大王庙广场营销策划方案

1、大王庙广场营销策划方案策划宗旨：实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为扬州具有划时代意义的标志性全生活广场。 我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨； 以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系, 凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行z有效且富于创造性的操作技巧 来解决木案所要解决的问题； 根据木案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为木案设计、制定和 实施专业的项fl开发主题定位、项冃市场定位、项冃规划设计建议、项冃包装及 项目推广计划和项目品牌实施战略。我们的目标 为扬州大王庙广场项目的开发建立利润保障发展模式； 为扬州人

2、王庙广场项目的开发建立能够达到利润最人化的价値提升模式； 为扬州大王庙广场项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案； 促进和加快人王庙广场项目的招商和销售速度战略目标 “大王庙广场”的战略冃标是：在扬州市区东北角建立一个集旅游、餐饮、 娱乐、沐浴、人型平价超市为一体的全生活广场，乂一个主流商业圈，并以此提 升城市的形象、优化、美化当地环境。 在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目 用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空门点及市场需求点，力求准确的 市场定位及项目定位，使山场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透 市场、规划好项目建设，更好地围绕后期俏售服务，

3、控制好节奏，使得开发出的 楼盘能以最快速度冋收变现，是最明确也最直接的战略h标。战略手段 “因地制宜、以人为本”，这是我们对大王庙广场项冃的策划观点，卖点只 是为提升产品的个性化和品质感服务的，产品自身的素质仍是决定项目成功与否 的关键。就本项目我司对扬州的商业地产高端市场做了详细的分析，在综合各方 面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目一般都以现代风格为主流，而 且离旅游区较远，而近2、3年仿古的建筑在扬州高端市场上却很少，并且本案 大王庙广场位于风景秀丽的古运河畔，高桥路和竹西路交叉口的东南角，又是“大 王庙”旅游景点，所以我司认为把本项目定位为一个具有浓郁的扬州古运文化背 景的“全

4、生活广场”，奠定木案在扬州房产市场的地位，更能吸引消费者的关注。 市场篇： 一、城市基本情况5 二、扬州商业地产市场现状特征及发展趋势6 三、本案swot分析12 产品篇： 一、客源定位及项h定位13 二、项目建议15 推广篇： 一、案名建议17 二、vi 设计17 三、广告表现17 四、推广建议18 五、sp推广部分21 六、广告推广预算27 营销篇： 一、销售策略构想28 二、各阶段销售任务及重点工作构想29 三、推案时机构想31 四、价格体系31 五、销售现场构想32 六、销售组织及人员构想34城市基本情况扬州是一个世界闻名的、历史悠久的文化古城，风景秀丽，著名的古运河穿城而 过，在历史

5、上一直起着极为重要的物资集散地作用，当年这里是世界上富甲云集 的人都市，辉煌了好几个世纪。虽然过去的辉煌已逝，但仍保留下了珍贵的淳朴 民风，社会治安极为良好。自江总书记提出了“打造现代文明与历史文化交相辉映的新扬州”指示，扬州驶入 了前所未有的城市建设快车道，一年一个样，经过十多年的快速发展，已经成为 苏屮腹地的投资热土，火车站、高速公路四通八达，同时飞机场也在建设屮，扬 州已经处于腾飞蓄势待发的势态。随着经济快速稳定的发展，外來人口不断的增加，多元文化冲击着这个古城，但 是值得庆幸的是扬州文化的包容性，不但没有受到损伤，而且以其独特的内涵借 势传播到全国各地及世界各地，成为了“批界最佳人居环

6、境城市”，从实际意义上 成为一个居住、休闲、旅游、度假、养老的消费城市，纵观扬州经济格局我们也 很清晰地看到了这点，因此我们认为随着城市的发展，第三产业将会不断的进一 步加强。扬州市总体规划（2001年-2020年） 城市布局扬州市目前的城市布局为“一主三副”'一主”是指原來的老城区，规划以保护为 主三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。城市发展方向扬州h前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。南延扩人经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主耍载体。 西进东拓城市主要居住人口向西部分区集屮，充分提高基础设施和公共服务设施的利用 率。东部分区注重对

7、现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设 施配套水平。扬州商业地产市场发展情况1、扬州市商业地产发展概述2 0 0 5年扬州市共推出商业、住宅用地16宗、84.3公顷，其中商业用 地7宗、14.3公顷，纯住宅用地5宗、47.2公顷，商住用地4宗、21.8公顷。 挂牌价从每平方540-1 650元不等。目前，扬州的建设步伐正在加快，尤其是房地产业的发展强劲。其中商业地产在 近年中更有了长足的进展，大量的商业地产项目的涌现，不仅将使扬州更加的繁 荣，也将极大地促进扬州本來就发达的第三产业的进一步发展。2、扬州市商铺俏售的总体特征从冃前收集到的资料来看，h前扬州商业地产的销售状况总体

