经典绵阳某前期初步调研及分析

1、宏观环境研究宏观环境研究房地产市场概况房地产市场概况4 4a a地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析初步价格定位初步价格定位未来趋势预测及风险提示未来趋势预测及风险提示b b地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析宏观环境研究宏观环境研究 城市概况城市概况绵阳，四川省第二大城市，位绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都于四川省西北部，距省会成都9898公公里。幅员面积里。幅员面积2024920249平方公里。总人平方公里。总人口口529529万。辖两区六县一市。目前市万。辖两区六县一市。目前市区面积区面积5555平方公里，城市人口平方公里，城市人口6666万。万。宏观环境研究宏观环境

2、研究 总体规划总体规划 根据根据绵阳科技城发展纲要绵阳科技城发展纲要规定，绵阳正在打造百万人口大城规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积规划建设面积8080平方公里，人均平方公里，人均居住面积达到居住面积达到2020平方米以上。平方米以上。20102010年前年前 gdpgdp总量达到总量达到800800亿元，第三产亿元，第三产业占的比重达到业占的比重达到 45%45%以上，以上，达到中等发达城市水平。达到中等发达城市水平。 宏观环境研究宏观环境研究 经济发展经济发展经济增长情况经济增长情况 全市经济呈现加快发展的良好势头。全

3、市实现全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现gdp673.5gdp673.5亿元，增长亿元，增长14.3%14.3%，增，增速高于全省平均水平速高于全省平均水平0.10.1个百分点，比上年提高个百分点，比上年提高0.40.4个百分点，个百分点， 0200400600800gdp355.7415.1482.5560.8673.520032004200520062007宏观环境研究宏观环境研究 经济发展经济发展人口增长人口增长绵阳市区户籍人口绵阳市区户籍人口20072007年达到年达到6666万人，流动人口万人，流动人口1010多万人，市委市多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造

4、百万人口城市。政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。020406080市区人口（万人）53.99 56.2760626620032004200520062007宏观环境研究宏观环境研究 经济发展经济发展固定资产投资固定资产投资20072007年全市共完成固定资产投资年全市共完成固定资产投资235.2235.2亿元，增长亿元，增长29.7%29.7%。投资运行的主要特点：。投资运行的主要特点： 一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.28.2亿元，增长亿元，增长57.9%57.9%，第二产，第二产业完成投资业完成投资96.796.7亿元

5、，增长亿元，增长49.5%49.5%，第三产业完成投资，第三产业完成投资130.3130.3亿元，增长亿元，增长16.9%16.9%。固定资产投资（亿元）0200400固定资产投资103.4 124.2 150.3181.4 235.220032004200520062007宏观环境研究宏观环境研究 经济发展经济发展人均可支配收入及支出人均可支配收入及支出城镇居民人均可支配收入达到城镇居民人均可支配收入达到1047310473元，增长元，增长15.7%15.7%，其中增长最快的是工资性，其中增长最快的是工资性收入增长收入增长11.8%11.8%，个体私营主经营性收入增长，个体私营主经营性收入增

6、长46.4%46.4%；城镇居民人均生活消费支出；城镇居民人均生活消费支出78047804元，增长元，增长12.9%12.9%。 城镇人均可支配收入及支出05000100001500020032004200520062007支出55706047642269097804收入71797708820190541047320032004200520062007宏观环境研究宏观环境研究房地产市场概况房地产市场概况4 4a a地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析初步价格定位初步价格定位未来趋势预测及风险提示未来趋势预测及风险提示b b地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析房地产市场概况房地产市场概况绵阳市商

7、品房板块绵阳市商品房板块高新区板块高新区板块涪城板块涪城板块南湖板块南湖板块高水板块高水板块游仙板块游仙板块科创院板块科创院板块房地产市场概况房地产市场概况绵阳市商品房板块简述绵阳市商品房板块简述涪城板块涪城板块: :是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在开发为主。住宅售价大多在3800-45003800-4500元元/ /游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-39002500-3900元元/ /高水板块：新兴的高

8、档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-42003500-4200元元/ /南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价临晶蓝湖，售价2750-40002750-4000元元/ /，均价，均价32003200元元/ / 。科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但

9、去年科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是该处园艺山区域地块推出量很大，特别是20072007年底，华润于拍得年底，华润于拍得430430余亩，另余亩，另有有450450亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达此板块存量土地已达20002000亩以上。住宅售价大多在亩以上。住宅售价大多在3800-48003800-4800元元/ /高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土高新区板块：绵阳市新政府所

