总局教材房地产开发业检查方法

1、总局教材房地产开发业检查方法笫一节房地产开发业检查方法一、房地产开发业经营和核算特点（-）房地产开发业简述房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项 冃或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式口j分为自行开发、合作建房、代建工程和 提供劳务等，开发产品可分为土地、历屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、 学校、邮电局等）及代建工程，其中商晶房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构, 按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分 为经济适用房和非经济适用房。（二）房地产开发业经营特点房地产开发业具有项目审批计

2、划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资 金运作密集性等特点。1项冃审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、 征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。2. 经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、 公共设施的配套开发以及代建工程。3. 开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套 房产都有一套完整的档案资料。4. 开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项 冃同时开发或先后滚动开发。5. 资金运作密集性

3、。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集屮性。（三）房地产开发业管理体系1 一般房地产开发企业内部组织竹理体系2. 外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、 建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息 与税务稽杏密切相关。土地管理部门。负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发国有土 地使用证。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转） 让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审 核土地出（转）让金的依据。发改委。负责开发项

4、目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、 批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。拆迁管理部门（拆迁办公室）。负责审查颁发房屋拆迁许可证，审查、备案开发企 业与拆迁方签订的房屋拆迁安置补偿协议。房屋拆迁安置补偿协议的主要内容包括补 偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。规划部门。负责规划总图的评审，核发建设用地规划许可证；负责报建图的审查, 核发建设工程规划许可证。从规划部门可获取开发项fi名称、性质、山地面积，规划的 建筑面积、容积率、可销售面积、不可销伟面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可伟 而积的依据。建设主管部门。负责

5、对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。从建 设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、 施工单位、监理单位、开工h期等信息。建筑工程质量监督部门。负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建 设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获収开发项目完工的工程 竣工验收备案表，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。房产管理部门。负责审查商品房预售方案，核发商品房预售许可证；负责对房屋 建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所冇权初始（大产权证）登记以及 分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权

6、证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。3冲介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管 理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的监理 口记、监理刀报、监理工作总结等资料，对审核房地产开发成木的真实性具冇匝要参 考价值。审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，岀具审计报告。审计报 告是编制决算的依据，对审核预决算差界的真实性具有重要参考价值。（四）房地产开发业务流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等

7、阶段。1. 开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委卬发的正式计划卩、 规划部门批准的建设用地规划许町证和建设工程规划许可证、土地主管部门核发的建设用地批准书、建委卜发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行 施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。房地产开发企业在办理建设工程规划许可证前，需提交工程结构施工图，该图中附冇 相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范屮规定的最小配 筋率而设计的受压构件钢筋含量的截血图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配 筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层

8、以下的普通住宅每平 方米需钢筋30-35公斤；小高层每平方米需钢筋50-60公斤。2. 组织施工期。根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企 业进场丿適工，到建设主管部门办理建设丄程施丄许可证。建设工程的主耍承包方式有包 工包料和包工不包料两种。3. 预售及产权转移期。根据国家冇关规定办理预售证，组织房屋销售。预售房屋产权移交 给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。商品房开发工作流程见图1012。图1012商品房开发工作流程（五）开发产需主要销售方式主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。1按商品房的完工程度分为：商品房预售。是指开发企业将正在建设

9、中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付 定金或者房价款。商品房现售。是指开发企业将竣工验收合格的商甜房出售给买受人，山买受人交付房 价款。2. 按结算方式分为：一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。银行按揭销售。乂称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先 行支付房款给开发企业，买受人再按刀向银行分期支付本息。委托销售。是指开发企业委托房地产屮介服务机构销作现房或期房并收取购房款，开 发企业与受托方结算款项。先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权吋，开发 企

10、业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发-企'比。（六）房地产开发企业财务核算房地产开发企业财务核算执行企业会计制度，上市公司自2007年1 m 1日起施行企 业会计准则 基木准则和企业会计准则 具体准则。在税务稽查中，应重点 关注以卜三个方面的财务核算。1 销售收入的确认按企业会计准则中冇关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发金业 主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。2.成本费用的构成历地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项口，包扌舌

11、土地征用及拆迁 补偿费、询期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费 用按英与项冃开发的关系分为开发成木和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管 理费用、财务费用、营业费用，具体 费发生的费用（如耕地占用税）。指土地、房屋开发丽发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代前期工收代缴的各 项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等程 费费用。基础设指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通施 费讯、 照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。建筑安装指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发工程费牛 的建筑安

12、装费。指在开发小区费棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配 套设施成本”中单独核算。指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项口而发生开发间的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、接 费 水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”屮核算。3. 开发成本的核算开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、历屋开发成本、配套设施开 发成本和代建工程开发成本。其基本核算程序：（1）确定成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的

