南京市物业服务收费管理实施办法

1、南京市物业服务收费管理实施办法第一条 为规范木市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院物业管理条例、江 苏省物业管理条例和国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法、江苏省物业服务收费管理办法 的有关规定，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化 服务的收费行为。第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施垃釜和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域内的坏境卫牛和秩序，向业主所收取的费用。第四条 政府捉倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机

2、制选择物业管理金业；鼓励物业管理金业开展正当的价 格竟争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条 市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及 相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实丿施和 监督管理工作。第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的 内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等

3、 专项服务收费，实行政府指导价。普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、 使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、坏境和物业 管理企业的服务内容、服务标准等因索，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、 计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务內容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当 一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应

4、在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管 部门核准。以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业 管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。第十条 业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业 管理企业在物业服务合同中约定。第十一条、实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同 中约定；业主犬会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理金业在物业服务合同中约定。价格主 管部门和物业行政主管部

5、门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公 布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。笫十二条、物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约 定的支出，结余或者不足均由业主亨有或者承担的物业服务计费方式。第十三条 物业管理公共服务费用的构成因素为：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共

6、用部位、共用设施设釜的日常维护保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业管理企业办公费用;7、物业管理金业固定资产折旧费用；8、经业主大会同意的其他费用；9、合理利润（普通住宅不超过8%）；10、法定税费。第十四条 业主、使用人白办理物业交付使用手续之h起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出 租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业管理公共服 务费以法定产权而积（房屋所有权证登记的建筑而积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑而积或房产测绘部门实 测的房屋建筑面积

7、计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。第十五条 纳入物业管理范用的匕竣匸但尚未作出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务 费用由开发建设单位全额交纳。业主办理入住手续示长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使 川的空置物业，业主应向物业管理企业卩面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。第十六条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境 未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%30%,具体比例应在前期物业服 务合同小约定，差额部分由开发建设单位

8、补偿物业管理金业。第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停年场（停车位），由物业管理企业人员提供管理 服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同 中约定停车服务具体收费标准。在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停年位，进入小区执行 公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时 停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。第十八条物业的电

9、梯、水泵、屮央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有 约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由 业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物 业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业上分摊。住宅区物业公共电费分摊方式可按以卜-原则确 定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费町选择按面积、按户、按常住人口或月 票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的

10、70%分 摊。第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，山物业管理企业向委托单位收取手续费。不得 向业主收取手续费等额外费用。第二十条 设有集中供暖系统的物业，应按照”以收抵支、收支平衡”的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主大 会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结朿后，物业 管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。第二十一条 物业管理企业经相关业主、业主人会同意并办理有关批

11、准手续示，利用物业共用部位、共用设施进行经 营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用示，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入 维修基金，但合同另有约定的除外。第二十二条 业主、使用人装饰装修房屋的,装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议， 并按规定标准交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出 入证工本费、电梯使用费等费用。第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收 费项冃、收费标准等在其服务区域内的醍冃位置或收费场所公示。物业管理企业应每

12、半年（或一年）以卩面形式向业 主、使用人公布物业服务收费、经营性设沌收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支悄况，接受业主委员会、 业主、使用人和价格主管部门的监督。第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业 管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务状况；实行物业公共服务费用酬金制的， 物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支怙:况。物业管理企业或业主大会町 以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第二十五条 物业管理企业未

13、经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、 使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。第二十六条物业管理企业将物业服务合同屮的部分专业服务事项外包给具他专业服务企业的，不得降低服务质量， 减少服务内容，提高收费标准。第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取和应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内 容相同的费用。第二十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务 费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业发 主产权或使

14、用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。第二十九条 各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项冃、 标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格上管部门依据中华人民共和国价 格法和价格违法行为行政处罚规定等法律法规予以处罚。第三十条 各县及江宁、浦口、六合区可依据木办法制定本地区具体实沌办法。第三十一条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。笫三十二条 本办法自2005年3月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。一、南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准单位：元/平方米月 等级类别一级 二级 三级 四级 五级无电梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00有电梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00二、南京市住宅区物业管理停车服务收费标准单位:元/辆月露犬车