深圳晟达资产管理有限公司

1、晟达优债1号资管计划产品分析报告 深圳晟达资产管理有限公司二零一六年五月 温馨提示致尊敬的投资人：首先感谢您对深圳晟达资产管理有限公司（下称“晟达资产”）所发行系列资管计划的关注与支持！我们在此声明：本报告是按照我司严格的风控标准以及项目调查要求，根据融资申请人提供的和我司收集的资料，经专业团队审慎调查、核实、分析和整理而得。本报告全面反映了资管计划和项目最主要、最基本的信息，我们对本报告内容所作判断的合理性负责。 本报告仅供相关阁下对晟达资产所管理之资管计划的投资决策、发行使用，不构成对任何主体的要约及要约邀请。其他任何单位或个人未经授权使用本报告而造成的后果，本公司概不负责。本报告及其保密

2、内容均为晟达资产所有，未经晟达资产同意，阁下对本报告不得复制或分发，亦不得向第三者披露其内容，阅读本报告的人员应有遵守此条款的义务。以下报告中所示产品为合法的投资产品，但并不代表我司对所示产品收益的任何保证，请投资者谨慎考虑，其中所有关于产品、项目的要素及认购条款均应以最终签署的相关合同为准。 深圳晟达资产管理有限公司 2016年5月5号 目 录1、 投资背景····················

3、;····························3二、交易结构简述····················&#

4、183;·······················3三、产品设计方案·························

5、;·······················5四、投资方案·························

6、3;······················8五、产品投向赎楼业务介绍·························

7、83;···········9六、产品投向深圳不动产竞拍业务介绍··························11七、中晟达做赎楼及不动产竞拍业务的优势······

8、··············13八、中晟达操作赎楼及不动产竞拍业务案例····················13九、为什么会做赎楼及拍卖房资管计划？·········&

9、#183;··················15十、深圳赎楼及不动产竞拍市场分析························16十一、项目可行性分析··&

10、#183;··································20十二、管理团队及合作方介绍············

11、3;··············24 一、投资背景中国的房地产市场作为当今世界上最大的房地产市场，自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的高速发展，得到了快速发展，房地产竣工销售面积屡创新高。因我国房地产拥有投资消费双重特性，经过数年沉淀，在我国拥有房产物业的人群数字庞大。在目前中国一线城市土地供应趋紧和刚性需求居高不下等因素影响下，一线城市二手房市场将持续活跃。 2015年全国房地产市场仍处于分化加深，不断调整的阵痛

12、过程中，而深圳房地产市场于“330”政策之后，一片火热，供需两旺，且于2015年下半年上演了火爆行情，统计数据显示，2015年全年深圳二手房共成交126,899套，成交面积1,060.78万平方米，较2014年分别大涨121.7%及117.7%，从成交均价来看，2015年深圳二手房价一路飙升，从年初的2.5万元均价飙升至12月的4.1万元，全年上涨66%。自2014年四季度930新政刺激楼市触底回升以来，2015年房地产政策进一步宽松，330新政营业税免征五改二、二套房首付降至4成，央行五次降准、五次降息等利好政策持续、集中出台，市场信心提升，直接刺激大量的购房需求释放。未来深圳房地产市场仍然

13、会稳步发展，为赎楼及不动产竞拍业务的开展提供了坚实的运行基础。二、交易结构简述本资管计划规模为人民币5000万元，以债权投资的方式投资于深圳本土的红本赎楼业务，以股权的方式投资于深圳市土地房产交易中心公开挂牌的不动产竞拍业务，执行事务合伙人通过银行监管、项目监管的方式对资管计划进行有效管理。Ø 法律形式：有限合伙Ø 产品编号：SDYZ 2016 001Ø 投资主体：深圳市中晟达陆拾捌号投资合伙企业（有限合伙） Ø 投资方向：深圳本土红本赎楼以及深圳市土地房产交易中心公开挂牌的不动产Ø 产品规模：人民币5000万元Ø 投资起点：本期有限

14、合伙人按照不低于人民币100万元，以1万元的整数倍递增认购Ø 普通合伙人（GP）：深圳晟达资产管理有限公司（执行事务合伙人）Ø 有限合伙人：具有中长期投资理念的大额机构投资者或个人Ø 基准投资日：2016年5月31号Ø 产品期限：自基准投资日起，A类：3个月；B类：6个月；C类：12个月Ø 有限合伙人的投资还付方式：自基准投资日起按月度向各有限合伙人支付投资收益有限合伙人投资收益：按时分配的投资收益=有限合伙人实际投资本金×实际投资时间（精确到天）×投资收益率认购金额A类：预期投资收益率（年）（3个月）B类：预期投资收益率（

