[精品]浅论不动产登记制度

1、浅论不动产登记制度浅论不动产登记制度摘耍：不动产登记制度的核心内容之一即为登记审查制度，只 有明确了登记的审查方式，才能确定不动产的公信力、登记的效率以 及登记错误的责任承担等一系列问题，因此不动产登记制度的确定也 是专家学者广泛研究的课题。该文主耍讨论两种审查模式的利弊，从 而确认，在当前我国形势下，应该采用以形式审查为主，兼采适当的 实质审查的原则，更能兼顾公平和效率原则，以期更好的促进交易的 实现。关键词：形式审查；实质审查；公证根据我国2007年3月16日通过的物权法第十一条的规定, 不动产登记机构的审查事项主要有：一是查验当事人提供的证明文件 和必要材料；二是必要时口以就登记事项询问

2、申请人；三是在认为申 请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，可以耍求申请人补充材 料，必要时可以实地查看不动产的情况。据此，对于我国不动产登记 的审查模式，物权法“既没有试图界定什么是实质审查，什么是 形式审查，更不去回答物权法耍求不动产登记机构进行实质审查 还是形式审查”，因此，实践屮不动产登记应该以什么为标准，是学 术界亟待解决的重要问题。目前学界对不动产登记制度的登记审查模式有两种观点：即实质 审查和形式审查。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提 交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容 的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。如申 请人有无

3、权利能力和行为能力；有代理人的，代理人的权限与资格是 否完备；申请表所填写事项是否与实际情况相符；申请人有无权利处 分该不动产，该登记申请之事项与有关权利人之间是否存在争执等。 而形式审查则是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审 查。如登记机关有无管辖权；登记申请书及文件是否齐全并符合规定 格式；应提出的权利证书是否齐备等。如果确定这些申请登记的材料 符合形式要件，就应当认为是合格的。实行实质审查有很多有利因素，首先，它是市场经济发展初期的 必然要求。我国目前正处在市场经济发展初期，整个社会经济秩序相 对混乱，信用低下，欺诈行为时有发生，而实质审查恰好可以最大限 度避免欺诈现象的发生。

4、其次，它有利于保护当事人的合法权益。实 践中，登记机关若不实行实质审查，极易造成登记错误，使交易当事 人蒙受损失。再次，有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查 主义与登记机关的责任是联系在一起的，若实行形式审查，发现错误 后很难确定登记机关的责任，而实质审查中，若登记机关的故意或重 大过失导致登记错误，造成相对人的损失，登记机关则有义务予以赔 偿。第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。若登记机关经常因 自身原因导致登记内容错误，交易当事人会依据错误信息进行交易， 而过多的登记错误使人们失去对登记簿的信任，从而降低了登记的公 示和公信功能，极大地妨碍了交易的进行，使真正的权利人利益受损。另

5、一方面，实质审查不如形式审查更能促进经济效益和提高效率。 若实行实质审查，审查的范围和力度都相当大，登记机关的审查费用 会很高，而且手续繁兀，需花费当事人大量金钱和精力，交易费用和 成本过大，认为的设置了市场调配资源机制的障碍。同吋，不动产登 记种类繁杂，数量庞大，如果每次都进行实质审查，必然造成审查时 间过长，这不符合市场经济高速运转的需要。此外，在我国公权力缺 乏有效制约的国情下，实质审查很容易造成造成国家公权力对私权力 的侵扰和过度干预，实质审查中，登记机关对合同条款进行实质性审 查，实际上是扮演了司法机关的角色，这将造成行政权力过度干预司 法权力，国家公权力严重失衡，背离了不动产登记的

6、初衷，不利于当 事人意思口治，不利于交易秩序的平衡稳定。任何一项制度的设立都会产生利弊对比，而问题的关键在与通过 利益衡量來确定在法律上那种制度更符合社会的发展。纵观两种审查 制度，结合我国现实情况，若对不动产物权实行实质审查，则缺乏相 应的校正措施，则会是原本工作量就大的登记机关不堪重负，效率低 下，而若奉行形式审查制度，则无法保证登记的真实性，不能维护真 正权利人的合法权益，失去了登记的意义。因此，应该在坚持登记机 关实行形式审查方式的基础上，借鉴外国相关经验，引入公证制度, 建立“公证+形式审查”制度。为了预防诉讼，减少纠纷，在不动产登记前，充分发挥公证制度 和公证人的参与，由公证机关对

7、双方当事人的协议、赠与、遗嘱等引 起不动产物权变动的民事法律行为或其他原因行为进行确认，对其真 实性、合法性进行实质审查，确保交易的安全。有学者提出，将公证 制度引入不动产登记，会造成不动产物权变动交易成木的增加。笔者 认为，办理公证登记必然会产生一定的公证费用，但进行公证登记降 低了当事人权益受侵害后的救济资木，避免了因为权益受侵害进行诉 讼造成的人力、物力和财力的损耗，相对來说是节约了交易成木的。 此外，由不动产登记机关独立履行实质审查，实质上是将当事人的交 易成木进行了转嫁。若仅依靠登记机关落实实质审查，就要建立庞大 的登记队伍，我国冃前不动产登记机关从性质上来看尚属行政机关, 若要进行实质审查则需增加登记机关的公务人员，这势必会增加政府 的行政费用支出，而此项费用则需要通过增加税收等形式得以解决, 这实际上还是增加了各个当事人的交易成本。而我国公证机关的收费 标准严格受国家物价主管部门的监管，公证机构的收费费率很低，相 比公证在保障交易安全等方面所发挥的作用，成本是很低的，