十堰大唐日盛三目推广策划1

1、大唐大唐日盛三堰项目推广策划日盛三堰项目推广策划2010对大唐对大唐日盛而言，是不平凡的一年。日盛而言，是不平凡的一年。 耀耀世而出，万众瞩目世而出，万众瞩目开篇开篇日盛日盛中央华府中央华府opening theme2011年，大唐年，大唐日盛如何续写辉煌？日盛如何续写辉煌？巅峰篇巅峰篇创造价值，天地人创造价值，天地人合合三堰综合体三堰综合体high theme 提案核心思想提案核心思想“合合”create value，every dream can be ture创造价值，实现生活无限可能创造价值，实现生活无限可能序序preface印象十堰印象十堰image shiyan中心城市，包罗万象中

2、心城市，包罗万象人流、物流、教育、卫生和文化集散地，生活丰富多彩人流、物流、教育、卫生和文化集散地，生活丰富多彩 汽车之城，勤奋进取汽车之城，勤奋进取旅游胜地，高品位、世界级的旅游产品蜚声中外旅游胜地，高品位、世界级的旅游产品蜚声中外眼界决定境界，策略决定结果眼界决定境界，策略决定结果horizon determine the realm .strategy determine the outcome市场竞争分析获取项目发展机会市场竞争分析获取项目发展机会市场机会与项目条件获得发展概念市场机会与项目条件获得发展概念产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念制定

3、整合推广计划制定整合推广计划报告总体思路报告总体思路 市场概念附录主要竞争关系大唐三堰项目推广提案索引大唐三堰项目推广提案索引总体市场背景swot分析文化概念核心概念核心创意基础广告表现策略总纲推广计划分期被选案名样稿产品概念诠释价值诠释价值市场分析市场分析market analysis主要竞争关系总体市场背景政策层面政策层面市场层面市场层面产品层面产品层面政策层面问题政策层面问题经济形式走势如何？房市政策如何变动？对十堰市场有何影响？“国十一条国十一条”出台出台1月10日，“国十一条”出台，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。存款准备金率上调存款准备金率上调1月18日，中国人民银行决定上

4、调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。再次上调存款准备金率再次上调存款准备金率2月25日，国内存款类金融机构人民币存款准备金率正式上调至16.5%，这是继1月18日后的第二次上调。“国四条国四条”出台出台3月5日，“国四条”出台，明确表态要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。二套房贷二套房贷首付不得低于50%4月15日，国务院发布房地产新政，规定二套房贷首付不得低于50%。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。国务院提

5、出国务院提出“新国十条新国十条”4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，拉开中国新一轮房地产调控序幕。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。政策榜政策榜表情榜表情榜调控调控2009年，中国房地产市场涨声一片，全国主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高。为遏制部分城市房价上涨过快，中央开始加大调控力度，以“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策进入了由宽松转为调控的

6、新阶段。观望观望国家统计局近日发布统计数据，5月，70个大中城市的新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比仍上涨0.4%，表示调控背景下中国楼市仍处于观望、博弈状态。而在十堰，浓厚的观望气氛存在于开发商和消费者之间，一部分开发商推迟了入市时间和开发节奏，大多数消费者则在等待最佳的出手时间。低调低调从年初开盘的翔龙半山尚开始，到新政后第一个开盘的水印澜湾3号楼和上海城2号楼，再到京都华宇，很多楼盘都没有举行正式的开盘仪式，甚至可以说是悄无声息。只有名城港湾和凤凰香郡相比之下显得比较高调。团购团购在新政频频发力的大背景下，各地纷纷启动购房“百团大战”，促使开发商薄利广销。在十堰市，某媒体4月推出了

7、团购专场，一网络媒体6月再次举行团购活动，取得了成功。优惠优惠进入6月，深圳、北京、上海三个一线城市的房地产项目相继出现较大幅度的打折风潮。十堰市房企没有明确提出打折促销，而是借助开盘进行，如南洋国际花园二期打出了92折优惠。即便如此，十堰房价并没有大的松动迹象，相反随着期房转为现房因素影响，有平稳上行的态势。主要竞争关系总体市场背景政策层面政策层面市场层面市场层面产品层面产品层面市场层面问题市场层面问题2010年上半年十堰市场状况？开盘项目开盘项目10个个翔龙半山尚、东风阳光城二期、阳光蓝山郡4号楼、上海城2号楼精装小户型、水印澜湾3号楼水印华府、南洋国际花园二期、京都华宇、九龙太阳城、名城

