商业物业管理服务费测算方案

1、1川仁寿成都三朴物业管理有限公司201 3年1月中铁仁禾广场物业管埋服务费测鑰方案目录一、项目理解二、市场调研1二、服务左位0、费川测薛项目理解高一开发公司的行业地位高、产品定位高、建筑高度高、各项质量高。犬一项目体屋大、地区影响大、资金投入大、人力需求大.精一项目设计精，配套要求精细一方案规划细.后期月艮务要求细。多一业态设置多*管理难点多d根fig销售中心、设计规划.地区定位仁寿新地标）、本项目为高档楼盘。市场调研 2 二别广1 -1酒店写字楼服务定位国家一级物业服务标准房屋管理1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共

2、楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张 贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭规格色调一致。5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方 案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查， 有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题 严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。设施

3、设备维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修 记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行 24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场, 回访率 90%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。6、 楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。续上页7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身

4、安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。 公共秩序维护1、 门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主岀入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车岀入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。2、 按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每 2小时巡查一次 ，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对岀入住宅区的机动车辆

5、进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、 住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗 1次，保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。续上页5、每天

6、定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、 垃圾设施每天清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、 蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。 绿化养护管理1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并随时补种。2、草坪生长整齐，按

7、时进行修剪。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。3、 绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综合管理服务建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。续上页按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、

8、管理人员80%e有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、 广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、 设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、 采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85

9、%以上。并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金， 定期公布维修基金缴存和使用情况。jrtlVlP岗位设置住宅服务岗位安排.TIIaj *j Ir-1I客户服务岗位秩序维护固定岗位秩序维护流动岗位管理覆盖区保洁服务岗位SAMF岗位设置 商业服务岗位安排客户服务岗位秩序维护固定岗位秩序维护流动岗位管理覆盖区保洁服务岗位iviH岗位设置外围服务岗位安排秩序维护固定岗位 秩序维护流动岗位 管理覆盖区 保洁服务岗位岗位设置总架构项目物业总经理1人住宅物业主任1人客户服务部8人工程部21人秩序维护部95人

10、客服经理1人工程经理1人秩序维护经理1人收费员1人环境绿化专员1人住宅领班人商业领班人住宅客服3人商业客服2人写字楼客服1人工程主管1人工程领班2人高压值班3人运行技工3人暖通技工3人强电技工（住）人强电技工（商）1人弱电技工（住）1人弱电技工（商）1人维修技工（住）2人维修技工（商）2人维修技工（写）1人秩序维护领班3人外围巡逻6人监控值班6人住宅大门9人住宅巡逻18人商业定岗6人商业巡逻15人写字楼大堂3人写字楼巡逻1人停车场出入口9人车场巡逻12人机动6人环境绿化部61人环境绿化经理1人环境绿化领班2人外围保洁4人外围绿化工2人住宅保洁17人住宅绿化工2人商业保洁16人商业绿化工3人写字

11、楼保洁2人写字楼绿化工1人停车场保洁6人机动保洁5人中铁仁禾物业管理费用总表序号费用项目总管理处住宅商业写字楼酒店停车场合计1人员成本162,198.20118,049.40117,549.0022,849.80-69,300.00489,946.402行政费用24,499.334,071.003,710.00772.0050.001,877.0034,979.333清洁成本18,000.0035,400.0092,400.006,000.0011,100.00162,900.004绿化及节日装点4,948.27750.00-310.00-6,008.275设备设施维护及能 耗8,637.33

12、95,758.6857,256.965,874.445,164.6624,772.48197,464.556秩序维护费用90.001,437.001,891.00204.001,046.004,668.007财务及其它费用22,198.971,620.272,305.5950.086.0014,024.0040,204.918不可预见费10,000.009管理利润30,000.0010总管理处费用分摊-280,572.11148,993.6349,505.472,479.712,479.7177,113.5811税金21,372.6317,085.162,028.42405.2810,485.

