禅城某项目地块PPT

1、2 0 1 7禅城区项目地块（原针织二厂）可行性研究报告（交易编号：TD2017（CC）XG0002 ）目 录一二三四项目地块概况项目地块挂牌条件项目地块测算分析结 论一、项目地块概括 区位 交通系统 现场四至 周边配套一、项目（原针织二厂）概况区位（一）花都区白云区天河区黄埔区海珠区顺德区番禺区南沙区高明区三水区广州市范围佛山市范围项目地块23km29km43km23km38km33km26km25km距离（km）30km50km项目地块辐射广佛两地中心区域，囊括佛山市四区（禅城、南海、三水、高明）及广州部分区域（海珠、白云、天河）。半小时生活圈一、项目（原针织二厂）概况区位（二）位置：佛山

2、市禅城区佛山大道东侧、亲仁路北侧位置：佛山市禅城区佛山大道东侧、亲仁路北侧禅城区禅城区： 项目地块一、项目（原针织二厂）概况交通系统（一）佛山一环佛山一环佛开高速佛山大道海八路魁奇路项目地块1、项目地块毗邻佛山大道，且有“两横六纵”八条主干道环绕，无缝对接广佛中心区域，交通优势十分明显。2、临近三大商圈，周边配套成熟。禅西大道东方商圈祖庙商圈南海大道季华商圈一、项目（原针织二厂）概况交通系统（二）项目地块1.2km祖庙站650m1.3km1km禅城区轨道交通线网规划图项目地块周边规划多条地铁线路，如广佛1号线（已开通）、5号线及7号线。一、项目（原针织二厂）概况现场四至项目地块项目地块佛山一环

3、丝绸大街亲仁路临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺白燕小学白燕小学一、项目（原针织二厂）概况周边配套佛山市中医院医疗禅城区政府佛山市政府佛山市第一人民医院政府五峰公园文华公园亚艺湖公园中山公园公园佛山西站佛山机场禅城区中心医院石湾公园佛山科学技术学院佛山市一中分校佛山市口腔医院学校佛山市工业学校佛山市张槎中学张槎海口小学石湾客运站佛山火车站交通枢纽商业岭南天地东方广场万科广场东建世纪广场季华园普君新城佛山市职业技术学院兴华商场升平百货同心商贸城项目周边配套相对完善，商业、医疗、教育等配套一应俱全。佛山市铁军小学项目地块佛山市白燕小学二、项目地块挂牌条件 挂牌条件 挂牌竞价流程二、项

4、目（原针织二厂）挂牌条件规划指标数 值容积率4.0建筑密度28%绿地率35%建筑高度74m起拍价75344万元评估费141532元最高限价134542元最高人才住房配建面积21750最高自持限制面积85000付款节点1、签订合同1个月内50%2、签订合同3个月内70%3、签订合同6个月内100%起拍楼面地价7001.31元/规划指标数 值净用地面积26908.58用地性质二类居住用地，兼容商业商务娱乐康体用地总建筑面积107634兼容商业商务娱乐康体建筑计容建面20%且兼容用地面积30%二、项目（原针织二厂）挂牌条件01以向上加价方式。挂牌02地价：134542万元最高限制地价03最高限制：2

5、1750人才住房面积04计容自持面积最高限制：85000（即可100%自持）现场摇号确定竞得者挂牌竞价流程：三、项目地块投资分析 周边房地产市场概况 周边土地市场概况 投资测算 SWOT分析三、项目（原针织二厂）投资分析周边土地产市场概况（2015-2016年）项目地块龙光(商住用地)用地面积：170650容积率： 3.0成交价：23.5亿元楼面地价：4590元/万科(商住用地)用地面积：77562.1容积率： 3.84成交价：18.4亿元楼面地价：6158元/保利(商业用地,兼容住宅)用地面积：10266.83容积率： 4.5成交价：12亿元楼面地价：2597元/ 融创(商住用地)用地面积：

