金众地产塘厦项目定位与推广策略报告113p

1、金众塘厦项目项目定位与营销推广建议2010年8月发展商目标金众 进军塘厦开发战略型项目，建立品牌影响力，为持续开发打下坚实基础。品牌价值口碑以最合理的产品定位和规划设计，占据最有利市场先机，实现价值最大化。完美实现销售目标，创造本项目良好的市场口碑。本体视角市场分析项目定位本次汇报主要内容 项目推广策略发展战略1本体视角本体价值本体价值区域价值n2010g045中小规模项目，受90/70限制用地面积34668.98容积率2.5建筑面积86672.45绿地率30%建筑覆盖率25%建筑限高 75米项目规划指标周边不利因素：无稀缺独占景观资源；交通不便；距离生活配套较远项目指标6镇政府镇政府nn北面

2、：锦绣花园、山景w西面：三正半山豪苑别墅区、大钟岭水库e东面：锦绣花园、在建中心小学(占地3万平、36班，容纳1600学生、9月开学)s南面：未拍地块（4万）、汇勋电器厂2010g045项目地块四至区域价值2本体分析本体价值区域价值视角塘厦镇新城中心离城镇行政中心和商业中心1.5公里，行政配套有镇政府、环保局等，商业及生活配套主要有天荣百货、佳美百货、三正半山酒店、观光公园、工商银行、建设银行、农业银行等；镇新城中心，塘厦行政文化中心配套行政文化新区配套处于行政文化新区内，主要配套有塘厦实验中心小学、体育馆、演艺馆、人民医院及规划的华南国际旅游生态城等。实验中心小学：城镇核心教育配套是东莞市塘

3、厦镇一所公办小学。新校区按生态校园打造，可容纳36个教学班、1600名学生。 塘厦体育馆：城镇市民文体活动中心。5 5分钟生活圈分钟生活圈一级辐射区一级辐射区项目初判: 本项目体量较小、规划受90/70政策限制，拥有双湖景和山体景观资源，地处镇行政文化中心，城市属性与休闲居住属性兼具。？ 思考： 本项目是否只能成为东莞镇区项目？ 房地产发展阶段:塘厦镇近年gdp保持在18%以上的增幅，由此宏观大环境表明塘厦房地产目前处在高速发展的阶段。市场具有以改善需求为主，质量与数量并重等特点。 塘厦镇目前恩格尔系数在0.35左右，属于富裕消费类型，镇区居民住房消费支出占全社会消费性支出的20%30%。塘厦

4、房地产处在快速发展阶段，人均储蓄及消费水平较高消费支撑交通支撑珠三角一体化背景下的塘厦交通网络发达高速路：莞深高速、龙林高速城市快速路：东深大道，凤深大道、环市路、东深二路城市主干道：迎宾大道、龙林辅道、科苑大道、莆沙大道、林坪路高速路、城市快速路及快速环道、城市主干道组成便捷的交通路网，交通一体化正在形成塘厦大道目前正在建设，该工程建成通车后，将大大提高樟木头、塘厦、凤岗三镇之间的车辆通行能力。规划支撑项目地处塘厦新的行政文化中心，具备起点高、配套全、城市景观优越等特质，城市发展中轴优势明显。国际制造业重镇商务度假中心塘厦镇总体规划确立了 “中聚南拓”的城市空间发展新思路，即通过“内聚中心、

5、做强城区；南拓外围，融入深港”，努力把塘厦建设成为珠三角的现代国际制造业重镇、珠三角国际大都会区的商务度假中心及东莞东南部的区域中心城市。世界500强美国嘉顿汇勋电器市政规划高尔夫名镇生态旅游城依托自身独特的“山、水、田、林”等自然资源，目前全镇拥有大屏嶂森林公园、观澜湖（东莞）高尔夫球会、三正半山酒店等一批高端旅游资源。现有130多家高尔夫相关企业,已初步形成产业集群，全球四成以上的高尔夫球相关产品产自塘厦。2009年深圳天利地产集团项目华南(塘厦)国际生态旅游城项目落户塘厦林村，投资约33亿元，媲美深圳华侨城。塘厦的自然资源丰饶富足，生态环境清秀宜人，拥有世界第一球会和最多的高尔夫球场。三

