基于住房调查报告下的房地产企业策略研究

1、房地产策略研究基于某地区住房情况调查2015-5-5姚思琪组：罗启军、姚思琪、石永兴、顾月婷目录基于调查某调查样本统计数据错误!未定义书签。1概述：22相关因素分析224住房购买因素分析22.1.1房地产发展的主要原因22.2房地产公司广告投放策略研究42.3房屋建设主要户型设计42.4房屋价格设计82.5房地产金融的发展前途92.6 g标顾客的性质对房屋的设计要求： 112.7新建居住区商业业态设计： 123结论存在的假设和相关结论总结143.1相关假设:143.2相关结论汇总14本调查问卷是为了调查居民对住房的相关因素进行研究，通过样本数据推断出木市人口 在住房方面的现状和未来一定时i&#

2、39;可类对住房的需求，作为该地区房地产商的各项决策的主要 依据，为相关的活动进行有效的指导。本次住房调查问卷一共涉及24个变量。分别从24个方面对居民的住房情况进行相关的 统计。其中在不可控因素方面考虑了样本数据人员的所在区、性别、年龄方面的因素，在社 会地位方面，主要以文化程度、从业水平、婚姻状况、家庭收入等状况进行了统计，在住房 情况方面，我们对受方人员的家庭情况、人均面积、现住面积、房屋产权、住房满意度惊 醒了统计。在未来对房地产需求的预期方面、我们对样本人员进行了未来三年买房打算、计 划户型、购买类型、地理位置、购房价位、是否贷款进行了统计。此市场调查问卷有效问卷 一共2993份。其

3、中男性1894个，女性1099个，男女比例大概在1： 1.7°在样本数据中， 地区1的人数为1080个，2区人数740个，三区人数人数674人，4区人数459个人，50 大约40个人。五个地区在总调查样本样本中所占的比例分别为0.36、0.24、0.22、0.15、0.013。 其屮已婚2685人，未婚人数308人。其中本市人口 2825人。外地人口 168人，其屮对当 前住房满意的人数1128人，对当前不满意的人口是1865人。2相关因素分析通过对相关数据进行有效的分析，我们可以对该问卷的价值利用到最人化，为此，我们基于 不同的角度，从政治、经济、文化、社会等方面对当前该地区的的房

4、价进行相关的分析，以 期能为相关金业的成长提出一部分可供使用的意见或者建议。21住房购买因素分析2丄2房地产发展的主要原因猜想：房地产的成长是和需求的成长相匹配的，由此有购房打算的人员应该对当前的房屋不 满意实验验证：对变量屮未来三年有无购房打算及住房满意度进行相关性分析，得如下结果：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比住房满童*未来三年288096.2%1133.8%2993100.0%住房满意*未来三年交叉列表計數未来三年總計购买住房满意满意9581571115不满意12035621765總計21617192880实验结果:住房满意不满意对三年内是否有购房计划基本不产生

5、影响。由观察值处理摘要知木次实验中，同时满足填写了住房满意度和未来三年够 购房打算的人一共2880人，占总的样本数据的96.2%,遗漏样本113人，占总样本 数据的3.8%。由此，本次样本统计在住房满意度和未来三年购房计划的相关性分 析中样木基木满足样木要求，遗漏率在可以接受的范围内，可以进行进一步的 检验。其中对住房满意的人中，三年内不打算购买人数为958人，打算购买人数 为157人，不满意的人员中，不购买的人数为1203人，三年内有购买计划的人数 为562人。由此我们可以得出结论：住房满意度和在三年内是否有购房打算有着一定的 相关型，不满意的人员中，三年内有购房计划的人数较住房满意人数的计

6、划购买 人数比率更高，为此我们可以得知，不满意现有住房对三年内的购房计划有一定 的影响，但是我们从总体样本来看，不满意的样本中，三年内无购买计划的人数 占了比较大的一个部分，为此我们可以知道，当前的社会住房远远不能满足刚需 型住房需求，但是人们暂时没有购房计划，说明当前房价不再相关人员的接受范 围内，大量的对住房不满意的用户还在持续的观望当中。其次，对当前住房的满意人数中，在未来三年内有计划购买房产的人员有100 多人，这部分人员由于已经在住房上得到了满足，对住房没有刚性需求，由此可 以断定该类样本人员的住房需求是在进行投机性住房。此类人员占总人数的5% 左右。由此可以断定该地区的房屋住房政策