8、港湾、经济适用房项目锦绣南山。房源近房源近2500套套（不含经济适用房项目）翔龙半山尚500套、东风阳光城二期300余套、阳光蓝山郡4号楼180套、上海城二期精装小户型45套、水印澜湾3号楼水印华府132套、南洋国际花园二期320套、九龙太阳城600余套、京都华宇66套、名城港湾326套、经济适用房项目锦绣南山426套。各大楼盘售楼各大楼盘售楼售出近售出近2100套套（不含经济适用房项目）截至6月30日，翔龙半山尚500套房源共售出450套；东风阳光城二期300余套基本售罄；阳光蓝山郡4号楼180套售出160余套；上海城二期精装小户型45套售罄；水印澜湾3号楼水印华府132套剩余房源110套左

9、右；南洋国际花园二期320套售出170套左右；九龙太阳城600余套售出590套左右；京都华宇66套售出40套左右；名城港湾326套房源售出307套；经济适用房项目锦绣南山426套通过摇号售出404套。楼盘均价楼盘均价约约4100元元/平方米平方米（不含经济适用房项目）翔龙半山尚均价3500元/平方米；东风阳光城二期均价3800元/平方米；阳光蓝山郡4900元/平方米；上海城均价5400元/平方米；水印澜湾均价4100元/平方米左右；南洋国际花园二期均价4300元/平方米；九龙太阳城均价4000元/平方米；京都华宇均价4100元/平方米；名城港湾均价2800元/平方米左右；锦绣南山多层均价172

10、8元/平方米，带电梯高层均价1798元/平方米。数据榜数据榜数据来源：数据来源：2010-07-15 十堰晚报十堰晚报主要竞争关系总体市场背景政策层面政策层面产品层面产品层面市场层面市场层面产品层面焦点：产品层面焦点：产品发生的变化产品趋势在政府的调控下，十堰的楼市行情依旧平稳上升，平稳上升，因政府的宏观调控，部分市民仍处于观望状态，观望状态，十堰市在全国销售低迷时仍做出相对物超所值的产品，吸引了中国开发商进入开发商进入。激烈的市场竞争，将导致市场细分更加精细化精细化。因此树立市场主导地位主导地位，抢占市场资源，是关键。将产品质量，人文品质，服务品质和创新精神产品质量，人文品质，服务品质和创新

11、精神结合。综合建设，将十堰的城市发展进程向前推进。因此，产品在十堰市的唯一性，领先性十分重要。因此，产品在十堰市的唯一性，领先性十分重要。建立产品的创新性，更重要是建立品牌信赖。建立产品的创新性，更重要是建立品牌信赖。强化品牌的美誉度和知名度。强化品牌的美誉度和知名度。主要竞争关系总体市场背景重点关注：重点关注：十堰老商圈在售商圈形态商业竞争关系商业竞争关系三堰区域市场分析三堰区域市场分析十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈

12、（武当广场）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）临人民广场，图书馆，体育馆等休闲娱乐场所；南有十堰市国税局，靠近国家政府机关；东临人民商场，金福祥等大型商场，西有人民公园，项目周边环境优美，交通便捷，属于十堰核心地段。六堰商业圈六堰商业圈经营类型：购物、公寓等八功能 商铺类型：住宅底层商铺 商铺面积：占地面积约6030平米 投资方式：出租、出售、合作经营 地理位置：朝阳路9号 万隆国际商城北万隆国际商城北十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）

13、北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）仁诚星座位于老街，临近火车站商业圈。户型设计丰富，有较多选择。火车站商业圈火车站商业圈商铺均价：6500/平方米 商铺面积：单个面积均100平以上 商铺类型：住宅底层商铺 投资方式：出售 位置：车城南路与朝阳路交汇处 仁诚仁诚星座星座十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五

