房地产地块查勘培训模板.3.1

1、地块环境查勘地块环境查勘2课程需要了解的内容课程需要了解的内容what什么是地块环境查勘？什么是地块环境查勘？why为什么进行地块环境查勘？为什么进行地块环境查勘？how如何进行地块环境查勘？如何进行地块环境查勘？3什么是地块环境查勘？什么是地块环境查勘？地块环境查勘是为了获取有关地块的第一手资料，地块环境查勘是为了获取有关地块的第一手资料，针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并通过后期对数据的汇总分析，整理得出项目开发通过后期对数据的汇总分析，整理得出项目开发的资源优势和机会点的资源优势和机会点。地块环境查勘是具有鲜明目的性的资料收集和地块环境查

2、勘是具有鲜明目的性的资料收集和实地考证的过程。实地考证的过程。地块查看的内容包括：1、区域气候环境2、区位交通条件3、土地性质4、资源现状5、周边配套设施调查4为什么进行地块环境查勘？为什么进行地块环境查勘？1 1、把现场带回家！、把现场带回家！2 2、要形成对项目发展的初步判断和感性认识。、要形成对项目发展的初步判断和感性认识。3 3、系统的基础资料是所有研究工作开展的基、系统的基础资料是所有研究工作开展的基 础，如果该部分资料不充分详实，将直接础，如果该部分资料不充分详实，将直接 影响后期项目研究的全部结果。影响后期项目研究的全部结果。5如何进行地块环境调研？如何进行地块环境调研？1 1、

3、前期计划准备、前期计划准备（1）尽可能获取基础资料文献（市志、年鉴、交通图、地块红线图、现状图、等高线图、规划图等）（2）确定调研内容（3）配备调研人员（两人一组，分头进行）（4）安排调研时间2 2、现场实际查勘、现场实际查勘（1）现场情况实地考证（2）拍摄关键节点照片（3）原住居民访谈3 3、后期汇总分析、后期汇总分析6一、项目调查评价体系一、项目调查评价体系7区域考察因素区域考察因素距市级商服中心距离距区级商服中心距离区域公用基础设施方便程度距火车站距离区域内文体设施方便度区域公交便利程度区域道路等级周围土地利用情况价值评价体系价值评价体系基于价值评估的开发评价体系基于价值评估的开发评价体

4、系(住宅用地住宅用地)地块考察因素地块考察因素 建筑的容积率建筑物采光及朝向宗地自然条件宗地自然危害程度距公交车站距离宗地临路条件宗地宽度、面积畸零地规划土地用途供水、电、热、气及排水8价值评价体系价值评价体系基于价值评估的开发评价体系基于价值评估的开发评价体系(工业用地工业用地)区域考察因素区域考察因素工业用地类型道路级别城市内部道路便捷度聚集效益距车站、机场、港口距离环境质量优劣情况区域土地利用限制区域道路级别地块考察因素地块考察因素 地块状况及承载力容积率宗地自然条件宗地自然危害程度宗地临路条件宗地长度、宽度、面积畸零地规划土地用途供水、电、热、气及排水9重点关注对象重点关注对象基于土地

5、利用实现的重点关注对象基于土地利用实现的重点关注对象建设环境建设环境地形对计划用途的适应性道路的坡度入口车道处的视线距离微气候视景私密性噪音和强光的影响程度邻近用地的视觉影响对邻近用地的视觉影响与公用设施的接近性地块现状地块现状大小和形状从道路所见之景安全的出入口场地“感觉”永久性的树林和坡地河堤状况地形和坡地 土壤（土质和厚度）道路路面状况场地排水相邻用地（环境或可控制环境）与交通格局的联系置地和开发的相对成本周边社区环境周边社区环境景观特点建议用途的融洽性交通（可达性、危险性、吸引性）服务便利性公园、休闲地和开放空间暴露程度（太阳、风、洪水）噪音影响公用设施（易得性和成本）10二、项目所在

6、地区气候调查二、项目所在地区气候调查调查目的：对项目所在地区气候的研判，掌握所在地区基本情况调查目的：对项目所在地区气候的研判，掌握所在地区基本情况调查方式：文献资料收集、亲身体验调查方式：文献资料收集、亲身体验调查内容：温度、日照、风向、降雨量等调查内容：温度、日照、风向、降雨量等11温度、降水温度、降水对项目类型选择有基础指导作用对项目类型选择有基础指导作用12风向、风速、日照、强度风向、风速、日照、强度利于指导未来物业类型排布利于指导未来物业类型排布13三、区位交通篇三、区位交通篇调查目的：与外部区域发展的结合程度，工作生活开展的便利程度调查目的：与外部区域发展的结合程度，工作生活开展的

