物权法7PPT课件

1、概念概念n建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的 、对共有部分的 以及因共有关系而产生的 的结合。 专有权共有权管理权第1页/共66页第2页/共66页一、专有部分的条件一、专有部分的条件 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条： 1、具有构造上的独立性； 2、具有利用上的独立性； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 第3页/共66页 案例：2000年，付以顺在世纪城某大厦一层买了两套营业房，二层买了15套住宅房，并在营业房与住宅之间开设楼梯通道，整体改建为洗浴中心，楼上作为客人休息间。开业后，该大厦三层、四层相邻业主的地板、家具均受潮损

2、坏。另外，付以顺在一层往下挖了两个大地下室，用来堆放货物。于是，相邻业主找到物业公司、居委会、派出所，均推托不管，理由是付以顺对其购买的营业用房及居民住宅享有所有权。 第4页/共66页二、专有权人的义务二、专有权人的义务 1 1、维护建筑物牢固和完整的义务；、维护建筑物牢固和完整的义务；1 1 2 2、不得违反使用目的、不得违反使用目的1 1； 3 3、准许进入的义务。、准许进入的义务。第5页/共66页 第七十一条第七十一条 业主行使权利不得危及建筑物的安全，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。不得损害其他业主的合法权益。 第七十七条第七十七条 业主不得违反法律、法规

3、以及管理规业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。应当经有利害关系的业主同意。 第6页/共66页 第二节第二节 共有权共有权 第7页/共66页一、概念一、概念n共有权，是指区分所有权人对建筑物专有部分外的 n 享有的不可分割的占有、使用、收益的权利。共用部分第8页/共66页业主开发商共用部分建设用地 使用权？第9页/共66页二、共有部分的范围二、共有部分的范围绿地第10页/共66页二、共有部分的范

4、围二、共有部分的范围 1、建筑物的基本结构部分：承重墙、外墙、屋顶等； 2、建筑物的公共通行部分：楼梯、走廊等； 3、建筑物的附属部分：消防、照明设施，水、电、气管线等； 4、建筑物所占有的地基的使用权； 5、住宅小区：道路、绿地、物业服务用房、公共场所和公用设施；第11页/共66页问题问题1 1：车位车位n第七十四条： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。n 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。n 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第12页/共66页问题问题1 1：车位车位建筑区划

5、内，规划用于停放汽车，由开发商投资建设的车位通过买卖、赠与方式公共道路或者其他场地第13页/共66页问题问题2 2：露台露台露台n解释第二条：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。第14页/共66页问题问题2 2：露台露台n1 1、符合规划；、符合规划；n2 2、专属于特定房屋；、专属于特定房屋；n3 3、买卖合同约定、买卖合同约定。一般情况一般情况第15页/共66页绿地绿地 第七十三条 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。问题问题3 3：窗前绿地窗前绿地第16页/共66页问题问题3

6、 3：窗前绿地窗前绿地一般情况城镇公共用地明示属于个人的第17页/共66页业主共用部分第18页/共66页三、共有权的内容三、共有权的内容（一）共有权人的权利 1、使用权； 2、收益权；（二）共有权人的义务 1、按照共有部分的本来用途使用的义务 2、费用负担义务第19页/共66页第四节第四节 管理权管理权第20页/共66页一、管理权的概念一、管理权的概念 也叫成员权，是指建筑物的区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。第21页/共66页 案例：上月的25日晚，西四环田村的乐府江南小区，由于新旧两家物业公司争夺车位的管理

7、收费，发生激烈冲突，在这场冲突中，业主周正东被打掉一颗门牙，同时腿部、头部受伤。参与械斗的有几十人，直到特警赶来才将场面控制住。第22页/共66页业主大会业主大会业主委员会业主委员会物业物业 公司公司最高决策机构最高决策机构1执行机构执行机构服务机构服务机构委托委托1选举选举服务服务 第23页/共66页 1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 4、改建、重建建筑物及其附属设施； 5、选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 6、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。二、业主大会的职责二、业主大会的职责第24页/