15、年）（6个月）C类：预期投资收益率（年）（12个月）100万认购金额300万8.5%10.5%12.5%300万认购金额500万9%11%13%500万认购金额1000万9.5%11.5%13.5%1000万认购金额/12%14%Ø 还款来源： 1、第一还款来源为赎楼业务操作中，用项目出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款以及不动产竞拍业务中，竞拍所得不动产通过房产中介或金融机构出售的回款。2、第二还款来源为资管计划份额的回购，资管计划到期后，晟达资产将按投资收益率扣除已支付的投资收益后的价格回购投资者持有的资管计划份额；3、第三还款来源是行使担保权利获得的资金，担保方中晟达金融控股

16、集团（深圳）有限公司（下称“中晟达集团”）为在深圳前海注册，经国家工商总局核名通过的金融控股集团，旗下有旅游公司、电子商务平台、地产开发公司等多个实业平台，资产实力雄厚，为资管计划的投资本金及利息的及时足额还付义务提供连带责任保证担保，并签订保证合同。三、产品设计方案（一）交易结构图执行事务合伙人有限合伙人（投资者） 晟达资产 连带责任深圳市中晟达陆拾捌号投资合伙企业（有限合伙）上海锦天城律师事务所中晟达集团法律支持 回购晟达资产资金回笼投资+管理资金监管结构化设计计计优先劣后比例9：1晟达优债1号资管计划 平安银行说明：1、晟达优债1号资管计划：指运作深圳本土红本赎楼及不动产竞拍业务的投资平

17、台。2、平安银行：指平安银行股份有限公司，为合伙企业资金的监管银行。3、中晟达合伙企业：为本次资管计划投资的法律载体，采用规范、科学的有限合伙制的法律组织形式，由普通合伙人（晟达资产）及有限合伙人（不超过48个）组成，成立目的主要是通过有限合伙人入伙合伙企业，统一对资管计划进行投资。4、晟达资产：晟达资产作为普通合伙人及执行事务合伙人，按约定管理资管计划投资事务，并依法对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人（资管计划投资人）仅以其认缴出资额为限对合伙企业债务承担有限责任。5、上海锦天城律师事务所：上海锦天城(深圳)律师事务所为本合伙企业的法律顾问。6、晟达优债1号资管计划通过运作赎楼业务，

18、实现投资收益，并定期向合伙企业投资者支付相应的投资收益。 （二）产品亮点1、结构化设计晟达资产（普通合伙人、执行事务合伙人）认购资管计划份额的10%作为劣后级投资者，作为投资者（有限合伙人）的投资安全垫。2、专业团队管理，风控中心二层风险评估，确保资金高效低风险运行晟达资产专业团队60余人开展深圳本土红本赎楼以及深圳市土地房产交易中心公开挂牌的不动产竞拍业务，确保资金高效运行；风控中心风控团队20余人对赎楼及不动产竞拍项目的风险及借款人的资质实行二层风险评估，操作环节层层把关，确保项目低风险。4、聘请专业法律顾问，投资过程合法合规聘请全国排名前列的上海锦天城律师事务所为投资的全过程提供法律支持

19、，确保投资行为合法合规，让投资者安心、放心。5、普通合伙人回购晟达资产与有限合伙人签署预约受让协议。6、银行资金监管及归集合伙企业与银行签署资金监管协议（ “保管协议”），保障项目投资款定向投资到深圳本土红本赎楼以及深圳市土地房产交易中心公开挂牌的不动产竞拍业务，不得挪作他用。（三）运营与管理以下费用由合伙企业负担：Ø 合伙企业设立、变更并运营发生的注册地址租赁费用、工商代理费用等；Ø 政府部门收取的税费，开户银行收取的费用；Ø 合伙企业聘请专业机构对合伙企业本身进行审计、评估、法律咨询等的费用。除上述费用外，如果有其它费用需要由合伙企业承担，则需要代表三分之二以

