需求呈上升趋势，同时市场竞争也随着多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈。n虎石台板块：虎石台板块：目前市场供应量中以多层和小高层为主，小户型居多，主要消费人群为当地动迁居民。虎石台土地大面积出让，新产品越来越多，但是当地市场需求量已逐渐饱和。n辉山板块：辉山板块：产品类型以别墅及洋房产品居多，区域价格较低、周边生态环境优美。辉山开发区主要客户群体来自于市区内，主要购房动机是看重辉山开发区的自然环境。本本案案板块划分板块划分诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场，未来竞争激烈道义两大板块形成截然不同的发展方向项目位于道义板块，道义项目位于道义板

19、块，道义板块详细可以进一步分为，板块详细可以进一步分为，大学城板块及新城板块：大学城板块及新城板块：n大学城板块：大学城板块：区域内项目较多，目前在售项目7个，项目主要依托区域内大学城发展成熟。配套齐全，居住氛围较为浓厚。n新城板块：新城板块：区域为未来规划新城，区域项目依托蒲河，目前多为在建或待建，区域配套尚不成熟，未形成居住氛围。大学城板块大学城板块新城板块新城板块太湖国际太湖国际龙腾碧玉湾龙腾碧玉湾唐轩公馆唐轩公馆江南甲第江南甲第香峪兰溪香峪兰溪碧桂园太阳城碧桂园太阳城季景沁园季景沁园香缇澜山香缇澜山水晶蓝湾水晶蓝湾龙湖龙湖香醍漫步香醍漫步三盛三盛颐景园颐景园人杰水岸人杰水岸板块划分板块

20、划分板块综述本本案案中央大学城中央大学城项目名称项目名称太湖国际太湖国际龙腾碧玉湾龙腾碧玉湾香峪兰溪香峪兰溪江南甲第江南甲第唐轩公馆唐轩公馆中央大学城中央大学城青年派青年派人杰水岸人杰水岸占地面积占地面积306.83532118.326建筑面积建筑面积63.914.967060.1639.812.348.6容积率容积率2.132.221.883.61.41.87物业形态物业形态多层、高层多层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、高层多层、高层高层、洋房高层、洋房高层、多层高层、多层别墅、洋房、高层别墅、洋房、高层产品定位产品定位中高端中高端中端中端

21、中端中端中高端中高端中高端中高端中端中端中高端中高端价格价格多层多层5800高层高层4900小高小高580048004800多层多层5400高层高层47005600多层多层5400高层高层38004700销售率销售率80%75%70%一期尾盘一期尾盘一期初期一期初期20%一期一期50%主力客群主力客群周边区县、三台子附周边区县、三台子附近及道义本地人群为近及道义本地人群为主主周边区县、三台子附周边区县、三台子附近、道义本地近、道义本地离近道义区域客户为离近道义区域客户为主主道义本地为主道义本地为主离近道义区域客户为离近道义区域客户为主主道义本地为主道义本地为主离近道义区域离近道义区域大学城板块

22、依托大学城发展，目前成为道义区最为成熟的版块大学城板块依托大学城发展，目前成为道义区最为成熟的版块定位多为中端；区域优秀产品较少目前区域产品销售情况良好，需求量较大；对相同的客群进行掠夺；竞争激烈；产品形式基本雷同区域项目概况区域项目概况价格涨势明显、但仍有 巨大的发展潜力板块产品特征板块产品特征：该板块产品多为定位为中低端，物业形态多为多层+高层，产品品质一般。板块项目户型主要定位为经济型户型。客群特征客群特征：板块客群主要以首次置业为主，客群主要来源于皇姑区，道义区，于洪区。如沈飞员工，产业工人，新毕业大学生，拆迁户，大学老师等，对小户型需求较大。价格价格：板块价格高层为4000-5000

23、，多层为5000-6000。竞争态势竞争态势：区域项目较多，同质化现象严重，竞争较为激烈。区域特征区域特征 占地26.6万（一期16.18万)建面 47.88万容积率1.8建筑形态别墅、高层、”5+1”6+1”洋房总户数一期1300户销售现状销售面积区间高层38-76 洋房80-100别墅200-260 价格高层均价4200洋房均价5500别墅未售风格赖特草园式景观风格开盘时间2010.8.15开盘，主推高层、洋房产品卖点u赖特草园式园区景观，15度缓坡地形u建筑质量在市场的认可度u项目位于人杰湖北岸畅销u高层南向户型 洋房滞销u高层北向小户型促销手段u贷款99折 一次性付款98折人杰水岸沈北

