登封市鸿福花苑前期物业管理招标文件

1、 登封市鸿福花苑前期物业管理招标文件                           河南建良房地产有限公司二0一五年 月 日 招标文件目录第一章 招标项目简介第一节 项目基本情况第二节 项目保修有关规定第二章 投标人须知第一节 投标人须知表第二节 招标说明第三节 招标内容第四节 招标文件第五节 投标文件

2、的编制第六节 投标文件的数量和要求第七节 投标文件的递交第八节 投标保证及投标单位法定代表人证明材料第九节 开标、评标第十节 合同签订第十一节 投诉处理附件附件一 评分标准附件二 评委评分表附件三 法定代表人授权书（格式）附件四 投标文件封面（格式）附近五 前期物业管理委托合同（示范文本）附件六 建设项目总平面图第一章 招标项目简介第一节 项目基本情况招标人名称: 河南建良房地产有限公司招标项目名称：鸿福花苑小区招标项目地址：登封市嵩阳初中西侧嵩山申遗安置小区北招标项目建筑面积：76399.26平方米招标项目建筑类型： 住宅一、项目总占地面积：25568.17平方米，小区总建筑面积：76399

3、.26平方米，容积率：1.7，建筑密度：30%，绿化率：30%。建筑比例为：多层76399.26平方米7幢，地下汽车位476个。二、项目建设、交付计划：小区一次规划，二期实施，建设施工期预计自2014年4月起至2015年5月止。首期交付预期为2015年5月，交付面积49890.23平方米5幢，其中：多层 49890.23平方米5幢。二期交付预期为2015年10月，交付面积26509.03平方米2幢，其中：多层26509.03平方米2幢，商业用房718.07平方米。三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，总建筑面积为326.

4、02平方米。物业管理用房的配置要求是：1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近；2、应具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；3、未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层；4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。交付使用期为：2015年4月物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。四、小区住宅面积：40615.70平方米五、小区住宅层数 ：7层六、小区住宅户数：328户七、小区架空层面积：2541.74平方米八、小区地下室面积：30446.3平方米九、小区汽车库、汽车位

5、：476间（个）具体为： 室内:476个（地下车位）十、小区各类公共配套、设施总面积：331.44平方米具体为：社区服务中心十一、小区交通组织具体为：1、设 5个出入口（人车分开）；2、车辆出入口1个，在纬一路；人行出入口2个，人形主出入口在纬一路，人行次出入口在经一北路（1#楼与5#楼之间）；机动车库出入口2个。 。十二、小区物业建筑标准具体为：1、公共部分（入户门厅、大堂、走道、电梯前室、楼梯间）地面为石材地面；外墙：一二层为石材，三层以上为面砖及涂料屋面为陶瓦；住户内业主自行装修；2、塔楼外立面采用现浇柱混凝土大规模内置聚苯板外墙外保温体系，厚度为50mm；3、外立面窗采用中空断桥铝；入

6、户门采用防盗门；4、地下室防水等级为二级。十三、小区住宅结构概况具体为：1、结构均为（异形柱）框架，结构安全等级为二级，抗震设防6度设防；2、小区共7栋楼，1#、2#、3#、5#楼为地下二层，地上6+1层； 6#、7#、8#为地下一层，地上6+1层；3、基础形式为独立基础。十四、小区消防概况具体为：1、消防水泵房设在3#地下室车库内，湿式报警阀设在水泵房、地下室内；2、设置水灾自动报警及消防联动控制系统。地下车库设四个防水分区。十五、小区电气概况具体为：1、专变：由城市电网引入一路10KV高压线路，供居民用电；2、公变：由城市电网引入一路10KV高压线路，供商业、物业、景观、小区照明等公共类用

7、电；3、其他：在地下室设置有高压配电室1个、共用配电室1个、专用配电室1个、弱电配电室1个及发电配电室1个。十六、小区供水、排污概况具体为： 整个小区采用市政给水供给，供小区生活及消防用水。3#楼地下室设蓄水池供消防用水，地下2层及地上6+1层由市政水管网直接供水.。十七、小区电梯配置概况具体为：1、电梯品牌为永大电梯，运行速度为60m/min；2、共有23部电梯：1#、2#楼各4部，3#、5#、6#、8#楼各3部，7#楼2部。十八、小区智能配套概况具体为：1、视频安防监控：小区内重要的区域和场所，即主要路口、停车场出入口、停车场内以及电梯、楼道、小区内视角死区等位置安装摄像机；2、入侵报警系