8、良好，此次调查的 止在出售产权的商铺，销售情况都比较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街 也已销售了近60%的铺位。一些商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十儿天内全部售 宀yc o3、扬州商业地产的销售方式主要有两种：a：出售产权，不捉供包租。b：出售产权，提供包租。包租的俏售方式是目前扬州在建商业地产销售的主流方式。其包租期内的 投资冋报率有两种：固定投资冋报率（通常为8%）；固定投资冋报率加超出分 成。4、扬州商业地产消费者构成 a：投资者是购买商铺的主力。一个商业项口的购买者屮，少则60-70%,多则90%以上，都是投资者。 b：外地人员占了相当人的比例。c：在本地购买

9、商铺者屮，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私 营业主。5、扬州市商业地产日趋火爆的原因首先，扬州市商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资冋报高。住宅用 房的投资回报率约为6-8%,商铺的投资回报则为8-12%,扬州汶河路、三 元 路等路段的商铺投资收益甚至达到20%以上。另外，随着扬州城市主导发展方向的转变及沿江大开发战略思想的确立，要 求扬州的区域功能走上更高层次，商业和旅游业作为两人支撑要素，有着迫切发 展的要求，这也是商业地产被看好的“城市意识”，并有可能促使商业地产成为扬 州下个阶段房地产发展的新热点。6、扬州商业地产的经营方式冃前，商业地产大多釆取产权与经营权分离，由开

10、发商或开发商委托的专 业公司进行统一化经营的方式。从商铺经营角度来看，目前扬州各类商铺人都采取所有者与经营者分离的经 营模式，从根木上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回 报。商铺统一化经营特征为：统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客； 统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统 一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整 个商铺的市场竞争力；统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺 的品牌化。7、扬州商业地产已经渐渐与国际潮流接

11、轨扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到 关注城市区域的商业街、shopping mall.主题式商场、内藏式商铺等。目 前商业地产开发逐步走向规模化及特色化。如宋城名都等商业地产项目的初步形 成，及运营氛围的口趋汇集，将使扬州的商业服务体系更均衡、服务范围更广泛, 将有利于促进扬州商都地位的提升。8、商业地产发展前景被看好冃前，扬州商铺物业占木市房地产年总量的15%,虽然比例较小，但由于 价值较大，发展潜力为投资人所看好。最近，像宋城名都、来鹤台、阳光城、东 方银座等商业地产项冃，儿乎无一例外地出现热销局面，这说明商业地产被开发 商看好的同时，也正为越来越多的个

12、体投资者认同。9、专业营销策划代理公司担任了重要角色不少商业项目由來口外地的专业营销策划代理公司操作。10、目前扬州市商业地产的问题就h前来看，可以坦率地说，扬州的商铺基木都卖得比较好，但是不少商业 地产销售后，后续经营却未能及时跟上。很多的开发瀚在出售产权后，招商、经 营工作开展不力，未能迅速进入经营状态。例如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，己基本具备了开业经营的条 件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态。其他如宋城名都、阳光 家居广场等，也有类似情况。11、扬州市在售商铺有关情况a、宋城名都位置：文昌屮路与泰州路交汇处建筑面积：总建筑面积约5万平方米，一期面积1.6万平方米，

13、已建成，二期 面积近1万平方米。计划经营产品类型：古玩字画、工艺品等传统特色商品，餐饮、休闲项口。 一期售价：一楼平均售价约7000元/m2；二楼平均售价约4000元/m2； 三楼平均售价约2300 7c/m2； 整体均价：约4500元/m2o得房率：65% o销售方式：按年回报率6-8%,返租三年。销售状况：一期近二百套商铺，十儿天内销售一空。 客户來源：扬州及周边地区如苏州、上海等地。b：东方家艺广场位置：江阳屮路新世纪大酒店东南侧。 建筑面积：约9000平方米。 计划经营产品类型：家艺时尚精品。售价：一楼:13000 jt/平方米二楼：9500元/平方米三楼：7300元/平方米四楼:57

14、00元/平方米五楼：4700元/平方米得房率：60% o销售方式：包租十年，年冋报率8%0销售状况：11月20 |=|开始销售，至当h 16： 45,共售59个铺位（总共 169个铺位），销售状况良好。客户来源：扬州地区及外地的经营者和投资人，以投资人居多。c：鸿泰家园商业街位置：文昌东路北侧。建筑面积:10000多平方米。计划经营产品类型：购物，餐饮，娱乐，休闲。 售价：临街三层商铺：5000-7500元/平方米； 内街两层商铺：5800-6800 7g/平方米。销售状况：较好，己售出约60%客户来源：木地和外地的投资人和经营者。d：金鼎国际广场裙房临街商铺 位置：和江大道、祁江交通大厦南侧

