近几年小产权房的现状

1、含义：小产权房是指在农村集体土地上建设的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称府或村政府颁发，亦称“乡产权房乡产权房”。“小产权房小产权房”不是法律概念，是人们在社不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产

2、案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。权证。产权区分： 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。 大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种： 1. 是针对发展商的产权而言，将是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的由发展商一个产权分割来的。 2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大

3、产权，要补缴土地出让金的叫小产的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。经济适用房就是小产权房。 3. 是按产权证的发证机关来区分的，是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。意义上的产权。 前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明

4、确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。2：我国小产权房的现状 一、小产权房问题的现状从各方面反映及媒体报道来看，小产权房量大、面广、问题多、争议大。 （一）规模大，影响范围广（一）规模大，影响范围广 （二）价格低，客观需求大（二）价格低，客观需求大 （三）法律依据不足，存在问题较多（三）法律依据不足，存在问题较多 （四）社会反映强烈，各方观点针锋相对（四）社会反映强烈，各方观点针锋相对 （五）情况复杂，处理难度大（五）情况复杂，处理难度大二、客观认识小产权房问题 （一）从法律上看，既有立法问题，也有执（一）从法律上看，既有立法问题，也有执法问题法问题 （

5、二）从成因上看，既有地方政府的责任，（二）从成因上看，既有地方政府的责任，也有农民集体、城市居民法律意识淡薄的也有农民集体、城市居民法律意识淡薄的原因原因 （三）从现实状况看，既有土地产权制度（三）从现实状况看，既有土地产权制度的原因，也有城市住房制度的原因的原因，也有城市住房制度的原因 三、积极研究问题，总结对策 （一）加快制度研究（一）加快制度研究 （二）开展调查，摸清情况，为制定政策（二）开展调查，摸清情况，为制定政策提供充足的依据提供充足的依据 （三）分类制定处理政策（三）分类制定处理政策 （四）加强配套政策建设（四）加强配套政策建设3：小产权房的相关政策 2008年年1月，国务院下发

6、关于严格月，国务院下发关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知指出，任何涉及土地管理制度的试通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。制制度。 2008年年7月月15日，国土部下发日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。何形式的产权证明。 2009年年9月月1日，国土部下发日，国土部下发关于严关于严格建设用地管理促进批而未用土地格建设用地管理促进

7、批而未用土地 利利用的通知用的通知，再次向地方政府重申，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。坚决叫停各类小产权房。 2010年年1月月31日，国土资源部表示将日，国土资源部表示将重点清理重点清理“小产权房小产权房”。 2012年年2月月21日，国土部在日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况年房地产用地管理调控等情况”新闻发布新闻发布会上表示，会上表示，2012年起各地土地市场流标、年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。理小产权房问题。

8、2013年年11月，十八届三中全会通月，十八届三中全会通过的过的中共中央关于全面深化改革若中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定干重大问题的决定提出，在符合规提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。实行与国有土地同等入市、同权同价。决定决定提出的是改革的方向，包括提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决何解决“小产权房小产权房”这样具体的问题。这样具体的问题。 2013年年11月月22日，国土资源部、日

9、，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售在售“小产权房小产权房”行为行为。 中国实行二元制土地所有权结构，即中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据国有土地所有制和集体土地所有制。根据中华人民共和国土地管理

10、法中华人民共和国土地管理法的规定，的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换员内部转让、置换是否购买： 购买在建小产权房时，购房人与开发购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房

11、款后，如果相关部门商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。目停建甚至被强迫拆除。 购房人会面临既无法取得房屋，又不能及购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权作为实际使用人所得到的拆迁补

12、偿与产权补偿相比微乎其微。补偿相比微乎其微。北京建议小产权房分类处理 部分须拆除或可补手续一座位于昌平区南口镇虎峪村虎峪自然风景区内的“小产权别墅”正在拆除。从去年起，北京开始大规模治理小产权房。 3月月13号，国土资源部网站发布了号，国土资源部网站发布了“北京市北京市国土局和住建委向国土部和住建部报送小国土局和住建委向国土部和住建部报送小产权房查处情况产权房查处情况”。 1,其中，北京提出建议，对小产权房进行其中，北京提出建议，对小产权房进行分类处理，分类处理，6种情形的小产权房要依法拆除。种情形的小产权房要依法拆除。 2, 对对“已建未售已建未售”的部分符合相关政策条的部分符合相关政策条件

13、，且质量合格的，建议可以补办相关审件，且质量合格的，建议可以补办相关审批手续，或纳入政府公租房等政策性住房。批手续，或纳入政府公租房等政策性住房。 3, 对对“已建已售已建已售”的小产权房，北京建议的小产权房，北京建议在处理时，需先行研究政策及具体操作方在处理时，需先行研究政策及具体操作方法。法。拆除6类占农田不安全小产权房必拆 北京建议中称，对6类小产权房依法依规拆除，包括：1,经检测鉴定，房屋质量达不到国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的;2,土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的;3,占用土地为一级水源保护区的;4,占用公共道路

14、、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的;5，严重影响土地利用总体规划、城镇规划的;6，破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外，“其他依法应当拆除的情形”也应拆除。专家解读 有有“硬伤硬伤”应予以拆除应予以拆除 浙江大学公共政策研究院研究员杨遴浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰表示，国家三令五申，对于耕地上的，杰表示，国家三令五申，对于耕地上的，占用基本农田等小产权房，一律予以拆除，占用基本农田等小产权房，一律予以拆除，“这些属于存在硬伤这些属于存在硬伤”。应予以拆除。应予以拆除分类处理： 部分小产权房可纳入公租房 北京市还建议，对北京市还建议，对“已建未售已建未售”的小的小产权房小区或房屋

15、，如符合土地利用总体产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应规划和城镇规划的，应“既处理人，又处既处理人，又处理事理事”，其中进行没收处罚的，由政府组，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得织具体落实程序，不得“明没收，暗返明没收，暗返还还”。同时，对房屋进行质量与安全检测，。同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。等政策性房源范围。专家解读：北京建议具备可操作性 杨遴杰表示，杨遴杰表示，部分已售小产权房有转部分已售

16、小产权房有转正的可能性正的可能性，因为拆除成本大，不可能全，因为拆除成本大，不可能全拆，有的小产权房社区已经非常成熟，不拆，有的小产权房社区已经非常成熟，不过，为了公平起见，小产权房要在市场上过，为了公平起见，小产权房要在市场上获得与普通商品房同等的地位，获得与普通商品房同等的地位，必须要合必须要合理补交一部分地价款，补办手续，理补交一部分地价款，补办手续，否则更否则更多小产权房会多小产权房会“蜂拥而起蜂拥而起”。对于已建未对于已建未售的小产权房，符合条件的改为保障房，售的小产权房，符合条件的改为保障房，杨遴杰认为，这也一直是业界的建议之一，杨遴杰认为，这也一直是业界的建议之一，也具备可操作性。也具备可操作性。 购房者说 愿意补交合适价款转正房源专家解析： 已售小产权房将如何处理？ 杨遴杰表示，对已出售项目的解决方案，无非三种可能。一是全部认定非法，全面拆除。这样做社会风险太大。二是存量全部合法转正，严控新增产生，但这无疑会鼓励更猛的建设热潮。三是对存量采取一定原则区别对待，部分转正，部分拆除。