8、统：3、电子巡更系统：系统点位布置在室内每栋楼每单元的首层，在室外园区景观、周界、绿化带、主要通道处设置信息钮；4、周界电子围栏系统；5、人员出入口对讲控制系统：当外来人员进入单元时，需要在单元处的对讲主机门口机上呼叫住户，只有得到住户的同意之后并且由住户遥控开锁之后，方可进入；当住户进入单元时，可以用ID卡进行刷卡后直接进入住户单元，也可以通过密码开锁；6、停车场管理系统：在地面的五个主要出入口设有图象对比系统，对进入小区的所有车辆进行图象抓拍，出场时系统自动调出入场照片通过操作员对比确认无误后方可出场。考虑工程造价及工程量，地下车库只设置简易停车场控制系统，不带图象对比功能。十九、小区景观

9、、绿化工程具体为：1、小区设置景观、绿化工程，面积为18719平方米。2、设置中心景观轴、宅间景观轴，内有下沉广场景观区、假山水系景观、健身广场晨练区、老人活动景观区、邻里交流区：小区内种植各种乔木、花卉、草坪、绿地。二十、小区公用照明系统具体为：1、设置小区内共用的配电箱，供景观及夜间照明使用；景观照明灯均为时控半夜灯、光控全夜灯，并可实现自动控制与手动控制。2、小区庭院照明灯约160个、楼道照明灯约350个、车库照明灯约700个。二十一、共用部位、共用设施设备的接管验收要求：1、建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；2、供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；3

10、、电梯的准用证、二次供水和消防设施取得合格证。第二节 项目保修有关规定一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。 三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修义务，维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。四、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实

11、施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修基金或物业管理服务费中支出费用。五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。六、房屋质量保证及房屋使用说明：1、本住宅质量保证书系根据国务院城市房地产开发经营管理条例等法律、法规制定，与住宅使用说明书一期使用。2、本住宅符合国家建设部有关住宅建设设计规范标准。3、本公司按照本保证书的约定，承担保修责任，国家对工程治疗保修期另有规定执行。超过保修期后，亦可上门为购房户进行维护服务，维修费由购房户承担。4、因用户使用不当或擅自改动结构、添置改动设施和不当装修等造成质量问题，本公

12、司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。5、用户自添置、改动的设施和设备。由用户自行承担维修责任，本公司亦可实行有偿维修服务。6、用户入住后，有关住宅质量的来信、来访或投诉，本单位将直接或委托专业物业管理公司及时给予书面答复或妥善处理。7.、此书不准外借、转让，否则持证人将失去质量保证服务。该书一旦丢失，请及时与开发公司或建设单位联系。8住宅质量保证书作为住宅销售合同的补充规定，与合同具有同等法律效力。9、如因国家政策规定变化时，按新的规定执行。第二章 投标人须知第一节 投标人须知表序号内 容1招标项目名称： 鸿福花苑小区2招标人：河南建良房地产有限公司 招标

13、人地址： 登封市守敬路北段联系人：杨鹏举 联系电话真：0371-628589003招标文件成本费：暂不收费4投标保证金：暂不收取5答疑会时间：报名时间截止后的第一个工作日会议组织：河南建良房地产有限公司会议地点：招标方项目现场6投标书截止时间：正式开标时间之前投标书递交至：登封市房管局物业科7投标文件正本份数：1份投标文件副本份数：4份8开标时间：一般为投标截止后的第一个工作日开标地点：另行通知中标公示地点：郑州市房地产信息网9签订合同时间、地点：由招标人通知 第二节 招标说明一、招标说明1、本次招标采取公开招标的方式。2、本次招标不设标底。3、本次招标的内容、要求等

14、以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。4、本次招标合格的投标人超过7名的，将采用抽签的办法决定5名投标人参加投标。允许招标人推荐1名合格的投标人。合格的投标人未超过3名的，招标人应重新招标。招标人依法重新招标的，经评标委员会评审确定为废标的投标人取消重新投标资格。5、如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受市房地产行政主管部门监督管理、履行合同约定等

15、各项义务。二、合格的投标人  1、具有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发的 贰 级（含贰级）以上资质的物业服务企业。2、必须通过房产行政主管部门的资格预审。3、有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标。三、投标费用投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。四、现场考察和答疑 投标人应按照投标人须知中规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，招标人应当现场进行答疑。第三节 招标内容一、招标范围建设项目前期物业管理服务。二、前期物业管理服务内容、标准（一）