24、新区蒲河路27号2010年去化共807套，去化面积68245占地40万建面60万（二期16万）容积率1.9建筑形态高层+小高层共60栋总户数二期约6000户销售率80%面积区间34-180 主力80 价格高层5000多层5900小高5900风格现代风格开盘时间一期2008-9-28卖点水景地产,宜居生态地产,地铁沿线,景观居所户户送露台2000平国际双语幼儿园风情商业街太湖国际花园沈北新区道义北大街53号 2010年共去化1239套，去化面积96494江南甲第沈北新区道义南大街22号占地32万（总五期，现为第二期）建面60万容积率2.0建筑形态20栋多层6层13栋高层18层总户数总计约6000

25、户，二期约2000销售现状预售面积区间多层60-120高层40-100 价格多层5400高层4700风格江南风格开盘时间2010.11.20卖点u毗邻地铁2号线出口u交通便利u项目周边学校众多，充满书香气息畅销u90以下促销手段u全款97贷款992010年共去化206套，去化面积23156唐轩公馆沈北新区道义南大街占地11平方米建面39.8平方米容积率3.6建筑形态洋房，小高层，高层总栋数16栋销售率80%面积区间高层47-87平米洋房100-135平米价格高层均价4900洋房均价6300风格英伦风格开盘时间2010年11月27日卖点u托斯卡纳水景园林私享家的院景u周边环境优美，配套完善，人文

26、气息浓厚其它u全款97折贷款99折优惠中央大学城青年派沈北新区道义南大街22号占地8.3万建面12.3万容积率1.48建筑形态19栋多层6层4栋高层总户数总计约6000户，二期约2000销售现状预售面积区间30-90 价格高层3800多层5400风格现代开盘时间2010.9.100卖点u毗邻地铁2号线出口u交通便利u项目周边学校众多，充满书香气息畅销u50-70新城板块分析及典型项目项目名称项目名称碧桂园碧桂园太阳城太阳城龙湖龙湖香醍漫步香醍漫步三盛三盛颐景园颐景园荣盛荣盛香缇澜山香缇澜山吉宝吉宝季景沁园季景沁园汇置汇置尚都尚都占地面积占地面积61.9334352534.7756.17建筑面积

27、建筑面积142.4568705069.55140.42容积率容积率2.32.02.02.02.02.5物业形态物业形态别墅（联排、双拼）别墅（联排、双拼）洋房、高层洋房、高层(34层）层）别墅、花园洋房、高别墅、花园洋房、高层层多层、小高层、高层多层、小高层、高层别墅、高层别墅、高层洋房、高层洋房、高层别墅、洋房、高层别墅、洋房、高层产品定位产品定位中高端中高端高端高端中高端中高端中高端中高端中端中端中高端中高端 新城板块目前尚未成熟，但区域云集了诸多地产大鳄，未来板块必新城板块目前尚未成熟，但区域云集了诸多地产大鳄，未来板块必将成为沈阳市房地产市场的焦点之一将成为沈阳市房地产市场的焦点之一区

28、域项目概况区域项目概况数据来源：北京新景祥市场部板块产品特征：板块产品特征：该板块产品多为定位为中高端，物业形态以低密度别墅、洋房+高层的物业组合为主，项目大部分以低密度住宅启动项目，高层住宅延后开发。客群特征：客群特征：低密度住宅以改善型为主，高层住宅以投资客为主。价格：板块价格高层为4000-4500元/平，别墅7000-10000元/平。竞争态势：竞争态势：该区域云集了全国地产大鳄十几家包括：碧桂园、龙湖、中铁、三盛、新加坡吉宝、雅居乐、荣盛等开发商未来随着上市项目的增多，竞争将更加激烈。板块发展：板块发展：该区域项目目前配套尚不成熟，配套正在不断完善中。随着区域大盘的不断开发上市，该区