7、严重失职，政府完全在住房方面的政策 非常的失败，当地有住房刚需的人员不能得到有效的满足，却为当地的少部分富 人提供可以保值增值得投资性住房。房地产泡沫严重，政府己经被房地产绑架, 该地区极有可能在未来的一段时间内泡沫破灭，造成经济危机，严重者有可能会 威胁到当地政府的统治。建议：由于政府已经被当地地产完全绑架，政府不会让房价下跌，不然会导 致经济危机，由此地产开发商可以大力牛产商业型住房，不必在意政府出台的相 关的政策，不用顾忌当地的刚需型住房，刚需型住房人员买不起，没必要给他们 建设相关的建筑设施2.2房地产公司广告投放策略研究猜想2：基于本人常识，男性对住房的要求一般较低，为此住房满意度应

8、该和性别有一定的 关系，基于该假设进行性别与住房满意度的相关性实验：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比住房满意*性别2993100.0%00.0%2993100.0%住房满意*性别交叉列表計數性别總計男女住房满意满意7303981128不满意11647011865總計189410992993实验验证：通过进行描述性统计分析统计分析可以知道，观察值中，没有一个遗漏，有 效性达到了 100%,其中男性对住房满意达到了 730人，不满意达到了 1164人，女性中住房 满意人员合计398人，女性不满意的人数为701人，由此我们可以断定假设不成立，性别对 住房满意度基本没有影响建议

9、：房地产在广告投放的过程中，对性别的不需要太大的要求，由此可以 在人员密集的地方或者大型社交媒体网站上投放广告。此对广告投放的有效性更 加有用。2.3房屋建设主要户型设计猜想三：人均面积和住房满意度有着一定的相关性实验1:对住房满意度和人均面积进行相关性分析，得到实验结果如下：相關住房满意人均面积住房满意皮爾森（pearson）相關1-.316“顯著性（雙尾）.000平方和及交叉乘積702.880-5811.533共變異.2351.942n29932993人均面积皮爾森（pearson）相關.316”1顯著性（雙尾）.000平方和及交叉乘積-5811.533482660.157共變異-1.94

10、2161.317n29932993*相關性在0.01層上顯著（雙尾）。实验结论：两个变量的相关系数为-316o p=0<0.05.说明有较大的相关性，在编码 时，由此，人均而积越高，住房满意度越高。为了进一步进行讨论，我们将对住房满意度进行进一步讨论，查看住房满意 度和人均面积的关系实验：2对人均居住面积进行分组，并在住房满意上进行调查：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比住房满意*分组后的人均面积2992100.0%10.0%2993100.0%住房满意*分组后的人均面积交叉列表計數分组后的人均面积總計10平米以下1020平米20-30平米30平米以上住房满意满意4

11、13564193121128不满意2969864161661864總計33713428354782992结论：在人均住房满意度上显示，人均面积越高，住房的满意度越高。为了得到 关于住房设计的相关结论，再次进行下一步分析。实验3假设：人均住房面积与打算购买有一定的相关性，实验结果如t：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比未来三年*分组后的人均面积287996.2%1143.8%2993100.0%未来三年*分组后的人均面积交叉列表計數分组后的人均面积總計10平米以下10-20平米20-30平米30平米以上未来二年 不买2249046463862160购买87379168857

12、19總計31112838144712879总结：由实骑结果可知，人均面积和计划购买有一定的相关性，在10到20平米的 人均居住面积的部分人中，有购买计划的人员较其他人员远远比重较大，这一部 分人员在资金上不是很宽裕，所占平米也比较小，对新房购买有一定的需求。 为了进一步得出相关结论，我们再对该问题进行深入的探究实验4：假设常驻人口和人均面积有一定的关系：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比常住人口 *分组后的人均面 积2992100.0%10.0%2993100.0%常住人*分组后的人均面积交叉列表計數分组后的人均面积總計10平米以下1020平米20-30平米30平米以上常