7、便利程度调查方式：结合交通图实地查看调查方式：结合交通图实地查看调查内容：区域位置、距特定中心距离、外部交通通达性、内部交调查内容：区域位置、距特定中心距离、外部交通通达性、内部交 通进入性、车流人流方向及密度通进入性、车流人流方向及密度14明确项目所处主要区域，与周边城市距离明确项目所处主要区域，与周边城市距离 区位情况区位情况15 外部交通外部交通明确外部交通的可进入性，主要进入手段，明确外部交通的可进入性，主要进入手段，重大交通设施的修建情况重大交通设施的修建情况无锡鹅湖交通分析16 内部交通内部交通明确内部道路基本情况，道路等级，主要明确内部道路基本情况，道路等级，主要交通进出节点，人

8、流车流密度及分布情况交通进出节点，人流车流密度及分布情况惠州汤泉、温州大罗山内部交通分析17四、土地性质四、土地性质调查目的：通过对项目地块的地质地貌七通一平情况的调研，掌握调查目的：通过对项目地块的地质地貌七通一平情况的调研，掌握 地块的基本情况地块的基本情况调查方式：实地调查、拍摄现状代表图片调查方式：实地调查、拍摄现状代表图片调查内容：现有建筑附着物、土地权属情况、地质、地貌、水系、调查内容：现有建筑附着物、土地权属情况、地质、地貌、水系、 景观视觉影像、动植物分布等景观视觉影像、动植物分布等18 规划地形图规划地形图明确规划范围边界、地形大小、地形现状明确规划范围边界、地形大小、地形现

9、状南京某大学、温州大罗山内部交通分析19土地利用现状土地利用现状南京某大学、温州大罗山土地利用现状明确土地现有利用情况、土地权属关系、明确土地现有利用情况、土地权属关系、使用年限、分布及面积使用年限、分布及面积20掌握地形坡度分布情况，为进一步选掌握地形坡度分布情况，为进一步选择可建设用地提供科学的依据择可建设用地提供科学的依据 坡度分析坡度分析南京某大学、温州大罗山坡度分析21 水体分布水体分布明确水体分布、水量、面积大小、年度明确水体分布、水量、面积大小、年度变化强度，指导项目规划布局变化强度，指导项目规划布局南京某大学、无锡鹅湖水体分析22 居民分布居民分布明确区域内人口的分布情况和变化

10、情况温州大罗山人口分布情况23关键节点分布关键节点分布针对具有代表性的关键节点、建筑、景观进行如实记录温州大罗山现状24特殊资源调研特殊资源调研以旅游项目为例，要对区域内的特殊资源进行系统的勘察武汉东西湖柏泉农场旅游资源分布1、以古井，古寺，古墓为主的反映历史文化的旅游资源，比较有特色，但整体知名度不高，开发力度不够2、旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品。3、旅游资源和产品相对集中在玉屏西路，红星路和规划中的古缇路，岳家山路围合德区域内，便于通过对区域资源的整合来充分挖掘发展的潜力。序号序号景点名称景点名称序号序号旅游产品旅游产品1 1号号张

11、景父母墓1010号号钥匙墩遗址2 2号号景德寺1111号号孙武故居3 3号号柏泉古井1212号号柏林古井旅游度假村4 4号号张京墓1313号号柏林休闲山庄5 5号号余家嘴遗址 1414号号团鱼山休闲农庄6 6号号龙王台遗址1515号号岳家山度假村7 7号号鳞木化石1616号号玉屏山庄8 8号号天主教堂1717号号碧溪园9 9号号北赛湖遗址25特殊资源调研特殊资源调研对现有旅游资源的档次规模有客观如实的评价，可选择具有代表性的其他产对现有旅游资源的档次规模有客观如实的评价，可选择具有代表性的其他产品进行对比分析品进行对比分析武汉东西湖柏泉农场旅游资源等级评价26其他影响因素其他影响因素项目实施过

12、程中存在许多不确定性的因素影响项目的开发设计，必项目实施过程中存在许多不确定性的因素影响项目的开发设计，必须在实地调研引起重视，对整体的影响程度进行合理评估须在实地调研引起重视，对整体的影响程度进行合理评估影响开发的因素：影响开发的因素：1.高压线，变电站2.污水河，垃圾填埋场3.墓地，火葬场4.动植物保护区，饲养基地5.生态保护控制线6.山脊线对高度控制范围7.快速交通的噪音污染范围27五、周边环境篇五、周边环境篇调查目的：通过对项目地块周边的情况进行调查，掌握周边环境对调查目的：通过对项目地块周边的情况进行调查，掌握周边环境对 未来项目发展可能带来的影响未来项目发展可能带来的影响调查方式：