20、上表决权的合伙人同意。（四）投资盈余与分配、还付投资收益按照其全体有限合伙人的实际出资金额、实际出资时间及年投资收益率向全体有限合伙人进行分配，其他特殊情况则按相应规定进行分配； 普通合伙人晟达资产的投资收益为本合伙企业所实现的全部投资盈余，扣减应向全体有限合伙人分配的投资收益及约定的相关费用后的余额。投资收益在扣除上文第三点运营费用后，按如下次序还付：Ø 有限合伙人的投资本金及投资收益；Ø 晟达资产的投资本金及投资收益。（五）投资监管（1） 资金监管Ø 合伙企业应在银行开立资金监管账户，作为合伙人出资并向拟投资项目拨付资金的专用账户，同时也作为合伙企业回收投资本

21、金和收益的账户；Ø 账户应签订资金监管协议，由银行依照协议和执行事务合伙人的指令运作合伙企业的资金。（2） 外部监督合伙人大会可决议聘请独立第三方机构（如会计师事务所、律师事务所及资产评估机构等）对合伙企业的资产保值、增值情况做出评估，对拟投资项目的资产状况、法律风险等作出独立客观的评价，以保障合伙企业运作过程的公平、公开、公正，降低投资风险。四、投资方案（一）投资方式本资管计划采用规范的房地产投资产品的组织形式与运作模式，通过债权+股权投资的法律安排，按照深圳本土红本赎楼及不动产竞拍业务的操作原则和指引严谨运作，既满足赎楼及不动产竞拍业务的资金需求，又保证投资的安全性、收益性和流动

22、性。本资管计划的投资运作具体内容如下：1、资管计划的投资金额及投资方式本资管计划拟发行规模为人民币5000万元，投资方式为债权+股权投资。2、资管计划的投资用途及投资期限本资管计划投资款定向用于深圳本土红本赎楼以及深圳市土地房产交易中心公开挂牌的不动产竞拍业务，管理团队依据赎楼及不动产竞拍业务资金需求，向集团风控中心申报用款计划，集团风控中心依据赎楼及不动产竞拍业务风控标准予以审批，并结合实际情况拨款。资管计划的基本投资期限自基准投资日起，A类：3个月；B类：6个月；C类：12个月。（二）资管计划的投资还付融资方应在每月的20日（如遇国家法定节假日则顺延至下一工作日，下同）向资管计划还付截止当

23、日其债权投资的投资收益（以贷款计息方式精确到天计算）；合伙企业在每月的25日前向有限合伙人支付截止当月20日其对应的投资收益。 融资方应在基准投资期限届满时，向资管计划还付投资本金及截止实际还付当日的剩余全部投资收益；五、产品投向赎楼业务介绍（1） 释义 赎楼是指付清卖方物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手产权证赎出的过程。赎楼业务具体操作方式为融资方出于经营、消费或者出售在押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，由垫资方指定人员办理赎证、涂销、重新抵押等交易流程的手续；解押后的不动产用于出售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。 （2） 赎楼业务类

24、型本资管计划参与的赎楼业务一般可分为以下四种：1、买方一次性付款现金赎楼业务；2、买方按揭贷款回款赎楼业务；3、买方按揭贷款港币赎楼业务；4、转贷赎楼业务。（3） 赎楼业务特点1、借款用途明确：客户借款资金唯一的用途是用于解押，有效防止资金被挪用；还款来源明确：用出售款、已有银行贷款审批批复或承诺，商品房出售或者银行放款均容易实现。2、专业团队操作，风险可控，保障债权权益；业务操作环节层层把关，实行资金、证件与客户严格分离，保障业务顺利完成。3、借款资金使用周期短而快，借款受经济周期性变化和经营恶化影响的风险很小；业务操作效率高而快，资金周转率高，在风险可控的前提下获得较高的收益。（四）赎楼业

25、务流程一般赎楼业务流程如下图所示：办理委托公证，签署借款/担保合同买方向银行申请二手房按揭贷款资管计划替卖方向银行还贷（赎楼） 注销银行抵押登记领出卖方房产证业务终结借款人（卖方）向本资管计划申请赎楼融资依标准业务条件判断 拒 绝调查并出具房产以及原业主个人信息调查报告根据赎楼方式收集相应资料 整理资料，报风险部审查正常非正常审批不通过审批通过银行批复下发银行审批不通过买方用新过户房产向银行抵押贷款赎楼贷款收回，业务终结办理房产过户至买方名下银行放款至资管计划指定账户 六、产品投向深圳不动产竞拍业务介绍（一）释义 深圳不动产竞拍业务是指深圳市土地房产交易中心接受相关单位的委托，发布挂牌交易公告

