2021土地估价案例与报告-问答_6（精选试题）

1、精品文档_土地估价案例与报告-问答1、下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。1估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件关于“××住宅小区”项目初步设计的批复(××开经2005053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经

2、具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物

3、为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。2预期售价确定及销售状况分析从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在35004000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m2×350

4、00m2=12250万元通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。3开发总费用的确定根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆

5、铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m2×35000m2=700万元并设定为开发初期一次性投入。(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×

6、35000m2=2450万元并设定为开发期内均匀投入。(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m2×95635m2=2103.97万元并设定为开发期内均匀投入。(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=(2)+(3)×5%=(2450+2103.97)万元×5%=227.70万元4销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与

7、销售进度同步投入。销售费用=总售价×8%=12250万元×8%=980万元5利息率和利润率确定(1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行13年期贷款利率6.03%。(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。6地价测算根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程总地价=(12250-980)×

8、;40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2-700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2×(1+24%)-总地价×24%解上式得到总地价=2762.28万元土地单价=2762.28万元/95635m2=289元/m2就上述报告片断，回答以下问题：1你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么2请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。3报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要

9、求(提示：不少于4个)4报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。5报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为p，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。2、以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。“(一)市场比较法测算1基本思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2公式估价对象价格=比较实例价格

10、×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：估价对象价格=比较实例价格在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。3计算过程(1)比较实例选择。市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：1)与估价对象属同一供需圈；2)与估价对象用途相同或相近；3)与估价对象交易类型相同或相近；4)与估价对象的估价

11、基准日相接近；5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。实例a:××市××区教育局该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，××市城区土地级别图二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1

12、965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。实例b:××省××设计院该宗地位于××市××区××路

13、×号，处于××市老城区土地供需圈内，××市城区土地级别图二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。实例c:×&

14、#215;市邮政局该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，××市城区土地级别图二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政

15、局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。(2)因素选择。考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相

16、近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服

17、繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上

18、调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。(3)因素条件说明。将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。表1比较因素条件说明表 实例a实例b实例c估价对象宗地位置××街×号××路×号××路西侧××路×号交易时间2005.4.122005.5.242007.5.212007.3.31交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易方式协议出让协议出让协议出让授权经营土地用途机关科研市政公用设施科教用地土地使用年限50年50年50年50年样

19、点地价/(元/m2)455742695660待估区域因素基础设施六通六通七通六通商服繁华度距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km交通条件临道路级别临生活型主干道××街临支路××路临综合型主干道××路临支路××路距火车站距离5.3km1.8km1km1.9km城内交通便捷度与主干道通达与主干道通达与主干道通达与主干道通达生活服务设施齐全齐全齐全齐全环境质量环境质量较优环境质量较优环境质量较优环境质量较优规划条件有严格限制有一定限制有一定限制有一定限制个别因素宗地面积/

20、m21965.5(较适宜)1293.34(较适宜)2547.8(较适宜)6439.9(适宜)宗地基础设施条件场地平整五通一平七通一平场地平整宗地形状规则较规则一般较规则临街状况一面临街一面临支路两面临街一面临支路场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率5.43.425.562.3(4)编制比较因素条件指数表。根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成××市地价指数研究成果(2

21、000-2006年)。目前，××市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。表2××市综合地价指数表 2000.12.312001.12.312002.12.312003.12.312004.12.312005.12.312006.12.31综合指数100104106110127134140估价对象设定土地用途为科教用地，3

22、个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据××市综合地价指数表，采用内插法分别确定实例a和实例b期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例c交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国

23、家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地

24、定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在土地利用现状分类(cb/t21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。5)土地使用年期修正指数的确定：根据城镇土地估价规程(gb/t18508-2001)

25、，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中k使用年限修正系数；r土地还原利率；m估价对象的土地使用年期；n比较案例的土地使用年期。r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为1-1/(1+r)m×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例a、b、c的出让土地使用年期均为50年，

26、根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。6)基础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个

27、小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为0.3km、0.30.8km、0.81.5km、1.52.5km、2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主

28、干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的

29、等级差异指数定为0.5%。10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异

30、指数定为2%。11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年

31、随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市

32、总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例b、实例c均处于古文物保护协调区，比较实例a所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响

33、也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价

34、所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。17)宗地临街状况条件指

35、数的确定：估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。18)宗地土地工程能力指数的确定：根据××市工程地质图集(××市城市规划管理局、××市勘察测绘院编制，

36、××市地图出版社1998年12月第1版)，××市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率

37、修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。表3××市容积率修正系数表其他用地容积率1.522.533.54修正系数11.051.071.11.151.2根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。(5)编制比较因素条件指数表。根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下