15、。建筑面积：约2000平方米 计划经营产品类型：餐饮、娱乐、沐浴等。 售价：三层商铺:6000元/平方米。e：跃进农贸市场采用一次出租40年的方式，实际相当于出售。位置：运河西路238号。建筑面积：约4500平方米。计划经营产品类型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等农产品。 租金（40年）：6j1万元/舖位，平均在89万元/铺位。 岀租状况：已租出约70% of：崇文苑位置：扬了江中路新闻大楼对面。临街三层门面房尚未开始销售，预计销售价榕在6000-6500元/平方米。本案项目概述本项目位于扬州高桥路和竹西路交叉口的东南角，是市政府2007年4刀18 h前的城市环境综合整治重点工程。该项目规划总片地

16、面积约1 7000 m2,其中：（1）人王庙用地约600 m2；（2）商业服务用房及露天停车场用地约1 6000 m2o规划总建筑面积约11000nf,其中：（1 ）大王庙约280 m2；（2）二幢（组）商业服务用房约10800m2；（3）地下停车场约1 500 m2；（4）地下配套管理用房约1500 m2o除大王庙为一层外，其余均为地上3层建筑，大部分有地下一层建筑。本案swot分析oportunty （机会）strenght（优势）weakness （劣势）threat （威胁）政府在该区域内取缔基地周边生活机探竞争区域范围广 探对于本案周边以及 和整顿购物市场，大山能完备，生活便利度泛，

17、与潜在项口相比市区内尚有不少商业用 场供应结构存在良性空高入注较晩；房闲置，对于商业房投白点；探项冃的体量利于探周边生活小区多 资，客户观望心态明显,传统高端生活区域的形成规模性全生活为政府频频推出平抑交易趋缓；区域号召力；广场；房，以及原住居民为探和市中心商业竞争当前东区市场整体开人区域可发展性主，屮高消费能力极能力存在较大差距；发、营销运作水平相对良好；为有限；探高端产品价格、后期不咼；探当前建设进度已探扬州市民在商业 费用等固有抗性带来的探国有开发公司良好近尾期，占有销售产地产投资能力有限，风险；的口碑和信任度；品实际感观性；主要还是以居住房投探可借助自然景观于探与城市主要机能资为主;近

18、期推出同类项目相比设施可及性良好;占优势;所处区域为城市规划重点发展区域,本案亦是市政改良规划项n ；客源定位及项目定位 指导思想：通过swot项目分析以及市场定位，结合本项目前实际情况，综合考虑该项冃 体量、物业构成以及档次，显然本项目综合性价比是令目前扬州商业房产现有项 目望尘莫及的，其商业功能的齐全和配套、旅游等，在建成以后理所当然地成为 扬州东北区商业市场的“代言人”的顶尖物业。然而而对激烈的市场竞争，如何另辟蹊径才能体现项冃的个性和独有特征，我司 认为引进中大型平价超市、高档夜总会、扬州复古高档酒店、激情酒吧等应该是 产生销售的最住切入点，同时带动相关其他配套项冃的产生。z所以这样考

19、虑， 主要还是因为充分考虑了扬州东北区域的市场项目的空口以及后文进行的客源 和日标客户心理的分析。 商业用途客源：主要分为投资型客源和经营型客源两类，主要为部分投资者和经营者。 需求心理特征分析：。注重项目周边配套，期待商业能升值；。把本案周边住宅区居民当成固定而强大的消费群；。部分用以投资，希望能带來更多冋报。 项目定位：项目是一个商业和旅游的结合，而具体到功能部分又是文化古迹景点、人型平价 超市、高档夜总会、扬州复古高档酒店、激情酒吧结合的综合楼盘，其主体定位 应该立足显示全盘考虑。前文的m场定位已经明确了扬州东北区域m场空白、客 源定位己经界定了目标客户，结合指导思想，应该在具体的项目定

20、位时体现其至 尊高端、作为扬州东区最佳项h的“代言人”的形式面世，既“除了满足全生活广 场的功能之外，还应该明显区别于扬州普通商业项目，并且在高端商业项目中独 树一帜” o此外项目主题定位还应该从目标消费者心理需求的角度出发，结合先天的地理优 势和不同的具体使用需求，对周边的居住人群的生活方式、极大改变和带来的投 资增值的层次性提升，对目标消费群体的社会心理价值预期进行市场诱导，围绕 日标消费群体的需求心理展开项日主题定位。在总体指导思想下，应该把商业项目定位大王庙全生活广场,投资引导概念财富新领地，旺铺原始股定位诠释:财富：本案商铺的财富分为赢利财富与升值财富两部分。1、赢利财富：是指商铺经