13、住人口1.0062016861282.0021831631884553.0013471953618115704.007131999165055.00891862173036.00141200267.00120038.0011002總計33713428354782992实验结果：人均10到20平米的家庭屮三人或者4人，典型的三口z家或者最多携带一个老人实验5：验证由人均面积得出的结论觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比计划户型*分组后的人均面 积83227.8%216172.2%2993100.0%计划户型*分组后的人均面积交叉列表計數分组后的人均面积總計10平米以下1020

14、平米2030平米30平米以上计划户型一室一厅641112更大户型015713两室一厅54113279203两室两室一厅271263619208二室两厅121057828223一室一厅1220595四室两厅单卫0519四室二厅双卫01813637四室二厅单卫02002四室二厅双卫04116總計11343818992832和实验四得出相同结论6综上五个实验我们可以得出如下建议:1由样木推断总体，由实验2该市居民对大房有着更大的向往，但是，考虑到 自身财力的影响，根据实验3对按人均住房划分后，10到20平对当前住房不满意 的在总体要换房的人员中比例最高，由此我们可以断定，开

15、发商在建设房屋的过 程中，应该坚持建设人均15到30平的住房，这样将更能满足相关的需求2由实验四、五可知，人均10到20平米的家庭中三人或者4人，典型的三口之家 或者最多携带一个老人，由此我们可以得出，在建设过程中，我们的户型设计应 该在2室一厅或者三室一厅，这样的户型设计是比较合适的，最好三室一厅，因 为这一部分人员的购房欲望强烈，对当前户型不满意也较高，此类型多为二室一 厅转到三室一厅。2.4房屋价格设计假设房价与人均面积相关得到如下实验结果：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比房价组*分组后的人均面积83227.8%216172.2%2993100.0%房价组*分组后

16、的人均面积交叉列表計數分组后的人均面积總計10平米以下10-20平米20-30平米30平米以上房价组 0-5323592785-1065220622036710-15993432316815-20562372613020-2505461525-301132074130-40161042140以上044412總計11343818992832由实验数据可知，欲购买房屋的人员对房价的接受程度在5到10的价格区间接受程度最高，为了实现利润最大化，我们应该将房价定在5到10这个区间2.5房地产金融的发展前途猜想1:购买房子和贷款银行借贷有一定的相关性。实验1:用交叉表对房价和是否贷款进行比较：觀察值處理

17、摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比房价组*是否贷款83227.8%216172.2%2993100.0%房价组*是否贷款交叉列表計數是否贷款總計自筹申请贷款房价组 0-54830785-101781893671020557513020-25871525-3017244130-4011102140以上5712總計396436832实验结果：由实验可以知道，在想要购买房子的人员中，5到10平米的想要贷款 的人员较多，为此，我们可以得出我们的银行在房地产金融市场有比较大的合作 范围。实验2家庭收入组与家庭收入组的比较觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分

18、比n百分比房价组*家庭收入组83227.8%216172.2%2993100.0%房价组*家庭收入组交叉列表計數家庭收入组總計0-50005000-1000010000-1500015000-2000025000-3500035000以上房价组0-5633201504785-10101159212532236710-15536357331616815-20120216122513020-250126061525-30061222104130-402149142140以上11030712總計252131753141194832由以上实验组可知，在购买主力中，家庭多以收入为5000到15000为组

19、，这一部 分人员在社会的中层，有着一定的投资理念觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比房价组*年龄83227.8%216172.2%2993100.0%房价组*年龄交叉列表計數年龄總計25以下25 到3030-3540-4545以上6.00房价组 054916151321785-10357062672710636710-1519462144182016815-201333292472413020-253311251525-3039136374130-401634252140以上03342012總計7817914816574188832建议：由上表可知，当前的购房主力人员是25

