零售商圈分析与选址PPT课件

1、学会零售商圈分析学会零售商圈分析 零售店选址零售店选址 12目录第1页/共34页任务一 学会零售商圈分析 案例导入案例导入上海淮海路商业街上现“空铺潮”上海，十几家比邻的沿街店面，或是空置或是租给“临时甩卖”短短一段时间，淮海路商业街上竟出现“空铺潮”。一方面是因为高租金正整体吞噬着实体零售业利润；另一方面，随着商业从线到圈的发展趋势，类似淮海路的条状商街，越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈威胁。思考：你认为淮海路商圈的“空铺潮”原因何在？第2页/共34页一、商圈及商圈分析1、商圈：店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。2、商圈分析：经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行

2、实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。（一）商圈和商圈分析的概念第3页/共34页一、商圈及商圈分析 （二）商圈形态商业区商圈形态住宅区文教区办公区混合区第4页/共34页一、商圈及商圈分析 （三）商圈的层次1核心商圈最接近商店并拥有高度密集顾客群的区域。2次商圈位于核心商圈之外，顾客密集度较稀的区域。3边际商圈位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀。第5页/共34页一、商圈及商圈分析 （三）商圈的层次商圈构成商圈类型距离时间人流率主商圈核心商圈500M78分钟50%70% 次级商圈次级商圈1000M15分钟左右20%30%第三商圈边缘商圈1500M20分钟左右10

3、%20%第6页/共34页一、商圈及商圈分析起步期起步期发展期发展期成熟期成熟期衰退期衰退期 商业网点数目少，分布相对集中。 向城市边缘区延伸时，影响力减少。 商业网点数目增加，集中度更高。 功能单一化发展，影响力开始快速增加。 核心商圈相对衰落、次商圈相对兴旺。 核心商圈与次商圈的影响力互相竞争、互为补充。 原核心商圈衰退，次商圈取而代之。 影响力急剧下降，蜕变为次商圈或更小商圈。（四）商圈的生命周期第7页/共34页二、影响商圈设定的因素（一）商圈的顾客来源顾客来源居住人口工作人口流动人口居住在零售店附近的常住人口是核心商圈内基本顾客的主要来源工作地点在零售店附近的人口是次级商圈中主要的顾客来

4、源在交通要道、公共场所等过往的人是边缘商圈中顾客的主要来源第8页/共34页二、影响商圈设定的因素第9页/共34页二、影响商圈设定的因素（二）商圈外部环境因素该因素直接影响规模、人气和业绩。家庭与人口家庭与人口产业结构产业结构交通地理状况交通地理状况城市商贸网点布局城市商贸网点布局商店聚集状况商店聚集状况消费者的购物方式消费者的购物方式商圈外部环境因素第10页/共34页二、影响商圈设定的因素（三）商圈内部环境因素零售商店业态零售商店业态营销手段和营销手段和信誉信誉商品结构商品结构商店规模商店规模第11页/共34页思考：如何看待超市的免费班车？老年人是“一次购足”还是“多次购足”？第12页/共34

5、页三、商圈设定的方法 （一）商圈设定的概念 （二）设定商圈范围的方法1、根据业态设定商圈范围2、根据零售店所处位置设定商圈范围3、根据零售店市场规模设定商圈范围4、根据顾客购物出行方式设定商圈范围5、根据顾客购买频率设定商圈范围，成反比 划定零售店商圈的范围，是零售商圈分析中最基础的工作。第13页/共34页四、商圈特点的调查与分析（一）人口特点人口密度客流量购买力家庭人口及收入水平白天人口= 户籍-幼儿人口数+上班上学人口-外地上班上学人口。人口密度高，购物频率增加。人流量大小需测该地上下车人数。重点：上下车人数历年变化。根据出站人年龄结构可了解顾客需求。家庭状况是影响消费需求的基本因素。包括

6、：人口、家庭成员年龄、收入状况等。商圈内家庭和人口的消费水平由其收入水平决定。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。第14页/共34页四、商圈特点的调查与分析（二）交通状况 1、从企业 经营的角度对交通条件的评估 2、从方便顾客购买的角度对交通条件的评估一是设在边缘区商业中心的商店。二是市内公共汽车站附近的商店。一是城市规划。二是开设地点或附近，是否有足够停车场可以利用。三是商品运至商店是否容易。停车场所：售货场所 =4:1分析开设地点与车站、码头的距离和方向；考虑客流来去方向； 选邻近市内公共车站的位置。第15页/共34页四、商圈特点的调查与分析（三）经济基础特点购买力指数=A*50%+B*3

