物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试

1、物业管理师物业管理实务真题及试题答案考试2013年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择题(共10题，合计10分) 1.某住宅小区采纳公开招标的方式选聘物业效劳企业，评标委员会中有招标人代表2人，那么该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于 c 人。a.3b.4c.5d.62. 关于前期物业效劳合同特点的说法，错误的选项是c 。a.前期物业效劳合同由建立单位和物业效劳企业签订b.前期物业效劳合同属于书面合同c.前期物业效劳合同的有效期须为3至5年d.前期物业效劳合同属于附终止条件的合同3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：申报登记，备齐资料，办理开工手续，签订装修管理协议，施工，验收

2、。上述流程正确挨次是c。a.-b.-c.-d.-4. 以下消防管理措施中，不属于物业管理措施的是a。a.配置消防中队车辆b.建立义务消防队伍c.开展消防平安检查d.加强消防设备保养5. 物业效劳企业公司章程的主要内容中不包括d。a.经营范围b.注册资本c.法定代表人d.资质等级6. 物业效劳企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于b管理。a.特约效劳b.公共秩序c.社会治安d.增值效劳7. 某物业效劳企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的嘉奖，应用法的物业管理行政公文文种是b。a.打算b.通知c.批复d.看法8.新建住宅小区的物业管理招标主体是a。a.建立单位b.业主大会c.物业产权

3、人d.业主委员会9. 物业效劳企业薪酬体系设计包括的步骤有：薪酬构造设计，薪酬体系的修正，职位分析，薪酬定位，职位评价，薪酬体系的施行，薪酬调查。上述各步骤的正确挨次应是c。a.-b.-c.-d.-10. 业主入住时，住宅质量保证书应当由a供应。a.建立单位b.工程施工单位c.物业效劳企业d.工程监理单位二、多项选择题(共5题，合计10分)11、在早期介入阶段，物业效劳企业参加开工验收的主要目的是abcd。a.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题b.理解专家给施工单位或建立单位的看法和建议c.把握验收的状况d.为物业的承接查验做预备e.签署开工验收看法12、住宅小区业主大会选聘了新的物业效劳企

4、业，该物业效劳企业对此住宅小区施行承接查验的前提条件包括de。a.物业管理费收缴率到达95%以上b.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权c.业务委员会同意新的物业效劳企业接收小区d.业主大会与原物业管理机构的物业效劳合同已到期或完全解除e.业主大会同新的物业效劳企业签订了物业效劳合同13、物业环境管理与业主的生活和工作亲密相关，其根本内容有abcde。a.白蚁防治b.建筑物外墙清洗c.下水管道疏通d.电梯机房清洁e.垃圾搜集与处理14、以下科目中，应当计入物业效劳企业利润总额的有acde。a.营业利润b.住宅专项修理资金利息收入c.投资净收益d.营业外收支额e.补贴收入15、物业效劳企业在

5、日常物业管理效劳期间，应当搜集和整理的物业管理档案包括de。 a.物业丈量报告b.物业工程地质勘测报告c.物业员工考勤和嘉奖档案d.电梯修理记录e.业主投诉管理记录三、案例分析(共4题，合计40分)16、案例一某小区在前期物业管理活动中，建立单位与物业效劳企业，就如下事项达成全都：地下停车场产权属建立单位，外包给专业公司管理；拟由物业效劳企业主持成立业主大会的筹备工作；因停车位缺乏，拟将局部消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标记；建立单位托付物业效劳企业办理业主入住手续。【问题】：对上述拟办或商定事项推断正误，并简要说明理由。20分1、地下车位产权归建立单位全部，托付给专业公司管理是否正

6、确，请说明理由？正确。由于该小区地下车位的权属归建立单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业效劳的内容。因此,建立单位既可以依法将其管理权托付给物业效劳企业，也可以依法将其管理权托付给专业公司。2、由物业效劳企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参加物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处乡镇人民政府指导下，由业主代表、建立单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组详细负责业主大会的筹备工作。物业效劳企业只能帮助，不能详细负责主持成立业主大会。3、因车位紧急将小区局部

