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文档简介

1、永安城物业管理方案1. 地理位置该项目位于华县城内繁华地段,交通便利,生活环境十分优越。 2. 项目主要经济指标项 目计量单位数 值1.居住区用地内建筑总面积万m213.4交房住宅面积万m27.0绿化率40%2.未交房面积万m2住宅多层6层16栋住宅高层12栋住宅数量套775交房量套300地面停车位辆200(概)地下停车位辆80(概)物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理

2、”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。1、房屋及设施设备管理1、建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服

3、务等形式,并做到制度化、规范化。C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。2、共用设施、设备的管理 范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括:道路、室外上下水管道

4、、化粪池、沟渠池、地下车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。4、智能化设施设备 范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量

5、的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。1、卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2、环境管理 的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用

6、、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。3、绿化管理 绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理 治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理 对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区

7、环境。6、公共管理1、住户装修管。在永安物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。2、搞好维修基金以及储备金的核收与管理。3、协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务 即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、

8、入微、优质的服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务 是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务 即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。物业管理

9、模式    居住在永安城,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。1、 管理方法1、严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。2、提供共管式服务。3、严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为。4、运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。5、启动CI系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。2、 运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流

10、程两部分。3、 实施措施1、治安管理上运用现代科技手段“三防”结合,确保安全。2、装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3、精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。4、合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通。5、发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化管理。6、在智能化管理上加强各方面工作7、超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。8、开展卓有成效的社区文化活动4、 管理手段 启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性, 执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。建立激励机制,尊重个体权力,保持团队希望。提倡“以人

11、为本”的管理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作。管理工作的计划性,我们根据各个阶段管理要点的不同,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定不同时期阶段的工作计划,并实施。物业公司管理制度1、公共管理制度1、停车场管理须知A、 区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。B、 您不要乱停、乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外,非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。C、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处,影响小区居民的出入。D、 小区

12、业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、 出租车(除特殊情况下)不得驶入小区。F、 对于违反本规定的车辆,保安人员将有权进行锁车及扣押;同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2、卫生管理须知为了保持小区环境整洁,使业主享受幽雅舒适的生活环境:A、 您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当,造成堵塞或损坏,业主应承担全部修理费用及连带责任。C、 请您爱护小区内公共环境,不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为,应由其家长负责。D、 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内,避免

13、丢失及影响其他业主的出入。E、 请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现,物业处不经通知,有权进行清理。3、宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境,防止病疫传播,保障广大业主合法权益不受侵犯:A、您定时携带宠物犬在小区内活动,并佩束犬链,由主人牵领、看管,及时清除排出的粪便;B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏,请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所;C、个人豢养宠物不得妨害他人,宠物影响他人正常生活、休息时,宠物主人有义务采取有效措施予以制止;D、每年须对所养宠物打防疫,防止疾病的传播;E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置,死亡的宠物请不要

14、遗弃或埋在小区内。4绿化管理须知A、 了保持小区环境优美,请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、 您不要攀折花草树木,不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等,不要损坏花木的保护措施。C、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍,不要在绿地内进行体育活动。E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物,或擅自种植其它作物。F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏,以免触电及发生其他危险。3、内部管理制度(各岗位职责)1、物业处经理岗位职责A. 应主动配合、支持公司正副总

15、经理和管理部、财务部的监督、检查工作;B. 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度;C. 带领各岗位人员进行小区验收,做好小区的各项管理工作及经济核算工作,完成公司下达的经济指标;D. 做好员工管理工作,检查各岗位人员完成任务情况;E. 鼓励员工积极学习专业知识,注意选拔有潜质的员工,对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见;F. 关心小区管委员会建设,并接受管委员会监督,共同搞好管辖区的各项工作;G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作;2、物管员岗位职责A. 负责本中心职责范

16、围内工作的策划、指导、监督、把关;B. 负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结;C. 负责对本中心员工各类考核;D. 向管理处经理提交各岗位用人计划;E. 接待来访住户,对住户的投诉及时处理;投诉处理率99%;F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数;管线的走向;各种设备操作方法,公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法;督促本中心工作人员及时收缴管理费,收缴率达预定目标;G. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定;H. 每日巡查小区,检查各部门工作,发现潜在问题及时安排处理,并加以改进;I. 负责

17、指导、监督健全档案管理,并抽查工作情况;3、工程维修部主管职责A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实;B、 组织参与设备的大、中、小修,制定计划,负责员工的专业技术培训;C、 负责制定设备、备件采购计划,报财务采购;D、 做好各项记录,收集整理设备技术资料及维修保养记录,做好设备台帐工作;E、 参与违章纠正工作,及时发现和制止违章建筑和施工;F、 负责用户对本部门工作的投诉处理,不合格服务的处理,纠正和预防措施的实施,跟踪检查;G、 负责员工的考评工作,及时上报本部门考勤;H、 合理控制本部

18、门各项费用,广开增收渠道;4、服务中心主管职责A、 熟悉物业管理有关法规政策;B、 负责建立完善服务中心信息流通网络,包括业主报修服务,投诉受理传递,各部门信息汇总,对业主公布信息等;C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理;D、 制定社区文化活动计划,丰富业主、住户的文化生活;E、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查;F、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。4、人员配置和人员的素质要求 物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”,确定“重学历,也重能力;重水平,更重品德”的用人标准。我们要

19、求事务管理具体操作人员必须是一专多能,实行一岗多职,相互协作,体现团队精神。(人员的实际配置以具体管理范围而定)物业费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。1 人员编制和基本工资标准:见表(01)序 号项 目人 数(人)工资标准(元/月)总额(元/月)备注一管理人员4/8300.00 1经理13000.003000.00 2物管员11500.001500.00 3财务员11800.001800.00 4维修主管12000.002000.00 二普通员工14/23300.00 1维修员21600.003200.00&

20、#160;2保安员91400.0012600.00 3绿化员11500.001500.00 4保洁员61000.006000.00 三合计22/31600.00 2费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)序号项 目金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2)一基本工资16050.00/ 二福利费2407.50注(1)暂按15%测算三服装费667.00注(2) 四合计19124.50/ 注(1):福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额

21、的20%。注(2):服装按年均400元/人计算,则每月分摊为:20×400元/人/年÷12月=667(元/月)3、 绿化管理费:绿化管理测算表(03)序 号项 目测算依据金额(元/月)测算结果(元/月.M2)备注1绿化工具费1000元/年84.00  2劳保用品费500元/年42.00  3绿化用水费 400.00/ 4农药化肥费 200.00  5景观再造费0.10元/ M2.年200.00  6合 计/926.00  4、 清洁卫生费清洁卫生

22、费测算表(04)序号项目测算依据金额(元/月)测算结果(元/月.M2)1工具购置费300元/人.年75.00 2劳保用品费300元/人.年75.00 3化粪池清掏费(注1)/4垃圾外运费 1000.00 5环境消杀/100.00/6合计/1250.00 注(1):化粪池清掏费全年共计约为:2000元,由于小区新建第一年将不会产生费用。5、 保安费:保安费测算表(05)序号项目测算依据金额(元/月)测算结果(元/月M2)1装备费300元/人.年25000 2人身保险费(暂不计)/3房租费(暂不计)/4联建、治安费100元/人.月1000.00 5合计/1250.00 6、 办公费:(全年开支办公费约3万元)月办公费=30000÷

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