亳州市钟点工食品有限责任公司估价报告

1、土地估价报告项目名称：亳州市钟点工食品有限责任公司位于安徽谯城经济开发区庄周路西侧.规划路南侧14700平方米工业用地出让国有土地使用权抵押价格评估（安徽省亳州市）受托估价单位：安徽弘业土地评估测绘有限公司土地估价报告编号：安徽弘业（亳估）2015字第25号 提交估价报告日期：二0五年四月二十九日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：亳州市钟点工食品有限责任公司位于安徽谯城经济开发区庄周路 西侧、规划路南侧14700平方米工业用地出让国有土地使用权抵押价 格评估（安徽省亳州市）二、委托估价方：亳州市钟点工食品有限责任公司三、估价目的：此次估价是依据委托方提供的该宗地的国有土地使用证亳 谯国

2、用（2015）字第011号、宗地图等相关资料，本次估价仅为亳 州市钟点工食品有限责任公司使用的该宗工业用途出让国有土地 使用权办理抵押贷款提供土地价格参考。四、估价基准日：二0五年四月二十八日五、估价日期：二0五年四月二十八日至二0五年四月二十九日六、地价定义：此次评估的土地价格是指待估土地在估价基准日二0 五年四月二 十八日，在下列估价设定条件下的国有出让土地使用权市场价格。1、土地使用权类型及土地使用权年限：估价对象在评估基准日是出 让土地使用权，土地使用权人为亳州市钟点工食品有限责任公司，土地 使用权属于国有土地，估价对象证载用途为工业用地，本次评估设定估 价对象用途为工业用地；工业用地

3、最高使用年限为50年，评估宗地土地 使用权终止日期为2065年2月11日，本次评估设定其剩余使用年限为 49. 91年，从估价基准日起计算。2、土地用途：根据估价人员现场勘查，估价对象地上建有厂房等建 筑物，土地实际用途为工业用地，本次评估设定估价对象用途为工业用 地。3、土地开发程度：待估宗地在估价基准日时实际开发程度为宗地红 线外“五通”（即通路、通讯、通电、供水、排水）和红线内土地平整； 本次估价所设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通讯、 通电、供水、排水）和宗地内土地平整。4、规划条件：符合亳州市城市规划局规划条件。本次评估价格是在规划利用条件下，满足上述用途、使用权类型

4、、 使用权年限、开发程度、规划指标等各项评估设定条件，于评估基准日 二0 一五年四月二十八日的正常市场条件下的国有出让土地使用权抵押 价格。七、估价结果：经估价人员现场勘查和当地市场进行分析，按照地价评估的基本原 则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用 途，土地使用权类型，使用年限及开发程度、容积率条件下，于估价基 准日二0 五年四月二十八日的土地使用权市场价值如下：地价种类：出让国有土地使用权抵押价格评估土地面积：14700平方米单位地价：211. 45x0. 4+294. 6x0. 6=261. 34 元/平方米总地价：245. 27x14700=384 万元大 写

5、：巻佰捌拾肆万整货币种类：人民币（估价结果详见附表土地估价结果一览表）八.土地估价师签字:姓名土地估价师资格证书号签名于弘2007340037史慧2002340027九.土地估价机构：估价机构负责人签字（机构公章） 二0 一五年四月二十九日第二部分估价对象界定一、委托估价方：亳州市钟点工食品有限责任公司二、估价对象：该评估宗地的土地使用者是亳州市钟点工食品有限责任公司，位 于安徽谯城经济开发区庄周路西侧、规划路南侧，评估宗地的证载用 途为工业用地，评估设定用途为工业用地，评估土地面积为14700平 方米，四级地段，出让国有土地使用权。本次评估的是该宗地在估价 期日时工业用途下土地使用权剩余使用

6、年期为49.91年的出让国有土 地使用权抵押价格，不含地上建筑物和附属物的价格。三、估价对象概况1、土地登记状况11地理位置：安徽谯城经济开发区庄周路西侧、规划路南侧。1.2 土地用途：根据委托方提供的国有土地使用证亳谯国用 （2015）字第011号等资料显示，待估宗地的证载用途为工业用地， 评估设定用途为工业用地。13四 至：东至：庄周路；南至：2013-16号；西至：2013-19号；北至：兴华包装。1.4 土地面积：本报告评估的面积是依据委托方提供的国有土 地使用证亳谯国用（2015）字第011号中证载的面积14700平方米。1. 5 土地级别：根据亳州市人民政府办公室关于印发亳州市人民

