物业经营项目建议书

1、物业经营项目建议书工程建议书一、背景分析目前，国家央行不断调低银行存贷利率，一方面刺激消费、鼓舞投资，以期可以拉动经济的快速增长；另一方面，由于城乡居民储蓄存款余额居高不下，也盼望可以通过政策扛杆，真正将居民个人投资热情调动起来。国家目前正逐步放开对个人投资的限制，除股市、外汇、债券等金融投资领域，房地产业、旅游产业也在主动引导民间资本的介入。就房地产市场而言，商品住宅始终是投资者置业投资的宠儿，近年来，随着商业房地产的不断兴起，以商铺、高层写字间为主的商业房地产投资工程，也日益受到投资者的追捧。房地产业本身属资金密集型行业，需要大量的资金投入。由于其本身固有的特征投资大、周期长、产出慢，需要

2、占用大量的资金，因此，房产开发商常在资金上捉襟见肘。一般的开发商资金大多数来自银行信贷，但是近年来，银行为了进步自身资产质量，避开呆帐坏帐，在贷款问题上经常持慎重看法，这就使不少开发商缺“血严峻，只能依靠自有资金开发工程，严峻制约了房地产业的进展。怎样解决房地产企业资金问题？1996年开头，一些开发商在这方面作了大胆的尝试。如批发市场的“托付包租、高层写字间推出的“物业用法权转让等方式，吸引个人投资者参加投资，其方式不外乎出让物业的产权，投资者自己不愿经营的，可托付公司代为包租、经营，每年投资者可获得承诺的高投资收益。近年来，随着商业房地产业的不断进展，由此衍生出来的投资品种层出不穷，并进一步

3、演化进展，形成目前比拟热闹的房产投资行为。二、工程的初步设想一根本原理现代金融租赁业务中，有一种方式叫“回租，是指资产全部者把自己的局部资产如设备、房屋等出售给租赁公司，然后再从租赁公司租回来用法的一种方式。依据以上原理，结合物业包租、用法权转让形式，通过对本工程的初步调研，我们认为本工程具备操作的可行性。其原理是这样的：开发商依据自身物业的状况，将自身物业划分为假设干产权单位，再将这些产权单位出售给投资者，双方商定在肯定的经营期间，由开发商代为经营代租，开发商承诺每年向投资者支付投资收益。二优势分析本工程地处自贡市繁华商业地段，物业品质一流，其一至三层已与世界500强商业零售企业诺玛特n&#

4、183;mart签订了20年的租赁合同，因为世界500强的入住，其租金不但为本工程供应了强有力的资金保证，也大大提升了物业的商业价值，其将来的升值潜力应是可以预期的。开发商与投资者都可以通过本工程，实现双赢。1、本工程的操作，对开发商而言，不单单是一种融资手段的尝试，更是一种新的商业运作形式的大胆创新。1开发商可通过本工程获得一笔流淌资金，大大缓解资金缺乏的情况。2开发商利用这笔资金，一方面可以加大广告投入，提升物业的品牌，为下一步的招商工作打好根底，另一方面，也可以进展其它工程的运作，使自身经营规模不断扩大，实力不断增加，获得可观的规模效益。3通过本工程的详细操作，开发商获得了珍贵的运作阅历

5、，为今后的其他工程的商业运作供应一个全面可资参考的范本。2、对房产投资者，本工程是投资置业的最正确选择。1与银行存款利率相比，投资者可以获得可观而稳定的投资回报。2本息双保险。投资本工程，其本金有现成的未作任何抵押的商业房产作保证，其投资收益已在投资前被锁定，由开发商每年从诺玛特n·mart的租金中扣除并挺直支付给投资者。3本工程作为商业口岸，其商业价值将会随着时间的推移与日俱增，资产也会不断增值。在初期以较小的购置本钱介入本工程，房产价值不断上升，投资者的资产也随之增值，从而降低投资者的本金风险。三风险分析及掌握措施1、财务本钱较高由于事先商定了较高的回报率，意味着开发商必需付出较

6、之银行贷款更高的利息支出，筹资本钱必定进步。一方面，开发商需要制定一个合理的代租年金利息，既能吸引广阔的投资者，又避开给自身造成较大的资金压力。另一方面，开发商筹资完成后，需要主动作好本物业其他楼层的招商工作，盘活资产，加速资金回笼。2、代租年金支付压力由于每年需要支付给投资者代租年金，会给开发商造成肯定的现金压力。但由于有诺玛特n·mart的租金作为保障，只要合理统筹支配，信任可以应付。3、投资者要求变现可能出现资金压力投资者在进展投资行为时，主要考虑的是资金平安与投资收益两方面，而资金方面，投资者对投资品种的变现性要求较高。假如本工程对投资变现作了设计，无疑大大增加了本工程的吸引

7、力，便利了投资者因各种缘由急需资金，可以随时收回投资。假如开发商与投资者商定在经营期间或期满，购回投资者所持物业，那么就有可能出现较大的现金压力，假如掌握不好，有可能出现“挤兑现象。开发商应在本工程方案编制阶段，进展充分评估与调研，对将来资产的增值状况作出客观预报，在工程执行期间，对资金作出合理统筹支配，并主动作好宣扬工作，防范风险。另外，在变现时，开发商可收取肯定费用，降低自身的经营本钱。4、外部风险系统性风险国家的政策性降息，政府的行政干预等都会产生肯定影响，由于这些风险不能从根本上加以躲避，开发商应对其有充分的认识，适时地加以调整，尽量削减此类风险带来的影响。四效率机制考察1、规模经济机

8、制本工程作为一种融资手段，可以筹集大批资金，开发商以这批资金开展其它工程的运作，使自身经营规模不断扩大，实力不断增加，有利于规模经济效益的形成。2、互利机制对开发商而言，本工程较好地解决了现阶段流淌资金短缺的问题，拓展了融资渠道；同时，对投资者而言，它为其个人资产的抱负增值供应了一个重要途径。3、投资主体多元化机制本工程的施行，使更多的个人资本介入，形成投资主体多元化，有利于形成风险共担、利益共享的现代经营机制。4、创新机制“创新是企业恒久的生命力。只有创新才能使企业在剧烈的市场竞争中处于不败之地。本工程作为一种筹资手段的创新，为开发商开拓了一条新的融资渠道。三、开发商需要落实的几个问题投资回报率即给付的代租年金是多少？拟筹资的总额度是多少？物业的认购价格，每个产权单位多少钱？包括几平方米？代租期限确实定，是否承诺购回或代为转让，为投资者供应变现？费用的预算，主要包括广告宣扬费用、人员酬劳等。相关文件资料的预备，包括认购及代租合同范本、备查资料主要是为投资者现场查验之用、投资说明书、物业宣扬资料楼书、广告单。现场询问人员确实定和培训。是否与银行、信誉社等金融机构达成协议，由其为本工程供应相关担保，并托付其代收款，并由