16、公共服务1、接待和值守要求。（1）小区设有24小时监控室，专人值班，监控摄像头，达到智能化安全防范；（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；（3）对重点的区域、重点的部位制定相应的巡查制度。2、服务时限要求。（1）服务电话24小时开通；（2）急修半小时之内，其它报修按双方约定时间到达现场。（二）房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理要求。（1）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构

17、安全及拆改公用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。2、房屋油漆粉饰要求。（1）无破损，无脱皮。3、房屋建筑物外立面清洗要求。（1）整洁、干净。4、给水设施要求。（1）畅通，无跑、冒、滴、漏。5、排水设施要求。（1）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。6、供配电系统要求。（1）制定计划，定期检修维护，保证正常的使用。7、弱电系统要求。（1）制定计划，定期检修维护，保证正常的使用。8、避雷接地系统要求。（1）制定计划，定期检修维护，保证正常的使用。9、电梯运行与管理要求。（1）载人

18、电梯24小时正常运行，对电梯定期与不定期巡查。10、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。（1）住宅区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。（三）清洁管理1、共用楼道保洁要求。（1）楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；（2）一层公用大厅每日拖洗1次；（3）楼梯扶手每日擦洗1次，公用部位玻璃每周清洁1次；（4）路灯、楼道灯每月清洁1次；（5）及时清除道路积水、积雪。2、电梯及电梯厅保洁要求。（1）电梯及电梯厅每日清扫2次，每周拖洗1次。3、传达室共用卫生间保洁要求。（1）每日清扫2次。4、停车场、共用车库或车棚保洁要求。（1）每日清扫2次。5、道路保洁要求。（1）每日清扫2次。6、标识、

19、宣传牌、雕塑、信报箱保洁要求。（1）每月清洁1次，可根据小区实际情况调整。7、绿化带保洁要求。（1）每日清扫2次。8、休闲、娱乐、健身设施保洁要求。（1）每日保洁1次。9、门卫、岗亭、监控探头保洁要求。（1）门岗亭每日清洁1次，监控探头灯每月清洁1次。10、垃圾桶、果皮箱要求。（1）每日清运2次，外部每日保洁1次。11、垃圾收集与处理要求。（1）日产日清，指定专人负责。12、卫生消杀要求。（1）根据小区的实际情况进行消毒和灭虫除害。（四）园林绿化养护与管理1、草坪要求。（1）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2、园林树木要求。（1）绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，

20、保持观赏效果。3、花坛要求。（1）花坛内花卉应根据其品种和生长情况，定期组织浇灌，及叫修剪整形，保持观赏效果。4、人工湖、喷水池要求。（1）每周组织打捞漂浮物1次，每日巡视保洁擦拭，定期开放喷水池。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。（1）每日巡视保洁擦拭，定期维护保养。（五）安全防范1、人员组织要求。（1）有专业保安管理队伍，实行24小时值班及巡逻制度。2、门卫要求。（1）主出入口每天24小时站岗值勤，时刻保持高度警惕；（2）对可疑人员进行监视，及时上报；（3）对大件物品凭业主（使用人）开条出入。3、巡逻要求。（1）配备保安巡防检查人员，按规定线路巡逻，每小时巡逻1次。（六）其他紧急事故反

21、应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等要求。三、前期物业管理服务的其它说明1、物业管理前期介入的时间和服务要求：（1）物业管理前期介入的时间为：2015年4月；（2）物业管理前期介入的服务要求为：满足物业管理前期介入所需的各项工作要求，按照招标文件执行。2、招标人应按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。3、招标人委托管理前期物业管理服务期限为：物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企

22、业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。4、对小区内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。5、除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。6、招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人的项目开办费根据相关的费用测算由招标人与中标人在合同中约定，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。7、中标人根据招标人的需要进行物业管理提前介入。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标

23、人与中标人协商约定。8、物业管理区域内道路、给排水设施和绿化的养护，公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任：9、前期物业管理服务费的投标报价应由下列构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施的日常运行、维护、管理发生的费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业服务企业办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧费用；(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；(9)合理利润；(10)法定税费。四、资金来源小区前期物业管理服务的收入来源主要有：（一）物业管理服务收费的测算，