7、 政府关于公布亳州市城区土地定级与基准地价更新成果的通告（亳政201411号文件）土地级别分类，本次评估土地属于四级地段。16 土地权属性质：出让国有土地使用权1.7国有土地使用证编号：亳谯国用（2015）字第011号，土地证登记日期为2015年3月27日，土地使用权终止日期为2065年2月11日。2、土地权利状况：21 土地所有权状况：国有土地所有权2. 2 土地使有权状况：出让国有土地使用权，土地剩余使用年期为46. 51 年。2. 3 土地他项权利状况：该宗地在估价期日不存在他项权利状况。2. 4宗地使用的其他特殊规定:无。3、土地利用状况：3. 1 土地利用现状：根据委托方提供的权属资

8、料及现场勘查情况，待评估宗地为工业用地，地势平坦，地质条件较好，在估价期日地上 有厂房等建筑物，待估宗地在估价基准日时实际开发程度为宗地红线 外“五通”（即通路、通讯、通电、供水、排水）和宗地内土地平整。3.2 土地规划利用情况：根据委托方提供的国有土地使用证 亳谯国用（2015）字第011号、宗地图等相关资料，该宗地为工业用 地，评估土地面积为14700平方米，其他规划条件符合亳州市城市规 划局规划要求。四、影响地价的因素说明（一）一般因素1地理位亳州市位于安徽省西北部，平面地理坐标介于东经115。53， 116° 49 j北纬32。5u -35° 05=是我国中部地区的

9、农业城市。全 市辖4个县区，国土面积8522平方公里，全市总人口 539.23万人。2.自然环境2.1地势、地貌亳州市位于黄淮平原的南缘东西窄，南北宽,全境地势平坦开阔，由 西北向东南微倾，坡降约1/7500。2. 2气候、水文亳州市地处中纬度暖温带半湿带季风气候区，四季分明，雨量适中, 日照充足。但也具有过渡带气候的变异性,低温、霜冻、冰雹、干热风 等灾害时有发生。其境内河流主要有涡河、宋汤河、西洲河、包河均3 行政区划亳州市现辖谯城区1个区和涡阳、蒙城、利辛3个县。市辖谯城区, 总土地面积为2262平方公里，人口约141. 16万人。4. 社会经济状况随着改革开放的不断深入，亳州市国民经济

10、稳步上升，社会事业 全面发展，人民生活逐步提高。亳州市紧抓国家扩大内需投资的机遇, 全市生产总值29& 7亿元，按可比价比上年增长115%。全部财政收 入15.05亿元，增长34. 5%,增幅居全省第2位；其中地方财政收入 7. 86亿元，增长37.1%,增幅居全省第4位。全社会固定资产投资111 亿元，增长25.7%.社会消费品零售总额113. 06亿元，增长13.4%。 进出口总额4118万美元，增长123.1%,增幅居全省第1位。全市规 模以上工业增加值32. 7亿元，增长28.2%,增幅居全省第3位。城镇 居民人均可支配收入9042元，农民人均纯收入2569元，分别增长13.

11、2% 和9.2%。居民储蓄存款余额184.28亿元，比年初增加27. 32亿元。 全市多数主要经济指标创建市以来最好水平。5. 房地产政策与房地产市场状况根据（2001 ）国发15号文件精神及国土资源部、安徽省等相关文 件，亳州市政府抓住机遇，进一步推进土地制度改革，坚持稳定是大 前提，改革是主旋律，开放是着眼点，发展是硬道理的指导思想，亳 州市土地市场正在朝着规范化、法制化轨道迈进，市场前景可观，是 国内外人士进行各项领域投资的理想场所。新建工业64万平方米，新 增城市绿地8万平方米.6 城市规划与发展目标亳州市区位优越，自然资源丰富，是著名的"酒城"、"药都&