21、营或岀租所得的收入。2、升值财富：随着高桥路、竹西路的渐趋繁华成熟，加上周边小区的日渐成熟, 地段升值在望，升值潜力无限。随着市政配套的h益完善，该区块（2fi益为投资 者所看好。未來巨人的升值是本案吸引客户购买的巨人诱惑因。旺铺：木案商业之所称之为“旺铺”，有以下三个理由支撑：1、本案周边小区住户为商铺提供了固定而强大的消费群；2、本案处于位于风景秀丽的古运河畔，高桥路和竹西路交叉口的东南角，是原 来的最为繁荣的门发商业圈核心位置，庞大固定消费群体，商业旺盛也应该在情 理z中。新领地/原始股：已建和在建的住宅小区为本案的商业提供了旺盛的人流；本项 目商业也尚未出售，是为原始股。值得一提的是，

22、该项目还可以作为扬州商旅结合的标志性典范，形成强大的项目 品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条 件形成有机“互动”；对扬州整体区域价值产生极大的“带动” o项目建议为了规避商业风险，使开发商投资尽早收冋，我公司根据多年的经验，总结众多 开发商失败范例，根据本案实际情况，提出以下建议：1 >先行联手商业巨头引进大型超市，提高整体经营的稳定性2、而后根据招商商家场地格局分割销售，统一经营1号楼：它由东区、西区两部分组成，二层有2个廊道相连。建筑面积为8500 m2,地上局部3层，地下局部1层，其中：(1 )东区：建筑面积5200 m2o(2) 西区：建筑

23、面积3300 rtf。(3) 东区地下一层：建筑面积1 500 m2为公用汽车库，有42个小汽车停车泊 位。根据现场勘查，1号楼迎街有10米左右的开阔场地便于停放车俩，建议开设大 中型平价超市，为周i韦i儿个社区住户提供了便利。由丁引进了大型超市，从而带 动、促进了其他商业形式形成。特别需要提岀的是，由于大型超市的进入，弥补 了城市东北区域，没有大型平价超市的空白，从而刺激了投资者的购房欲望，增 强了投资信心。2号楼：它亦由东区、西区两部分组成，二层有1个廊道相连。建筑面积为4800 nf,地上3层，地下局部1层，其中：(1 )东区、酋区的地上13层，建筑面积3300 m2(2)地下1层：建筑

24、面积1500 m2,其中：整个商业服务用房的配套设施用 房(电房、消防泵房、通讯机房等)约400 nv办公管理用房约伯00 in?。 根据我方现场勘查，2号楼正北面，有较大的草坪停车位，同时根据扬州人文特 点，对于娱乐、休闲、饮食、沐浴独有情钟，因此按照建筑结构来看，以及城市 东北区域的娱乐行业良性商业空白，建议开办人型高档夜总会、民俗高档酒店、 激情酒吧为一休的综合性项目。这样从整体环境来看，对于整个地块基本形成了 一个集购物、休闲娱乐、酒店为一体的全生活广场格局。特别建议提前期搞好物业顾问工作：a、于项h施工阶段，定期派遣资深工程技术人员至现场勘杳施工进度和施工质 量，并对勘查结果进行分类

25、汇总，以例会形式向开发企业及时汇报并针对具体系 统可能存在的缺陷提出改善建议，以便项fi在竣工后无论在功能方面或实用方面 皆具有相当的合理性并达到顶级要求；b、项日接收前准备工作，本行将在总结以往经验的基础上，协助安排一系列准 备工作的进行，确保项目顺利交付使用，这一点对项目的形象及高层次客户尤为 重要。c、为发展商节省投资费用，创造更人的经济效益，有效地避免资源浪费，节省 未来管理开支。d、提前制定详尽物业计划及业主公约。案名建议依据上述分析，结合项目实际规划特点，我司建议:案名为大王庙全生活广场主推语：百年古韵至尊享受vi设计利用原有的古迹资源为背景，统一设计，使企业的形象高度统一，使企业

26、的视觉 传播资源充分利用，达到最理想的品牌传播效果。广告表现 -）广告主题：。百年古韵至尊享受。再造百年繁华宝地。尊贵扬州代言人。在每次不经意间被尊贵感染o领衔主流汇聚名流品味尊贵 二）卖点荟萃： 。扬州风景主轴线上的精彩世界 。扬州至尊享受的永恒领跑者 。运河古韵里的首席高尚生活 。扬州第一至尊宝 。实力卓著信誉良好的开发公司 。咼尚完善的物业服务 三）广告样稿（略）推广建议1、推广目标：建立并延续“人王庙”品牌形象和至尊扬州古韵风情形象，迅速提升项冃知名度和 美誉度。配合销售计划，为达成不同阶段的销售冃标制定相应的推广计划。通过较短时间大密度、立体式推广宣传収得轰动效应，使“大王庙全生活广