26、，以公开挂牌交易方式转让已建成并取得房地产证的不动产的一种形式。而有意向购买者通过竞拍在深圳市土地房产交易中心公开挂牌的不动产，竞拍成功后所得房产通过房地产中介出售或通过银行等金融机构对接需要按揭或一次性购买住房的客户获利。（2） 拍卖房来源深圳市土地房产交易中心挂牌的物业来源主要有以下方式：一通过法院程序公开拍卖处置的物业；二是债务纠纷中权益人有权处置的物业；三是金融机构对到期无力偿还债务而进行处置的物业。（三）业务特点 投资门槛高：深圳市土地房产交易中心竞拍标的的拍卖保留低价动辄数百万，个人竞买资金压力往往比较大，许多投资者有心却无力。而晟达资产恰恰解决了这个难题，晟达资产聚众人之力，以企

27、业为代表参与竞拍，为有限合伙人争取最佳投资回报。 透明度高：拍卖房资管计划从前期开发设计，到中期的竞拍标的及后期的出售标的、赎回本金的整个交易过程都具有较高的透明度，投资者可以全程监督参与，真正实现了市场化。（四）深圳不动产拍卖流程 确定拍卖标的 提交证照及身份证验证委托资格 确定拥有产权(所有权) 提供相关资料 委托意向 签订委托合同 确定底价（起拍价）和佣金比例 明确各种权利义务责任委托手续 拍卖信息 确定方案 拍卖时间、地点 拍卖方式 竞拍须知 编辑材料 注意事项 拍卖清单筹备拍卖会 上发布拍卖公告 发布看房通知、组织实地勘察标的物 提供证件竞买手续竞拍人网上报名 缴纳保证金 领取竞买证

28、 领取资料 签订竞拍协议书拍卖会前 凭竞买证换取号牌 宣读现场纪律、竞买须知、注意事项举行拍卖会 竞价过程 宣布竞拍结果 未成交的情况 退还保证金 签署成交确认书拍卖会后 规定期限缴纳成交价款（含佣金） 成交的情况 拍卖标的交付 办理过户手续七、中晟达操作赎楼及不动产竞拍业务的优势（一）专业团队管理晟达资产专业团队60余人开展红本赎楼及不动产竞拍业务，确保资金高效有序运行。（二）风控中心二层风险评估风控中心风控团队20余人对红本赎楼及不动产竞拍等投资项目的风险及借款人的资质实行二层风险评估，操作环节层层把关，确保项目低风险。八、中晟达操作赎楼及不动产竞拍业务案例（一）买方一次性付款现金赎楼1、

29、项目概况 王小姐拥有某房产，在某银行支行按揭贷款人民币50万元，现仍欠人民币40万元左右，王小姐欲转卖该房产，买方为陈小姐，采用的方式为一次性付款方式，成交价为人民币80万元，首期款8万元已交业主王小姐，并且陈小姐在另一银行做了72万元资金监管，现卖方王小姐向本资管计划申请借款赎楼。2、项目操作过程 1、做卖方委托公证，买卖双方签署买方一次性付款房产转卖申请表、担保协议、借款借据等。陪同原业主或代原业主在银行办理资金监管相关手续，确认资金监管收款账户为本资管计划指定收款账号。2、收集资料向资管计划报批该笔业务。报批前向原借款银行确认欠款金额、还款时间、还款后取证时间，核实客户资料。审批通过后，

30、与公司财务提前做好预约赎楼工作。3、到档案大厦查询该房产档案信息，反馈至风控中心。将此查档结果交至风控中心审核，将审核盖章后的赎楼转账单交至财务人员，财务人员出款后到卖方按揭银行赎楼。赎楼完成后，需向银行确认领取房产证时间。4、领取房产证后至国土局办理注销抵押登记手续，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。国土局买卖交易过户时间为5个工作日，在此期间，过户回执原件由我司人员保留。5、按回执答复日期前一天电话查询办证信息，出件后约定买方至国土局交税、领证。取出新证后与买方一同至陈小姐做资金监管的银行出示新房产证原件，并复印新房产证，监管银行确认无误后，将房产证原件交于买方，此时银行解