14、堰商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）凯旋城是十堰市乃至鄂西北地区第一个与国际接轨的，集农产品加工、展示、信息、仓储、交易、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光为一身的超级商业平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是十堰农产品走向世界的窗口；是国内外其它地区农产品进入十堰的桥头堡。 凯旋大道商业圈凯旋大道商业圈凯旋城凯旋城经营类型：融商务、休闲等为一体 商铺类型：商业街商铺 商铺面积：占地面积90000余平米 投资方式：出租、出售、合作经营 位置：张湾凯旋大道大龄隧道南侧 十堰市八大商业区十堰市八大商业区

15、六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）位于东风片区，周边配套齐全。交通便利，离十堰城区较近。东风商圈东风商圈宏石锦域宏石锦域商铺均价：6500/平方米 商铺面积：单个面积均100平以上 商铺类型：住宅底层商铺 投资方式：出售 位置：东风轮胎厂（十六中旁边） 十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京

16、路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）位于大学城核心地段，有较大的投资价值。北京路商圈北京路商圈王府井广场王府井广场经营类型：餐饮、娱乐等 商铺类型：住宅底层商铺 商铺面积：2万平方米 投资方式：出租、出售、合作经营 位置：北京中路 十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五堰

17、商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）项目定位于“集高尚住宅区、商业步行街为一体的复合型文化楼盘”，项目形态目前在十堰市场绝无仅有，必将引领十堰新一轮复合地产潮流。北京路商圈北京路商圈东方坐标城东方坐标城经营类型：休闲商业步行街 商铺类型：商业街商铺 商铺面积：30000平方米 投资方式：出租、出售、合作经营 位置：北京路与重庆路交汇处 十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五堰商

18、圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）武当广场坐拥十堰唯一的商业中心五堰，成为“赚钱淘金、开启致富门”的首选目标，成为居民“休闲逛街、放飞心情”的最佳去处。而建成后的武当广场，将是进入五堰的门户楼盘，以26层90米的建筑雄姿，成就五堰商业圈的绝色风华 。五堰商圈五堰商圈武当广场武当广场经营类型：待定 商铺面积：单个面积均100平以上 商铺面积：25392平方米 投资方式：出租、出售、合作经营 位置：五堰柳林路人民路交汇处 十堰市八大商业区十堰市八大商业区六堰商业圈六堰商业圈火车站商圈火车站商圈凯旋大道商圈凯旋大道商圈东风商圈东风商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈

19、（王府井）北京路商圈（东方坐标城）北京路商圈（东方坐标城）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（武当广场）五堰商圈（东方明珠城市花园）五堰商圈（东方明珠城市花园）位置不错，离五堰，北京路都很近。五堰商圈五堰商圈东方明珠城市花园东方明珠城市花园经营类型：餐饮、娱乐等 商铺类型：住宅底层商铺 商铺面积：单个面积40110平 投资方式：出租、出售、合作经营 位置：北京路立交桥旁 以商业为载体的现代城市，商业中心是城市经济的名片，是城市的名片，是城市繁荣的象征，而商业地产，乃至商业中心迁徙的地方正是城市未来的希望所在。在各个商圈的激烈角逐中，短短十年间，十堰境内已经有百余家大卖场，而商圈内六七家商场扎堆的景象

20、比比皆是。未来两年，十堰地产将结束“引而不发”进入蓬勃发展的时代。十堰商业圈，未来谁主沉浮？十堰商业圈，未来谁主沉浮？主要竞争关系总体市场背景重点关注：重点关注：三堰的变化三堰竞品分析三堰区域市场分析三堰区域市场分析商业竞争关系商业竞争关系解读三堰项目解读三堰项目interpretation sanyan区位分析与项目概况区位分析与项目概况: 本项目位于十堰市三堰区，用地原址为十堰市职业技术学院，南侧紧临长途客运站，东侧紧临人民路与澳门街商业街。 周边基础设施完善商业气氛浓郁，能便捷与周边城市干道相连，交通发达，区位优势显著，商业价值很高。 本项目总用地面58185.50平方米，总建筑面积45