27、场” 项目成为扬州市房地产市场的第一热点。2、推广手段：通过广告、促俏、公关活动有机组合的整合行俏手段展开全方位、立体式的推广3、推广阶段：根据房地产项日的市场运作规则，在新项日推向市场，项日文化、消费人群购买 气氛尚不浓厚的情况下，我司把推广阶段划分为四个阶段:第一阶段：引导期；第 二阶段：持销期；第三阶段：强推期；第四阶段：尾盘期4、推进策略：5、广告宣传策略多年的操盘经验让我司深刻认识到：选择适当媒体，运用科学的媒介投放组合策 略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要的浪费，保证广告对消费 者产生最佳的说服效果，吸引消费者前來咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。 本媒体推广策略根据

28、扬州由场的实际，对各销售阶段的主要推广任务与推广方式 做了总体的规划。（1）引导期：推广主题：领衔潮流、汇聚名流、财富一流运河古韵里演绎的首席王者风范推广口号：财富至尊宝地，旺铺原始股阶段性目标：确立“大王庙全生活广场”项目整体形象，加强项目知名度，并目 标客户进一步了解项目情况，进而加深项目的关注程度，同时试探市场对项目的 接受能力，积累客户，宣传投资新理念。推广方式：1）、售楼部装修，展板、门头设计、沙盘制作。2）、工地围墙形彖广告、横幅悬挂。路口设立大型户外广告牌，一为指引客户 参观现场，二为树立项目形象，提高知名度。同时在项日周边及人流量集屮地段 发布大型户外广告。3）、高桥路和竹西路

29、交叉处至项口现场路段，项口路两边插刀旗广告。4）、制作项目折页，在售楼部发放。媒体和广告类型：不主张使用大量广告，而是采用烟花三月节期间的部分启动告 知性报纸、电视广告等。（2）开盘期：推广主题：百年宝地望族名门推广口号：针对商铺：主题概念提炼：投资至尊宝地一块尚未开垦的金矿阶段目标：全面包装，树立并巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业 心理，在获得h标客户群的普遍认同；并强化项忖品牌形象，挖掘潜在客户，综 合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。 推广方式：以报纸、电视广告为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提 供更多便利购楼条件，吸收投资者前来咨询

30、、看盘。针对主要卖点做纯销售式广 告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥 软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮的。并制作项h折 页、楼书。媒体和类型：主流报纸、电视广告整体广告辅助软文（3）强俏期：推广主题：扬州帝王的首席享受推广口号：根据前期推广效果口后灵活确定阶段目标：此阶段以提高销售数量为目标，通过前两阶段的销售反馈总结经验, 做出各方面的快速调整，包括价格、付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可 以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声 誉逐步达到销售目标。推广方式：以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广

31、告、催促式广告 形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛厉。 媒体：报纸广告电台系列卖点推广（4）尾盘期：推广主题：品生活高度 辉芻金岁月/坐收流金财富推广口号：至尊宝地白年传承精明一次富贵三生。阶段h标：经过前期市场销售，总结前期销售过程中岀现的问题，调整对策， 对前期观望客户和新客户，采取各种优惠政策，迫使其尽快落定成交。针对特殊 客户的需求，调整销售策略，消化潜在客户。推广方式：利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增 强置业者的购房信心，消化存量。此阶段主要利用细节卖点做宣传，销售手法上 应该采取灵活的方式，注意收集客户反映的情况为后期价格制定

32、出准确的判断。 利用业主网络关系和少量的市场dm宣传，吸引周边的朋友注意，力求将所有 单位售清。媒体和类型：媒体的发布将趋于平稳软硬广告结合sp推广部分-）sp推广概念：“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！”享受与帝王同步百年繁华再度浮现扬州，满足h标消费群突出生活品质、突出尊贵身份象征的心 理要求。“至尊宝地，您发达的源泉”从正面理解，标志着这里将成为投资者开创事业的，聚集财富的聚宝盆。 从反面理解，选择这里投资者，一定会成为一个发达的商人，一个有成就的人。二）sp推广广告表现：广告总精神：“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！”广告总精神是对楼盘的所有卖点进行捉炼揉成精髓，整个楼

33、盘都以此为精神支柱 进行推广的统一宣传用语。广告总精神的推出进一步拉升本案楼盘形象，为后期 销售奠定基础。引导期中期开始，对电视、交通广播电台不间断一年的形彖广告，以统一的诉求 点“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”进行全方位宣传，以期达到人 人知道“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”，人人理解享受与帝王同 步，至尊宝地，您发达的源泉！”内涵，让“至尊宋地”尊贵地段形象在扬州脫颖 而出。三）sp推广策略：根据项目开盘同时进行规划，所有知名度建立，形象树立均应提前在引导期进行。 根据本案项目定位，sp推广上必须按照循序渐进的法则，以“享受与帝王同步， 至尊宝地，您发达的源泉！