8、共66页 解释第十条： 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 第25页/共66页 第六章第六章 相邻关系相邻关系第26页/共66页 村民甲与乙系农村前后院邻居，乙为增加收入在甲家房屋后墙处建一猪圈养猪，猪圈废水沿甲房屋墙边排放，把甲房屋墙壁侵蚀，同时猪圈中的异味和声响严重影响了甲一家人的休息和生活，甲要求乙停止侵害，乙以猪圈及

9、排水均在自家宅基地上为由予以拒绝，此时甲应如何处理？第27页/共66页第一节第一节 相邻关系概述相邻关系概述 一、概念 指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。第28页/共66页二、特征二、特征 1、主体是相邻不动产的所有人、用益人或占有人； 2、只能基于不动产相邻的事实而发生； 3、客体是行使不动产权利时互相给予方便所追求的利益； 4、核心内容是给予相邻他方以必要方便。第29页/共66页第二节第二节 相邻关系的基本种类相邻关系的基本种类 一、相邻用水排水关系； 1、用水关系 2、排水关系 3、滴水、流水关系第30页/共66页二、相邻土地

10、通行关系二、相邻土地通行关系 1、邻地通行 2、历史通道 3、相邻土地及建筑物利用关系 1）临时占用 2）长期使用第31页/共66页三、相邻地界关系三、相邻地界关系 1、土地的分界墙、分界篱、分界沟和分界石； 2、越界建筑物； 3、越界竹木根枝； 4、越界果实。第32页/共66页四、建筑物通风、采光、通道四、建筑物通风、采光、通道 1、建筑物通风、采光和日照； 2、建筑物通道； 3、建筑物的共用墙、伙巷等。第33页/共66页五、相邻环保关系五、相邻环保关系 1、排放污染物的限制； 2、修建、堆放污染物 3、有害物质侵入第34页/共66页六、相邻防险关系六、相邻防险关系 （一）概念：也叫做相邻防

11、险权，是指相邻一方当事人因使用、挖掘土地，或其所建建筑物有倾倒危险，给相邻当事人造成损害的危险时，在该相邻双方当事人之间产生的一方享有请求他方预防损害，他方负有预防相邻地损害的权利义务关系。第35页/共66页（二）种类（二）种类 1、挖掘土地或建筑的防险关系； 2、建筑物及其他设施倒塌危险的防险关系； 3、放置或使用危险物品的防险关系。第36页/共66页（三）疏于相邻防险义务造成损害（三）疏于相邻防险义务造成损害 的赔偿的赔偿 1、尚未发生明显损害的赔偿； 不以过错为必要，不以造成现实的损害为必要，只以违背相邻原则和造成障碍为已足。 2、已造成损害的赔偿第37页/共66页第三节第三节 处理相邻

12、关系的原则处理相邻关系的原则 1、有利生产、方便生活； 2、团结互助、公平合理； 3、尊重历史和习惯； 4、合理损失赔偿原则。第38页/共66页第七章第七章 共有权共有权第39页/共66页第一节第一节 概述概述 一、共有权概念 是指两个以上的民事主体共同对某一项财产享有所有权，即一个所有权由两人以上共同享有。第40页/共66页二、共有权特征：二、共有权特征： 1、主体是两个以上的人； 2、客体是同一项财产； 3、内容是共有人按照法律规定或者共有人之间的约定享有权利和承担义务。第41页/共66页三、共有关系形成的原因三、共有关系形成的原因 1、当事人的合意；（合伙） 2、法律的规定。（婚姻、继承