31、冻监管款项归还担保贷款。6、银行放款后，提供以业主王小姐户名开立的银行帐户，退赎楼余款，该笔业务完成。（二）买方按揭贷款回款赎楼1、项目概况徐小姐拥有福田区某房产，在某银行支行做按揭贷款人民币100万元，现欠款合计80万元以内，徐小姐欲转卖该房产，买方李小姐，采用的方式是按揭付款，买方已经在另一银行支行做按揭贷款人民币140万元，该房产交易总价为200万元，购楼首期款60万元在过户时支付卖方，现买卖双方向我司申请赎楼。2、项目操作过程1、做卖方委托公证，买卖双方签署转按揭（赎楼）申请表、担保协议、借款借据等。2、打印最新还款清单，收集齐全资料，向资管计划报批该笔业务。3、到档案大厦查询该房产档

32、案信息，将此查档结果交至风控中心审核，将审核盖章后的赎楼转帐单交至财务人员，财务人员出款后到卖方按揭银行赎楼。赎楼完成后，需向银行确认领取房产证时间。4、领取房产证后至国土局（金湖文化中心）办理注销抵押登记手续，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。5、过户完成后，取出新房产证，预约银行抵押驻点人员，及时安排买方做抵押递件申请，回执由银行人员收取，我司操作人员复印回执复印件带回公司。6、国土局（金湖文化中心）抵押出件时间为5个工作日，抵押完成后，买方银行放款至我司财务人员指定账户。7、我司财务结算，退余款至卖方账户，该笔业务完成。（三）不动产竞拍案例Ø 拍卖房1：深圳市中

33、心城长江花园B栋2-601房拍卖时间拍卖地点拍卖场次案号2015年8月7日土地房产交易大厦3楼第1058场深中法执字第1114号权属证明编号用途建筑面积竞得价款（含服务费）6000389209住宅103.5平147.90万元（单价：14,290元/平）竞拍时市场价当前市场价(2015.12.31)竞拍时溢价率当前溢价率(2015.12.31)单价：19,412元/平单价：25,550元/平35.84%78.80%Ø 拍卖房2：深圳市龙岗镇园景花园2栋J单元复式621房拍卖时间拍卖地点拍卖场次案号2015年8月7日土地房产交易大厦3楼第1058场深龙法执恢字第67号权属证明编号用途建筑

34、面积竞得价款（含服务费）6000297039住宅229.73平286.62万元（单价：12,476元/平）竞拍时市场价当前市场价(2015.12.31)竞拍时溢价率当前溢价率(2015.12.31)单价：18,253元/平单价：25,084元/平46.30%101.06%九、为什么会做赎楼及拍卖房资管计划？房地产行业经历2014年的深度调整后，2015年房地产行业将迎来新的一轮发展。 （一）房地产市场区域分化不断明显结构性投资机会已经到来 在房地产总体市场供大于求的背景下，趋势性投资机会已经结束，而结构性投资机会已经到来，四大一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善，投资价值大，

35、而广大三四线城市库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足，风险较大。 （二）行业并购机遇将不断涌现地产并购的最佳时机 当前处于房地产行业弱周期中，行业内部整合不断加剧，并购机遇将不断涌现，2015年房地产行业新一轮并购潮将来临，为房地产投资产品参与行业并购的最佳时机； （三）一线城市存量房黄金时代正在到来赎楼业务市场空间广阔 一线城市人口聚集能力强，而土地供应量逐年减少，新房供应量有限，二手房正在成为市场的主导性的供给力量。比如：深圳土地资源紧缺， 2014年深圳仅供应1宗居住用地。 （4） 债权地产产品收益风险不对称股权投资是房地产投资产品未来发展趋势 近年度市场上房地产投资产品多以债权为主，

36、多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者假股真债的模式，因此在整个房地产行业处于下滑的当前，房企在面临资金和运营的双重压力时，传统模式的弊端逐步显现，个别资管公司、信托公司未能严格控制项目风险，导致本该兑付的个别项目未能顺利兑付。债权式地产投资产品收益风险严重不对称，项目管理方对项目把控程度弱，有效化解风险能力不强，一旦融资方出现违约情况，只能被动的处理抵押物，而这一处理过程较为漫长，当前市场上因融资方违约导致投资产品未能顺利兑付的案例比比皆是。 当前市场环境下，项目管理方更加注重团队以及品牌的内生性建设，加强主动管理能力，这些也会带动整个房地产投资产品投资策略的变革。房地产投资产品将由被动管理