7、0%+C*20%式中：A-商圈内可支配收入总和（收入需减去所得税、偿还的 贷款、保险费和不动产消费等）； B-商圈内零售总额； C-具有购买力的人口数量。第16页/共34页四、商圈特点的调查与分析（四）竞争状况（同一地区内竞争店的竞争状况）店铺调查店铺调查 综合调查综合调查店铺运营管理调查店铺运营管理调查商店能力调查商店能力调查竞争状况包括选地、用地、店铺构造、商品策略等。 商品综合能力调查A类商品能力调查包括促销、补货、陈列及清扫等方面的调查。 店址环境调查店铺设计调查店铺陈列布局ABC分析法第17页/共34页四、商圈特点的调查与分析（五）商圈饱和度IRS-商圈的零售饱和指数；C-商圈的潜在

8、顾客数目；RE-商圈内消费者人均零售支出；RF-商圈内商店的营业面积。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量。IRS越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；IRS越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。一个饱和的商圈，商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。IRS=C*RE RF第18页/共34页举例 一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算为： 4000050 40 50000第19页/共34页四、商圈特点的

9、调查与分析（六）商圈的投资回报率分析商圈分析的核心部分 1、购买力估算法 2、商店业绩类比法 3、卖场面积比较法 第一，确定相似的店铺。第二，分析样品店铺的商圈。第三，类比新店铺。样本店的面积比例/新店市场占有率=新店的面积比例/新店市场占有率第一，划定商圈。第二，调查商圈内人口数或居民户数。第三，计算出商圈内相关商品的总支出额。第四，估计新商店所能实现的销售额。销 售 额 预 测最原始第20页/共34页任务二 零售店选址 案例导入案例导入2004年7月，上海第一家全家便利店开业。目前为止，上海全家便利门店总数已达到126家，正步入快速发展期。全家便利在上海的发展过程中，一直稳扎稳打，从第一步

10、选址开始。思考：你认为应该如何选址？第21页/共34页一、选址的重要性和原则 （一）选址的重要性 （二）选址的原则1、方便消费者购买2、方便货品运送3、有利于竞争4、有利于网点扩充 1、投资数额大且时间长，关系店铺的发展前途2、店址的确定是经营目标和策略制定的重要依据3、店址是影响店铺经济效益的一个重要因素第22页/共34页二、影响选址的因素（一）人口因素人口因素客流性质潜在固定顾客过往行人特点客流是商店经营成败的关键因素。客流分为三种类型：分享客流、派生客流、本身客流。分析当地人口总数、人口密度分布等。人口最多的区域产生最多的潜在顾客。了解行人的年龄结构、来往的 尖峰时间、来往的目的和停留时

11、间。第23页/共34页二、影响选址的因素（二）地理因素城市规划地理因素区域规划位置可见度形象特征交通地理条件第24页/共34页二、影响选址的因素 （三）市场因素 （四）经济成本因素1、土地价格或建筑物租金2、货源的供应及价格水平3、劳动力供应状况及工资成本高低 1、竞争状况2、规模和外观第25页/共34页三、零售店选址方法（一）零售商店位置类型设计 1、孤立店 2、已经规划的购物中心 3、自然形成的商业中心 经过仔细规划设计并集中管理的商店群。 中心商业区CBD次级商业区邻里商业区商业街商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。第26页/共34页三、零售店选址方法 （二）区域位置选择（三）地点选

12、择1、分析交通条件2、分析客流规律3、分析竞争对手4、分析地形特点5、分析城市建设规划 1、日常生活必需品2、周期性需求的商品3、耐用消费品及特殊需求的商品第27页/共34页三、零售店选址方法（四）选址步骤采取计分方法：营业额？公交线？地铁线？通过打分把商圈分成几大类。先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，如人口资料、交通状况等。把资料凑齐后，就开始规划商圈。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。还要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。确定区域划分商圈选择地点第28页/共34页三、零售店选址方法（五）选址评估 1、选址的战略层面2、店址具体评价（1）新店营业潜力（2）开店投资与经营

13、费用测算 （1）整体市场评估（2）选址及商圈调查（3）消费者研究（4）商圈人流检测（5）竞争者经营情况研究第29页/共34页 新开超级市场的商圈有三层，第一层主要商圈内的居民户 数2000户，第二层即次要商圈内的居民户为4000户，第 三层边际商圈内居民户数为6000户，假定平均每户居民每 月去商店购买食品和日用品为500元。首先计算居民支出总额主要商圈居民支出总额5002000 100万元次要商圈居民支出总额5004000 200万元边缘商圈居民支出总额5006000 300万元三、零售店选址方法（五）选址评估第30页/共34页 根据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30，在次要商