对一起价格鉴定复核裁定案例的分析

1、对一起价格鉴定复核裁定案例的分析合肥市蜀山区价格认证中心刘朝凤【复核裁定案例简介】xxxx印刷有限公司于20世纪90年代后期以公司所拥有的房屋、土地 及设备作抵押向xx银行xx县支行申请抵押贷款，贷款到期后，企业未能还 按时清偿贷款本息，xx市中级人民法院委托xx市价格认证中心对该公司现 有房屋、土地及设备进行价格鉴定，并提供了房屋所有权证、国有土地使 用证及房屋、土地他项权利证书和部分设备的原始购置发票。xx市价格认 证中心送达价格鉴定报告后，本案当事人xxxx印刷有限公司对价格鉴定报 告提出异议，并在规定的期限内向xx市中级人民法院申请复核裁定，申请 复核裁定的主要理由为：一、部分房屋及设

2、备未能纳入价格鉴定范围；二、 土地使用权面积有误；三、有2台设备确定为报废，没有相关依据；四、 房屋及设备鉴定价格偏低。xx市中级人民法院同意了当事人某企业的申请, 并按相关文件规定向xx省价格认证中心申请复核裁定。【原鉴定报告存在的问题】经复核，原鉴定报告主要存在以下问题：一、价格鉴定人员对价格鉴定标的核查不实，主要表现在：1、仅按照 房屋所有权证登记的房屋及建筑面积进行计算，未对房屋所有权证登记的 房屋进行逐一核查，如有些房屋在鉴定基准日已不存，但仍被列入鉴定范 围进行鉴定，报告中也未作任何披露；2、xxxx印刷有限公司用地，证载土 地使用权面积为4695.3 n?,根据xx县国土资源局x

3、国土资函2007 49号 关于xxxx印刷有限公司土地登记情况调查取证函的回复复函，该土地 证登记范围实际使用面积为4474.76 na但原鉴定报告土地使用权面积却按照4695.3 n?计算；3、在委托方及资产占有方未提供任何资料的基础上， 认定其中的2台设备报废，而且报告中也未披露认定设备报废的相关依据 或理由。二、计算过程简单，缺少必要的测算过程，部分参数确定有误，主要 表现在：1、2007年1月新建钢结构房屋成新率的确定无计算过程，仅为 67%,且未作任何说明，误差较大；2、设备的价格明细表中没有重置成本 和成新率，仅有鉴定价格，报告底稿中也没有询价记录；3、报告中采用成 本法计算土地价

4、格，工业用地使用年限取40年，未作任何说明。三、确定房屋重置成本时，未遵守完全成本原则，既未考虑房屋建造 过程中按规定应支付的前期及其他费，也未考虑房屋建造过程中发生的资 金成本。【复核裁定勘验阶段主要工作】一、要求委托方召集相关当事人共同进行实地勘验，确定复核裁定标 的范围，并在现场勘验调查记录上签字确认。二、接受委托时，委托方提供的房屋所有权证中仅有各种结构房屋的 汇总建筑面积，未有各房屋测绘明细资料，如各房屋建筑面积等。现场勘 验时要求委托方及时到当地房管部门调取相关资料。根据委托方调取的申 请登记房产勘查平面图，各房屋位置、结构、建筑面积、建造时间一目了 然，为核实资产奠定了基础。三、

5、对原鉴定报告中确定为淘汰的设备，建议委托方要求资产占有单 位限期内提供相关专业机构出具的质量技术鉴定报告，如限期内未提供相 关资料，将不对该类设备进行复核裁定。四、要求委托方确定本次复核裁定设备用途，明确复核裁定的前提假设。五、核实复核裁定标的资料，尤其是资产权属资料。在清查核实的基 础上，对委托方及资产占有方提供的产权资料进行了核查，了解复核裁定 标的产权权属，并由资产占有方出具了 “说明”和“承诺函”。六、搜集当地房屋报建中应缴纳相关归费的文件及当地工业用地基准 地价等资料。【复核裁定限定条件】一、委托方提供资料客观真实。二、复核裁定标的权属无异议。三、本次复核裁定标的中钢结构房屋建筑面积