29、域房地产热度比较急剧提升。区域特征区域特征1、项目所处道义板块是区域发展最为成熟，未来竞争最为激烈板块。小小 结结2、大学城板块依托大学城发展，目前成为道义区最为成熟的版块；产品同质化竞争严重，以小高层、高层产品为主。3、新城板块云集了诸多地产大鳄，未来将成为沈阳市房地产市场的焦点之一；以低密度洋房、别墅与高层结合产品为主。4、区域房地产项目整体品质平平，缺乏真正体现高居住品质生活的项目。区域房地产市场发展强劲诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场，未来竞争激烈区域内仍缺乏高品质物业标杆型项目 在对区域成交客户分析基础上，我司调研小组重点对道义及皇姑区客群进行点对点访谈并形成调研问卷，以获得有效的需

30、求；共计调研客户100组，有效问卷95组，其中深度访谈客户50组以上。重点对客户需求进行有效把握。目标客群调研目标客群调研价格和配套是客群置业的着重点，对小区品质、升值潜力等要求均较高，调研中普遍反映沈北新区项目尤其是目前道义区域，小区品质不高，物业管理较差，是未来应该重点提升的部分。区域认同度方面：访谈客户对区域认同度较高，有购房意向，对沈北区域发展区域认同度方面：访谈客户对区域认同度较高，有购房意向，对沈北区域发展潜力较为认可，但认为目前区域项目品质较差，是项目应该改进方向。潜力较为认可，但认为目前区域项目品质较差，是项目应该改进方向。调查客群大部分均有在沈北购房意向，而与沈北购房原因，除

31、居住习惯，区域认同度高外，对区域发展潜力及价格比较认同，另外交通比较方便，工作比较便利也是考虑的重要因素之一。目标客群调研目标客群调研70-90平米 二室为需求主流，其次 为50-70平米一室，客群对经济型户型需求较高。沈阳人对采光要求非常高，其次为通风，符合北方人的生活习惯。多数客群心理价位普遍在40005000，价格上升空间大。访谈人群对经济型户型需求占到绝大多数；价格最高接受度符合区域目前价格水平，大多数购房者能够承受区域价格。目标客群调研目标客群调研年龄层次年龄层次28职业特征职业特征公司职员公司职员家庭结构家庭结构两口之家两口之家收入层次收入层次25万元万元/年年置业特征置业特征首次

32、置业，对区域发展、及交通条件较为看中，需求经济型户型；首次置业，对区域发展、及交通条件较为看中，需求经济型户型；对本案区位的认知正在发展中，配套齐全、交通便利。比市内价格略低。是否愿意购买以及目的愿意，价格较便宜，且交通比较便利置业时重点关注价格，户型功能性，产品性价比对沈北房地产市场看法发展中，相比较处于全市价格中下层，升值空间大。某公司员工：首次置业，该区域相对市内价格低，交通方便典型目标客群访谈典型目标客群访谈年龄层次年龄层次40职业特征职业特征自营门市自营门市家庭结构家庭结构三口之家三口之家收入层次收入层次10-20万元万元/年年置业特征置业特征已在周边置业已在周边置业2套以上套以上,

33、下一次的置业任然是周边区域下一次的置业任然是周边区域,主要考虑到升值空间主要考虑到升值空间.对本案区位的认知在这生活多年,周边学校、菜市场、超市等配套很全。是否愿意购买以及目的一定在这个区域，最好有面积合适的门市。置业时重点关注价格、位置很重要，最好有娱乐设施。对于经营门市来说，最好是临路边。对沈北房地产市场看法政府已经规划绿化景观带，开通102道路，升值潜力大。某门市业主：已置业二次以上，再置业考虑投资，地区价格低，升值潜力大。典型目标客群访谈典型目标客群访谈核心客群主要客群辐射客群道义区域及三台子区域本地客群投资客、沈阳周边区县“进城”客群市区外溢型客群区域来源：道义区、皇姑区区域来源：区

34、域来源较广，投资客主要来源于沈阳市区，周边区县客群包括铁岭、新民市等区域。区域来源：皇姑、于洪、铁西等职业特点：大学教师、公务员、私营业主、国企职员职业特点：投资客为私营业主，周边区县客群无明显职业特征职业特点：企业职员、新毕业大学生置业目的：自住置业目的：投资、自住置业目的：自住置业特征：关注价格，需求功能性较强的经济型户型置业特征：投资客关注价格及未来升值潜力。周边区县以满足功能性需求为主。置业特征：关注区域价格、交通，对未来区域潜力认可，偏向经济型户型 一级潜在客户二级潜在客户三级争取客户根据项目客群总体定位，项目客群主要为根据项目客群总体定位，项目客群主要为立足于本区域目前市场主流客群