10、在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在30003000元元/ /左右左右房地产市场概况房地产市场概况2005-20072005-2007年房地产基础数据年房地产基础数据 分析：由于分析：由于20062006年上市年上市面积面积125125万平米比万平米比20052005年下降年下降- -6.4%6.4%，导致市场供应量减少，导致市场供应量减少，需求量增大，需求量增大，20062006年年底房价年年底房价飞速增涨，飞速增涨， 20072007年上半年上市面积年上半年上市面积仅仅57.5157.51万平方米，下半年

11、上万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都少，而且楼盘上市量大多数都在在1010万平方米以下，上市的时万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致竞争较少，是导致20072007年房价年房价上涨的因素之一。上涨的因素之一。 年份200520062007上市销售面积（万平米）133125146幅度9%-6.40%14.40%套数7270套10155套14363套133125146110115120125130135140145150200520062007近三年物业形态基础数据近三年物业形态基础

12、数据房地产市场概况房地产市场概况时间200520062007增幅多层多层18001800230023003300330045%45%电梯公寓电梯公寓24002400330033003600360033%33%别墅31003600430028%商业650055005600-16% 分析：分析：2005200520072007年绵年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为和电梯公寓，分别为45%45%和和33%33%，住宅平均涨幅为住宅平均涨幅为35%35%。多层：涨幅主要因素是市场稀多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源，缺资源，20072007年绵阳部分多层年绵阳部分

13、多层项目均设置有电梯，建筑成本项目均设置有电梯，建筑成本增加。增加。电梯公寓：主要是因素为地段电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。本增加等。别墅：由于消费市场有限，但别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。市场销售量较少，涨幅稳定。商业：商业：20052005年前后绵阳商业地年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，多，市场需求量较大，20072007年年住宅投资吸纳更多民间资金，住宅投资吸纳更多民间资金，导致导致20072007年商业销售价格出现年商业销售价格出现下滑。下滑。多层 电

14、梯公寓 别墅 商业2000/m22500/m23000/m23500/m24000/m24500/m25000/m25500/m26000/m26500/m21800230033002400300036003100360046006500550056002005年2006年200720062006、20072007商品房供需比商品房供需比房地产市场概况房地产市场概况时间新增供应量实际供应面积销售面积完成百分比2006125万平米125万平米189万平米150%2007146万平米90万平米70.7万平米78% 分析：分析：20062006年上年上市面积市面积125125万平米实际万平米实际完成

15、完成189189万平米销售量，万平米销售量，达达150%150%，20072007年各楼盘年各楼盘部分楼盘分批少量上市，部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅预计实际供应楼盘仅9090万平米，今年已经完成万平米，今年已经完成70.770.7万平米，达万平米，达78%78%，市场供应量开始高于需市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨导的情况下，价格上涨正在趋缓。正在趋缓。供应量 销售量供应量 实际供应量 销售量2006年2007年40万80万120万160万200万14670.790125189房地产市场概况房地产市场概况20072007全年住宅价格走

16、势（均价）全年住宅价格走势（均价）分析：由于市场投放量较小，分析：由于市场投放量较小，20072007年全年价格涨幅较大。年全年价格涨幅较大。1010月市中心个别月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到楼盘价格快速拉升（部分达到40004000元元/ /平米以上），把整个楼市均价推上平米以上），把整个楼市均价推上36003600元元/ /平米新高。平米新高。1111月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，态度较强，1212月成交量均有所回落，价格趋于稳定。月成交量均有所回落，价格趋于稳定。1月2 月3 月8 月9 月10月 11月 1

17、2月7 月6 月5 月4 月3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米57.51万平方米88.94万平米上市销售面积房地产市场概况房地产市场概况20072007年绵阳房地产市场总结年绵阳房地产市场总结 绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.646.6万万平米，占市场份额平米，占市场份额72%72%。 全年商品住宅涨幅较大，达全年商品住宅涨幅较大，达35%35%，多层，多层33003300元上涨元上涨45%45%；电梯公寓；电梯公寓360036

18、00元元/ /平平米上涨米上涨33%33%；别墅；别墅43004300元元/ /平米上涨平米上涨28%28%。 市场供应量为主导，市场供应量为主导，20072007年绵阳开工面积年绵阳开工面积230230万平米，批准预售面积万平米，批准预售面积146146万万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约面积约9090万平米，交易面积万平米，交易面积70.770.7万平米，完成销售量万平米，完成销售量78%78%。约有。约有6060万平米的房万平米的房源加入源加入20082008年的竞争。年的竞争。

19、 20072007年绵阳土地拍卖均价突破年绵阳土地拍卖均价突破96.296.2万万/ /亩，比亩，比20052005年年27.327.3万万/ /亩上涨亩上涨252%252%，土地成本增加、建安成本增加土地成本增加、建安成本增加30%30%，直接增加销售价格。，直接增加销售价格。 20072007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但保持平衡，但20082008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。房地产市场概况房地产市场概况-需求特征需求特征00.10.