20、到35岁成员，这一部分成员生 活刚刚独立，此时能购买房子，大多需要父母承担一部分，自筹一部分，但是自 生发展水平上比较低，但是以后的发展潜力巨大，为此，金融相关企业应该把握 机会，主动为他们屮比较有潜力的人员提供贷款，等到30到40岁期工作稳定后, 有着比较好的偿债能力，有着很好的消费能力，能为该地区的金融企业的西区存 款，发放贷款做出非常大的贡献。2.6目标顾客的性质对房屋的设计要求：实验一：三年内有购房打算人员的婚姻情况：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比房价组*婚姻83227.8%216172.2%2993100.0%房价组*婚姻交叉列表計數婚姻總計已婚否房价组 0

21、-5753785-103283936710-151383016815-201171313020-251141525-303474130-401922140以上12012總計73498832由实验数据显示：三年内有购房打算的人员多是已婚人士，由此房屋的装修应该 更加温馨，对房屋的温馨和色彩提岀了更高的要求，在外墙设计上，应该坚持简 约大方的设计方案，并且由于是已婚人士居多，家中有小孩就是一个很平常的事 情，为此在外窗采购的过程中应该加密相关的设计。实验2、房屋建设地址选择:觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比房价组*地理位置83227.8%216172.2%2993100.0

22、%房价组*地理位置交叉列表計數地理位童總計甲 新 区乙新区其它环城快速路东侧环城快速路西侧环城快速路南侧环城快速路北侧乐广铁 路以东 a大道 以北乐广铁 路以东 a大道 以南乐广铁 路以西 b路以南乐广铁 路以西 b路以北房0-551230213101591878价5-1041251510821465748231367组10-1538133421113227251216815-2028517129302620113020-25210100263001525-3060250001410404130-40611100153212140以上4010001141012總討-13057262813641

23、16316214363832建议：由该实验结果可知，我们的房屋选址应该建在甲新区和京广铁路以东 a大道南北方向、京广铁路b大道以南。2.7新建居住区商业业态设计:由房价组年龄组的实验得如下实验结果：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比房价组*年龄83227.8%216172.2%2993100.0%計數房价组*年龄交叉列表年龄總計25以下25 到3030-3540-4545以上6.00房价组 054916151321785-10357062672710636710-1519462144182016815-201333292472413020-253311251525-303

24、9136374130-401634252140以上03342012總計7817914816574188832在未来三年内有购房打算的人员多是以25到45人员较多 再对未来三年内的购房人员的学历进行研究：觀察值處理摘要觀察值有效遺漏總計n百分比n百分比n百分比文化程度*房价组83227.8%216172.2%2993100.0%文化程度*房价组交叉列表計數房价组總計0-55-1010-1515-2020-2525-3030-4040以上文化程初中及以下288928131242167度高中（中专）38180723261661351大学（专'本 科）12956377822119297硏究生及

25、以 上0358010017總計7836716813015412112832由实验数据可知，未来三年有购房打算的人员中，高中生和大学生占了比较大的 一个部分。综合以上两个实验，未来三年的购房人员中，25到45的已婚的高中毕业生和 大学毕业牛的比重较大为此我们应该为新建设的住宅区进行以下的商业业态设 计，这样更加能够吸引客户购买建议：1新建住宅区应该尽量靠近中小学及幼儿园，这样方便购房人员的孩子 就近入学。2在新建住宅区应该配套k12的课外辅导机构，通过引入相关的课外辅 导机构，可以使入驻的业主享受更加便利的教育资源。3在新建住宅区应该设计一定的健身机构，由以上的统计数据，业主多 在25到45,这一部分人员工作时间比较长，需要一定的健身机构对他们进行指导。3结论存在的假设和相关结论总结3.1相关假设：所有的学科和研究都建立在一定假设上，本数据分析及其结论默认如下假设存在：1本次数据采集过程科学，采集过程之中默认没有出现采集人员诱导样本做岀有利于某 结论的相关措施；2本次数据在录入过程屮没有出现误差，本研究小组拿到的数据是完全还原于样本的真 实数据。3抽样数据样本具有代表型，本分析默认问卷发放过程屮遵循了相关统计原则。十一分 有效的、能有效反映市场