35、，立足于本区域目前市场主流客群，逐渐对外扩散。逐渐对外扩散。客群定位客群定位“限限”字当头字当头多管齐下、抑制需求多管齐下、抑制需求1.年调控房地产的主要基调是遏制房价过快上涨；2.配合中央调控精神，全年政策始终贯穿抑制需求的核心措施；限贷、限外，抑制需求措施有针对性地落实实施，旨在治标；3.楼市调多管齐下，房企、开发商、客户多方面实施调控。国八条政策解读国八条政策解读2010.11.3规范住房公积金个人住房贷款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折2010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2011年1月20

36、10.12.10中央经济工作会议2010.12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.25上调公积金贷款利率0.34%2010.12.25上调存贷款基准利率0.25%2011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠2011.1.27上海、重庆房地产税试点办法出台2010.2.9上调存贷款基准利率0.25%“新国八条”归结为以下8项要点：p进一步落实地方政府责任。p继续加大保障性安居工程建设力度。p调整完善相关税收政策，加强税收征管。 p继续强化差别化住房信贷政策。p严格住房用地供应管理。p合理引导住房需求。p落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

37、。p坚持和强化舆论引导。 2011年2月2011.1.26新国八条2011.2.28沈阳细则政府自去年底持续密集出台金融紧缩政策；随后迅速启动上海、重庆房产税试点，紧接着选在春节前推出“新国八条” ，拉开了2011年宏观调控的大幕；紧接着2月下旬，沈阳国八条出台。沈阳国八条细则沈阳国八条细则1、执行国务院及有关部门加强房地产市场宏观调控的相关政策，切实将房价控制在合理水平。2、进一步完善住房保障体系建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源。3、严格执行个人转让房地产所得税征收政策。4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1

38、倍。5、市规划国土局要增加普通住房用地有效供应。6、加强对已供房地产用地的监管。7、市规划国土局要严格土地竞买人资格和资金来源的审查。8、加大房地产项目市政基础设施和公共服务设施配套的建设力度。9、在房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停

39、在上述区域内向其售房。10、市房产行政管理等部门要加强商品住房预售管理。11、制定商品房预售资金监管办法，确保预售资金全部纳入监管账户，用于商品房项目工程建设。12、各地区和有关部门要按照市统一部署，各司其职、各尽其责，完善措施，强化落实。国八条影响分析国八条影响分析供应方面：加强保障房建设、加大土地供应，并提出量化指标“新国八条”明确了地方政府执行过程中的目标和责任，前者改善市场供给结构，后者扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价，两项并举对于促进市场长期健康发展可起到至关重要的作用，有助于稳定长期预期，但短期内对市场的影响力有限。2010年北京土地供应集中在下半年，预计可能的供应高峰将出现在

40、2011下半年，而上半年的供需比可能比2010年更加紧张。市场影响分析需求方面：抑制投资需求、限制改善需求、控制首次刚性需求通过“限购”、“禁购”的政策，抑制投资类购房需求；通过差异化信贷政策及“限购”政策，限制改善类需求；通过“限购”（限非户籍）政策及税收政策，控制刚性需求规模。由于信贷、税收政策覆盖全国，将带来全国范围内一手、二手市场成交量的萎缩。短期内全国范围一手、二手市场成交量将大幅下滑。上半年部分房价上涨过快的城市，房价涨幅将迅速回落，但全国房价大幅下调的可能较小；下半年随着保障房和商品房的大量上市，可能将出现价格上的调整。加息时间表加息时间表2010.12.26上调人民币存贷款基准

41、利率2010.12.26调整其他住房资金存款利率2011.2.9上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点2011.2.9调整其他住房资金存款利率2011.2.9调整住房公积金存贷款利率2011.3.25上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010.12.26调整住房公积金存贷款利率2010年12月2011年4月2011.4.21上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点加息政策解读加息政策解读p频繁加息的主要动因是应对货币通胀率将被不断推高的预期。2010年4季度以来，央行密集使用货币政策三大工具，已经使货币政策导向由宽松转向偏紧。从长期看，如果实际利率为负的情况得不到改善，未来仍存