6、由复核裁定人员通过实 地勘测而得，如与实际不符，应进行相应地调整。四、本次复核裁定标的中土地使用权面积根据xx县国土资源局x国土资 函2007 49号关于xxxx印刷有限公司土地登记情况调查取证函的回复 复函中确认的面积为准。五、本次复核未考虑定着在x国用（2004）字第101218号土地上尚未 办理房屋所有权证其他房屋对复核裁定结论的影响。六、房屋建筑物类资产复核裁定明细表中的房屋建筑物名称以委托方 提供的申请登记房产勘查平面图中载明内容为准。七、本次复核裁定是在复核裁定标的按现有用途原地继续使用的前提 下作出的，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可 抗力对复核裁定标的价格

7、的影响。八、本复核裁定结论中，复核裁定人员未对各种设备在复核裁定基准 日时的技术参数和性能做技术检测，复核裁定人员在假定委托方资产占有 方提供的有关资料是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。九、本复核裁定结论中，复核裁定人员未对各种建、构筑物的隐蔽工 程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，复核裁定人员在假 定委托方及资产占有方提供的有关资料是真实有效的前提下，在未借助任 何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。【相关知识链接】一、注册资产评估师应当根据机器设备的预期用途，明确评估的前提 假设，包括：1、继续使用或清算；2、原地使用或异地使用；3、现行用途 使用或改变用途使用

8、。二、注册资产评估师对原地持续使用的机器设备进行评估时，一般应 当考虑安装调试成本；对需要改变使用地点，并按原来的用途持续使用或 改变用途的机器设备进行评估时，应当考虑机器设备移位或改变用途的损 失对价值所产生的影响。三、注册资产评估师一般可以通过现场观察，利用机器设备使用单位 所提供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，利用专业机构的检 测结果或使用简单仪器等手段，对机器设备的技术状态做出判断。在必要 的情况下，应当聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定。四、注册资产评估师应当关注所评估资产的权属，要求委托方或相关当事方明确委托评估资产的权属，并做出承诺。注册资产评估师应当对资 产的权属进行

9、必要的核实。五、房地产估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为:1. 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物 竣工验收合格之日起计。2. 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算 折旧。3. 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算 折旧。价格鉴定复核裁定结论书（略）价格鉴定复核裁定技术报告第一部分复核裁定标的清查核实情况说明清查核实内容（略）、复核裁定标的分布情况及特点（略）三、清查的过程与方法（一）清查的主要步骤（略） （-）各类资产清查核实的方法1. 房屋建筑物类资产清查核实的方法（略）2. 设备类资产清查核实的方法

10、（略）3. 土地清查核实的方法（略）%1. 资产清查结论（略）第二部分 复核裁定标的复核裁定技术说明纳入本次复核裁定的资产包括房屋建筑物类资产、机器设备类资产及土地，复核裁定的目的是确定资产在持续使用和公开市场原则前提下的市场价值，为委托方办理案件提供价格参考依据。根据复核裁定标的的特点 及本次复核目的，经研究，确定选用成本法对房屋建筑物类资产及机器设 备类资产进行复核裁定，选用基准地价修正法对复核裁定标的中的土地使 用权进行复核裁定。各类资产的复核裁定方法及过程如下:一、房屋建筑物类资产）复核裁定范x国用（2004）字第101218号土地上定着的房产，房屋所有权证证 号为xx房权证城关第10

11、-0053号。经清查核实，纳入本次复核的房产共7 处，总建筑面积为2455.20m2,其中：砖木房屋1处，建筑面积为157.5 混合结构房屋5处，建筑面积为1589.6 n?,钢结构房屋1处（xx房权证城 关第10-0053号房屋所有权证上的第5幢房屋已拆除，2007年1月xxxx 印刷有限公司在该房原址上兴建钢结构房屋），建筑面积为708.1 m2,除钢 结构房屋外，其他房屋均建成于1994年。（二）房屋建筑物概况1. 一般情况（略）2. 主要房屋建筑物概况纳入本次复核的房屋共7处，总建筑面积为2455.20 m2,房屋建筑物类 资产设计及现有用途为办公楼、门岗室、变电房、车间等，复核裁定人