13、95总计427,452.61341,703.1740,568.468,105.66209,719.011,027,548.91物业管理费标准建筑面积 （平方米）1住宅:53.1%213,234.722.00元/平方2商业:17.6%70,850.584.82元/平方3写字楼:3,548.880.9%11.43元/平方4酒店:0.9%2.283,548.88元/平方5停车场:27.5%62.75110,362.39100.0%401,545.45人员成本1、人员薪酬序号部门职位工资标准部门 合计总管理处住宅商业写字楼酒店停车场人数金额人数金额人数金额人数金额人数金额人数金额1总经理总物业经理8,

14、000.00218,000.000.000.000.000.000.002室物业主任6,000.000.0000.0016,000.000.000.000.0010经理4,500.0014,500.000.000.000.000.000.00收费员3,000.0013,000.000.000.000.000.000.00客户服 务中心客服领班3,500.0080.0000.0000.000.000.000.00环境绿化专员2,500.0012,500.000.000.000.000.000.0011客服助理3,000.000.0039,000.0013,000.0013,000.000.000

15、.0012经理4,000.0014,000.000.000.000.000.000.0013秩序维护部领班3,500.0095310,500.000.000.000.000.000.00监控3,000.00618,000.000.000.000.000.000.0014秩序维护员3,000.001236,000.002781,000.002163,000.00412,000.000.002163,000.0015经理6,000.0016,000.000.000.000.000.000.0016工程部工程主任5,000.002115,000.000.000.000.000.000.0017领班3

16、,500.0027,000.000.000.000.000.000.0018工程技工3,000.00618,000.0039,000.00721,000.0013,000.000.000.00合计12636122500.003399000.003093000.00618000.0000.002163000.0054000.0018000.0030000.006000.000.000.002、社会保险、福利及其它费用保险、福利及其它总管理处住宅商业写字楼酒店停车场1社会保险（39.5 %）养老保险（20%）10,800.003,600.006,000.001,200.000.000.002医疗保

17、险（9%）4,860.001,620.002,700.00540.000.000.003失业（2%）1,080.00360.00600.00120.000.000.004工伤（0.8 %）432.00144.00240.0048.000.000.005生育（0.7 %）378.00126.00210.0042.000.000.006住房公积金（7%）7加班费用（工资总额10%）12,250.009,900.009,300.001,800.000.006,300.008福利费用（工资总额 8.33%）4,498.201,499.402,499.00499.800.000.009遣散费用（工资总额

18、10% （说明一）5,400.001,800.003,000.00600.000.000.00合计39698.2019049.4024549.004849.800.006300.00人员成本总管理处住宅商业写字楼酒店停车场总计162198.20118049.40117549.0022849.800.0069300.00说明：一、根据劳动合同法第四十七条规定行政、秩序维护及其它成本1、行政费用序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1通讯费2260.00固定电话10部，100 兀/部/月，

19、手机费（客服助理及经理 级以上）600元/月， 宽带3条，120元/ 条/月，短信群发300200.00客户助 理手机 费用，50 元/人100.00客户助 理手机 费用，50元/人50.00客户助理手机费 用，50元/人客户助理 手机费用，50元/人固定电话设置： 总经理室1部， 客服中心前台3 部（其中1条专 供pose机刷 卡），客服中心办公3 部,秩序 维护及工程办 公室1部，工程 值班室1部，监 控中心1部。共 计10台。2差旅费4000.00成都至仁寿费用3管理处公用水电费4000.00空调开放、用水、用电及员工饮用纯净水费用4员工制服费300.00元/套361850.00总物业经

20、理600元/ 套，其余员工300元 /套，每个员工每年4 套，2年折旧331650.00员工300元/套，每年4 套，2年 折旧301500.00员工300元/套,每年4套，2年折旧6300.00员工300元/套，每 年4套，2 年折旧员工300元/套，每 年4套，2 年折旧211050.00员工300 元/套，每年4套，2年折旧5洗衣费8.00元/套361152.00每个月每个员工洗 衣4次，每次8元331056.00每个月每个员 工洗衣4 次，每次8元30960.00每个月 每个员 工洗衣 4次， 每次8 元6192.00每个月每 个员工洗 衣4次， 每次8元每个月每个员工洗衣4次，每次8