42、在进一步加息的可能性。p元旦以来新年首周过快增长的信贷投放，成为这次央行调升存款准备金率的“导火索”之一。此次为年内第3次调整存款准备金率，将直接冻结3600亿元左右的银行资金，在通胀形势不乐观而企业信贷需求强烈的情况下，过快放贷无异于火上浇油，此时调整存款准备金率对于抑制银行的放贷能力，回收流动性会起到较好的效果，将有助于通胀预期的调整。新政影响新政影响p整体市场短期至中期将形成一定的观望氛围，部分购房者将推迟或取消购房计划p符合购买条件的首次置业、首次改善两类刚需客户将继续购房 p投机、投资客户、二次改善及终极改善、资源占有型客户“被停止”购房 p部分刚性投资客户转战不受限购的商业相关物业

43、p部分被限制客户尝试采用非常规方式获得购买资格新政对购房者有哪些影响？ 地块位置地块位置沈北本案本案盛京大街盛京大街北东西南盛京大街雅居街规划路规划路地块位于沈北新区道义开发区，盛京大街（原梅江街）东侧。地块位于沈北新区道义开发区，盛京大街（原梅江街）东侧。地块概况地块概况经济指标经济指标地块编号地块编号 沈北2010-104 地块名称地块名称 沈北开发大道南侧-111 规划土地面积（）规划土地面积（） 91305 容积率（地上）容积率（地上） 2.2 建筑密度建筑密度 30% 绿地率绿地率 30% 地上限高（地上限高（mm）80商业比例商业比例 15% 用地性质用地性质 居住商业 本地块原为

44、香峪兰溪二本地块原为香峪兰溪二期地块，地块平整方正，可期地块，地块平整方正，可塑性强。塑性强。交通情况交通情况距距178178终点站约终点站约5050米米距地铁二号线约距地铁二号线约1.51.5公里公里沈铁轻轨沈铁轻轨公交总站公交总站新北站新北站交通便捷，出行方便交通便捷，出行方便生活配套生活配套购物：淘乐新天地、积家购物广场、乐购购物：淘乐新天地、积家购物广场、乐购教育：道义小学、沈阳私立实验学校、沈师附属学校、教育：道义小学、沈阳私立实验学校、沈师附属学校、1111中学、沈北大学城等中学、沈北大学城等医疗：医疗：739739医院、医院、242242医院、沈卫医院、盛京医院（规划中）医院、沈

45、卫医院、盛京医院（规划中）依托沈北大学城、生活配套完善依托沈北大学城、生活配套完善项目项目swotswot分析分析swotswot优势（s）劣势（w）p居住氛围：周边居住氛围已经居住氛围：周边居住氛围已经成熟。成熟。p配套资源：依托沈北新区和大配套资源：依托沈北新区和大学城，区域配套完善。学城，区域配套完善。p地块特性：地块平整方正，可地块特性：地块平整方正，可塑性强。塑性强。p配套设施：周边生活配套还不配套设施：周边生活配套还不完善完善机会（o）so策略wo策略p交通改善：地铁二号线开通建交通改善：地铁二号线开通建设，规划中的沈阳北站，及沈铁设，规划中的沈阳北站，及沈铁轻轨建设均在项目附近。

46、轻轨建设均在项目附近。p产业带动；各种产业园未来建产业带动；各种产业园未来建设成功，必然为区域带来大量人设成功，必然为区域带来大量人群，促进区域成熟。群，促进区域成熟。p产品定位从满足区域产业人群产品定位从满足区域产业人群的首次居住及改善性要求出发，的首次居住及改善性要求出发，建设城市宜居社区；建设城市宜居社区；p突出区域升值潜力，吸引投资突出区域升值潜力，吸引投资客；客；p利用营销包装、项目资源共享利用营销包装、项目资源共享等方式进行与其他项目的联动；等方式进行与其他项目的联动；p建设社区配套，并享受三项目建设社区配套，并享受三项目整体配套资源，将劣势转为优势；整体配套资源，将劣势转为优势；