12、员 通过现场勘察，房屋建筑物的主要概况为：（1）1幢房屋-变电房结构特征：混合结构，平房，腔条形基础，砖墙、梁、板承重，主体 结构无不均匀沉降及裂缝，墙体及屋面结构较好，承载能力一般。装饰标准：外墙砂浆粉刷，内墙简单粉刷，地面为水泥砂浆地面，木 门，钢木窗，预制板屋面。公用设施标准：电设施齐全。（2）至（7）房屋概况（略）（三）复核裁定程序（略）（四）复核裁定方法本次复核裁定过程中，复核裁定人员采用成本法对房屋建筑物类资产 进行复核裁定。其计算公式为：鉴定价格二重置价值x成新率1. 重置价值的确定重置价值二建安工程造价+前期及其他费+资金成本（1）建安工程造价复核裁定人员根据全国统一建筑工程基

13、础定额xx省2000年综合估价 表、xx省建筑安装工程定额标准以及其他税费标准文件，结合复核裁 定标的房屋建筑物的结构、装饰及设备情况确定其建安工程造价。（2）前期及其他费前期及其他费包括质量监督费、城市基础设施配套费、新型墙材料专 项基金、散装水泥专项资金、建设用地规划技术服务费、建设工程规划技 术服务费等。主要取费项目及计取费率如下表所示。房屋建筑物类资产前期及其他费费率取费依据表项目收费项目收费基数收费标准1质量监督费工程造价1.5%。2基础设施配套费建筑面积32-50 元/ m23新型墙材料专项基金建筑面积8 元 / m24散装水泥专项基金建筑面积1.5 元/ m25建设用地、工程规划

14、技术 服务费建筑面积工业仓储用房1.6元/na办公用房1.4/ n?元、住房及其他设施1.2元/n?6白蚁预防费建筑面积2 元 / m27白蚁灭治费建筑面积3 元/ m2（3）资金成本资金成本即建设期投入资金的贷款利息，将项目工程建设作为一整体, 确定合理建设工期，选取同期银行贷款利率，假定前期及其他费在建设期前一次性投入，建安工程造价在建设期内均匀投入。根据委托方、资产占有方提供的资料及项目实际情况，该项目合理建 设期为1年，利率按复核裁定基准日执行的1期贷款年利率7.47%计算。资金成本二前期及其他费x( 1+7.47% )-1 +建安工程造价x( 1+7.47%) 0.5.2. 成新率的

15、确定建筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建筑物，将 分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建筑物采用综合成新率方 法确定，采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算，经加权平均得出成 新率。对于一般建筑物采用年限法，并根据具体勘察情况进行修正后确定 其成新率。计算公式为：成新率二勘察成新率x0.6+理论成新率xo.4(1) 理论成新率的确定理论成新率二尚可使用年限m (已使用年限+尚可使用年限)x100%(2) 勘察成新率将影响房屋成新率的因素分为三大部分(结构、装饰和设备部分)，通过各项因素对建筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建筑物各因素的 标准分值，根据勘察情况给出不同的

16、分值，并据此确定勘察成新率。(%1) 复核裁定案例案例1 : 6幢房屋-办公楼房屋建筑物复核裁定明细表序号6(1 )基本情况混合结构，建成1994年，建筑面积899.91 m2,已办理房屋所有权证,证号为xx房权证城关第10-0053号，房屋已设定抵押，房地产他项权证 证号为xx房权证城关他字第10-00505号。结构特征：混合结构，共3层，碗基础，砖墙、梁、板承重，承重， 主体结构无不均匀沉降及裂缝，梁、柱、板、墙体及屋面结构完好，承载 能力一般。装饰标准：外墙条型磁砖贴面，内墙简间粉刷，地面为水磨石地，木 门，塑钢窗。公用设施标准：水、电设施齐全。(2)重置价值的确定%1 建安工程造价复核