7、消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？不合理。假如将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严峻影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业用法人的财产及生命平安。因此，在任何状况下都不能将消防通道改为停车位。4、建立单位托付物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？合理。入住的本质是建立单位向业主交付物业的行为。入住操作形式主要有两种：一种是以建立单位为主体，物业效劳企业相协作的形式；其次种是建立单位将入住工作托付给物业效劳企业，由物业效劳企业代为办理入住手续。因此，建立单位托付物业效劳企业办理入住手续是合理的。17、案例二某住宅小区2000年交付用法。物业效劳企业已对该小区投保

8、公众责任险。2010年，该小区1号楼局部自来水主管道开头出现漏水，物业效劳企业实行抱箍堵漏措施修理。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简洁封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于修理改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业主见某家发觉天花板被泡：物业效劳企业紧急抢修，发觉楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。【问题】：1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。5分2、赔偿和修理张、李两家的费用应由谁担当？简要说明理由。5分3、假如大面积更换自来水主管道，费用应当由谁担当？简要说明理由。5分【答案】1、造

9、成业主见、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该工程已交付用法10年，超出建设单位的质保期限。国家规定，分户表以外的供水设施归供水单位全部，并担当修理养护任务。因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。2、两家的损失谁来赔付？为什么？主要应由供水单位担当。但因物业效劳企业发觉主管道漏水后未告知供水单位准时进展修理，导致王、李两户业主室内财产损失，故应担当肯定的赔偿责任责任。赔付费用可由承保公共责任险的保险公司担当。3、更换自来水主管道的费用由谁来付？由供水单位担当。因为供水主管道的权属归供水单位，因此应担当更换主管道的费用。18、案例三某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采纳中央

10、空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业效劳企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能效劳公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理形式施行节能管理。方案主要内容如下：由节能效劳公司出资，采纳一种经试验室论证胜利的创新技术改造空调设备主要是主机及其配套设备：改造工程时间自今年2月25日起施行，周期60天假设出现改造工程逾期状况，节能效劳公司将提早10天告知；估计改造后空调整能率可达30%，节约的能源费用按8：2的比例在节能效劳公司与物业效劳企业之间进展安排，合同期为6年。【问题】：1、依据上述条件，本方案施行中，业主和物业效劳企业可能遭受的

11、重大风险是什么？简要说明理由。7分2、假设施行节能改造，被更换撤除的设备设施处置权归谁全部？简要说明理由。7分3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节约的能源费用应归业主全部。此要求是否合理？简要说明理由。6分【答案】：1、1更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在试验室试验胜利，安装用法后的详细效果难以确定。假如安装后的节能效果达不到试验效果，无论是牵强用法或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。(2)安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。2、旧空调设备归该办公

12、楼业主全部。该办公楼的全体业主具有处置权。3、合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特殊商定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主全部。由此节约的节能费用也应归全体业主全部。19、案例四某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业效劳年本钱为200万元，物业效劳费用实行包干制。物业效劳企业期望管理该工程利润率到达年效劳费收入的10%。假设营业税及附加的税率为5.65%。【问题】：1、请计算在上述条件下，该小区物业效劳收费标准应是多少？单位：元/平方米*月，保存小数点后两位8分2、按此收费标准，物业效劳费的收缴率应到达多少，才能保证该小区物业效劳企业保本运行？保存小数点后两位，xx.xx%9分3、由于工资、修理材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业效劳本钱上涨了20%，问：假设物业效劳企业盼望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？单位：万元，保存小数点后两位8分注：以上计算请列出计算公式及计算过程答案：1、1包干制条件下物业效劳费的构成：本钱+利润+税费。设年物业效劳费为x,那么：x=200+10%x+5.65%x x10%x5.65%x=200 x=237.11万元其中：利润=237.11×10%=23.71万元税费=237.11×5.65%=13.43万元2物业效劳费月单价=237.11万÷10万÷121.9