莲花市场调研报告

1、莲花市场及周边基地 调研报告小组成员：调研方法：调研方法：通过对现状调研和相关背景资料的详细剖析，合理确定规划结构、功能布局和空间组织重点分析不同群体的行为和需求，以及与空间环境的关系。关注人们如何感知、评价和使用公共空间现状中的交通组织结构及特点调研目的：调研目的：问卷 访谈 观察调研区域：调研区域：莲花市场及其周边区域，大致在自行车15分钟范围内2 2、规模、规模 规划用地面积为6.85公顷。功能设置为综合商业休闲中心，为周边区域各类人群服务。3 3、运作模式：、运作模式：租赁为主，出售少量资产；1 1、地理位置、地理位置 位于郑州大学新校区的西北侧，西邻城市快速路西四环路，北临城市主干道

2、莲花路，南侧和东侧紧邻郑州大学校园。毗邻河南省工业大学，近10万学生和附近村民， 为市场提供了稳定的客源，市场前景良好 。4 4、商业定位、商业定位：综合商业休闲中心5 5、开发时间、开发时间：2011年开街莲花市场之概况莲花市场之概况莲花市场周边环境分析莲花市场周边环境分析不利因素有利因素莲花市场莲花市场交通分析交通分析外围交通次路交通主要交通莲花市场内部交通组织特点：中轴对称，大体为环形结构，内部“田”字形或“日”字形支路餐饮娱乐 日常生活 服饰莲花市场商业类型分布图示莲花市场商业类型分布图示f1餐饮娱乐休闲莲花市场商业类型分布图示莲花市场商业类型分布图示f2莲花市场主要业态形式图示莲花市

3、场主要业态形式图示 莲花市场其服务群体以学生为主，其特点是具有极强的生活性和针对性，商业类型基本一致，数目不多，但种类较为丰富。整体规划业态比例整体规划业态比例：餐饮约占31.8% 购物约占购物约占47.7%47.7%休闲娱乐约占5.1%其它约占15.4% u所有商户统一采用只租不售的方式经营；u在购物区和小吃区多以单层建筑为多；u酒吧区多为两层；u租金约45元/平米左右，经营成本比较高昂；图表反映出莲花市场服装以女装为主导，即服装市场为女性市场莲花市场餐饮行业是莲花市场的第二大行业，仅次于服饰类，其中，小餐馆占此行业的绝大多数，从侧面反映出莲花市场以中档消费为主各类型组成分析各类型组成分析人

4、的行为活动分析调查人的行为活动分析调查（总人数为55人）人的行为活动分析调查人的行为活动分析调查 通过莲花市场人的行为活动分析可知，莲花市场的消费者主要进行就餐及购物活动，因此，将来的市场行业主体，依然为餐饮及购物。需要完善与此相关的配套设施，如娱乐休闲场所。 交通方式调查交通方式调查交通方式调查交通方式调查 通过调查得知来此地消费的消费者，其交通方式以步行为主，其次为自行车，由此，必须要考虑的是消费者到达莲花市场后的状态，体力消耗，需要休息，因此 ，增加休息设施如座椅等是必要的。再者，大量的自行车的存在，使得这里的停车设置有别于其他商业区，需要考虑到自行车的停放问题。汽车停车区域自行车停车区

5、域汽车停车区域开放式商业点分布开放式商业点分布临时型摊点常驻型摊点空间形态分析空间形态分析半开敞空间半封闭空间开敞空间（夜市区）（大排档区域）调研总结 小组成员于2月27日下午、28日上午和3月2日进入莲花市场，分头行动，进行实地调研考察。 结果整理分析如下： 分析莲花市场业态特点发现，该区域是以第三产业及服务业为主导。经营类型涉及衣食行各个方面，有各个档次的餐饮供应，服装区域自成一体，另有酒吧，ktv等娱乐场所，但没有旅店等住宿服务。 该区域虽名义上为郑大用地，但经了解得知，实际上是被个人拥有，并以出租的方式获取利益。其租金分布特征为外围高，内部低，其中郑大小北门位置的水果摊价位最高，证明了

6、郑大是该市场的最主要服务对象，这也可以从小摊主的回答中得到印证：没有郑大的学生，这个地方哪会富起来 主要消费人群为学生，部分为村民、工人，该区域的商业定位应该是以服务各个高校大学生为主，兼具其他功能。其次，这里的大部分店主并非本地人，其居住地多为师新庄，东连河村等。 综上所述，就目前情况来看，莲花市场以服务广大学生为主，兼顾附近村民（了解到附近无类似市场）。根据各餐馆老板所述，学生消费从几十到上百，高至200元的情况看（聚会除外），其定位以中低档消费为主。值得注意的是，在大的规划中，莲花市场附近有众多的工厂，并且将会在莲花街北侧新建一长途客运站，这些因素的存在，将会使莲花市场的定位趋向多元化。

7、概况介绍 南京1912位于太平南路和长江路交汇处，距离新街口2公里，紧邻历史名胜风景区“总统府”，与南京市图书馆仅一路之隔，尽享核心商圈先天区位优势及周边得天独厚的自然及人文环境。1912街区在规划布局上呈l型分布，整个街区占地面积32000，总建面积约4.2万，停车位约800个，由19栋民国风格建筑以及共和、博爱等4个街心广场组成。1912新街口核心商圈新街口核心商圈 区位扼守新街口核心商圈 4大主题风情休闲广场、3大功能分区、19栋民国风情独栋建筑共和广场太平广场新世纪广场博爱广场【建筑规划】以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数也以两层