34、 ”为主题系列广告，通过各种具有扬州风格sp推广 活动配合销售，周期以四个阶段进行推广：引导期、开盘期、热销期、持续销售 期（-）引导期推广思路：本案作为扬州特色顶级消费、娱斥、饮食、沐浴场所，其品牌的建立尤为重要， 这关系到今后销售的成败，在引导期，将以整体形象诉求为主，培养“享受与帝 王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”的概念，树立投资者对“享受与帝王同步， 至尊宝地，您发达的源泉'的良好形象，增加“享受与帝王同步，至尊宝地，您 发达的源泉！ ”在扬州的知名度，为将来开盘、销售打下坚实的基础，起到引导、 铺垫的作用。在引导期，宣传方面应采取以平面宣传及人型公益宣传为主，这会对本案整

35、体形 彖和知名度起到良好的推动作用。下面我们将以活动为突破口，由浅入深，将焯 受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”的概念逐步深入，达到为开盘、俏 售起到引导作用。（-）开盘期营销思路：在引导期对“大王庙生活广场”建立了足够的市场知名度后，开盘期将以强劲的广 告攻势，塑造“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”品牌概念形象，传 播“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”品牌内在含义，达到聚集足够 消费者注意力，为热销期做好鋪垫的口的。开盘前：1）对售楼部进行豪华装修，展板等销售道具准备齐全。2）以广告表现主题篇、身份象征篇、古韵风格篇、产品篇、物业篇、档次篇设 立大型系列工地围

36、墙形象广告、大型户外广告牌。3）制作高档宣传册、宣传页，在售楼部发放。4）以广告表现主题的全部系列于电视、报纸、广播、网络、dm单广告、报夹 广告等大众传媒等同时全面启动，以期达到“至尊宝地”的传播面，促进销售效 果。开盘时：开盘仪式：邀请政府重要领导举行降重开盘剪彩仪式，提升木项口在扬州房产界尊贵形象, 向高端消费群体塑造“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！”的品牌概念、 传播“享受与帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！”的品牌内涵，并由开发公司 领导进行概括，吸引扬州主要媒体对本次活动跟踪报导，并对本案做出事件性的 宣传。开盘后：“澳门五日游”观光游！活动冃的：轰动扬州地产市场，塑造“

37、至尊宝地”实力尊贵形象，增加该项冃风格 的美誉度。活动内容：凡开盘当天前二十名购房者（只限2层楼购房客户），除规定其它 优惠外，将获得免费“澳门五日游”观光游活动。（三）热销期营销思路：热销期应在开盘造势的基础上，坚持广告宣传，进行强烈诉求，同时强化内涵， 突出品牌优势，提升品牌价值。活动安排：“大王庙全生活广场”屮央电视台激情广场演出活动目的：强化古运河、大王庙氛围，提升项目品质，引导媒体宣传活动方式：有偿演出（售票）活动时间:热销期开始阶段活动地点：本案广场演出冃标：政府机关领导，企事业单位领导，个体老板，开发商领导及相关人员； 认购的业主，演出单位为每位业主免费提供贵宾票两张（价值880

38、元/张）； 邀请政府高官、企事业高层领导观看，并每人赠送免费贵宾票两张（价值880 元/张）；门票分类：门票为分为四类，贵宾票，甲等票，乙等票，丙等票；票价分别为： 贵宾票：880兀/张甲等票：580兀/张乙等票：300元/张丙等票：1 00元/张 注：原则上，贵宾票不对外出售；赠票根据具体情况限定数量； 活动内容：由政府高官致词欢迎央视演出团来访；演出内容由栏忖组决定； 广告策略：热销期的广告表现应始终配合开盘期塑造的“享受与帝王同步，至尊宝地，您发 达的源泉！”品牌形彖进行强化，同时更强有力传达“享受与帝王同步，至尊宝地, 您发达的源泉！”内涵。广告媒体选择：中央电视台及地方电视、新闻媒体

39、与开盘期多样化、广覆盖面的媒体选择标准不同，热销期的媒体选择应趋向集屮, 以报纸、电视、广播为承载热销期广告诉求信息的媒体。户外广告：市内多处显眼位置以广告表现主题销售额篇设立大型系列户外广告 牌。（四）持续销售期营销思路：持续销售期，广告投入会逐渐减少，这一时期将对“至尊宝地”品牌内涵“享受与 帝王同步，至尊宝地，您发达的源泉！ ”进行延伸诉求。活动安排：1、会所揭幕式活动目的：营造会所尊贵环境，投资者尊贵地位；活动对象：所有业主；活动地点：“大王庙生活广场”会所；活动时间：根据工程时间另定活动内容：业主在会所揭幕当天凭有关证明，均可成为会所钻石级会员，内容包括：a、会员金卡一张，凭金卡可终