6、正半山酒店本体分析小结：项目属性：莞深双城中心、城镇行政文化中心，综合文体项目属性：莞深双城中心、城镇行政文化中心，综合文体配套区，休闲度假精品项目配套区，休闲度假精品项目项目价值n中小规模项目，具有双湖景和一定山体景观资源区位价值n处于城镇新城中心，行政文化新区配套；n与深圳具有极强的地缘关系，交通网络发达；n依托独特的自然资源优势，旅游休闲名镇地位日益凸显。 区域产业的发展、地缘交通优势、独特自然资源优势为项目发展带来了极大的可能性，本项目将绝不仅仅是简单的东莞镇区的项目 ！放眼大区域看待本项目，从多维度寻找项目的发展空间和可能性： 本项目应紧紧抓住区域发展大势，占领塘厦镇区至高点，全面辐

7、射深莞。市场视角政策视角1政策格局供需竞争03年4月，首套房首付20%06年5月，90平米以下住房首付20%08年10月，首套房首付20%，利率7折2003200420052006200720082009201005年3月，个别城市首付30%，取消贷款优惠利率07年9月，二套房首付40%，利率基准利率1.1倍10年4月，90平米以上首套房首付30%；二套房50%，利率1.1倍；三套房暂停发放贷款1、政策解读：此次信贷政策更为严厉和坚决，显示了政府对房地产市场的调控决心。2009.12.17开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%2010.3.8关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台

8、2010.1.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成一、政策下的产品走势分析一、政策下的产品走势分析从宽松转变为适度从紧，市场出现观望情况 n 物业税渐行渐近，模拟征税今年将推至全国n 1 月 7 日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）n 国务院要求房企须一次性公开全部房源 明码标价n 中国人民银行决定自 2010 年 2 月 25 日起上调存款准备金率 0.5 个百分点n 4.15新政：90平米以上首套房首付比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准

9、利率的1.1倍；房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款国家政策：房地产领域 开始施行从紧的政策控制房价市场影响小结1. 区域影响。“第二套住房四成首付”政策对深圳、北京等房价第一梯队城市的成交量产生很大影响，是政策重灾区。珠三角地区如惠州、东莞等地为政策辐射区域，成交量较政策出台前有很大下滑。2. 客户群影响。“第二套住房四成首付”政策主要影响的是普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房影响不大。首付提高和利息的增加高使购买成本增加，迫使一部分中小房地产

10、投资者退出市场。3. 产品影响。第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，90平米以下存量房的交易量可能会增加。 对自住型产品影响小于对投资型产品影响。4. 总价影响。对于总价较高的产品，其首付的增加，利率增加使投资客置业压力增大，多数投资客持观望态度。市场视角市场格局2政策格局供需竞争房地产板块划分为老城区、新城区、郊区片区三大区域老城区新城区郊区老城区：人流量巨大，商业发达，为镇区的核心商业地带；可供开发的土地有限新城区：水体资源丰富，片区规划利好，区域居住氛围初步形成，为未来居住区发展重点；目前供应量最大的片区，集中供应中高档住宅，以自住为主的置业需求深圳方向（郊区）：临近深圳观澜，山水

11、资源丰富，住宅高尔夫定位倾向明显；塘厦最高端项目的聚集之地，供应豪宅为主，其客户群体来源广泛，拥有大量的以深圳为主体的外来客户资源，其核心置业需求为投资、度假等为主塘厦地产板块划分区域项目集中分布于新城区，郊区及老城区项目较少重点住宅项目分布p老城片区： 新推项目及将推项目均较少，各项目规模也较小，户型以中等居家的舒适两房及紧凑三房为主，主要面积段集中于80-120。p新城片区： 于塘坑水库及大钟岭水库集中分布高端别墅项目，此部分高端项目主要客户来源于深圳，沿迎宾路则受惠于镇政府迁移而分布中等居家项目，但目前此类项目不多，但未来将有较大规模增长。p郊区（深圳区）： 紧邻观澜，分布规模较大的高端