12、quot;、"桐 乡"，古井贡酒名噪国内外，中药材交易异常活跃，是全国闻名的中药 材产地和四大中药材交易市场之一，桐木远销国内外。根据亳州市总体规划大纲（ 2001年- 2020年），亳州市用地 发展方向确定为沿涡河两翼发展，侧重向南，兼顾向北，适度向东， 控制向西发展。评估宗地位于市区中南部，目前发展前景较好。（二）区域因素1、区域概况：亳州市谯城区位于安徽西北部，面积2226平方公里, 耕地面积12.58万公顷，人口 147万，从商城王建都开始，是一座具 有三千多年历史的文化古城。以悠久的历史，灿烂的文化闻名遐迩。 1986年撤县建市，2002年成立亳州市谯城区。全区辖

13、26个乡镇和3 个办事处。2、交通条件:亳州市谯城区交通便捷，通讯发达，京九铁路纵贯 南北，涡河水运直抵苏杭，604, 105国道交叉穿越，商丘，阜阳民用 机场据谯城区仅百里之遥，311、105国道和307国道在市内交叉穿过, 规划中的商（商丘）景（景德镇）高速公路与正在建设中的界阜蚌高 速公路将在境内穿过，四通八达的公铁水路构成便捷的交通网络。3、基础设施条件：按照亳州市规划发展目标，亳州市将按城市主 中心，片区中心和各居住区中心三级分布，城市主中心布置在城市中 心区，铁路站场以东至宋汤河以西区域，形成融行政办公、商业金融. 市场、信息服务业于一体的城市公建主中心。在各片区和各居住区分 别规

14、划片区中心和居住区公建中心。其中：行政办公用地主要布置在 城市中心区，希夷大道中心环道内，并在其周边布置市级行政办公用 地，形成亳州市行政中心，谯城区人民政府迁往涡河区；商业金融服 务业用地继续改造完善老城区商业，并在城市中心区、站前路以南、 亳古路以东、魏武大道以西，规划集商贸、金融、信息服务于一体的 商务中心区。4、环境条件：区域内无污染，条件较好.亳州城市绿化系统由城市 绿地、专用绿地、生态绿地组成。（三）个别因素31、估价对象位置：安徽谯城经济开发区庄周路西侧、规划 路南侧。3.2、土地面积：14700平方米。33、土地用途：工业用地。34、临街状况：临庄周路。3.5、宗地形状：较规则

15、图形。3.6、宗地地势地质状况：良好。3.7、宗地基础设施条件：宗地基础设施条件已达到“五通一 平二 即通路、通电、通讯、通上水、通下水和宗地内场地平整。3.8、土地规划利用情况：根据委托方提供的国有土地使用 证亳谯国用（2015）字第011号、宗地图等相关资料，该宗地为 工业用地，评估土地面积为14700平方米，其他规划条件符合亳州 市城市规划局规划要求。第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家法律、法规和政策依据%1 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十 八号，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一 次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定

16、第二次修正）。%1 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令 第72号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二 十九次会议修订）。%1 中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号， 2007年3月16日第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通 过）。%1 中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74 号，2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次 会议通过）。%1 中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务 院令第256号，1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）。%1 中华人民共和国城镇国有土地使用权出

17、让和出让暂行条例 （中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日会议通过）。%1 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【20041 28 号，2004年10月21日）。%1 国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发【2006 31 号，2006年8月31日）。%1 国务院关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号， 2008年1月3日）。%1 国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知（国 土资发【2007】112号，2007年5月8日）。（11）国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程 和城镇土地估价规程的通知（国土资发【2002】195号，2002年

18、 6月19日）。（12）国土资源部关于进一步规范土地登记工作的通知（国土资发 l2003 383 号,2003 年 11 月 14 日）。（13）土地登记办法（中华人民共和国国土资源部令第40号，2007 年12月30日）。（14）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（中华人民共和 国国土资源部令第39号，2007年9月28日）。（15）国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意 见（国土资发【2011】63号，2011年5月13 0 ）。（16）中华人民共和国担保法。（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规.条例、文件、通知。1、安徽省实施中华人民共和国土地管理法办法（ 2004