40、生为会所钻石级会员；b、终生免费享有会所储酒柜（一台）使用权；c、欧洲名酒一瓶（仅限会所内消费，可存放个人储酒柜内）2、“话说大王庙”系列专题旅游节目。活动目的:持续销售期继续提升古韵氛围，通过广泛提升“大王庙”在消费者心h的形象，达 到让入住业主真实感觉到“至尊宝地”的特色和高贵性，通过业主这种亲身体验带 动进一步销售。提升胡牌内涵价值。活动时间：持续俏售期中期推hi活动地点：扬州电视台活动内容：凡在观看本期“人王庙”系列专题旅游节目的观众，通过将节目中问题答案用手机 发短信至x x x你就将有机会赢収由“至尊宝地大王庙生活广场”友情提供的彩屏 手机一部，并有可能参与电视台下期举办的“话说大

41、王庙”系列专题节冃。活动频次:每周开播一期，共6期。注意事项：问题内容必须与欧洲建筑及髙贵爵士有关。广告策略：持续销售期的广告投入会逐渐减少，侧重对品牌内涵进行延伸诉求， 突出本案的髙品位。媒体选择：报纸、屯视、广播、网络广告推广预算本案总量体计13300平方米左右，项目预计总俏售额约8千多万元。通例一般商业住宅房地产项h的推广费用为项h总销金额0.8-1%,介于木案 为纯商业用房，品质较高，推广过程中各项制作成本较高、广告投放力度较大， 且将举行多次高品位的sp推广活动，所以推广费用较高，预计将达到项冃总销 金额的1. 5%,- 2 %左右，预计90120万左右。该推广费用包括：1、售楼处内

42、外布置费用2、样板房设计施工费用3、工地围板等工地包装费用4、楼书、海报等宣传资料制作费用5、户外广告费用6、媒体广告发布费用7、sp活动费用销售策略构想根据木案的实际情况和前面所定位的楼盘用途，因此对于楼盘的销售，应与整体 招商相结合，也就是说，招商的成功，对丁楼盘的销售起到至关的作用。1、销售理念：强强联手引进大型商业零售超市，合理组合业态减少资源浪费根据业态分布，进行分割销售引进高水准专业管理公司统一经营，确保业主利益。2. 销售方式我司认为本案的销售方式应该采用主动销售和被动销售相结合的方式。就是通过传统的媒介、特定sp活动吸引客户上门，结合主动的方式去意向客户 集中处，宣传楼盘卖点，

43、并相互配合完成销售。3、销售重点a、地理位置的优越性b、整个扬州的城市发展规划c城建集团房产的品质保障d、周边居民区开创良好条件e、其他生活设施的便利性f、本区域与l'|j中心商圈和古运河风景区之间的关系。g、优良的物业管理服务系统h、大型经营商的进入我司认为对于本案而言，以上几种方式，应该都是销售的有效组成方式，缺一不 可。各阶段销售任务及重点工作构想第一阶段：蓄势引导期任务：开渠引水筑坝蓄势时间：1 一2个月耗时1-2个月的引导阶段，是为后期充分做好各类准备工作，同时，以多种方 式打通招商渠道重点完成：a所有销售道具完成，对外接待处投入使用，售楼处、样板房落成并装修完毕。b、阶段报

44、纸系列稿及各类户外媒体制作稿完成，网站完成。c、预开盘、开盘时间的确定，产品推介会、概念推广活动等公关的确定。d、通过各类公关活动，为开盘完成一定量意向客户的累积和品牌累积f、通过市场初探了解市场的反映度和认同感，及时调整楼盘的定位和推广策略, 使营销推广真正成为动态过程。g、基本确定招商意向，引进大型超市、大洒店、夜总会、沐浴业、多功能性迪 吧等，签订意向合同。木阶段不会发布大量的报纸硬广告，带有引导和启动性质的软性广告将会被大量 的运用，建议举办一些针对性较强的公关活动第二阶段：开盘期任务：全新亮相 强势开盘引爆开盘 强势推广 引发销售热潮时间：12个月重点完成销售20 %30 %a、在完

45、成一阶段已积累客户的前提下，完成一次惊爆开盘b、强势开盘，形成热点聚焦，争取第一时间去化口标数量c、塑造品牌形象的第一轮攻势d、口标是在木阶段迅速去化已积累客户，并通过引爆开盘迅速积累新客源 第三阶段：强销期任务：维持热俏 持续攻击分主题波次进攻，结合时点、资源，推高楼盘概念 时间：34个月重点完成销售70%80 %a、在惊爆开盘保持战略攻击重点，坚固阵地b、维持热点聚焦，对楼盘进行持续攻击c、把握正确的市场扩散节奏，分批推案，形成持续热销d、塑造品牌形彖的第二轮攻势，or生活大全解，分卖点宣传推广f、保证客户签约速度，并持续推广不断积累新客源 第四阶段：持续期和清盘期 任务：持续沟通稳定去化