12、高尔夫概念别墅项目，客户主要于深圳区域。84372561910长银东郡花园1号丽骏豪庭银湖山庄金地博登湖水岸豪门隆福花园德州丹缇轩万科棠樾三正世纪豪庭售罄项目在售项目待售项目11锦绣城市花园市场格局分析启示： 本项目处在多元化市场格局之下，位于较为封闭的镇中心泛度假型物业片区，高端物业价格较高，洋房价格具备一定的价格吸引力。 占领镇区、打开周边观澜、深圳关内和东莞市场，将是项目的主攻方向。 打造项目高尔夫度假精品社区、跨区域营销将是吸引区域外客户购买的关键。市场视角供需分析3政策格局供需竞争28莞莞深深速速高高镇政府镇政府目前洋房在售及待开发潜在供应量总建筑面积约50万（博登湖三期、棠樾、观澜

13、湖、我司项目未计入），共有9个项目。博登湖 建面13万 建面2.8万建面4.8万u塘厦2011年前洋房供应量和现售项目分布图 建面13.8万建安广场 建面7万丹缇轩锦绣花园城蕊首府建面8.3万银湖山庄三正别墅项目华庭明月居建面9.4万市场在售项目分析项目片区项目指标主力户型高层剩余套数占地（）建面（）容积率产品类型套数户型城蕊首府塘厦四村社区润塘路隆福花园86栋小高层洋房，63 -71两房、93-103三房、110-120三房和150-159四房总600套，已推174套，9月底推下批100多套93-103三房和70两房为主9月底100多套，户型与前批一样金地博登湖二期

14、新城区塘坑水库旁边 18万32.5万1.81多层高层花园洋房、排院别墅、叠合别墅846四房（双拼户型）现剩2套150-180四房，11月份左右推二期最后一栋54套锦绣花园塘厦镇湖景路45000 1300001.22梯3户、2梯6户，6/11/23层，两房90左右，三房130-155 ，四房160/175 ，共762 户 一期220二期542130-160三房为主12套180以上多层，51套120-180多层银湖山庄四期东莞市塘厦镇湖景路3号33万36万1.53别墅 洋房四期300190-210四房为主在售109套180以上高层德州丹缇轩塘厦镇新阳路中2号 405731368213高层洋房123

15、1以77-90两房三房为主现有50平米一房一厅，10月底新推出一批房源，其中近40套90-100御庭苑（浪琴花园三期）塘厦大屏嶂森林公园内2.4万 5.5万 2.3三房、复式、双拼别墅394120平米以下三房204套90-120多层，45套120-180多层隆福花园塘塘厦镇与迎宾大道交汇处 110000 2300002花园洋房/小高层(毛坯)157075/96两房，130三房，190五房售罄富康豪庭塘塘厦镇与迎宾大道交汇处 52190 住宅、花园洋房/小高层(毛坯)517130140为主力户型，兼少量100/118 售罄数据来源：综合房产局网站数据与市调数据整理市场供需小结：塘厦镇在售项目多数

16、处于尾盘阶段，高层存量仅600多套；现阶段100-180平米的中等居家产品是市场供应的主流，在售尾盘高层产品面积集中在120-180平米的三房和四房，中小户型欠缺畅销和滞销产品：从目前的市场需求来看，70-90 两房和90-120 中小三房最为畅销，即总价在70万左右的产品更受市场的青睐；位置及朝向不佳的尾盘和高总价大平面容易滞销。畅销项目因素：低密度资源型大盘，距离深圳近或处于镇中心的位置，以本地高端人群构成购买主力市场视角未来竞争4政策格局供需竞争32莞深速高镇政府u目前未施工商住项目 总建面约41万标红色为深圳天利地产集团塘厦林村项目华南(塘厦)国际生态旅游城，投资约33亿元。迎宾豪苑博