19、年6月26日修正）。2、安徽省物价局、财政厅关于降低我省32项行政事业性收 费标准的通知（皖价费【2006】240号，2006年8月29日）。3、安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖 政2015】24号）。4、安徽省人民政府关于征收地方水利建设基金的决定（皖政 l 1992 83 号）。5、安徽省财政厅关于印发安徽省耕地占用税实施办法的 通知（财农村2008 367号）。（三）、有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 （gb/t18508-2014, 2014 年 12 月 1 日）。2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程 （gb/t18507-2014,

20、 2014 年 12 月 1 日）。3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分等 （gb/t21010-2007, 2007 年 8 月 10 日）。（四）、其他资料1、亳州市人民政府办公室关于印发亳州市人民政府关于 公布亳州市城区土地定级与基准地价更新成果的通告（亳政 201411 号文件）；2、委托方提供的国有土地使用证亳谯国用（2015）字第oil号、宗地图等文字及其它资料；3、受托方掌握有关资料和估价人员实地调查及现场勘察取得的 资料等(1) 估价对象宗地位置情况；(2) 估价对象现状利用情况；(3) 宗地所在区域情况；(4) 估价人员现场调查收集的取得的相关资料。二、土地估价(一)、估

21、价原则1、合法原则合法原则要求房地产估价对象的合法权益为前提进行，遵循合 法原则具体体现在：合法产权方面，以房地产权属证书和有关证件为 依据；合法使用方面，以城市规划土地用途管制等为依据；合法处分 方面，以法律法规或合同等允许的处分方式为依据；其它方面，评估 的价格必须符合国家的价格政策等。2、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块

22、价格所牵 制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响 和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。3、需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商 品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。4、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果, 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地

23、估价时，必须 分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生 变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中， 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。5、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时， 一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关 系到该地块的收益量和价格。6、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重 要意义，在于为推

24、测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价 格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格 也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测 该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必 须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形 势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土 地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。7、多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收 益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较

25、大的偏差，因 此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类 型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结 果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评 估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。(-)估价方法与估价过程：1、估价方法：根据城镇土地估价规程，通行的评估方法有市场比较法、收益 还原法、剩余法(也称假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修订 法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规范，根据当地地产市 场发育情况，并结合估价对象的具体特点、用地性质及估价目的等， 选择适当的估价方法。2、方法选择：估价方法的选择是根据估价对象所在区域

26、的房地产市场状况，估 价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定的，经过 对该宗地所处的位置、用途、特点和估价目的进行分析，宗地评估设 定用途为工业用地，由于待估宗地所在区域近年来征地案例较多，征 地补偿政策比较完善，土地征用取得费用及开发费公开透明，比较容 易获得，故对工业用地可以采用成本逼近法进行评估。亳州市现行的 基准地价是2013年制订，2014年2月19日公布实施的，基准日为2013 年1月1日，而本次评估宗地在公布的基准地价覆盖范围内，具有参 考性，适合选用基准地价系数修正法进行评估。%1 、基准地价系数修订法是利用城镇基准地价和基准地价修订系 数表等评估结果，按照替代原

27、则，就待估宗地的区域条件和个别条件 等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修 订系数对基准地价进行修正。进而求取待估宗地在估价期日价格的方 法。基准地价系数修正法的公式为：p = pi x ( 1 + kj x k+dp待估宗地地价；pi 待估宗地对应的基准地价；k,各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；k评估期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；d开发程度修正值；%1 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土 地价格的估价方法。公式：土地价格=土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利

28、润+土地增值收益3、地价确定的方法：%1 、地价确定的方法：经测算，用基准地价修正法和成本逼近法计算出的地价结果分别 为211. 45元/平方米和294. 6元/平方米，由于两种估价结果相差较大， 根据中华人民共和国城镇土地估价规程国土资发2002j195号文 件的规定，可采用加权算术平均法来确定最终地价。由于成本逼近法 是经过评估人员调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，结合安 徽省及亳州市颁布的各项文件和委托方提供的资料所得出的结果，经 调查分析认为该宗地采用成本逼近法计算出的地价结果较接近市场价 格，故此次评估以成本逼近法计算结果为主要参考依据，因此其权重 取0.6,基准地价系数修订法