21、元21672.00每个月 每个员 工洗衣 4次，每 次8元6招聘费84.00每年1000元，12个月分摊按招聘费1000元/年（招聘会 卡购置）。此费 用不含启动招 聘。办公设7备维保1000.打印机、复印机维费（含耗00修，硒鼓更换等材）按5元办公用20.0元/720.0总管理处按20元/人165.0按5元/150.030.0按5元/按5元/人105.按5元/8品0人360计算330人计算300/人计60人计算计算2100人计算算1000.含内训、外训全部费按年培训费9培训费00用12000元计算。1公共关系费1500.外联费用000温馨提温馨提温馨提温馨提示、温馨提示、通示、通示、通1印刷

22、品1000.知、常用1000.知、常200.示、通知、50.通知、常用50.0知、常不含楼宇交付100表格印00用表格00常用表格00表格印刷0用表格之资料印刷等等刷等印刷等印刷等1药品500.0急救包、夏季防暑等201报刊费100.0报刊、杂志订阅3014软件维护费用333.33财务及物管软件维护财务软件年维护费常规为4000 元15固定资 产折旧 费6000.00开办费折旧合计24499.334071.003710.00772.0050.001877.002、秩序维护费用序号项目费用标准总管理处住宅商业停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1劳保用 品（

23、手 套、鞋 油、防蚊 等）6.00元/人1590.00秩序维护部5元/人计算27162.00秩序维护部5元/人计算21126.00秩序维 护部5 元/人 计算424.00秩序维护部5元/人计算21126.00秩序维 护部5 元/人 计算2沙袋30.00元/袋324405.0010栋共 计324层，每2层2个162202.50每部电 梯每层 电梯厅 设3个4252.50每部电梯每层电梯厅设3个2025.00每个出入口 10个，计有2个 出入口已含装沙费用，每二年更换3灭火器年检及更换30.00元/个648810.007栋共计324 层，每层2具，共计648个11701462.5050n2/具，共

24、计1170个7087.5050向具，共计70个700875.00150nV具，共计150个使用4公斤灭火器，每2年更换4安全标识更新20.00元/个360.00按住宅 年更换 量30个 计算5100.00按年更换量60个计算240.00按年更换量20个计算120.00按年更换量12个计算主要为A型警示牌更换费用5安管宿舍费用800.00元/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套已含宿舍水电费用合计|90.001437.001891.00204.001046.003、财务及其它费用序号项目费用标准总管理处公寓商业停车场备注数量金额测算说明数量

25、金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明（1）保险费用1财产一切险0.35%014583.33投资总额的0.35 %。本预算是以项 目投资额为依 据测算，建议实 际发生时只购 买设备部分，该 费用可大幅降低。2公众责任险3.8%0316.67累计赔偿限额的3.8 %。累计赔付额100万元3车场险50.00元/个334213925.00年度累 计赔偿限额60万元， 每次每 个车位 赔偿限额20万元费用每月分摊(2)财务及律师费用1审计费416.67常规为4000-6000元/年2审证费120.00元/人40.00财务人员会计证年审3票据费0.60元/户2371

26、1422.60共 2371户2000.0012.006.004律师费1000.00按每年12000元计算(3)其它1残疾人就业保障金5512.50上年度职工平均工 资x （用人单位在岗 人数x 1.5%-已安排 就业残疾职工人数）根据残疾人就业保障金征收管理办法2工会经费329.80工资总额的2%197.67工资总额的2%305.59工资总额的2%38.08工资总额的2%99.00工资总额的2%根据中华人民共和国公会法合计22198.971620.272305.5950.086.0014024.00清洁、绿化及节日装点成本1、清洁外判费用序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额