17、登湖三期银湖五期三正半山地块华庭明月居建面9.4万建面3万建面10.8万建面4.8万占地7万33目前在售或已建待售存量约1295套洋房，未来2年待开发入市约1828套，以70-1102-3房为主，占近六成。在售约75套(目前走货7-8套/周)102三房150四房 金地博登湖城蕊首府丹缇轩锦绣花园 7月9月11月1月6月9月12月朝湖9-12号楼新品高层洋房，约231套，三房10217套 、四房150-180214套 共600套，已推174套，第二次推货预计9月份两房68-72、三房93-103、五房153-159首批474套第二批推货预计9月份，剩757套，两房、三房、四房存货约50套130-

18、178三房、四房花园一号共168套，存货约50套92-992房126套1183房42套在售或已建待售待开发银湖山庄五期约500套（90/70限制）75 两房（双拼150 ）、110三房未来供应存货约110套203-217湖景四房及320 复式迎宾豪苑/明月居迎宾豪苑总建面4.8万约340套，明月居总建面9.4万，约700套御庭苑总建面5.5万约368套洋房、13栋双拼别墅二级竞争一级竞争三级竞争二级竞争一级竞争三级竞争重点竞争项目界定地理位置：镇区项目产品类型：高层产品80120两房、三房入市时间：计划2011年销售项目目标客群：以外向型客户为主体金地博登湖三期、银湖山庄5期、德州丹缇轩城蕊首

19、府、迎宾豪苑万科棠樾市场竞争重点竞品35占地面积：18万（一二期占地11万 ，三期占地7万待建）建筑面积：32.5万容积率：1.81总户数：一二期1410户地址：新城区塘坑水库旁边一期售罄二期在售二期联排叠加别墅9-12栋在建三期待建项目户型面积（）总量建筑面积均价在售：16-19栋，18/30层三房103806400四房（双拼户型）145-155190合计2709-12栋朝湖9-12栋新品高层洋房，约231套，三房10217套 、四房150-180214套 二期16-19栋剩约75套，9-12栋102/150-180约231套，7层叠加别墅均价9000左右二期售罄u 典型楼盘分析金地博登湖u

20、金地博登湖畅销户型：一期95左右小复式，二期13-15栋110，16-19栋103、145-155（双拼）内阳台创新赠送空间，赠送面积21.5-26.5四房145-155（双拼）一房变三房103项目状况项目位于东莞市塘厦北东深二路南侧，占地40572.5平方米，总建筑面积136821平方米，容积率3.0，规划由16栋13-19f高层组成，分三期开发，总户数为1231户。预计开盘时间在2010年春节过后. 48平米一房依附性产品74-90平米二房、三房主力产品145-181平米三房、四房形象拔高产品裙楼商业附加产品德洲丹缇轩以74-90平米舒适两房、三房为主重点住宅项目分析户型套数均价销售动态5

21、0平米一房1705200左右（带750元/装修）已推12-16栋，其中12-15栋为2梯四户20层两房三房单位，共304套，目前剩约40套，16栋为2梯10户精装公寓共170套，于7月底推出。预计9月份加推两房三房新货。77平米两房4454700左右89平米三房4454300左右150-178171未售合计1231已推12-16栋474套，未推757套以空中花园、入户花园、凸窗的形式赠送。客户反映三房卫生间不足，仅有1个卫生间不够用，另客厅无阳台，入户花园不实用。u德洲丹缇轩39地理位置：隆福花园西占地面积： 17866平建筑面积： 82637平容 积 率： 3.8总套数：600套产品类型：6

22、栋16/17/23层洋房1/2/3/6栋户型两房三房四房面积68-7293-103153套数11620230销售动态7月11日首批2、3栋开盘共174套，均价5500，目前剩十余套，两房走货相对较慢，已成交中深圳客约占25%，其它为二代原著民、公务员、事业单位职员，客户反映三房卫生间只有一个不够用；剩1/4/5/6栋未推.u 典型楼盘分析城蕊首府 （7月11日第一批推货均价5500）40两房68-73，销售相对较慢三房93-103，卫生间不足，仅有1个五房153-159重点住宅项目分析万科棠樾07年诞生的地王项目，松山湖外别墅价格标杆占地面积：6.6万建筑面积：4.1容积率：0.62总户数：1