24、投标人应根据招标文件确定的物业管理服务标准和要求并参考相关政府文件要求执行。（二）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在商品房买卖合同和前期物业管理服务协议中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人在物业管理服务合同中约定。（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向招标人全额收取。（四）小区车辆停放服务费标准可以参考郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）中的指导价格标准。停车位已售部分的服务费由中标人向业主收取，招标人应

25、在停车位销售合同和前期物业管理服务协议中向业主明确汽车位管理服务费的收取方式和标准。未售部分的服务费由中标人向招标人全额收取。具有独立的产权，但属于出租使用的停车位，收费方式和标准由该车位的产权人和使用人在合同中进行约定。（六）特约服务费等。（七）物业服务收费采取：包干制。第四节 招标文件一、招标文件的内容招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。二、招标文件的澄清投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人

26、，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。三、招标文件的修改1、在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。2、招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。3、招标文件的修改内容同时报市房地产主管部门备案。第五节 投标文件的编制一、投标文件的文字正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。二、投标文件的组成投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术

27、标”两部分组成，应包含：投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供的各类材料。（一）“商务标”内容1、招标项目前期物业管理服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。投标文件中的报价表： （元/月平方米）名 称投标报价多 层 住 宅高 层 住 宅联 排 别 墅写 字 楼商 业（投标报价表中的名称可根据招标项目的物业类型填写）2、招标项目前期物业管理服务的收、支测算。3、拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报房产行政主管部门。4、投标人企业概况、业绩、信誉

28、、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。5、投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级示范、优秀称号的证明（房产行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。6、投标报价应为最具竞争力的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。7、投标时需提供的其他材料。（二）“技术标”内容1、制订招标项目前期物业管理服务整体设想、策划。应述及内容：(1)项目整体分析;(2)项目管理服务的模式和特点；(3)项目管理服务的设想与计划。2、制订招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。应述及内容：(1

29、)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；(2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。3、制订招标项目前期物业管理服务各项规章、制度、措施。应述及内容： (1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；(3)公建配套管理规章制度：

30、物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；(4)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。4、制订招标项目前期物业管理服务物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用方案、措施。应述及内容：(1)物资配备：办公用品、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等的配置标准、数量、要求等。(2)各类物资、器械、耗材等的使用、管理的计划、方案。5、制订招标项目前期物业管理服务其他方案、设想。应述及内容：(1)业主委员会的建立；(2)便民服务措施；(3)业主临时管理规约的制订；(4)增收节支

31、方案等；可述及内容：(1)物业管理示范、优秀住宅小区的创建；(2)社区文化活动；(3)高科技的管理手段等。上述五项应逐章编写，不得增加、删减。第六节 投标文件的格式一、投标文件的数量投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。二、投标文件的要求1、投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。2、投标文件的字数应控制

32、在5万字左右。3、投标文件应无涂改和行、字间的插入。4、投标文件的“商务标”为明标，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件的格式顺序编制装订，其封面按附件规定编制。5、投标文件的“技术标”为暗标，其封面格式按附件规定编制，文本格式按下列要求执行。（1）在“技术标”中（包括各类表格）：不得出现投标报价、目录、前言、结束语、概要、小结、附件等内容；不得出现投标人企业名称、标记及其他能显示或暗示投标人身份的文字、图案、记号及装饰；不得出现页脚、页眉、页码。（2）“技术标”的文本格式还应符合的要求：首行缩进两个汉字字符；纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；封面：白色A4纸，内容按附件

33、规定格式排列。商务标封面可采用其他纸张，技术标封面只能采用白色A4纸；封底：白色A4纸一张；字体：全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后层次可用1.，2.，3.，或1、，2、，3、，;（1），（2）、，（3）、，; 1)，2)，3)，等。打印：单面打印；字间距：标准；行间距：单倍行距；第七节

34、 投标文件的递交一、投标文件的密封和印记1、投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，“商务标”部分由投标人自行密封，封条与文件袋的接缝处加盖投标人法人单位公章，并在文件袋上注明正本或副本。“技术标”部分由投标人制作完成后，统一由市房管局物业处负责密封。2、“商务标”投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，“技术标”投标文件封面由市物业处注明序号，不显示投标人的任何有关信息。3、投标文件没有按规定密封的，将被拒绝并退还投标人。二、投标文件的截止时间投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。如果由于招标