47、威胁（t）st策略wt策略p政策性风险；未来房地产政策政策性风险；未来房地产政策及区域规划的不确定性。及区域规划的不确定性。p区域竞争；该区域入驻了多家区域竞争；该区域入驻了多家房地产巨头，且多为大盘，项目房地产巨头，且多为大盘，项目之间的竞争会极为激烈。之间的竞争会极为激烈。p开发品质居住产品，以区域标杆型形象入市；p快速开发，占领市场先机；p与优秀地产服务商合作，快速完成项目去化；p利用营销包装、项目资源共享利用营销包装、项目资源共享等方式进行项目联动；等方式进行项目联动；p开发高品质居住产品，以区域开发高品质居住产品，以区域标杆型形象入市；标杆型形象入市；规划土地面积（规划土地面积（mm

48、2 2）91305容积率（地上）容积率（地上）2.2 建筑密度建筑密度30% 绿地率绿地率30%限高（地上）限高（地上）80米商业比例商业比例15%初步规划建议初步规划建议用地指标用地指标本地块建筑面积为本地块建筑面积为200871200871初步规划建议初步规划建议多层住宅：多层住宅：约约6000060000板式小高：板式小高：约约100000100000公寓产品：公寓产品：约约1400014000商业网点：商业网点：约约2000020000车库：车库：约约60006000合计建筑面积合计建筑面积约约2020万万价格初定价格初定 结合竞品销售价格，综合区域市场发展，初步测算本案各类结合竞品销

49、售价格，综合区域市场发展，初步测算本案各类型产品价格型产品价格多层住宅均价：多层住宅均价：约约70007000元元/ /高层、小高均价：高层、小高均价：约约60006000元元/ /公寓产品均价：公寓产品均价：约约50005000元元/ /商业网点均价：商业网点均价：约约1000010000元元/ /车库均价：车库均价：约约75007500元元/ /总销额测算总销额测算产品类型产品类型面积面积单价单价销售额销售额多层住宅多层住宅约约6000060000约约70007000元元/ /约约4.24.2亿亿高层、小高高层、小高约约100000100000约约60006000元元/ /约约6 6亿亿公

50、寓产品公寓产品约约1400014000约约50005000元元/ /约约0.70.7亿亿商业网点商业网点约约2000020000约约1000010000元元/ /约约2 2亿亿车库车库约约60006000约约75007500元元/ /约约0.450.45亿亿合计合计约约2020万万约约66756675元元/ /约约13.3513.35亿亿经济收益测算经济收益测算 按竞拍溢价按竞拍溢价100%100%进行收益测算，既楼面成交价为进行收益测算，既楼面成交价为19761976元元/ /。则项目综合成本约为则项目综合成本约为54005400元元/ /，项目总投入为，项目总投入为10.810.8亿元亿元

51、。 由此测算项目由此测算项目利润利润为为 13.3513.35亿元亿元-10.8-10.8亿元亿元= =2.552.55亿元亿元 利润率利润率为为 2.552.55亿元亿元10.810.8亿元亿元= =23.6%23.6%项目目标：项目目标：实现均价实现均价66756675元元/ / 整盘实现整盘实现13.3513.35亿销售额亿销售额突破区域市场的差异化营销竞争策略突破区域市场的差异化营销竞争策略产品深度研发，以产品力作为项目核心竞争力产品深度研发，以产品力作为项目核心竞争力适当拉长销售周期，通过现房实景实现利润最大化适当拉长销售周期，通过现房实景实现利润最大化规划初步建议规划初步建议高层小

52、高层多层公寓盛京大街立面建议立面建议香峪兰溪香峪兰溪唐轩公馆唐轩公馆中央大学城中央大学城太湖国际太湖国际新古典风格新古典风格英伦风格英伦风格现代风格现代风格现代风格现代风格区域典型项目立面风格 区域项目立面风格多采用厚重色调，视觉效果相对沉闷。建议本案采用丰富色彩的现代的立面风格，从区域项目中脱颖而出，用丰富的立面色彩给客户以视觉冲击。立面建议立面建议现代立面风格案例梦想西铁成住宅产品定位住宅产品定位突出品质突出品质：从外立面、园区景观、设备设施以及物业管理等方面：从外立面、园区景观、设备设施以及物业管理等方面突出产品力。突出产品力。灵动生活灵动生活：通过空间附加值提高性价比，通过户型设计提高