23、24套地址：大坪村观澜高尔夫侧 户型面积段（）套数套数%2联排2871814.5%3联排287-34810282.3%4联排28743.2%合计124100%销售统计21000元/124100%主力户型万科棠樾一期 该项目位于塘厦虾公水库观澜高尔夫球会旁边，自然景观十分丰富，一期所有联排均临湖，且联排面积在287-348之间，符合塘厦本地客户需求，价格实现塘厦片区联排最高价格21000元/，08年开卖至今一期已全部售罄，实现8.6亿回款。市场分析结论政策面市场格局供需现状未来竞争政策环境趋紧，市场面临调整。价格梯度的存在将驱使深圳客户到塘厦置业，但受观澜、凤岗资源及规模型大盘截留，镇区客户以本

24、地客户为主。市场出现供需倒置的局面，供应以别墅和中大户型高层产品为主，需求以中小户型为主，中小户型面临市场机会，功能完善、附加值高的产品受市场青睐。高层产品集中放量，项目将面临激烈的市场竞争。市场竞争分析启示： 项目入市竞争极为激烈，面临片区同质化产品竞争和现售规模大盘的直接竞争，项目在规模、配套上无明显优势， 最大化的打造自身产品独特价值将是本项目成功突围市场的关键。发展战略swot分析1swot分析项目发展战略45s优势：地处塘厦新行政文化中心区，1000米以内配套成熟；坐居水库旁高尚豪宅片区；西面可望三正半山豪苑别墅区及大钟岭水库湖面；北面可望自然小山体景观。一、项目地块swot分析与开

25、发战略建议w劣势：地块规模小、缺乏稀缺资源，打造品质高端物业条件不足；东临塘厦实验中心小学，有一定噪音，南望一块毛地和汇勋电器厂宿舍，影响景观；500米内生活配套不足，公交系统缺失。o机会：中心区120-130四房供应较少，该产品段细分市场可能蕴藏一定机会；旁边实验中心小学和山景、湖景可整合资源；旁边实验中心小学的启用，将带动教师和购房带学位的客户需求；毗邻中心区和宏业工业区带来的公务员、企事业及工厂中高管需求。t威胁：受塘盛地块、城蕊首府、博登湖、明月居等普通住宅楼盘直接竞争；公司能否有效整合资源，协调当地资源、高效开发管理、加快施工进度，尽早投向市场，考验公司整合能力。发展战略项目发展战略

26、2swot分析项目发展战略生活方式引领、代言区域价值、产品领先型领导者战略项目发展战略最休闲，最精致产品领先型战略（占领主流实现速度与价格）：产品领先是项目的核心竞争力，发挥开发团队的规划设计优势打造符合市场需求、引领市场需求的高附加值特色产品，以明星标杆产品带动现金牛主力产品，实现成本控制。代言区域战略（高形象树立品牌）：站在区域前沿，兑现休闲度假名镇的价值，形成区域领导者地位，树立区域品牌新形象。定位市场定位1市场定位形象定位客户定位产品定位市场定位产品领先的： 度假型精品社区度假型：城市不缺乏度假物业，但真正缺乏的是高附加值的纯粹享受 的度假物业精品社区：中小规模、精装户型、高品位物管，

27、生活悠游从容定位形象定位2市场定位形象定位客户定位产品定位精琢 精装 精致精心雕琢精工打造精致生活充分挖掘产品卖点，赋予产品以专属特质，形成与其它项目的区隔才能确立高端形象，避免陷入市场低端竞争形象定位定位客户定位3市场定位形象定位客户定位产品定位 游离客户群重点客户群核心客户群核心客户：塘厦本地私企业中高管、个体户、公务员、企事业单位管理人员及港商台商管理层和技术人员l需求： 90二房、 100-120小三房、120-140三房、140-170四房，关注产品、环境和项目形象l比例：约60%重要客户：观澜高尔夫vip客户、深圳关内客户、外地客群l市场需求：70-80小两房，80-90 紧凑两房