46、时间：3个月重点完成销售90%100%a、稳定媒体投放，稳定去化速度b、视俏售需要决定是否举行促俏活动c、内外两手保证客户源。在本阶段，媒休的发布将趋于平稳，报纸曝光将控制在二周一次左右，并将视销 售的具体情况确定何时何地举行sp活动。推案时机构想 根据项目进展情况，我们认为，在烟花三月节期间作为前期推广宣传比较 适宜，通过招商手段和渠道，抓住更多的经营户为主要冃的，为后面的开盘打下 基础。 为了做好这些工作，整个项冃的形象和主题尤为要进一步完善和突出，直 接关系到引进项hl的定位问题。 各项开盘前工作，需要进行细致和充分的筹备，这些都需要一至两个月的 时间来完成。 因此我公司认为，最佳的开盘

47、时间，放在5.1长假最为适宜，但一定要注 重考虑项忖的形象工作。价格体系根据项冃的实际情况和扬州商业地产市场的特征来看，扬州繁华市区内均有不少 商铺未能出售，临近本案周围楼盘亦有不少商铺未出售，价位均在5800 12000元之间，我司建议本案采用“低开高走平收”的价格体系。 由于项冃冃前有许多的因素述不十分确定，所以我司设内部预订价格为 5800元/平方。 建议：内部预定期均价为基数5800元/平方，量为1 0%； 开盘均价为6000+200,量为20%； 土建完工均价为6000+300,星为20%； 内外墙粉饰均价为6000+400,量为25%； 现房均价为6000+500,量为20%； 清

48、盘均价为6300,量为5%o 具体价格调整根据销售情况及市场情况再做一定的调整。销售现场构想 a、参观区：沙盘：建议发展商将此次模型表现整个:大王庙全生活广场”，按照标准模式建造，建筑与景观为主，其他项目可相对虚化，主次必须分明，模型体相对漂亮， 便于客户可以很直观的看到，并不是给人模糊概念，这样精致的制作，对于客户 而言，就不会盲目的购房，而是可以从模型中挑选口己满意的位置，另外要注意 的是模型的制作要留有余地，便于在未来的开发、规划中补充、添加景观。展板：购房装修知识图房型配置图鸟瞰图公司形象图b、洽谈区:洽谈区的风格要简约，环境平面规划图景观效果图广告看板设计以线条为主，但又要不失高贵，

49、体现出品质感，洽谈区配备洽谈桌椅，色彩柔和。c、应接区：应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建议以iii【线条为主，logo墙简洁明 了，不宜复杂化，使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及人性化的服务, 能够很快的接受本案，也能很清晰看到log0墙。应接台：可分两层，一层为接待销控台，二层为主控台，二层建造的相对要高， 分两层的冃的是给客户形成压迫感，造成心理压力，利于业务员的销售说辞。d、品位廊：售楼小心可布置一些软装饰，如装饰画、鲜花、摆设等，此处为品位廊，布置风 格类似于后现代主义。给客户参观时丰富视觉，同时也使售楼处的气氛倾向于和 谐，白然。烘托现场销售气氛。e、现场建材展示厅：塑

50、钢门窗、保安系统、卫生器材、瓷砖、涂料、地板、管道设施现场展示厅的建立，有利于客户了解房屋建材设备，从内展示出建筑材料，使客 户感觉到发展商的设想周到，以及提前为商家做出装修建议。特别建议：增设签约室，与洽谈室分离f、销售道具的建立及作楼 书：作为销售的主要道具，制作精美，楼书屮呈现的卖点均是该楼盘的 优势，也使客户清晰的知道该楼盘的优点，使其对楼盘产生好奇心，从而促成其 购买。本次建议楼书印刷数为10000本，楼书的内容包括本案卖点的优化，购 房须知、签约须知、物业管理手册，内容的充分便于客户深入了解本案的细微之 处。海 扌无 海报通常以单片的形式出现，便于携带，阅读方便，能很快的得知 楼盘的最新消息。销售价冃表：利于销售的便利，在业务繁忙时，能够引导消费者口行阅读，挑选 适合自身购买能力的房型及楼层。名 片二名片上的地址及电话号码，便于客户与业务员联络，提高销售率。 销售人员制服：统一的制服给人以整洁的感觉，使客户觉得公司整体形象甚好， 使业务员在与客户攀谈时留下好印象。屮央广播系统：播放背景咅乐，缓和售楼屮心气氛，体现人文气息，给人以听 觉上的享受。销售组织及人员构想1、专案销售组配置现场人员配置：8名。其中，资深专案经理1名、助理1名、销售专员6名， 专案行销顾问1名。专案小组成员职责a、专案经理：协调监督日常销售工作，进行销售控制，帮助销售员进行客户