53、空间：通过空间附加值提高性价比，通过户型设计提高空间组合的灵活性。组合的灵活性。多层洋房化，高层品质化多层洋房化，高层品质化刚需为主，改善为辅刚需为主，改善为辅户型配比户型配比1、调研客户需要经济型户型，控制户型总价；2、市场上产品同样以经济型户型为主，寻找市场机会点。思考原点思考原点市场供需以经济型户型为主；与客户调研结果一致备注：未来放量部分为根据区域项目规划及项目推盘节奏进行预估。道义区域道义区域0808年至今开盘项目，产品供应去化情况分析年至今开盘项目，产品供应去化情况分析户型配比户型配比户型配比户型配比备注：1、以上所指为建筑面积不包括赠送面积；2、该户型配比为根据现阶段市场情况确定

54、，后期视市场情况进行调整产品类别产品类别面积面积格局格局比例比例购房动机购房动机建筑形式建筑形式青年公寓40m2左右1室1厅1卫5%投资/婚房高层二人世界5060 m22室1厅1卫15%婚房高层舒适居亭7079 m22室2厅1卫30%婚房/改善环境类洋房/高层2室半2厅1卫15%婚房/改善环境类洋房/高层格调空间8085 m22室2厅1卫15%婚房/改善环境类洋房小3室2厅1卫10%婚房/改善环境类洋房温馨港湾90110 m23室2厅1卫10%改善环境类洋房定位依据：定位依据：1、根据客户需求，项目总体户型定位于经济型小户型，以两室及一室户型为主；2、50-70户型市场供求比例较高，且客群对二

55、室需求较为旺盛，故作为主力户型一；3、70-90户型，市场需求多集中在该区间，但市场上供应量较多，作为次主力产品；4、 30-50户型为市场供求比较高户型。但考虑到投资客未来市场比例，吸纳投资及留沈学生客群；5、100以上户型，市场上数量较少，但需求也相对较少，作为整体产品的补充。户型配比户型配比多层产品建议多层产品建议参考案例：博荣参考案例：博荣水立方水立方多层洋房化多层洋房化 项目位于奥体南3公里，产品定位为刚需改善型产品。其多层采用了类洋房的建筑形式。一层赠送采光地下室和下沉式花园。2-5层赠送情景露台和飘窗，6层赠送阁楼和露台。项目一期销售价格高于同区域项目20%以上。多层产品建议多层

56、产品建议博荣博荣水立方多层户型水立方多层户型用露台和层层退台的手段可以较好地体现洋房特征；露台的尺度和层次感追求洋房的生活理念。层层退台，不计面积的大露台层层退台，不计面积的大露台多层产品建议多层产品建议附加值赠送形式附加值赠送形式入户花园和阳台入户花园和阳台超大露台超大露台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，可以通过做大入户花园和阳台的方法增加赠送空间多层产品建议多层产品建议 首层赠送地面花园与下沉式私家花园首层赠送地面花园与下沉式私家花园“双花园双花园”通过下沉式花园的设置，增加空间的多变与情趣，满足业主呼吸自然、与自然亲密接触的天性。业主田园生活梦想，体现尊贵生活。多层产品建议多层产品建

57、议首层别墅化首层别墅化 赠送采光地下室，可以作为健身房、家庭影院使用，扩展使用空间，丰富使用功能。真正实现给业主别墅式的生活享受。多层产品建议多层产品建议n+1n+1空间空间 阳台赠送一半面积，交房后可将阳台封闭，作为室内空间实用，提高了户型的实用性多层产品建议多层产品建议奇偶层设计奇偶层设计 通过奇、偶层露台错落设计，赠送“空中露台”，将公摊面积返还给业主，有力降低高层抗性，提升产品附加值。小高产品建议小高产品建议两房两厅一卫建筑面积约65平米亮点：亮点：左右错的露台设计，空间全赠送。左右错露台设计左右错露台设计高层高层/小高产品建议小高产品建议奇、偶层露台设计奇、偶层露台设计奇、偶层不同的

58、露台设计，形成产品有利的销售卖点68.7168.7154.8054.8051.9551.9535.2535.25 高层送露台小户型（华城世界蜜地）高层送露台小户型（华城世界蜜地）小高产品建议小高产品建议产品优化产品优化可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 将凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高与正常房屋层高一致。高层高层/小高产品建议小高产品建议产品优化赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知高层高层/小高产品建议小高产品建议公寓产品建议公寓产品建议投资价值投资价值：沈北大学城核心区，交通便利，周边配