28、，100-120 小三房，140-170 大四房或大复式、电梯多层，关注交通、配套和升值l比例：约30%游离客户：其他镇区客户、投资客l市场需求：70-120两房三房l比例：约10%客户定位他们是 附近工业区里的港商、台商等高管，每周在塘厦23天外地人，观澜、塘厦高尔夫球场的vip深圳客、新莞人二代原住民2840岁，重视生活品质，对居住的要求比较高，一年中的大多数夜晚是在星级酒店里。看重居住的舒适度、私密性和服务质量。居住的目的是追求一种休闲、安静、不受世俗烦扰的纯粹个人空间，打造精神的和谐。目标客户群洞察：首次职业（自住型）或者多次置业（改善型、度假型），对居住品质要求越来越高。不排除拥有别

29、墅、联排等高端物业的可能。在购买物事时，不仅要求外在美，更挑剔品质和附加值。在购买房子的时候，除关注房子本身外，更关注资源占有、服务档次，以彰显自身和别人的不同。综合而言，我们认为，他们已是事业成功之人，但还没有到达顶峰。总需要些东西如奢侈品、房、车拿来证明当下身份，以标示自己与大多数人的不同。定位产品定位4市场定位形象定位客户定位产品定位地块因子分析自身因素和片区环境资源条件表明，项目较适合开发中高档次物业通过地块因子分析，寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度n根据对地块自身因素以及片区环境资源条件的分析，本项目比较适合开发中高档次度假物业；n本项目可以通过精心打造内部景观体系、完善客

30、户关注的配套设施提升社区居住品质。产品定位需求与规划条件的限制畅销户型 以90-120平米的中小户型三房和70-90平米的两房为主，120-140的大三房和140-170的四房仍有部分需求。市场需求 70- 90二房、 90-120中小三房 120-140舒居三房，140 以上舒居四房市场因素、客户因素制约因素产品定位方向受90/70限制 70%的产品户型面积在90平米以下产品定位市场需求紧凑实用型两房、大两房，90-120平米小三房畅销，高附加值产品畅销客户需求特征功能完备的集约化户型将成为需求大势所趋，赠送面积也是客户的一个大的关注点市场供应别墅产品为主，高层中大户型为主，中小户型欠缺，高

31、附加值紧凑型中小户型存在市场机会从项目本体特征、市场供应面、市场接受度、市场竞争和客户需求特征五个因素研究可知，90平米以下高附加值集约两房、100-130平米高附加值集约三房可作为本项目的主力户型；140平米大三房和140-170平米四房可作为项目标杆产品。项目本体特性中小规模，容积率较高，资源有限，交通便利，不宜以大户型为主体未来竞争高层户型为主，中小户型供应增加，创新型领先产品才能赢得市场竞争产品领先型领导者战略指导思想标杆大户型高附加值集约化主力户型模式产品定位产品升级打造私家景观大道如果有可能，以市政名义将湖景路改名为湖滨道，为项目申请湖景路5号门牌。将湖景路一侧打造成私家景观大道，

32、增强进入项目的仪式感，同时减少学校噪音对项目的影响。将镇兴路现状私家景观大道度假式主体风情园林，回家就像在度假，堪比五星级酒店，让主人身心放松度假式主题风情园林建筑品质打造与精装修标准 建议（案例参考：华润幸福里）国际五星级物业管理金众物业管理，同时引入cbre（世邦魏理仕）或者savills（第一太平戴维斯）做物管顾问，提升项目物管水平和高端形象。【服务品质】售后服务精细化（“butler”生活管家）v生活大管家服务v大堂礼宾v儿童看管服务v夜间陪同就诊v圈层旅行计划v定制厨师与沙龙聚会服务v高标准的商务服务理想高度：w酒店外观、品质、装修、服务、居住氛围w酒店是世界知名酒店管理企业喜达屋集

