城市轨道交通上盖综合体开发中的首层盖板平台工程造价体系的研究

1、    城市轨道交通上盖综合体开发中的首层盖板平台工程造价体系的研究    郭佳佳?应一可摘要：以公共交通为导向的城市轨道交通上盖开发是轨道交通时代城市发展的大趋势。较“白地”上开发，盖上开发中所涉及的首層盖板工程造价，直接影响到做地成本。对于首层盖板平台，对其内容和费用的组成及经济、技术指标水平的研究对未来城市轨道交通上盖综合体的开发具有一定的指导意义。关键词：轨道交通上盖综合体开发;首层盖板平台;工程造价1 研究背景根据国家发改委的批复，杭州市城市轨道交通至2025年将形成总长度约500公里的综合线网，涉及车辆段场数十个。目前，已建成并投入使用的七堡

2、车辆段采用tod模式，通过上盖开发，将最初的边角料地块变为城市花园社区，不仅改善了车辆段自身环境，还带动周边单元控规调整，周边地块由原工业用地规划调整为商业住宅用地，形成了以七堡车辆段为核心的大型城市居住区，改变了城市结构，提升了区域品质，拉动周边地块价值数以百亿计的提升，促进了区域整体有机更新和繁荣，获得了省市各级各部门和社会大众的广泛好评，社会效益显著。tod模式（以公共交通为导向的开发）作为轨道交通时代城市发展的一场思想解放运动，杭州深刻领悟这具有战略性历史性的意义，在二期、三期的城市轨道建设中，形成地铁车辆基地“上盖是原则，不上盖是例外”的原则及共识。2 地铁车辆基地“有无”上盖开发对

3、地铁工程造价的影响杭州在建的车辆基地中某车辆基地初期规划为无上盖的常规车辆基地，后调整为上盖物业开发的车辆基地，且两次均完成了设计及招标，经对比分析两次的造价情况，因建设首层盖板后盖下部分建筑不需结顶，相应的桩基工程纳入了首层盖板平台工程中，地铁的建筑土建工程造价会减少，但盖下房屋需加装通风、消防等设施，房屋建筑安装工程会增加，但房屋建筑土建与安装两项增减相差不大，但盖下的轨道、场站、桥梁等因减振降噪的需求会导致工程造价大幅增加。3 车辆基地建设工程造价中的界限和内容根据目前杭州上盖开发实际，车辆基地建设以首层盖板为界，盖板以下为运用库、检修库、物资总库等地铁功能性用房，盖板以上为根据上盖开发

4、需求所预留的工程，在研究过程中将车辆基地按功能属性，将工程造价划分为车辆基地建设费用、首层盖板平台建设费用和上盖物业预留车库费用三大类，三大类费用的界限和内容主要如下：3.1 车辆基地建设费用此部分纳入地铁建设费用，该项费用包括直接为地铁车辆基地服务的工程内容，主要有站场工程、轨道工程、室外综合管线工程、单体建筑及相应的风水电等设备安装工程等。3.2 首层盖板平台建设费用此部分纳入做地成本，其中首层盖板工程费用包括车辆基地正负零以下的支撑首层盖板平台的桩、承台、地梁、土方等;车辆基地正负零以上的支撑首层盖板平台的柱、梁、板、屋面建筑防水及其他因上盖开发而增加的工程等;上下匝道及首层盖板平台上为

5、做地主体代建的市政配套等工程。3.3 上盖物业预留车库费用此部分由土地受让人承担，主要有上盖物业配套的停车库结构工程、二层盖板、车库顶板的建筑防水工程及附属装饰等工程。4 首层盖板平台工程造价体系研究的必要性和研究内容与传统土地开发模式不同，地铁车辆基地上盖物业开发并不是在“白地”上进行，而是要通过复杂的技术处理，在车辆基地用地上部建设首层盖板平台，在首层盖板平台上进行上盖物业开发。故首层盖板平台的工程造价，直接影响到做地成本。根据车辆基地建设工程造价的界限和内容，对已建和在建的车辆基地首层盖板平台建安造价进行研究，经具体分析，桩基工程、建设时期主材价格波动幅度、上盖方案的选用对工程造价的影响

6、存在较大的影响。各上盖物业项目的地质条件、建筑高度不同，相应的桩基长度和桩径不同，对造价影响很大。“一站一方案”上盖方案各有特色，上盖的荷载、布局、建筑风格等不同导致造价有所差异。5 首层盖板平台工程造价体系在杭州地铁三期建设中的应用以及优化为贯彻tod理念，在打破土地瓶颈的同时，最大程度的升级城市功能结构、增加城市轨道交通建设收益、带动地方经济发展、提升城市活力，力争高水平把杭州建设成“轨道上的城市”，杭州地铁三期工程的车辆段场均采用了上盖开发模式，涉及盖板平台面积高达170多万平方米，工程建安费用上百亿元。在地铁三期工程车辆基地首批设计方案出来后，以首层盖板平台工程造价体系为指导，对各车辆

7、基地首层盖板平台的经济、技术指标进行了全面的测算对比分析。在工作初期，采用经验交流会、专题讨论会和现场踏勘等多种方式，征求了业内专家及各参建单位对以往项目标段划分、界面划定、施工组织、方案比选、费用水平和合同执行情况等的各种经验和意见后，在原首层盖板平台工程造价体系的基础上，对以下内容进行了再明确：5.1 首层盖板平台工程造价组成主要为盖体结构、桩基工程和基础土方三大部分，其中：5.1.1 盖体结构的造价主要包括支撑首层盖板平台的梁、板、柱的实体工程费用以及模板费用、超危支撑架费用和支撑架的地基处理费用;5.1.2 桩基工程的造价主要包括支撑首层盖板的钻孔灌注桩和承台的实体工程费用和模板费用;

8、5.1.3 基础土方的造价主要包括开挖及外运或场内平衡和回填等费用。5.2 对于盖体结构部分，因车辆基地本身工程的特殊性，较普通的土建工程，结构模板的可周转次数较少，一般为1.52次，且损耗率也较大，在价格取定上按市场调研价格计入更为合理。5.3 关于建筑工程超危支撑架造价水平的取定，根据国家相关规定，地铁首层盖板的混凝土模板支撑工程和承重支撑体系已超过了一定的规模，危险性较大，需要有专项的施工方案，经在建工程实地踏勘、市场价格和施工单位分包价格多方调研后，针对该部分费用，根据高度不同，可分别按9米层板和9米层以上板分别按市场价格计入。5.4 关于土方的界面，因三期车辆基地，基本都是属于场地需要高回填的情况，而不同的施工组织方案，对于桩基施工、基础结构开挖等产生的费用都会有很大的差异，为避免不必要的大量二次开挖，经研究，最后确定站场的清表、土方的回填等不计入首层盖板建安造价中，建筑基础结构开挖土方计入首层盖板建安造价中，建筑基础结构的起挖标高根据满足桩基施工条件的标高进行控制，起挖标高一般为灌注桩桩顶标高+超灌长度+0.5m或者管桩桩顶标高+0.5m。6 展望我国的城市化进程目前已经进入到城市加速发展阶段，城市化进程发展到一定规模时，会产生一些阻碍城市进一步发展的因素，诸如自然环境、地域结构等，城市规模越大限制性因素