商业地产未来发展趋势分享

1、未来中国商业地产开展趋势一、几种有开发潜质的商业地产总的来说， 目前商业地产很少有单一的业态， 在大多数情况下， 房地产开发 商都会根据工程城市现有业态情况和对未来商业开展趋势的把握， 充分利用本身 可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、 经营品种、 经营方式的业态在商业场所的组合形态。 业态组合是必须在工程开发 前期就完成的对工程各功能分区和各楼层的业态进行的规划， 假设业态组合定位科 学合理， 可使楼盘营销添加卖点， 推进楼盘的销售， 也可为工程建成运营后实现 长期繁荣奠定坚实的根底。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、 消费能力，较具开发潜质的单项 商业

2、地产业态有以下几种。1中等规模的购物中心虽然中国人口基数较大， 但人均消费能力还处于较低的水平， 因此在欧美等 兴旺国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。 比方典型的美国郊区大型购物 中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的根底之上。 近几年在国内各 地纷纷展开的造 mall 运动，成功者寥寥无几，原因就是无视国内消费能力相对 较低的结果。 而且中国消费者还没有形成在集中时间、 集中地点进行集中消费的 消费文化， 而是根据实际需求， 分别选择相应的购物消费场所， 使本来就不高的 消费能力更加分散化由于大型 mall 得以生存的经济根底还不成熟少数城市除外，而粗放型 的商业网点、 底商等

3、供给量已经趋于饱和。 因此，中等规模的购物中心无论在档 次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。2社区商业社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行， 并开展起来的商业地产 形式。不是住宅内的商铺都是社区商业， 只有以效劳社区住宅为目的、 满足住户 日常生活的需要、 进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、 所辐 射的效劳面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。3旅游地产目前市场上比拟认可的旅游地产包含四类： 第一类是旅游景点地产， 主要指 在旅游区内为游客活动建造的各种观光、 休闲、娱乐等非住宿性质的房产

4、； 第二 类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游效劳的商店、 餐馆、 娱乐城建筑物及关联空间； 第三类是旅游度假地产， 主要是指为游客或度假者提 供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等； 第四类是旅游住宅地产， 主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。 以“旅游带销 售的模式 是旅游地产开展的主流。 随着国民收入的提高， 旅游在家庭支出的比 重逐渐放大，开始转向以休闲置业、 度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。4具休闲功能的商业地产据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有 6 5以上是为了

5、 娱乐旅游和休闲，比方在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、 游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费， 仅三成多的人是为购物而来， 而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。 显而易 见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。 因此， 在客流量充足的一级 城市开发商开展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。体验式消费的特点重在体验， 重在情感消费， 所带来的人气是购物消费的重 要支撑。商业地产要想赢得市场与客户， 需要在商业购物环境的设计中增加体验 式消费的深度， 也更需要根据工程所处的地段环境、 自身特点， 以客户的偏好等 做个性化的设计。 目前

6、已有商业工程在此方面进行了结台。 比方大型的挑空中庭 结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点， 甚至有些商业广场把城市的文化活 动与集会功能纳入进来， 此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人 类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为 体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业 态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。2、高端商业地产开发的主流模式商业综合体随着城市的开展， 城市人口日益膨胀， 土地资源日益稀缺， 个人生活本钱加 大、经济运行效率降低， 在这种情况下， 城市综合体逐渐成为高端商业地产开发 的主流模式。万

7、达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体的开展 战略, 引领行业的开展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设， 招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标 , 这被认为是拉开了中国城市化进 程的序幕 , 开启了中国城市综合体的开展。城市综合体(英文为HOPSCA是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、 购物中心 (Shopping mall) 、会议中心 (Convention) 、公寓 (Apartment) 首个英文 字母的缩写。也就是说,每个城市综合体至少组合了上述功能中的 3种,在各局部 间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系 , 是以一种功能

8、为主、多种功能配 套的多功能、高效率综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称 为“城中之城。“城市综合体的根本特点是：(1) 规模大。一般的“城市综合体的建筑面积都是30万至 80万平方米，在 城市规划建设中扮演着重要的角色。(2) 功能强。通常“城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼 及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。( 3)整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外 部空间整体环境统一、协调。(4) 大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面那么与 建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点5通道树型交通体系。将内部交通和