37、的债权式投资逐步过渡到主动管理以通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏的方式为主，此投资方式的改变可为房地产市场注入长期发展资金，将有助于房地产参与产业整合，助推产业升级，因此股权投资是房地产投资产品未来发展趋势。十、深圳赎楼及不动产竞拍市场分析（1） 深圳房地产市场发展概况 2014年的深圳楼市与全国房地产市场整体表现基本一致，成交量跌宕起伏，前三个季度深圳多家商业银行房贷都是按基准利率及其上浮来执行，房价高位运行，市场冷冷清清，商品住宅月度成交基本维持在2000-3000套之间，成交量同比大跌。步入第四季度，在930出台的二套房”认贷不认房”新政和央行降息政策的刺激下，深圳住宅市场迅速反弹

38、，刚需大量涌入楼市，新房、二手房成交量都出现大涨，新房仅12月成交就高达7754套，二手房12月份高达9792套，拉高全年成交量，也刷新深圳月度成交历史最高值。深圳作为仍然实行限购政策的少数城市之一，尽管2014年深圳楼市成交总量受全国房地产市场预期低的影响稍有萎缩，但深圳经济发展水平高，全国人口净流入城市排名前三，刚需购买力旺盛，再加上深圳土地资源紧缺，可供开发的土地日益减少，深圳楼市坚挺程度和抗风险程度相对较高，未来深圳房地产市场前景仍被看好。2014年深圳市新房成交套数41884套，同比减少12.9%，成交均价为23973元/平方米，同比上涨11.0%；深圳二手房共成交66725套，同比

39、2013年全年下跌30.2%；深圳二手住宅成交均价为26905元/平方米，同比2013年上涨20.8%。在2014年全国房地产行业深度调整期的大环境下，前三个季度深圳楼市成交总量虽然稍有萎缩，但2014年深圳房价仍然逆市上涨，足见深圳楼市的良好发展态势。2014年深圳楼市总体上来说，呈“先冷后热”的态势，前三季度受楼市宏观环境不佳的影响，市场观望情绪浓厚，成交冷淡，四季度随着房地产政策的利好，刚需们陆续加入到购房队伍中，市场强势复苏，成交量大幅上涨。整个2014年度，深圳市楼市成交量同比有所回落，但价格逆市上涨，二手住宅、新房住宅均价同比分别上涨20.8%，10.9%，再创几年来的历史新高。（

40、二）深圳市二手房市场深圳是一个土地资源十分紧缺的城市，在市区新房房价越来越高、新房供应越来越郊区边缘化的市场环境下，越来越多的刚需及改善型置业者转向二手房市场，导致近年来深圳二手房交易非常活跃。根据深圳市规划国土委数据统计，2014年深圳二手房成交66725套，同比下降34.1%，成交量下跌，主要是前三个季度受到多年宏观政策累积调控及住房信贷政策收缩的影响，市场观望情绪较为浓厚，成交量持续低量运行，前三个季度，二手房月度最高成交量不超过6000套，而9·30新政限贷政策放松，成为市场的转折点，随后11月22日央行降息，连续政策利好推动了四季度楼市成交快速回升，因此四季度，深圳二手房交

41、易受到利好刺激，月均超过7000套，达到了较好的水平，其中12月成交高达9792套，刷新深圳月度成交历史最高值，市场表现非常活跃。而价格方面，2014年深圳二手房价依然保持上涨的趋势，二手住宅成交均价为26905元/平方米，创下历史新高，同比大幅上涨20.8%。2014年二手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的区域，尤其是一些生活配套完善和便利的老住宅区，由于存在价格优势，备受市场刚需的青睐，成交活跃。二手住宅成交多以1-3房的中小户型为主，适合工薪家庭置业，其中成交以龙岗中心城、布吉、宝安西乡、龙华片区最为活跃。 根据深圳市规土委数据统计，上半年全市二手房共成交65373套，56