17、裁定人员根据全国统一建筑工程基础定额xx省2000年综合估价 表、xx省建筑安装工程定额标准以及其他税费标准文件，结合房屋结 构、装饰、设备以及复核裁定基准日当地建筑材料价格信息，确认办公楼 建安工程造价为860元/n?。建安工程造价=899.91x860 = 773923 (元)%1 前期及其他费前期及其他费是指为了工程建设而发生的各项应支付或应交纳的各项 费用。根据该房屋用途及相关文件规定，前期及其他费为：前期及其他费=899.9lx (50+8+1.5+1.4+2+3) +773923x1.5%。=59304+1161=60465 (元)%1 资金成本根据委托方、资产占有方提供的资料及项

18、目实际情况，该项目合理建 设期为1年，利率按复核裁定基准日执行的1期贷款年利率7.47%计算。资金成本=60465x ( 1+7.47% ) -1 +773923x ( 1+7.47% ) 05-1 = 4517+28385 = 32902 （元）%1 重置价值 重置价值=建安工程造价+前期及其他费+资金成本=773923 +60465+32902=867290 （元）取整至佰位为867300元(3) 成新率的确定%1 理论成新率采用年限法确定理论成新率。该房屋建成于1994年，至复核裁定基准日已使用14年，房屋占用土 终止日期为2038年11月，混合结构房屋经济使用年限为50年。按照房屋 使

19、用寿命与土地使用年限熟短的原则，房屋尚可使用时间约为30年。理论成新率二尚可使用年限三(已使用年限+尚可使用年限)x100%=30三(14+30) xl00%=68%1 勘察成新率根据建设部颁发的房屋完损等级评定标准(1984年)，采用实际观 察法，复核裁定人员通过现场实地勘察，经复核裁定人员现场勘查评定， 该办公楼勘察成新率为71%。具体勘查情况见下表。办公楼现场勘查成新率计分表项目结构作法标准分勘察分结构部分基础栓基础3022柱矩形梁2518梁矩形梁2014板水泥板1511墙体砖107小计结构权重0.7510072装修及装 饰部分屋面防水、保温、隔热、平屋面3021门、窗木门、塑钢窗201

20、4外墙条型磁砖107内墙涂料1510顶棚涂料106楼地面水磨石地面1511小计结构权重0.1510068lx备口节分给排水止常2014设备正常3021电器照明正常2014通风正常3020小计结构权重0.110069勘察成新率=72x0.75+68x0.15+69x0.1 =7171%1 成新率成新率二理论成新率x0.4+勘察成新率x0.6=68%x0.4+71%x0.6=70%（4）鉴定价格的确定鉴定价格二重置价值x成新率=867300x70%=607110 （元）案例2 （略）（六）房屋建筑物类资产复核裁定价格复核裁定人员通过计算、汇总，确定房屋建筑物类资产于复核裁定基准日的鉴定价格为145

21、1700元（含附属设施30000元）。%1. 设备类资产复核裁定技术说明）复核裁定设备范围及概况纳入本次复核的机器设备共14台（套），全部为印刷用专用设备，均能正常使用。主要包括：单面瓦楞机、摆线减速机、上光（过油）机、平压压痕切线机、覆面机、水溶胶复膜机、对开四色机等设备。（-）复核裁定过程（略）（三）复核裁定方法本次复核裁定过程中，复核裁定人员采用成本法对设备类资产进行复 核裁定。其计算公式为：鉴定价格二重置价值x成新率1. 重置价值的确定设备重置价值包设备购置价、运杂费、安装调试费，其中：设备购置价由复核裁定人员通过查阅相关资料，并进行市场询价取得；设备运杂费以购置价为基础，根据生产厂家