20、20.30.460-80平 米80-100平 米100-120平 米120-140平 米140-160平 米170-200平 米 200-250平 米250平 米 以 上对面积的需求对面积的需求需求基本呈正态分布，以需求基本呈正态分布，以100-120100-120平方米为中心向两边扩展。平方米为中心向两边扩展。80-10080-100平米平米20%20%，100-120100-120平米平米40%40%，120-140120-140平米平米20%20%，140-160140-160平米平米15%15%，170-200170-200平米平米5%5%。房地产市场概况房地产市场概况-需求特征需求特

21、征对面积的需求对面积的需求三室两厅双卫是的首选，占三室两厅双卫是的首选，占38%,38%,两室两厅单卫，两室两厅单卫，9%9%；三室一厅单卫，；三室一厅单卫，16%16%；三室一；三室一厅双卫厅双卫11%11%，四室两厅双卫，四室两厅双卫,10%,10%。 排序购房者认为的高品质住宅标准比例排序购房者认为的高品质住宅标准比例1楼盘规模40.9%14不临主干道3.7%2 临江32.7%15有入户花园3.1%3建筑质量25.8%16有停车库或车位3.1%4光线好、通风13.8%17有电子门、红外线监控2.5%5交通方便12.6%18有观景阳台2.5%6体育设施、娱乐设施、儿童乐园场所11.3%19

22、离市区近，治安好2.5%7户型合理、新颖、现代10.7%20房屋结构布局合理1.9%8物管服务10.7%21维修服务1.9%9购物方便、生活配套齐全8.8%22楼间距大1.9%10内环境有景观，绿化面积大6.9%23有名校资源1.9%11外环境清静、空气好4.4%24小区内有会所1.9%12开发商品牌4.4%25有房产证等合法手续0.6%13外立面4.4%26周边居住人群0.6%对高品质楼盘的认同因素对高品质楼盘的认同因素房地产市场概况房地产市场概况- -需求特征需求特征宏观环境研究宏观环境研究房地产市场概况房地产市场概况4 4a a地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析初步价格定位初步价格定位

23、未来趋势预测及风险提示未来趋势预测及风险提示b b地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析宗地情况宗地情况 aa地块位置及周边楼盘地块位置及周边楼盘布鲁斯国际城占地322亩总建面：54.3万容积率：2.53多层22栋，高层39栋 一期多层均价3200元/凯丽滨江占地43亩建面5.1万容积率：1.78多层，小高层。一期开盘半年，销售55%，目前房源均价2900元/，江景一线3200元/ a地块华润地块占地438亩125.8万/亩总建面约86万容积率2.95多层，高层物业田森奥林春天占地300亩总建面约30万07年底开工，预期售价4000元/容积率1.5花园洋房，小高层新兴房产地块占地450亩总建面约

24、90万容积率3多层，小高层，高层物业宗地情况宗地情况 aa地块现状地块现状 a a地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西约约700700米，南北约米，南北约280280米，面积约米，面积约300300亩。亩。 宗地平坦方正，利于建筑布局。 地块南邻安昌河，东西面为现状建筑，北边临宝成铁路，有少量拆迁。a a地块地块 swotswot分析分析优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁占地占地300300亩，有规模优势；亩，有规模优势；地块方正平坦，有利于建筑、景观布局；地块方正平坦，有利于建筑、景观布局； 临江面较宽，环境较好，有利于江景房打造，临江面较宽，环境较好，

25、有利于江景房打造，也为多样化开发创造了条件也为多样化开发创造了条件 ；处于高新区新政府板块，道路交通较为便利；处于高新区新政府板块，道路交通较为便利； 项目基本无拆迁，开发进度较快；项目基本无拆迁，开发进度较快；紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度大；大的抗性，化解难度大；虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善；虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善；周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。地处安昌江回湾处，存在江景商业带的地处安昌江回湾处，存在江景商业带的打造机会；打造机会；整个绵阳