42、8.1万平方米，环比分别增长81.7%，74.9%，同比增长110%左右；二手住宅为60398套，507.8万平方米，环比分别增长95.4%，90.7%，同比增长约130%。价格方面，根据中联链家成交系统数据统计，上半年深圳二手住宅成交均价为31490元/平方米，创历史新高，环比上涨13.9%，同比上涨21.7%，且3-6月涨幅持续扩大，6月环比上涨达8%，同比上涨45.1%。去年四季度930新政刺激楼市触底回升，2015年下半年政策进一步宽松，330新政营业税免征五改二、二套房首付降至4成，央行五次降准、五次降息。利好政策持续、集中出台，市场信心提升，直接刺激大量的购房需求释放。（三）深圳赎

43、楼业务发展情况深圳2015年上半年共成交二手房产65373套，成交面积共568.1万平方米，以每套均价为31490元/平方米的价格计算：成交金额约为1789亿元。假设深圳二手房银行按揭贷款金额为成交价的70%，客户已偿还部分贷款或一次性购买物业，该比例为60%，即有：1789*70%*(1-60%)500.92亿元。从深圳2015年二手房交易数据估算，每年深圳二手房交易赎楼金额在500亿元以上。加上交易规模更大的经营性贷款、消费性贷款赎楼业务，估计每年深圳赎楼交易规模超过2000亿元。 （四）深圳拍卖房源充足，且拍卖表的成交价与市场价之间普遍有20%-30%的折价率，拍卖房投资产品具有可持续性

44、及较大获利空间如下图所示，自2012年以来，深圳土地房产交易中心挂牌的房源均超过400套以上。2015年深圳房产拍卖成交明显增长，一是市场刚性需求的释放，房地产行业大形势回暖，导致购房需求增长；二是个人信贷政策变化，促使投资客频繁出。2015年1-9月，深圳土地房产交易中心实际拍卖房产近900套，成交587套，成交金额人民币7.64亿元，平均超出底价32.61%。剔除重拍部分，拍卖成交率达到65% ，比去年同期翻了三番。 2012年-2014年深圳土地房产交易中心挂牌房源统计数据来源：深圳市土地房产交易中心且今年法院清理执行案件的周期性加快，因此拍卖房产周期也跟着加快，导致拍卖起叫价相对滞后、

45、偏低，拍卖房的成交价与市场价之间普遍有20%-30%的折价率，因此拍卖房投资产品具有可持续性及较大获利空间。十一、项目可行性分析（1） 赎楼及不动产竞拍业务发展前景 2014年深圳楼市在全国房地产行业深度调整的大环境下，深圳新房均价同比上涨了11.0，二手房价同比上涨20.8%，由此可见深圳楼市需求的强劲和房价的坚挺。尽管2015年3月份不动产统一登记制度试行，但短期内对房价影响较小。据深圳市房地产研究中心统计数据显示，2015年上半年，深圳新建商品住宅成交面积314.58万平方米，同比增长了121.0%；全市二手住房合计成交476.93万平方米，同比增长了125.1%。 而在价格方面，深圳6

46、月新房价格指数环比上涨4.5%，已连续10个月上涨；同比上涨14.5%，连续7个月上涨。同时，6月份全市均价水平为30707元/平方米，高于5月份28469元/平方米的价格水平。二手住宅方面，6月份深圳市全样本二手住宅价格指数环比上涨4.5%，同比上涨15.7%。截至今年6月30日，全市新建商品住房库存面积为367.32万平方米（32723套），按照过去12个月月平均销售规模来计算，库存消化周期仅为7.7个月，短期内住房市场供求关系仍略显紧张。 不过随着政府对市场的积极引导，尤其是新供应楼盘的大量集中上市，预计下半年深圳房地产市场供求关系紧张的局面将明显改善，深圳房价快速上升的势头将会稳定下来

47、。总之未来深圳房地产市场仍然会稳步发展，为赎楼及不动产竞拍业务的开展提供了坚实的运行基础。（二）330新政：二套房贷款最低首付比例降至四成；转让满两年住宅，免营业税央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 财政部： 个人转让两年以上普通住房，免征营业税。如此利好的政策，预计2015年全年深圳二手房市场将继续保持2014年第四季度的趋势，量价同涨，将会极大地促进深圳红本赎楼及不动产竞拍业务的

48、发展。（3） 十月双降：年内第5次降准，第5次降息10月23日，中国人民银行宣布，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。年内利率五次下调，购房按揭成本不断下降，极大地释放了市场刚性需求，加上人口的不断涌进，深圳房价具有坚实上涨基础，深圳红本赎楼及不动产竞拍业务具有广阔前景。（四）还款来源分析 1、第一还款来源为赎楼业务操作中，商品房出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款以及不动产竞拍业务中，竞拍所得不动产通过房产中介或金融机构出售