6、72963.73容积率： 3.66成交价：23亿元楼面地价：8491元/ 越秀(商住用地)用地面积：33972.87容积率：地块一 4.5 地块二 6.0成交价：63.3亿元楼面地价：3700元/ 中国金茂(商住用地)用地面积：205684容积率： 2.38成交价：16.7亿元楼面地价：3404元/保利(商住用地)用地面积：113481容积率： 3.0成交价：10.3亿元楼面地价：3030元/ 中海(商住用地)用地面积：90479.06容积率： 2.5成交价：8.5亿元楼面地价：3761元/融创(商住用地)用地面积：74013.09容积率： 2.72成交价：9.6亿元楼面地价：4768元/ 时

7、代(商住用地)用地面积：51457容积率： 3.5成交价：8.8亿元楼面地价：4866元/ 保利(商住用地)用地面积：136354容积率： 3.83成交价：19.6亿元楼面地价：3750元/五矿(商住用地)用地面积：42553.6容积率： 3.5成交价：15亿元楼面地价：15885元/京得人才公寓：55200绿城九龙仓(商住用地)用地面积：49621.38容积率： 3.5成交价：17.4亿元楼面地价：16632元/京得人才公寓：693002016年成交年成交2015年成交年成交三、项目（原针织二厂）投资分析周边土地产市场概况（小结） 小结：1、近两年，禅城区土地市场供应平稳，且由南往北，由中心

8、往四周的趋势来推出新地，可见，中心城区的土地市场供应十分紧张。项目地块位于禅城区中心城区内，土地供应市场上是十分稀缺，必定受不少开发商青睐。2、2015年的土地成交楼面地价均价在3000-4000元/区间。在2016年下半年开始，土地市场异常火热，频刷地王，即使设定竞拍人才公寓作为竞拍条件，土地成交楼面地价也破15000元/。项目地块目前虽然设定人才公寓的最高限制及竞拍自持物业，但鉴于开发商疯狂抢地模式的开启，必定进入竞拍自持物业阶段，这需要进一步通过测算确定自持比例。三、项目（原针织二厂）投资分析周边房地产市场概况佛山富力广场占地面积：72963.73容积率： 4均 价：13500元/（公寓

9、） 17500元/（住宅）装修情况：装修国瑞升平占地面积：90000容积率： 均 价：14000元/（商铺）装修情况：毛坯科恒岭南水岸占地面积：19000容积率： 3.5均 价：19000元/（住宅）装修情况：装修兆阳O立方占地面积：11580容积率： 8.5均 价：16000元/（公寓）装修情况：毛坯、装修碧桂园岭南盛世占地面积：116666容积率： 2.2均 价：待售装修情况：毛坯、装修碧桂园曼哈顿占地面积：13693容积率： 5均 价：待售装修情况：装修越秀可逸新势力占地面积：33972容积率： 6均 价：13000元/（公寓） 18000元/（住宅）装修情况：装修财富岭南公馆占地面积：

10、9007容积率： 8.78均 价：12000元/（公寓）装修情况：装修岭南天地占地面积：15428容积率： 1.03均 价：38000元/（别墅）装修情况：毛坯绿地未来城占地面积：266813容积率： 2.6均 价：12000元/（住宅）装修情况：毛坯华宝世家雅苑占地面积：18118.43容积率： 2.5均 价：25000元/（商铺） 住宅售馨装修情况：毛坯雄盛王府广场占地面积：400000容积率： 均 价：13000元/（公寓）装修情况：装修童梦天下占地面积：333000容积率： 2.8均 价：14000元/（住宅）装修情况：装修项目地块 小结：1、项目地块所属禅城区的老城区中心，新盘开发较

11、少，且供应市场上类型主要为公寓、写字楼产品。项目地块规划可建设住宅产品，竞拍必定受不少开发商青睐。2、周边住宅市场均价在12000-19000元/，临近东方商圈的住宅均价在17500-19000元/区间。项目地块毗邻东方商圈，周边配套完善，预测未来住宅售价可达30000元/。三、项目（原针织二厂）投资分析周边房地产市场概况（小结）三、项目（原针织二厂）投资测算规划设计总指标表序序 号号指标内容指标内容估算说明估算说明数数 据据备备 注注1 1总净用地面积（） 26,909 1.11.1住宅净用地面积（） 21,105 1.21.2商业净用地面积（） 5,382 2 2容积率4.00 3 3总建