29、的权重取04。%1 、估价结果经估价人员现场勘查和当地市场进行分析，按照地价评估的基本原 则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用 途，土地使用权类型，使用年限及开发程度、容积率条件下，于估价基 准日二0五年四月二十八日的土地使用权市场价值如下：地价种类：出让国有土地使用权抵押价格评估土地面积：14700平方米单位地价：211. 45x0. 4+294.6x0. 6=261. 34 元/平方米总地价：245. 27x14700=384 万元大 写：巻佰捌拾肆万整货币种类：人民币（估价结果详见附表土地估价结果一览表）三、土地估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条

30、件：%1 委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费，按工业用途 办理正常的开发利用手续。%1 估价对象在评估期日二0 五年四月二十八日时，评估设定为工 业用地的利用条件下得到最有效利用，并在法定使用年期内产生相应的 土地收益；与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产、经营 的正常进行，保证企业的持续发展。%1 在估价期日时地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。%1 任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。%1 委托方提供资料属实。%1 估价对象能满足地价定义中关于用途、开发程度、使用年期、评 估基准日等设定条件。%1 土地还原利率的确定。(1)求取土地还原利

31、率方法：根据中华人民共和国城镇土地估价规程，土地还原率应按下列 三种方法确定。a、土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类型上与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与 其价格的比率的均值作为还原利率。b、安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值。 安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款 年利率，风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地 市场等状况对其影响程度而确定。c、投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类 型投资，按他们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所 对应的范围，确定其还原利率。(

32、2) 土地还原利率的确定。(1) 求取土地还原利率方法：根据中华人民共和国城镇土地估价规程，土地还原率应按下列 三种方法确定。a、土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类型上与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与 其价格的比率的均值作为还原利率。b、安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值。 安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款 年利率，风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地 市场等状况对其影响程度而确定。c、投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类 型投资，按他们的收益率与风险大小排序，然后分

33、析判断估价对象所 对应的范围，确定其还原利率。(2) 土地还原利率的确定。由于采用安全利率加风险调整值法来测算土地还原利率时，在求 取安全利率、风险调整、通货膨胀率过程中，由于是采用国家政府机 关公布的有关数值或是通过市场提取的有关数值，估价人员个人的主 观经验判断因素在三种常用的土地还原利率求取的方法中最低。因此， 在本次评估过程中，对于土地还原利率的求取，采用安全利率加风险 调整值法测算土地还原利率是比较妥当的。根据公式：土地还原利率= 安全利率+风险调整值（式中，安全利率可采用中国人民银行公布的同 期存款利息率；风险调整值可根据估价对象所处地区的社会经济发展 和土地市场并综合当地近几年通

34、货膨胀因素来确定。）则：土地还原利率=安全利率+通货膨胀率+风险调整。在估价基准日，中国人民银行公布的银行一年期定期存款年利率 作为本次土地还原利率确定过程中的安全利率。对风险调整值估价人 员采用近几年的当地平均通货膨胀率再加上估价人员判断的风险调整 作为风险调整值。根据统计局发布的统计公告及其近年来的消费价格 指数，来确定风险调整值。通过选取央行2012年7月采用的一年期定 期存款年利率3.00%作为安全利率。根据亳州市社会经济和土地市场 状况，商业、住宅、工业用地的风险值调整值确定为4.0%. 3.75%、 3.5%。还原利率等于风险利率与安全利率之和，算得商业、住宅、工 业的土地还原利率

35、为7.00%、6.75%. 6.50%。%1 本次估价的土地面积是依据委托方提供的国有土地使用证 亳谯国用（2015）字第011号。2、估价结果和估价报告的使用：%1 估价人员依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 （gb/t18508-2001, 2001年11月12 0 ）撰写本估价报告，形成意见和结论，仅在本估价报告中所载明的估价目的下使用方才有效，对其 他用途无效。%1 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价 评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数。%1 本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价 格，若估价期日、土地利用方式、土地开发程度、土地面积、设定用 途及当地地价指数等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应 调整或重新评估。%1 本报告结果仅为亳州市钟点工食品有限责任公司使用的该宗出 让国有土地使用权办理抵押贷款提供土地价格参考，不作其它使用。%1 本次评估报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告” 两部分。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅 供估价机构存档和国土部门备案的附件。%1 本报告须经土地估价师签字，评估单位盖章方为有效。%1 估价报告和估价结果的使用权