49、的回款；2、第二还款来源为资管计划份额的回购。产品到期后，晟达资产将按投资收益率扣除已支付的投资收益后的价格回购投资者持有的投资份额； 3、第三还款来源是行使担保权利获得的资金。担保方中晟达金融控股集团（深圳）有限公司为深圳前海注册，国家工商总局核名通过的金融控股集团，旗下有旅游公司、电子商务平台、地产开发公司等多个实业平台，资产实力雄厚，为投资人的本金及利息的及时足额还付义务提供连带责任保证担保，并签订保证合同。（五）项目主要风险及防范措施1、政策与行业风险房地产行业受国家宏观调控影响较大，国家宏观调控以及房地产市场形势的变化可能会对项目产生不利影响。投资期限内，国家对房地产政策、税收政策和

50、金融政策等相关政策的调整可能会对房地产市场产生不利影响，从而影响资管计划投资收益的实现。防范措施：本项目红本赎楼及不动产竞拍业务的标的均位于深圳，深圳是中国四大一线城市之一，中国经济最发达的城市之一，全国性经济中心城市和国际化城市。基于项目所处城市高度发达的经济体系，以及深圳市房地产行业所处的成熟发展阶段，项目受到国家宏观调控的影响较小，房价稳定上涨的确定性很大，红本赎楼及不动产竞拍业务有巨大的发展空间。执行事务合伙人将及时关注政策、法规变化，及时向受益人披露资管计划的运行情况，并要求项目相关主体履行职责，按照法律法规的相关规定采取相应措施。 2、其他风控措施（1）结构化设计：晟达资产认购资管

51、计划10%的份额，作为投资人的投资安全垫；（2）中晟达金融控股集团（深圳）有限公司保证投资者的本金和收益；（3）银行资金监管、项目监督、执行事务合伙人回购协议，顶尖的管理团队保障项目的高效有序地运行。聘请全国排名前列的上海锦天城律师事务所为投资的全过程提供法律支持，确保投资行为合法合规，让投资人安心、放心。（4）产品存续期间每月为投资者设置开放日，投资者可提前预约，经确认后持合伙协议及身份证来到执行事务合伙人公司查询明细。（5）产品存续期间，执行事务合伙人为每位投资者发送投资简报，汇报实际投资情况，保证投资人的知情权。 综上所述，本资管计划发生兑付风险的可能性极低。（六）可行性分析结论1、分散

52、投资：债权+股权相结合的方式投资于深圳地区住宅物业，单个投资标的占用投资总额比例小，利于分散投资风险；2、流动性强：投资标的均为深圳地区刚需型住宅物业，资金周转快，业务操作效率高；3、收益风险比高：深圳地区刚需型住宅物业，升值预期高，风险可控，项目具备较大获利空间；4、结构化设计：普通合伙人以其10%合伙企业份额作为投资者的投资安全垫；5、专业团队管理：晟达资产专业团队管理，风控中心二层风控评估，确保资金高效低风险运行； 6、透明度高：投资项目的整个交易过程都具有较高的透明度，投资者可以全程监督参与，有效防止资金被挪用的风险； 7、回款明确：赎楼业务中，项目出售款或新的贷款来偿还资管计划的解押

53、贷款以及不动产竞拍业务中，竞拍所得不动产通过房产中介或金融机构出售的回款来保障投资者投资和收益；8、多重保障：执行事务合伙人签署预约受让协议，为投资人本金提供回购，中晟达集团对资管计划每笔对外投资提供连带责任保证担保；鉴于上述分析，我们认为该产品投资的项目前景较好，总体风险处于较低水平，并可以得到有效的控制。在赎楼及不动产竞拍项目要求风控措施手续办理到位的前提下，晟达资产认为晟达优债1号资管计划风险较低，投资回收能力稳定，可对有意向投资者推介，共享投资收益。十二、管理团队及合作方介绍（1） 普通合伙人（执行事务合伙人）深圳晟达资产管理有限公司深圳晟达资产管理有限公司是专业从事房地产金融服务的机构，隶属于中晟达金融控股集团，2013年开始经营，总部设立于深圳福