21、1251.42平方米，容积率5.5，计容建筑面积320020.25平方米。周边交通周边交通本项目用地东临城市主干道人民路，交通便捷，人流量大，商业气氛浓郁。南临福建路及长途客运站，交通运输发达，对外联系方便，西接百二河，现状景观一般，具有一定人气。北接区间路及十堰市人民小学，区间路较窄，不能很好满足城市对交通的需求。整体性原则整体性原则从整个城市全局的高度对方案对于定位，将项目作为城从整个城市全局的高度对方案对于定位，将项目作为城市的一市的一“模块模块”，在城市特有的空间结构和环境格局中，在城市特有的空间结构和环境格局中“演演生生”出本方案的空间及功能结构，使之既成为整个结构中的出本方案的空间

22、及功能结构，使之既成为整个结构中的有机组成部分又与城市结构产生空间、功能和交通上的关联有机组成部分又与城市结构产生空间、功能和交通上的关联。独特性原则独特性原则塑造既根植于当地传统文化而又富于个性，特色鲜明的塑造既根植于当地传统文化而又富于个性，特色鲜明的城市建筑综合体形象改善城市空间质量，提升空间质量，提城市建筑综合体形象改善城市空间质量，提升空间质量，提升城市品味升城市品味。市场竞争分析获取项目发展机会市场竞争分析获取项目发展机会市场机会与项目条件获得发展概念市场机会与项目条件获得发展概念产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念制定整合推广计划制定整合推

23、广计划报告总体思路报告总体思路本案机会总结本案机会总结1、一直以来，购房者在居住观念上都有着浓厚的中心区“情结”。三堰、五堰、六堰做为十堰政治、经济、文化中心，历来都受到置业者的追捧。2、宏观市场坏境竞争紧张，本项目要跳出一般竞争，争取第一名争取第一名的位置。3、本案临主干道人民路，处于南侧紧临长途客运站，有条件为三堰的商业不足做出弥补，有望成为区域领导者。4、本案将商住娱游综合体首次引入十堰，争取获得政府支持，以新的商业概念十堰三三堰商圈升级。堰商圈升级。5、本项目从传统的老项目获得资源商脉获得资源商脉，让住宅成为稀缺物业，价值高升。价值的定义价值的定义项目定位项目定位product pos

24、itioning市场竞争分析获取项目发展机会市场竞争分析获取项目发展机会市场机会与项目条件获得发展概念市场机会与项目条件获得发展概念产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念产品概念与市场竞争关系确定项目推广概念制定整合推广计划制定整合推广计划报告总体思路报告总体思路 产品概念swot分析文化概念项目发展建议住宅住宅优势优势劣势劣势机遇机遇威胁威胁superiorityweaknessopportunitythreat1.地段位置较好，十堰主干道附近，出行方便。2.住在商圈内，与商业街毗邻，生活购物方便。3.服务优，配套全，升值潜力大。1.本项目用地有东南-西北走向的高压线穿越，对居住有影响，2.

25、容积率5.5，密度较大，日照时间少。3.周边为老旧城区，环境较差。4.商业街可能会影响居住的舒适度，不适合中老年人。1.项目将建成为十堰首家集住宅商业于一体的城市综合体，前景良好。2.将颠覆十堰人的生活观，创造价值，3.让十堰人的生活与国际接轨，出门即世界。1.改变生活方式，可能会有一定风险。2.同区域产品和价格因素将会左右客户。商业商业优势优势劣势劣势机遇机遇威胁威胁superiorityweaknessopportunitythreat1.交通便利，十堰主干道附近，有学校客运站等配套。2.商业与居住合为一起，商圈居民为商业提供了人气，保证了人流量。3.一站式服务，打造全天候生活方式，会成为十堰标志性建筑，吸引人潮。1.需求量不高，周边人口复杂，生活档次较低，商务办公气氛薄弱。2.六堰已经有完善的商业，对本项目有较强的竞争。1.周边环境嘈杂，周边大部分为城中村，老旧社区，人员复杂。2.交通比较混乱拥挤。3.三堰历来商业气氛不能浓厚，周边主要是建材行业，周边没有成熟的写字楼，办公商业气氛淡，无法支撑。1.十堰消费水平日渐提高，大众消费力未被完全激发，需要这样一个高端的商娱综合体来满足。2.周边竞争楼盘较少，大大减小