13、资料查找、实地调查、拍摄周边环境代表图调查方式：资料查找、实地调查、拍摄周边环境代表图调查内容：地块四至环境、市政配套设施分布、周边其他在建、拟调查内容：地块四至环境、市政配套设施分布、周边其他在建、拟 建项目、污染来源（空气、水、噪音）建项目、污染来源（空气、水、噪音）28项目周边市政配套项目周边市政配套市政配套意味着区域发展的健全程度，实地查勘过程中要尽可能的市政配套意味着区域发展的健全程度，实地查勘过程中要尽可能的了解，确定区域承载容量及对未来发展的限制，并提出合理建议。了解，确定区域承载容量及对未来发展的限制，并提出合理建议。影响项目发展的市政配套设施：影响项目发展的市政配套设施：1、

14、医院数量、等级2、学校数量、等级3、中转交通设施数量、等级4、垃圾污水处理设施数量、等级5、周边重大商业配套设施数量、等级 29案例一案例一本项目位于政务新区启动区核心位置、西邻大龙湖，北与政府办公大楼相对本项目位于政务新区启动区核心位置、西邻大龙湖，北与政府办公大楼相对核心价值点核心价值点首先是新城启动区核心其次是大型中央都市生活示范区最后是景观配套资源项目难点项目难点现阶段人气不足，缺乏配套商业区规划面积较大，与居住区 如何配合形成合力30项目概况项目概况本项目位于政务新区核心位置，地块为商业住宅综合类用地本项目位于政务新区核心位置，地块为商业住宅综合类用地31项目概况项目概况项目地块北部

15、为政府办公大楼，周边道路和绿化等市政工程完善，地块内部平整项目地块北部为政府办公大楼，周边道路和绿化等市政工程完善，地块内部平整32项目属性项目属性有相对政府配套和景观资源优势的，政务新区的，大规模综合体开发项目有相对政府配套和景观资源优势的，政务新区的，大规模综合体开发项目在以新城区为核心、半径200公里范围内，已经立起与各城市间多形式的快速连接通道。徐州新城区通过三条快速路与老城区连接，观音机场、京福高速、连霍高速以及建设中的京沪高速铁路环绕新区。5分钟上高速，10分钟到高铁，15分钟到市中心（零坐标），20分钟到达机场，两小时左右进京入沪 地块属性地块属性对本项目的价值点界定对本项目的价

16、值点界定城市层级城市层级城市政务新区；城市发展方向上区域层级区域层级政务区核心启动区内；临近未来徐州最大的新城工业区地块地块层级层级项目规模项目规模新城区内较大规模周边配套周边配套周边生活配套设施匮乏交通状况交通状况便利的城市交通系统景观资源景观资源大龙湖、托龙山脉、吕梁山风景区地形地貌地形地貌良好地势、开阔空间33案例二案例二本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧区三林世博功能区域内的东北侧本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一位于三林功能区域内的东北侧34项目概况项目概况项目总占地项目总占地49.149.1公顷，对外交通相对便

17、利，四至道路仍待改善公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善四至四至北蔡地区中心基地位于高科西路以南、莲花路以北、莲溪路以西、博华路以东的范围内交通道路交通道路两条城市干道：沪南路、高科西路（四车道），高科西路东段为双车道支路，交通拥挤交通便捷度交通便捷度目前无轨道交通穿过，对外交通依靠公交体系沪南路通过地块中部，沪南路通过地块中部，为贯穿浦东南北的交通为贯穿浦东南北的交通要道要道35项目概况项目概况地块为地块为 工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南

18、、白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作沪南路西、博文路南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路南主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区白莲泾河贯穿地块东西36案例三案例三项目位于千岛湖东南湖区北岸千岛湖大道旁，临近高速出口，距离千岛湖镇镇中心约12公里37 土地概况土地概况土地四至范围及技术经济指标38 土地现状土地现状土地现状较为平整，无拆迁，南向湖面较开阔，内有部分小岛，土地部分为原生土。部分为原岛屿土地回填。39本体资源优势本体资源优势u距离高速出入口进，交通便捷u占地买年纪较大，适合规模开发u自然资源优厚，临水面广，水面开阔，多个原生态小岛u容积率适中，可丰富产品类型u商住用途，可开发酒店，具备打造优质休闲度假产品的先天条件项目开发方向：五星级酒店项目开发方向：五星级酒店+ +度假公寓度假公寓+ +度假别墅度假别墅40现场勘探小技巧现场勘探小