35、人修改招标文件而导致投标延误的，招标人可适当顺延投标文件递交的截止日期和开标日期，招、投标双方的权利、义务将按顺延后的截止日期为准履行。三、迟到的投标文件在规定的投标截止时间之后递交的任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。四、投标文件的修改、撤销投标人在投标截止时间以前，可以通过书面形式提出修改或撤销已提交的投标文件。投标文件的修改内容应按照递交投标文件的有关规定编制、密封和标记。在投标截止日至中标公示截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。五、投标文件的处理1、中标人的投标文件将作为前期物业管理服务委托合同的有效组成部分，不予退还。2、未中标人的投标文件予以退还。 3、前期物业管

36、理委托合同订立前，中标人的投标文件由招投标机构保存，未经中标人同意不得向除招标人外的第三方公开，否则由公开方承担相应责任。第八节 投标保证及投标单位法定代表人证明材料一、投标保证1、投标人有下列情况者，由市房地产主管部门，记入物业服务企业不良信用档案：（1） 投标人在投标截止日至中标公示日期间随意撤销投标、修改投标文件的；（2） 中标人无故放弃中标或者不按照投标承诺与招标人订立合同的；（3） 投标人以串标、提供虚假材料、影响投标评审等不正当手段谋取中标的；（4）投标人在领取招标文件后不按招标文件规定的时间要求递交投标文件的。二、投标单位法定代表人证明材料1、法定代表人证明书及身份证复印件。如法

37、定代表人不到开评标现场的，代理人需出示法定代表人授权证明；2、授权代理人身份证复印件（原件核对）以上材料缺少的，将被拒绝参加投标。第九节 开标、评标一、 一般规定1、投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应。否则将被拒绝参加投标。2、开标、评标时每个投标单位限23人参加，投标单位法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证和委托证明参加。投标单位法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。3、评标小组对投标文件中含义不明确的内容或对同类问题表述不一致等可以书面形式要求投标人作必要的书面澄清、说

38、明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。4、投标人可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。5、评标小组成员、招标人和有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较、中标候选人的推荐情况以及与评标相关的其他情况。二、评标小组的确定1、由招投标机构工作人员会同招标人在专家评委库中随机抽取评委4名，招标人代表1名组成评标小组负责评标。如果招标人有推荐投标企业的，招标人代表不参加评标小组，评标小组专家全部在专家评委库中随机抽取。成员名单在评标现场公布，并经投标人签字确认。2、

39、如抽取的评委因有利害关系需要回避的、因故不能参加评标的或者其他特殊情况需要补抽的，可以补充抽取专家评委。三、评标原则评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评审和比较。评标实行积分制，按照得分由高到低的原则，排定中标候选人顺序。四、开标、评标程序（一）开标：1、投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，并签字确认。2、招投标机构工作人员当众拆封投标文件，宣读按时送达投标文件的投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。3、投标人如认为有评委需要回避的，由招投标机构对所提回避理由的真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避的书面材料。（二

40、）评标1、招标人向评标小组提供所需的重要信息和数据。2、由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，装订是否规范，编排是否合理，资格证明材料是否完备。经查验合格的投标文件提交评标小组评审。3、评标小组根据评标标准和方法连续对投标文件进行评审、比较。4、评标小组在评审过程中对投标文件做出合格或废标的决定。5、当投标文件被否决后有效投标不足3名，导致投标明显缺乏竞争的，招标人应当依法重新招标。6、评标小组对投标人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明的问题，经投标人书面确认后，作为投标文件的有效补充。7、评标小组推荐限定1至3名的中标候选人，并标明排列顺序。8、评标小

41、组全体成员对填写的表格及评标报告签字确认，对评标结论持有异议的评标小组成员可以书面方式阐述不同意见和理由。五、废标的界定1、投标文件没有投标人印章或者没有法定代表人签章授权委托的。2、投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件要求的。3、投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人以明显偏离同城市物业服务社会平均成本价竞标的。4、投标文件内容超出招标文件要求，附加了招标人不能接受条件的。5、未按照招标文件要求编制投标文件的。6、发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中

42、标的。7、明显不符合国家、省和市有关规定、标准的。8、其他明显不符合招标文件要求的。9、对存在如错别字、行间距不准确等个别细微偏差但在实质上响应招标文件要求的投标文件，由评标小组确认其可否继续参与投标评审的有效性。对仍可继续参与评审的投标文件进行相应的扣分处理。10、如某投标人的技术标或商务标被评标小组（含五分之四）以上成员评判为明显低于招标文件要求，且评判依据充分有效的。第十节 合同签订1、招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人，不得在评标小组推荐的中标候选人以外确定中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力原因提出不能履行合同、经有关部门审定不具备中标资格的，招标人可以按排名顺序