22、与设备所在地的距离不同，按不同运杂费 率计取；设备安装调试费根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备 购置价为基础，按不同安装费率计取。有合同约定的设备安装调试费，根 据合同中约定内容，合同中若包含上述费用，则不再重复计算；若合同价 不包含安装、调试费用，主要参考资产评估常用数据与参数手册中的安装、调试费率计取。2. 成新率的确定分别计算理论成新率n1和现场勘察成新率n2,加权平均确定其成新 率n,即成新率n=年限法成新率n 1x0.44-现场勘察法成新率n2x0.6其中:理论成新率n1:根据机器设备的已使用年限、评估确定的不同类型设 备的经济寿命年限、以及根据现场勘察情况和设备的大修周期确

23、定的超过 经济寿命年限的尚可使用年限，计算成新率：理论成新率：nl= ( 1 已使用年限三经济寿命年限)x100%或尚可使用 年限m (已使用年限+尚可使用年限)xloo%现场勘察成新率n2:通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，确定其现场勘察成新率。(%1) 复核裁定案例案例1:三王牌单面瓦楞机机器设备复核裁定明细表序号2(1 )基本情况三王牌单面瓦楞机1台，型号为dwnl1800-a,生产单位为湖北京山 机械股份有限公司，该设备配置电磁调速电机控制器1套，控制器型号为 jd11-40,该设备购置启用日期为2007年3月。(2) 重置全价的确定复核

24、裁定人员根据现场勘验调查记录及资产占有方提供的购置发票， 查询«2008年机电产品报价手册，并通过电话及网络向制造厂家询价，确 认该设备现行重置价值为196200元。(3) 成新率的确定成新率二理论成新率x40%+勘察成新率x60%1 理论成新率n1该设备购置启用日期为2007年4月，至本次复核裁定基准日2008年9月1日已运行1年5个月，参照xx省涉案财产价格鉴定相关技术参数参 照标准，设备经济寿命年限15年。理论成新率二（1 -已使用年限/经济寿命年限）x100%=（1-17/180） xl00%=91%1 勘察成新率n2复核裁定人员通过现场实地勘验，结合设备实际使用及保养情况，

25、确认其成新率为90%。%1 成新率nn=（n 1 xo.4+n2xo.6）=（91 %x0.4+90%x0.6）=90%（4）鉴定价格的确定鉴定价格二重置价值x成新率=196200x90%=176580（元）案例2:（略）（五）设备类资产复核裁定价格复核裁定人员通过计算、汇总，确定设备类资产于复核裁定基准日的鉴定价格为635700元。三、无形资产复核裁定技术说明（一）复核裁定标的土地描述1. 土地登记状况（略）。2. 土地权利状况（略）。3. 土地利用状况（略）。（二）复核裁定方法根据复核裁定标的特点和本次复核目的，复核人员结合所搜集取得的资料，经研究，确定选用基准地价修正法对复核裁定标的土地

26、使用权价格进行测算。（三）复核裁定过程基准地价修正法是指在求取一宗委评宗地价格时，根据当地的基准地 价水平，参照与委评宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和 各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、 市场行情、微观区位条件以及土地开发程序等方面差异，确定各单项修正 系数，并对基准地价进行修正，从而得出复核标的土地使用权价格的一种 方法，其基本公式为：宗地地价二宗地所处地段的基准地价xklxk2x （1+k）式中：k1期日修正系数；k2土地使用年期修正系数；邓一影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（综合修正系数）。（四）复核裁定案例案例：公司土地土地使用权复核裁定明细表序号1xxxx印刷有限公司用地，位于xx县城关镇xx村，土地使用证号为：x 国用（2004）字第101218号，使用权类型为出让，终止日期为2038年11 月，用途为工业，土地等级为x级，根据xx县国土资源局x国土资函2007 49号关于xxxx印刷有限公司土地登记情况调查取证函的回复复函，该 土地证登记范围实际使用面积为4474.76（1 ）基准地价本次复核裁定标的土地属xx县x级工业用地，根据x政2003