13、）第42页/共66页四、共有的种类四、共有的种类 1、按份共有 2、共同共有 3、准共有第43页/共66页第二节第二节 按份共有按份共有第44页/共66页一、概念一、概念 又称为分别共有，是指数人按照确定的份额对于同一项财产享有所有权的形态。第45页/共66页 案情：A、B、C一人出资一万元买了一辆卡车从事长途运输，约定三人利润分享和债务分担的比例均是1/3。一日，A驾驶该车时发生交通事故将D撞伤，为了赔偿D的医疗费，A擅自作主将该车卖给了E。 问：共有人之间对D的损害赔偿责任应该当如何承担？A出卖卡车的行为是否有效？第46页/共66页二、特征二、特征 1、共有人的权利及于共有财产的全部； 2

14、、各所有人按照确定的份额享有权利、承担义务； 3、应有份额由当事人约定；未约定或者约定不明的，按照出资比例确定；不能确定出资额的，视为等额享有。第47页/共66页三、法律效力三、法律效力 （一）内部效力 1、管理、改良和处分方面 1）管理约定各人都有 2）处分或改良占2/3以上份额的共有人同意 3）各共有人有权自由处分其应有份额，其他共有人有优先购买权。第48页/共66页 2、使用收益方面 共有人按照自己应有份额对于共有物全部行使使用和收益的权利。 3、分割和处分共有物的限制 约定不分割-不分割 没有约定或者约定不明-可以随时请求分割第49页/共66页（二）外部效力（二）外部效力 指各共有人就

15、共有物所产生的对第三人的权利义务关系。 1、连带债权债务（法律另有规定或第三人明知非连带关系除外） 2、各按份共有人均可就共有物全部单独行使本于所有权的请求权。（法律另有规定或第三人明知除外）第50页/共66页四、共有物的分割四、共有物的分割 1、分割请求权为形成权。 2、分割方式：原物分割、价金分割、价格补偿分割。第51页/共66页第三节第三节 共同共有共同共有第52页/共66页 案情：A、B共同继承了其你的房屋一套和汽车一辆。A以自己的名义擅自将汽车卖给了不知情的C，B以自己名义擅自将房屋出租给了D。 问：A、B双方对于对方的行为是否有权主张无效？第53页/共66页一、概念一、概念 也称公

16、同共有，是指数人之间由于一定原因成立共同关系，基于共同关系而共享一物所有权，即共有人对共有物共同享有的所有权。第54页/共66页二、特征二、特征 1、是以共有人的共同关系为前提； 2、共同共有的共有人，对共有财产的全部享有平等的权利、承担平等的义务，没有份额之分； 3、共有人没有约定或者约定不明确时，只有在共有关系终止、共有基础丧失或者有重大理由需要分割时，共有人才能主张分割共有物。第55页/共66页三、共同共有产生的原因三、共同共有产生的原因 1、根据法律的规定产生；（夫妻、继承） 2、依当事人的约定产生。（合伙）第56页/共66页四、共同共有的法律效力四、共同共有的法律效力 1、各共有人的

17、权利均及于共有物的全部； 1）共同共有人不得主张对共有物的特定部分主张单独的所有权，不得单独处分共有物的特定部分，否则对其他共有人不生法律效力。 2）除约定外，处分、修缮须全体共有人一致同意。第57页/共66页 2、管理费用及其他负担，按约定，没有约定或者约定不明的，共同共有人共同负担。 3、分割，按约定，没有约定或者约定不明的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。第58页/共66页（三）对外效力（三）对外效力 承担连带责任。第59页/共66页共同共有共同共有按份共有按份共有原因共有关系无权利的享有与行使权利及于共有物的全部，不分份额地享有权利和承担义务按应有份额享有权利和承担义务处分共有关系终止前，未约定的，须全体共有人一致同意。2/3份额以上共有人同意分割未约定，原则上不能分割未约定，可随时请求分割标的物通常为多数物通常为单一或少数物存续期间存续时间长存续时间短第60页/共66页第四节第四节 共有的特殊共有的特殊类型类型第61页/共66页 案情：A向B、C、D三人各借款10万元，以自己的一套房屋