38、。表4比较因素条件指数表 实例a实例b实例c估价对象宗地位置××街道×号××路×号××路西侧××路×号交易时间129.3129.3140140交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地使用年限96.696.696.696.6区域因素基础设施100100102100商服繁华度102100102100交通条件临道路级别104100104100据火车站距离96.6100.1100.9100城内交通便捷度10210010210

39、0生活服务设施100100100100环境质量100100100100规划条件97100100100个别因素面积999999100宗地基础设施条件100102104100宗地形状10110099100临街情况101100102100场地工程能力100100100100容积率120214.2120216.2(6)编制比较因素修正系数表。根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下。表5因素比较修正系数表 实例a实例b实例c交易时间140/129.3

40、140/129.3140/140交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年限96.6/96.696.6/96.696.6/96.6区域因素基础设施100/100100/100100/102商服繁华度100/102100/100100/1002交通条件临道路级别100/102100/100100/104据火车站距离100/96.6100/100.1100/100.9城内交通便捷度100/102100/100100/102生活服务设施100/100100/100100/100环境质

41、量100/100100/100100/100规划条件100/97100/100100/100个别因素面积100/99100/99100/99宗地基础设施条件100/100100/102100/104宗地形状100/101100/100100/99临街情况100/101100/100100/102场地工程能力100/100100/100100/100容积率106.2/120216.2/114.2106.2/120比准价格(元/m2)   (7)实例修正后的地价计算。将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别

42、见上表，因3个比准价格十分接近，价差极小，故采用其算术平均值4274.7元/m2，作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。”请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题。3、以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。“(一)市场比较法测算1基本思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2公式估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系

43、数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：估价对象价格=比较实例价格在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。3计算过程(1)比较实例选择。市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：1)与估价对象属同一供需圈；2)与估价对象用途相同或相近；3)与估价对象交易类型相同或相近；4)与估价对象的估价基准日相接近；5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。根据以上

44、实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。实例a:××市××区教育局该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，××市城区土地级别图二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处&

45、#215;×市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。实例b:××省××设计院该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，&#

46、215;×市城区土地级别图二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。实例c:××市邮政局该宗地位于××市×&#

47、215;区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，××市城区土地级别图二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经×

48、15;市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。(2)因素选择。考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。4)交易

49、方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限

50、制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的

51、相关关系。(3)因素条件说明。将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。表1比较因素条件说明表 实例a实例b实例c估价对象宗地位置××街×号××路×号××路西侧××路×号交易时间2005.4.122005.5.242007.5.212007.3.31交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易方式协议出让协议出让协议出让授权经营土地用途机关科研市政公用设施科教用地土地使用年限50年50年50年50年样点地价/(元/m2)455742695660待估区域因素基础设施六通六

52、通七通六通商服繁华度距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km交通条件临道路级别临生活型主干道××街临支路××路临综合型主干道××路临支路××路距火车站距离5.3km1.8km1km1.9km城内交通便捷度与主干道通达与主干道通达与主干道通达与主干道通达生活服务设施齐全齐全齐全齐全环境质量环境质量较优环境质量较优环境质量较优环境质量较优规划条件有严格限制有一定限制有一定限制有一定限制个别因素宗地面积/m21965.5(较适宜)1293.34(较适宜)2547.8(较适宜

53、)6439.9(适宜)宗地基础设施条件场地平整五通一平七通一平场地平整宗地形状规则较规则一般较规则临街状况一面临街一面临支路两面临街一面临支路场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率5.43.425.562.3(4)编制比较因素条件指数表。根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成××市地价指数研究成果(2000-2006年)。目前，××市地价指数是以20

54、00年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。表2××市综合地价指数表 2000.12.312001.12.312002.12.312003.12.312004.12.312005.12.312006.12.31综合指数100104106110127134140估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价

55、对象及比较实例的交易期日，依据××市综合地价指数表，采用内插法分别确定实例a和实例b期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例c交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合

56、现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科

57、研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在土地利用现状分类(cb/t21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。5)土地使用年期修正指数的确定：根据城镇土地估价规程(gb/t18508-2001)，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对

58、象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中k使用年限修正系数；r土地还原利率；m估价对象的土地使用年期；n比较案例的土地使用年期。r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为1-1/(1+r)m×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例a、b、c的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。6)基

59、础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××

60、;市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为0.3km、0.30.8km、0.81.5km、1.52.5km、2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其

61、他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利

62、通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民

63、日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及×

64、×市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在

65、古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例b、实例c均处于古文物保护协调区，比较实例a所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过