2021土地估价案例与报告-问答集_7（精选试题）

1、精品文档_土地估价案例与报告-问答集1、某开发商于2009年6月在b市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原

2、合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。问题：最后选择算式1补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。2、某开发商于2009年6月在b市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土

3、地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式

4、1进行补地价。问题：该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续3、某开发商于2009年6月在b市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=

5、增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。问题：测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定请说明理由。4、某开发商于2009年6月在b市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为

6、3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。问题：按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收

7、益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的对地价补交额度会有什么影响5、某开发商于2009年6月在b市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的

8、主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。问题：谈谈你对制定补地价政策方面的建议6、某国有企业a获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公

9、楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：企业a为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。7、某国有企业a获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策

10、分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：该企业一职工李某分配到六层一套3室1厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日马某将其住房上市出售给马某，对所涉及土地应办理哪些手续如果马某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容8、某国有企业a获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根

11、据以下情况回答问题：企业a为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行b进行抵押贷款，并委托土地估价机构c对所涉及的土地进行价格评估。试问：(1)土地估价机构c接受委托后，应首先明确哪些基本事项(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容(4)进行估价时，如何界定地价内涵，可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格9、某国有企业a获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：土地估价机构c选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为38