26、市要在整个绵阳市要在20102010年打造百万人口年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；城市，对人员入城购房采取鼓励；通货膨胀背景下的货币紧缩政策；通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较银行加息，房贷提高，金融调控压力较大；大；绵阳当前房价已经出现高位横盘；绵阳当前房价已经出现高位横盘；20082008年价格调整风险加大；年价格调整风险加大；临近的科创园板块大量存量土地的开发。临近的科创园板块大量存量土地的开发。宏观环境研究宏观环境研究房地产市场概况房地产市场概况4 4a a地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析初步价格定位初步价格定位未来趋势预测及风险提示未来趋

27、势预测及风险提示b b地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析长虹世纪城占地200亩总建面：50万容积率：3.9一期为22层电梯公寓，均价3900元/富临原乡占地102亩建面23万容积率：3.3815层为主，少量18层。目前接受咨询，9月发售，预期均价3200元/b地块花园星河湾占地262亩总建面约29万容积率：1.68目前4期多层为主，售价3600元/小岛花园城总占地2026亩总建面：74.3万三期容积率：1.7目前均价4000元/12层为主，5栋19层宗地情况宗地情况 bb地块位置及周边竞争地块位置及周边竞争长虹国际城占地300亩总建面：85万容积率：4.25高层住宅、五星级酒店、写字楼、沿街

28、商业、集中商业 目前正在设计报建阶段宗地情况宗地情况 bb地块现状地块现状 b b地块位于游仙区绵山地块位于游仙区绵山路电视塔旁，东、北两面临路电视塔旁，东、北两面临街，约街，约164164亩。亩。 宗地较方正，有一定缓坡，内有厂房和2栋办公楼需要拆迁。b b地块地块 swotswot分析分析优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁占地占地164164亩，地块有一定规模优势，在周边目亩，地块有一定规模优势，在周边目前属于最大的一块待开发土地；前属于最大的一块待开发土地；地块内有一定缓坡区域地块内有一定缓坡区域 ，有利于小区内景观，有利于小区内景观组团的打造；组团的打造；生活配套较完善，生活氛围较浓厚；

29、生活配套较完善，生活氛围较浓厚；紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚；的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚；周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造；周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造；项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本会比其他项目高；会比其他项目高；有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。临近科学城，九院中高收入人群购房需临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈；求较强烈；整个绵阳市要在整个绵阳市要在20102010年打造百

30、万人口年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；城市，对人员入城购房采取鼓励；通货膨胀背景下的货币紧缩政策；通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较银行加息，房贷提高，金融调控压力较大；大；绵阳当前房价已经出现高位横盘；绵阳当前房价已经出现高位横盘；20082008年价格调整风险加大；年价格调整风险加大；游仙区富乐山存量土地的开发，以及南游仙区富乐山存量土地的开发，以及南湖三江会客厅的打造，将分走相当部分湖三江会客厅的打造，将分走相当部分当地的中高收入客群。当地的中高收入客群。宏观环境研究宏观环境研究房地产市场概况房地产市场概况4 4a a地块竞争情况及分析地块竞争情

31、况及分析初步价格定位初步价格定位未来趋势预测及风险提示未来趋势预测及风险提示b b地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析项目初步价格定位项目初步价格定位a地块价格定位地块价格定位 静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2km2km才有建成或正在开发的才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500500米的距离。米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为参考以上因素，故本地

32、块住宅的静态预测价格为28002800元元/ /； 动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%5%左右，预计两年后动左右，预计两年后动态预测价格为态预测价格为31003100元元/ /；项目初步价格定位项目初步价格定位b地块价格定位地块价格定位 静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与游仙区其他位置山脉的隔断，受高水板块的影响更大，而高水相对而游仙区其他位置山脉的隔断，受

33、高水板块的影响更大，而高水相对而言紧邻中心城区，其价格现在为言紧邻中心城区，其价格现在为3800-42003800-4200元元/ /，临近最有价格参照，临近最有价格参照性的为富临原山（预期价格性的为富临原山（预期价格33003300元元/ /），周边已建成的二手房价格），周边已建成的二手房价格在在30003000元元/ /。故本地块住宅的静态预测价格为。故本地块住宅的静态预测价格为32003200元元/ /； 动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价格涨幅位于这两个板块之间，预测年涨幅在格涨幅位于这两个板块之间，预测年涨

34、幅在8%8%以内，预计两年后动态以内，预计两年后动态预测价格为预测价格为37003700元元/ /。宏观环境研究宏观环境研究房地产市场概况房地产市场概况4 4a a地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析初步价格定位初步价格定位未来趋势预测及风险提示未来趋势预测及风险提示b b地块竞争情况及分析地块竞争情况及分析20082008年市场预测年市场预测预计预计20082008年新开工面积将达年新开工面积将达350350万平米，竣工面积万平米，竣工面积200200万平米。（园艺山万平米。（园艺山20072007年年5 5月新拍卖月新拍卖土地土地508508亩、亩、1212月拍卖土地月拍卖土地818818