27、测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1清洁外 判（含普 通材料）1800.00元/人11800.00主管1人0.00见岗位设置表0.001800.00元/人814400.001934200.00见岗位 设置表， 外委（包 含普通 材料）按2443200.00见岗位 设置表， 外委（包 含普通 材料）按35,400.00见岗位设 置表，外委（包含普 通材料）按1800元/人见岗位 设置表， 外委（包 含普通 材料）按610800.00按建筑面积1800 元 /人计算1800元/计算人计算1800 元/人计算15000平方米/人配置2生活垃 圾清

28、运 费300.00元/车无该笔费用6018000.00按每天2车考虑1300.00无该笔费用8.00元/户3外墙清洗费2.00元/m2无该笔费用通常住 宅不做 外墙清 洗处理， 如需要， 另行比 价确定9000030000.00估计为9万平方 米，每年2次无该笔费用4公共部 分地面 镜面处 理10.00元/m2无该笔费用无该笔费用商业部分大堂 面积未 有确定， 具体以 实际发 生为准。无该笔费用4化粪池清掏10.00元/m318001500.00共用设 施，每 年1次合 计17700.0034200.0091200.005700.000.0010800.002、物料消耗序号项目费用标准总管理处

29、住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1消杀费 用（购置 药品，管 理处自 行投放）300.00元/组1300.00每月1次， 每次1组41200.00每月1次， 每次7组41200.00商业每 月2次， 每次4 组药品1300.00写字楼每 月2次，每 次1组药 品1300.00停车场每 月1次， 每次1组喷香剂19.00元/罐0.00无喷香器电池1.50元/节0.00无2卫生纸17.00元/卷无该笔费用无该笔费用无无该笔费用3洗手液2.50元/斤无该笔费用无该笔费用无无该笔费用4除臭球1.20元/个0.00无

30、该笔费用无该笔费用0.00无无该笔费用5大雨伞套0.15元/个无该笔费用无该笔费用无无该笔费用6小雨伞套0.13元/个无该笔费用无该笔费用无无该笔费用7消毒剂30.00元/瓶无该笔费用0.00无该笔费用0.00无无该笔费用合计300.001200.001200.00300.000.00300.00总计18000.0035400.0092400.006000.000.0011100.003、绿化及节日装点成本序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1绿化养护0.20元/m224741.3549

31、48.270无该 笔费 用2植物租摆(1.8m)3.00元/盆/天无该笔费用无该笔费用无该笔费用无该 笔费 用植物租摆(1.2-1.5m)2.00元/盆/天无该笔费用无该笔费用0.00详见说 明(一)1530.00无该 笔费 用植物租摆(0.5m)1.00元/盆/天无该笔费用无该笔费用无该笔费用3030.00无该 笔费 用3节日装点费750.003000 元 /次，一年3 次计250.001000元/次，一年3次计无该 笔费 用合计4948.27750.000.00310.000.000.00设备设施维修保养成本及能耗序号项目总管理处住宅商业写字楼酒店停车场费用标准金额测算说明费用标准金额测算

32、说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明(1)电梯600.元/1200.1,20直2维保外判费800.元/32800500.00元/台9000.00直18台台直2台台100.0000000.00用（全委托）台高层电300.00元/台10800.00扶梯36台梯41台垂直梯18150.元/300.0垂直梯300.直2年检费用（含150.元/6150.150.00元/台2700.00台台2台台200台0000000限速器检测）25.00元/台900.00扶梯36台389501500.1500小计0.00.0023400.0000.000(2)消防系统维保外判费1000报警主1000.500.0500.1用（有限委.00机系统002000.00000500.00托）管网防腐维50.0100.0100.2护050.00100.00000200.001050 11050.600.0600.小计.00002100.00000700(3)电气系统2年检测2500一次，每1高压检测费.00次 60000丿元。2防雷测试费333.33每年一次，按20个防雷点计算3保养维修费500.00600.00400.00400.00400.00100.004公共地方照明500.00350.00300.00300.00300.00200.00小