43、另行确定中标人。2、招标人应当在规定时限内向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内与招标人订立前期物业管理委托合同，中标通知书将作为合同的有效组成部分。3、招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人与中标人订立背离合同实质性内容协议的，由房地产行政主管部门按国家、省和市有关规定处理。4、招标人无正当理由拖延或拒绝与中标人签订合同，造成中标人损失的，应当赔偿损失。5、中标人无正当理由拖延或拒绝与招标人订立合同的，将被取消中标资格。给招标人造成损失的，应对其进行赔偿。6、中标人应按中标通知书指定的时间、地点与招标人签订前期物业管理委托合同，该合同应连同有关

44、中标备案材料一起报房地产行政主管部门备案。招标文件、中标人的投标文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料均为合同的有效组成部分，具有法律效力。第十一节 投诉处理一、招、投标当事人或其他利害关系人，对前期物业管理招投标活动中存在的违法、违规及其它不公正行为可向房产行政主管部门或有关部门进行投诉。非当事人或利害关系人也可以进行举报。二、投诉应采用正式文件、信函、传真等书面方式进行。投诉内容应述及被诉单位的真实具体情况、被诉行为的基本事实、已经或可能产生的不良后果等，并提供有效线索或证据。三、鼓励投诉人表明自己的姓名、工作单位、联系方式等真实情况，对不愿表明的，尊重其意愿。对内容明显不实、未

45、提供有效材料难以查证的和被诉事项已进入司法程序的投诉，将不予受理。附件一：评分标准对“商务标”、“技术标”和现场答辩部分分别进行评审打分，所有分值均保留小数点后1位。其他分值部分按招标文件规定计取。一、 “商务标”部分1、“商务标”部分评分值占总分值的45%，按百分制计分，其中价格分为45分，综合分为55分。2、将各投标人的投标报价累计总和除以投标文件总个数，得出投标报价平均值，该平均值即为基准价格值。投标报价在基准价格基础上超过±50范围以外的为废标（如有出现超过±50的，将去掉该报价后重新计算基准价格）。如果项目物业有多种类型，则按照每种物业类型的报价分别计算基准价格值

46、，然后再计算出每个投标人的每种报价价格分值，除于所报价物业类型的个数，得出最后价格分。投标报价的平均值,应在所有投标人的有效投标报价中去掉1个最高价、1个最低价后，再行计算。如出现2个相同的最高价、1个最低价或者2个相同的最低价、1个最高价，则将在去掉这3个报价后再计算投标报价平均值。3、价格分按45分值减去投标报价对应基准价格百分比应扣分值。具体扣分分值见下表： 扣分表一：偏离百分比±5.00内±5.01±15.00±15.01±25.00±25.01±35.00±35.01±45.00±45

47、.01±50.00扣分标准03579114、价格分由物业处工作人员计算确定，计算分值均保留小数点后一位，小数点后第二位四舍五入。5、综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件的要求和条件，包括：物业管理服务费用收支测算、企业经营成果和发展规划、企业对投标项目优惠承诺等及文本的组织、编制。6、将每位专家评委对“商务标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“商务标”部分的最后评分。7、商务标综合分评分标准（55分）：(1)物业管理服务费用合法、合理的收支测算（20分）(2)企业发展规划（8分）(3)企业管理经验、能力、荣誉、诚信（12分）(4)企业人力资源、技术装备、招

48、标项目人员配备（10分）(5)投标文件文本组织、编制（5分）二、 “技术标”部分1、“技术标”部分评分值占总分值的40，按百分制计分。2、“技术标”评分按招标文件的要求和条件，根据“技术标”的内容与评分要求逐项进行评审打分。3、将每位专家评委对“技术标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“技术标”部分的最后评分。4、技术标评分标准(100分)：(1)招标项目前期物业管理服务的整体设想与计划（25分）(2)招标项目前期物业管理服务的机构组织（20分）(3)招标项目前期物业管理服务的规章、制度与措施(27分)(4)招标项目前期物业管理服务的物资配备（13分）(5)招标项目前期物业管理服务的其他设想（15分）具体细项分值见“评委评分表”。上述五个项目应在技术标中逐章编写，并体现