商业广场整合营销策划分析报告

1、湖南常德平和商业广场整合营销策划报告第一部分 项目差不多资料及SWO分析一项目差不多资料项目位于常德市南北主形象干道武陵大道和东西次干道建 设路交汇的西南角，项目要紧经济技术指标如下（以设计院最 后设计稿为准） ：1项目总占地：近 4000 m2 ;2. 项目规划总建筑面积：近 30000 m其中：1）商业群楼： 13000 m ；2）写字楼： 14000 m ；3建筑层高：1）商业群楼： 1-4 层；2）写字楼： 5-21 层；二.项目SWO分析（一） S 分析（ strength 优势）1. 区位：地处常德都市核心商务区，周边配套设施齐全， 属最集中的商务中心，都市 CBD的进展方向；2.

2、 形象：处于都市主形象干道，形象面较好；3. 品牌：香港财宝集团加盟、 铜锣湾品牌主力店入主常德， 具备强大的市场号召力；4. 规划：常德首个填补市场空白的中高消费购物场所，垄 断常德中高消费需求；5. 经营：国内一线品牌，专业商业经营治理；6 .理念：项目精品路线的开发理念， 满足高档次高品质消 费需求。（二） W分析（weakness 劣势）1形象：项目营销的过早启动， 导致项目商业主力店及形象定位的改变，给市场留下较大的负面阻碍；2工程：因地质工程问题工期延后 8 个月，市场纷纷质疑 开发商实力；3交通： 本项目处于武陵大道、 建设路十字路口， 路口红 灯设置不利于驾车购物， 且停车位较

3、少， 给驾车族带来了不便；4市场：金钻广场、火车站商圈等前期项目的负面阻碍， 使市场对投资安全性问题备加敏感；5品牌：长沙、株洲铜锣湾的操作可能给市场带来一定的负面阻碍。（三）0分析（opportunity机会点）1时机：常德市内缺少中高档购物场所， 目前差不多存在 的几个购物广场购物环境不理想、档次定位较低，常德市场急 需一个拥有良好的购物环境和品位档次的购物中心；2客户：去年认购之初， 客户哄抢铺位的火爆场景经历犹 新，至目前为止，差不多积存了 125 位认购客户，对本项目来 讲，是一笔相当大的客户资源储备；3升值：本项目商务中心地位的确立将有力地提升该地段 的商业价值；4观念：常德的商业

4、进展日趋成型， 经营户开始能同意商场这种商业形态，且需要一个集中的大卖场聚拢人流、推销产 品、提升品牌形象；5市场：常德市场上缺少具有号召力的百货品牌， 给本项 目商场运做预留了空间。（四） T 分析 （threat 威胁 ）1价格：现有几个大型商业项目销售价格相对较低， 本项 目开发商期望值与市场对接形成瓶颈， 应按市场导向确定价格；2规划：常德都市中期规划商业要紧集中在步行街以东区 块；3竞争：现有几个大型商业项目均拟定于今年年底前开盘， 在短期内大量商业物业的推出，给市场造成较大负荷争压力较 大；4提息：存款利率提高到了 3.37 ，阻碍投资信心，贷款利率提高到了 5.31 ，增加贷款成

5、本第二部分 市场调研要紧结论一项目宏观背景环境（一）常德市综合经济指标呈现稳步增长，差不多成为国 际国内各品牌和商家进军湖南的重要目标市场。常德市社会零售水平高企，达到 142 万元，高居湖南地级 都市之首，是一个仅次于长沙的典型消费都市，中高消费需求 日益增长，但常德现有商业满足不了其消费需求，为本项目预 留了营销空间。（二）常德市的中期规划，给本项目带来了充分的市场进 展空间。本项目所处之地属于都市 CBD的成形方向，为本项目从贵 族商业切入市场提供了依据。（三）常德市商业地产开发势头有所回落，投资市场信心不足，销售价格有较大幅度的回落。2003年，常德市商业物业供给量106.56万，与上

6、年相比回落 58.5%；2004 年，常德市商业地产最高售价19800 元/，与上年最高售价相比回落了7200元/ m2o（四）常德办公物业开发势头有所回落，真正意义上的办 公物业市场仍处于起步时期2004年，常德市办公物业供给量 65640 m,与上年相比回落 62%；缺少真正意义上的办公物业，市场仍处于起步时期。二项目商业背景环境（一）常德百货业态商业分布集中，商圈渗透力、辐射力 较强。常德目前形成了中区商圈、桥南商圈、火车站商圈，但百 货业态商业则要紧集中于以步行街为核心的中区商圈，该商圈 具备较强的渗透力、辐射力，辐射区域达常德 9 个区县。二） 常德商业业态表现单一， 缺乏有力的商业资源整合。常德现有商业业态要紧体现为传统临街铺位、超市、专业 市场几种形式，真正意义上的百货商场只有春天百货一家，为 本项目预留了操作空间。（三）常德中低档市场趋于饱和，缺少高档消费场所。就商品经营的档次而言，中低档经营品种趋于饱和，竞争 较为激烈。缺少高档购物场所，使常德高档消费流失于长沙等 其他较大都市，为本项目预留了经营空间。（四）常德商业物业租金水平与商业业态、 商业功能规划、 商品品牌组织、招商现状以及商业经营治理