8、为主，新旧建筑相辅相融。街区主要由四个广场和三条街巷构成。三条街巷分别是沿太平北路及长江后街的外街，沿总统府围墙设置的内街以及位于二者中间的中心步行街区和与之相交的一些巷道或街区。广场和街巷的布置为开放的、追求体验性、复杂性的格局，同时多条街巷与建筑实体的交织也更有利于商业的开发与运营。规划布局l型19幢独栋街区餐饮区酒吧区休闲区 经营业态餐饮/休闲/娱乐等南京及在南京有业务来往或旅游的城市白领/小资、成功人士/外籍人士/商务客人/游客等目标客群定位 整个商业体是“l”型，其动线成井字或着田字型双动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部，简单明了。南京1912由17幢民国风格建

9、筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场组成，占地3万多平方米的一期工程的建筑面积仅为2.3万平方米，其中5幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。南京1912的建筑和外观设计充分体现了民国时期的特点，也结合了现代时尚元素。它是一个中西合璧、时尚互融、文化精彩的休闲消费场所，集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性时尚休闲街区。交通流线及分析（1）外部景观（绿化） 南京1912的外景绿化主要是以自然长成的大树和人工种植的灌木以及藤类植物作为陪衬，密度较高，自然景观和建筑景观融为一体，相互衬托；现代社会的紧张的工作、快生活节奏，使人门更加向往空气清新、流水潺潺

10、、植物青葱的大自然；现代都市的建筑与自然景观融为一体，营造一个完美、舒心、休闲的购物环境。外部空间环境的营造(2)外部休闲空间（桌椅、路灯） 为了突出和体现整个商业区的休闲气氛，南京1912 对于外部休闲空间的营造充分利用了桌椅和路灯的布置，满足人们在繁华都市也能寻求一种宁静舒适的环境，享受忙碌工作之后带来的安谧和轻松，夜晚的灯光设计有浪漫和温馨，也有激情。酒吧区-体现的是现代都市的激情休闲区-体现的是现代都市的浪漫餐饮区-体现的是现代都市的温馨 主动线的边侧都是供游人休息的座椅，放在临近大道的路边，也起到了引导路人进来的作用。外部空间环境的营造 南京1912位于新街口商圈，环绕总统府，是具有

11、典型民国文化意义的时尚休闲街区。目前街区拥有52家风格各异的品牌商家，休闲、娱乐、餐饮业态三分天下。街区拥有共和、博爱、太平、新世纪4个文化休闲广场。街区客日平均客流量1.5万人/晚，街区平均停车量约500辆/晚，街区年营业额超2亿元。经营方式：持有，只租不售，完全市场化运营运营方式：众多高端活动培育市场，总统府旅游带动人流，政府作为形象窗口工程提供支持 运营概况 操作思路主 推 语：昔日总统府邸，今朝城市客厅 项目活动节点： 1、项目案名全城征集 2、举办第四届南京文化艺术节“南京1912”街区，举办了名为为“穿越时空南京1912民国文化”的图片展览。 3、二期开盘举办民国风情派对 重大营销

12、节点及节奏： 一期2004年12月28日开业；二期2005年9月18日在南京1912五号楼内院里，二期开盘新闻发布会；商业街区开业后，举办大大小小近百场活动营造商业氛围。 成为南京城市客厅：南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客厅”。 成就业界神话：南京1912创造了中国第一个以数字化命名的商业街，2004年12月24日，南京1912成功开街，开街当天1912在南京的知晓度高于80%，南京1912创造了业界中一个一夜成名的品牌奇迹。 成为娱乐休闲业的重要增长：南京1912在2010年就已接待消费者200万人次，三期项目建成后，消费按每年50%递增，预计到20

13、10年达500万人次左右，直接增加就业逾5000人。按照南京市的综合投入产出系数计算，在经济循环体系中，每年可带来gdp增加值高达4亿元，年上缴税收超过1亿元。成功运作产生的效应城市影响 南京1912开创了全新的商业运营管理模式，使商业街区的运作标准化、正规化、成为城市商业的重要部分成为国际国内知名商家及品牌聚集地：俏江南、粤鸿和、mazzo、a8、苏荷、星巴克、必胜客等。 成功运作产生的效应商业影响 加速了南京夜间文化经济的发展进程：南京1912将南京的夜生活推迟了3个小时，从此南京进入了小资时代。改变了外地人、外籍人士对南京商业经济圈的偏见：“京有三里屯，沪有新天地，宁有1912” ；引领了南京人时尚休闲理念：南京1912填补了南京白领、小资、文化人群集中消费的空白，成就了南京市的精英文化 。 成功运作产生的效应人文影响 引领着城市时尚文化的潮流：1912每年策划、执行各类大小活动四五十场。成为南京最具时尚的新品发布集中地：1912得到各大国际、国内品牌的青睐，成为南京第一商业热地，每年承接各类时尚品牌发布会近30余场。成为名人活动名牌产品展示荟萃地：1912在南京市掀起一股股的明星热浪：周星驰、舒淇、葛优、junjin（韩国之名多栖明星）等先后百余位明星光临1912，给予了1912极高的评价