12、筑面积（） 133,351 其中：住宅地上建筑面积 84,420 商业地上建筑面积 21,526 住宅地下建筑面积 车配比：100:0.8 23,638 675 商业地下建筑面积 车配比：100:0.5 3,767 108 配套公建面积 1,688 地下车库面积（此面积不计容） 27,405 4 4总计容建筑面积（） 107,634 5 5总销售面积（） 105,946 其中：高层住宅 84,420 商铺 21,526 商业车位 （个） 108 住宅车位 （个） 675 三、项目（原针织二厂）投资测算成本测算表（最高限价134542万元）三、项目（原针织二厂）投资测算成本测算表（最高限价134

13、542万元） 小结： 当项目地块竞拍至最高限价（134542万元）时，折合楼面地价约12500元/，税后利润率为21.7%，投资回报期为2.17年，财务内部收益率为62.63%，尚有继续往上拍的空间。项目地块敏感性分析项目地块敏感性分析序号序号成交成交价价（万元）万元）竞拍人才公寓面竞拍人才公寓面积（）积（）竞拍自持物业竞拍自持物业面积（）面积（）净利润率净利润率税收净利润税收净利润（万元）（万元）财务净现值（万元）财务净现值（万元） 内部收益率内部收益率投资回收期投资回收期（年）（年）11345420021.69%75660.70 104052.63 62.63%2.17 213454250

14、00018.25%60936.23 92140.56 56.58%2.22 313454210000014.49%46211.85 80228.48 50.47%2.28 413454215000010.36%31487.48 68316.41 44.32%2.34 51345422175004.09%11609.57 52235.10 35.94%2.43 （方案一）竞（方案一）竞拍自持住宅拍自持住宅61345422175050001.49%4010.29 40323.03 29.67%2.50 71345422175060000.94%2490.42 37940.61 28.41%2.52

15、 81345422175070000.37%970.54 35558.20 27.14%2.54 9134542217508000-0.21%-549.33 33175.78 25.88%2.55 101345422175010000-1.42%-3589.08 28410.95 23.34%2.59 （方案二）竞（方案二）竞拍自持商业拍自持商业111345422175020002.92%8063.29 46676.14 33.02%2.46 121345422175030002.30%6290.10 43896.65 31.55%2.48 131345422175050001.03%2743

16、.73 38337.68 28.62%2.52 141345422175060000.37%970.54 35558.20 27.14%2.54 15134542217507000-0.31%-802.65 32778.72 25.67%2.56 三、项目（原针织二厂）投资测算敏感性分析三、项目（原针织二厂）投资测算敏感性分析 小结： 1、当项目地块竞拍至人才保障住房最高限制（21750），项目利润率仍有4.09%。 2、项目地块竞拍自持有两种方案，一是竞拍自持住宅，二是竞拍自持商业。 竞拍自持住宅，在保证项目利润率大于零的情况下，可以竞拍7000住宅面积，折合楼面地价17100元/。 竞拍自

17、持商业，在保证项目利润率大于零的情况下，可以竞拍6000商业面积，折合楼面地价16800元/。 建议：自持商业面积，自持10年时间内可以收取租金增加收入，项目位于规划地铁站（650m），商业升值潜力巨大。三、项目（原针织二厂）SWOT分析Strengths (优势）:1、交通位置优势明显，有“两横六纵”主干道环绕，位于广佛中心城区半小时生活圈。2、位于禅城老城区，教育、商业、医疗等配套相对成熟（如白燕小学、佛山中医院、祖庙商圈，东方商圈等）。Weaknesses （威胁）:1、临近主干道，存在噪音、环境影响。Opportunities （机会）:1、且规划有多条地铁在附近，最近的规划地铁站距项目只有650m，升值潜力巨大。2、禅城出台关于地铁500m范围内外不同的土地出让金分成政策，未来禅城老城区内的三旧改造工作必