9、公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型体系。6现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等 手段形成丰富的景观与宜人的环境。7高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。 各种经济活动在城市综合体内互 动, 各种资源有效整合 ,物业资源获得优化配置 , 从而发挥更大的空间效益 , 既省 地又节能。权威机构调查显示 , 城市综合体内的各种业态和物业的运转效率 , 往往 能提高 36%,而节能收益那么可以提升 42%。此外，还可以带动大量就业和巨额税收， 带动一个城市地区的经济开展， 在城市规划建设方面起

10、到巨大作用。 纽约的洛克 菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六木本，每一个“城市综合体都是一个与 城市高度融合的开放式街区。据中国社会科学院 2021 年?城市蓝皮书?统计 , 截至 2021年末,我国城镇化人口为 6.07 亿。麦肯锡 2021年 3月预测称,按照目 前中国城市化的开展趋势 ,中国城市人口将于 2025年到达 9.26 亿,到 2030年将 突破 10亿。未来 20年,我国城市新增人口将在 4亿左右,解决如此大规模人口的 居住和生活需求 ,必须走集约型城市开发之路 , 城市综合体是一个现实的选项。做城市综合体 ,开发商需具备相当强的资金实力 , 如果酒店、商场是开发商自 己持有

11、的 ,在银行只能提供短期贷款的前提下 , 综合体就是一个很好的商业模型 : 公寓、写字楼可以销售 , 开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转 , 以此支持酒店和购物中心的运营， 这是其获得大量不动产的新方式。 对于市民而 言,综合体是一个全天候的生活消费娱乐中心 , 可以满足人们的多种需求。“城市综合体虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产 品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体，它对开发商和城市有着极高的 要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力； “城市综合体要求有优越 的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体建筑都是建在一个城 市的中心区域、核心位置，

12、交通便利、商圈繁荣。对开发商来说，须具有雄厚的 实力和高素质。 “城市综合体作为高投入、多功能、大体量建筑群，投资至少 需要 20-30 亿，因此对开发商的资金实力要求较高， 这也就需要开发商有能力控 制开发节奏。此外， “城市综合体的开发建设从定位、前期规划设计、中期开 发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识， 要求开发商有一 定的资源配套能力。城市综合体应当是各种物业类型的有机搭配 , 而不是随机组合，否那么可能导 致整体工程后期无法实现可持续性运营 , 放弃了长期现金流的收入。城市综合体 的不同业态属于不同的专业领域 ,在管理上 ,购物广场、写字楼、公寓等都属于不 同的领

13、域 , 需要培养不同的团队去管理、运营。如果开发商能够在每个领域培养 一支独立的团队 ,在总体上又能使这些独立的团队有共同的调控目标 , 就能比拟 好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链 , 如果城市综合体中一个业 态失败了 ,就可能影响其他的业态 , 进而影响城市综合体的整体成功。3 、主题和特色商业地产从世界其他国家的成功工程来看， 建筑形式及风格特色在很大程度上决定了 商业地产对消费者吸引力的大小。 但在目前的中国， 开展商对商业地产工程的开 发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色才是商业地产工程成功运营的基 础。近几年来，由于中国商业地产的蓬勃开展，越来越多的国外商业咨询机构、

14、 设计公司纷纷造访中国， 针对中国目前中国商业地产开发的种种问题， 比照国外 先进开发经验，他们提出，未来中国商业地产要朝两个方向开展。1挖掘地方文脉目前中国大多数商业地产工程还是现代国际式或欧美风格， 明显可以看到对 外乡特色的挖掘还远远不够。 从开展的眼光来看， 越是民族的才越是国际的。 本 土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同开展目标。 历史文脉在商 业地产工程中的传承也当仁不让， 况且这也是其长久生命力的保证。 上海新天地 的成功，实际上就是对外乡文化特色充分挖掘的成功。中国有很多历史文化名城、古城、古镇，但由于历史的原因，大多遭到严重 的破坏。旧城老商业衔区随着时代的开展而逐渐没落， 但它们作为珍贵的历史建 筑和民俗文化遗产，亟需复兴其原有活力，这是打造独特城市名片的重要举措， 这也给商业地产开发提供了可利用的根本素材。从世界范围来看，任何商业地产都不能忽略当地的经济开展水平和地域特色。 在这方面， 欧洲的旧城保护及改造经验和做法值得我们学习， 其核心指导思想就 是保护性开发。 而这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值， 而且可 以带动旅游资源的挖掘。 老商业街区的复兴， 不仅仅是旧有建筑功能及设备的更 新，更是综合环境的整治，包括建筑外观、街道空间、广场空间、环境绿化的整 体性规划。2重视商业