33、团旗下的酒店品牌，与集团的圣瑞吉斯、至尊金选、westin、喜来登、福朋同属国际知名品牌，大胆、时尚作风，通过前卫的设计、时尚、夜生活、名流聚会和娱乐，引领潮流生活。截止09年9月，中国仅有香港、广州、上海三个城市拥有，成都在2012年将建成中国第四个w酒店。w酒店从客户踏入“起居室”的那一刻起，柔和的灯光、独特的芳香和悦耳的音乐便会将您带入另一美妙的世界，尽情畅想奇妙的旅游生活方式营销推广建议案名及推广语传播推广5/五chanel n5第五大道五子登科老虎伍兹外滩5号三皇五帝第五元素5号运动员：齐达内、贝肯鲍尔有关5的联想塘厦全国千强镇第五名东莞城市规划5个重点镇之一5个18洞高尔夫球场5纵

34、6横交通干道项目地块离大钟岭水库、塘坑水库步行约5分钟金众之金，乃五行之首湖滨道5号案名slogan: 动容，亦从容解 读：湖是风景中最美、最有表情的姿容，它是大地的眼睛。 梭罗瓦尔登湖项目有7900000两面湖，还有世界上最大的高尔夫球会，如此动人的自然“颜容”美得让人动容。优越的自然条件，精雕细琢的建筑品质，精致到极处的装修，令人感叹的物管服务，生活自然悠游从容。简单，直接，有力释放出项目usp，还有点意犹未尽的感觉，给人无限的想象空间深度演绎一湖一世界诉求点是湖景优雅一挥间诉求点是高尔夫度假悠游天地外诉求点是从容淡定的生活营销推广建议案名及推广语传播推广第一阶段：3月4月底第二阶段：5月

35、8月第三阶段：9月10月第四阶段：11月12月项目形象建立热销期强销期项目销售尾期3月主题：动容，亦从容渠道：万象城巡展产品发布会报纸、软文、户外、网络楼书、折页、户型手册现场包装主题：5号公民渠道：户外现场活动主题：精琢精装精致渠道：户外现场活动户型、产品手册主题：一湖一世界优雅一挥间渠道：报纸、户外现场活动礼品建议深圳巡展产品发布会及样板房开放项目开盘集中销售销售尾期-收官4月7月-8月9月-10月11月-12月项目热销主题：系出金众 与众不同渠道：观澜高尔夫 球场巡展网络炒作观澜高尔夫巡展预热期区域价值认知2月20115月6月7月8月9月10月11月12月6月5月4月3月2011第一阶段

36、项目形象期推广铺排第二阶段热销期第三阶段强销期第四阶段尾盘期2月预热期阶段目标：项目最大的价值在于区位，项目最大的门槛也在区位，转化劣势为优势，如何化劣为优是营销关键课题策略思考：以柔克刚，不直面地段，而是转化为品牌输出，通过制造市场悬念炒热市场。预热期节点：尚未取得施工证主题：系出金众 与众不同渠道：观澜高尔夫巡展物料：品牌区位读本蓄客品牌区位读本参考万科金色半山发现阶段目标：真正的前戏。精彩程度直接影响高潮。我们需要广告的高调入市，需要一次引爆性的公关，需要客户的高度关注策略思考：建立一种悠闲境界的标准5号精神。7月8月9月10月11月12月6月5月4月3月2011第一阶段项目形象期推广铺

37、排第二阶段热销期第三阶段强销期第四阶段尾盘期2月预热期形象期节点：深圳巡展样板房开放项目开盘主题：动容，亦从容渠道：户外、报纸、网络、巡展、活动、现场包装物料：楼书产品折页户型手册蓄客开盘战略品牌发布会地点：深圳五星级酒店目的：做为金众地产战略子品牌发布， 让社会知道金众除了城市豪宅外， 还有休闲度假豪宅品牌。公关战 现场体验 推广渠道 广告传播 销售物料 5号 精神我们要给塘厦前所未有的尊贵体验极致尊贵全体验系统产品体验： 1.顶级样板工程 2.完全独立大堂 3.预约参观 服务品质： 1.高规格接待流程 2.定制化服务 3.售后服务精细化 4.招商品牌体验【产品体验】顶级样板工程打造顶复样板工程，展现楼王产品的气质和风范。内部装修在含蓄的大前提下隐含超高标准和国际视野，体现居住者内里的骄傲。用楼王四房的大平层，做成二室三