35、亩，长虹世纪城亩，长虹世纪城 国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国际新城等大型项目均要开工。）际新城等大型项目均要开工。）预计预计20082008年市场可销售面积年市场可销售面积250300250300万平米。上半年可销售面积：万平米。上半年可销售面积：7070万平米；下半年可销万平米；下半年可销售面积：售面积：180180万平米。（万平米。（20072007年有年有5050多万平米可销售面积未销售，多万平米可销售面积未销售，20072007年并有年并有200200万新开工万新开工面积，预计在面积，预计在20082008年均可进行销售）年均可进行销售）预

36、计预计20082008年多层销售价格年多层销售价格35003500元元/ /平米；电梯公寓平米；电梯公寓38003800元元/ /平米；别墅平米；别墅45004500元元/ /平米；商平米；商业业50005000元元/ /平米。平米。绵阳市政府根据城市土地的储备情况，将是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划绵阳市政府根据城市土地的储备情况，将是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设建设5 5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370370亩，建筑面积亩，建筑面积5050万，分三年开发完成，万，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题。主

37、要解决中低收入家庭住房问题。结合绵阳宜居城市建设和打造结合绵阳宜居城市建设和打造“三江会客厅三江会客厅”，在南湖板块集中规划了，在南湖板块集中规划了5 5处约处约25002500亩、开发亩、开发建设建设270270万平方米的普通住房。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。万平方米的普通住房。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。市场风险市场风险 核心问题核心问题 2007 2007年年1 1月月1212月绵阳市土地市场共计成交土地月绵阳市土地市场共计成交土地3232宗，面积达到创记录的宗，面积达到创记录的2062.152062.15亩，理论开发面积达到亩，理论开发面积达到400400万。加上存

38、量土地，当前绵阳可供开发的就已万。加上存量土地，当前绵阳可供开发的就已经超过经超过10001000万，加上南湖板块未来两年会有万，加上南湖板块未来两年会有25002500亩（可建亩（可建270270万）的土地放量，万）的土地放量，土地市场已经有一定的饱和。土地市场已经有一定的饱和。 在当前，绵阳市场大盘林立，超过在当前，绵阳市场大盘林立，超过2020万的项目有万的项目有1212个，华润置地目前单块规划个，华润置地目前单块规划面积最大，达到面积最大，达到8686万；电梯公寓将是未来的主流建筑，预计供应量超过万；电梯公寓将是未来的主流建筑，预计供应量超过60%60%，同，同质化竞争非常强烈。质化竞

39、争非常强烈。 未来房价涨势趋缓，很难再出现未来房价涨势趋缓，很难再出现06-0706-07年年35%35%的涨幅。的涨幅。 所以，现在的绵阳市场房源的选择面很大，消费趋于理性。对后续开发项目而言，所以，现在的绵阳市场房源的选择面很大，消费趋于理性。对后续开发项目而言，本身的硬性卖点要求会更高，产品设计要更具独创性才能打动客户。本身的硬性卖点要求会更高，产品设计要更具独创性才能打动客户。项目风险项目风险 核心问题核心问题 对对a a地块而言，铁路的影响十分明显，火车通过时，地块大部分区地块而言，铁路的影响十分明显，火车通过时，地块大部分区域皆有噪音，距域皆有噪音，距150150米处有轻微震动感，

40、客群的接受难度很大。同时米处有轻微震动感，客群的接受难度很大。同时绵阳水资源丰富，本板块的江景资源也非该地块独占，所以打造高品绵阳水资源丰富，本板块的江景资源也非该地块独占，所以打造高品质社区的难度很大。质社区的难度很大。 b b地块的主要抗性来自对电视塔辐射的担心，规避措施是可建一地块的主要抗性来自对电视塔辐射的担心，规避措施是可建一景观屏障。另外因为地质结构，建筑成本可能会有有一定上浮。景观屏障。另外因为地质结构，建筑成本可能会有有一定上浮。汇报结束汇报结束 谢谢大家谢谢大家值得您信赖的伙伴：值得您信赖的伙伴：北京金网络置业北京金网络置业房地产策划大全 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品

41、牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际1、品、品牌牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业它的过

42、去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙

43、江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。我们的广告是要解决什么问题，也就

44、是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东

45、海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质

46、，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素

47、质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/

48、艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生