13、费用承担者。其基本原则是： 一般的开发项口，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的, 可并为一个成本核算对象。 对丁个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的 一定区域和部位，划分成木核算对彖。成本核算对象应在开发项h开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（2）确定开发产品成木项目。成木项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发 产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。（3）审核开发成本的真实性与合法性。（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前

14、发生的直接成本、间接成本和共同成本，应 按配比原则将其分配至各成本对彖。其中，直接成本和能够分清成本负担对彖的间接成本, 直接计入成木对象屮；共同成木以及因多个项目同时开发或先示滚动开发不能分清负担对象 的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地而积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品”科目。（6）结转主营业务成木。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成木结转主营业务成 本。成本费用核算流程见图10-l-3o图10-1-3成木费用核算流程（七）房地产开发业相关税收政策1. 国家税务总局关于

15、外商投资房地产开发经营金业所得税管理问题的通知（国税发 2001 142 号文）2. 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号 文）3. 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006 187 号文）4. 财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2（x）6186 号文）5. 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函l2008j299 号）二、房地产开发业常见涉税问题及检查方法对房地产开发业的检杳，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣 工、销售四个环节入手，全面调取

16、销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、 施工预决算卩、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与 投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采川实地检查与询问调查相结合、 账内检查与外调相结合的方法，全面审核项口的收入和成本费用支出的真实性和准确性。本 节主要对房地产开发业的收入、成木、费用等常见涉税问题进行剖析，山此而影响的营业税、 企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等税款的计算不再细述。房地产开发业常见涉税问题（一）销儕开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入（二）开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税,产品完工

17、示未按规定结转收入（三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入（四）发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税（五）虚列拆迁补偿费，虚增成本（六）编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用（七）取得不符合规定发票的入账，多列成木费用（八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本（九）将纳资木性支出直接列支当期成木，减少应纳税所得额（十）扩人期间费川列支范围及标准，减少应纳税所得额（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入【问题描述】1. 收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。2. 采取委托销作方式销角开发产品，部分伟房款由屮介服务机构收取并开具发

18、票或收据， 开发金业隐匿收入。3. 将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。4. 销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，収得的收入未按规 定入账。5. 私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。6.ih城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。7.客八放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖 励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。【主要检查方法】1. 实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、 地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售

19、状况。2. 调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售 合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售而积及销售金额。 查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，核对销售数据的真实性。将确认的已 伟面积及销伟金额与“预收账款"、“主营业务收入"账户及纳税申报表进行核对,检杳企业收取 的销售款是否全部入账并申报纳税。3. 调取开发企业与屮介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计捉的销售佣金金额和 比例反向计算销售额，与屮报的预售收入和销售收入比对，寻找差界，并对照检查中介服务 机构的销售明细表，检查冇无分解开票，隐瞒销售

20、收入问题。4. 将建设工程规划许町证中开发项口的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面 积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查冇无私改规划，增 加可售面积，销售后不计收入问题。5. 调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或冋迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调 杳，核实调换房屋的而积和超出补偿面积差价款的情况，检杳收取的超面积安置收入是否并 入当期应纳税所得额中报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价为差价款z和 计算缴纳营业税等相关税款。6. 调查部分买受人，核实开具发栗的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停 车位、地下宗和梢装房装修部分取得的价款单独

21、开具收款收据问题。7到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员 的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。图10-1-4收入和价外费用检查流程【实例】例10-1-1某房地产开发金业连续两年申报亏损，税务机关于2007年7月份对该其企 业所得税屮报缴纳情况进行了检查。检查询，稽查人员先对该企业开发的xx小区进行了实 地察看，对门卫及住户进行了调查，发现该金业开发的产品销售情况较好，住宅及车库已基 木伟完，而企业申报的预伟收入却较少，且销售价格偏低。随后，稽查人员调取了企业售楼处、财务部门和工程部门的账簿资料，经 核对检杳，确认该企业在收入方

22、面存在三个问题：一是在收取房款时，向买受人开具发票和 收据各一张，将开具发票的收入记入账内，而将开具收据的收入记入账外；二是2007年6 刀预售房余额725万元既耒及时结转收入，又耒按规定巾报缴纳营业税、企业所得税和土地 增值税；三是销伟车库取得的收入579万元未按规定核。（二）开发产品完工前取得的预伟收入未按规定屮报纳税，产品完工后未按规定及时结转 收入【问题描述】1. 在开发产品完工前采取预售方式销售，取得的预售收入未按规定申报缴纳税款。2. 开发产甜完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往來账户，未按规定结转收入并做纳 税调整。【主要检査方法】1. 对照检查“预收账款”等账户及纳税中报资

23、料，核实预收的房款是否按规定中报纳税。2. 实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据工程竣工验收备案表确定开发产品完工 项冃，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款” 明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。【图示】检查过程如图10-1-5所示。图10-1-5预售收入检查流程【实例】例10-1-2jm房地产开发公司于2004年11月成立，已开发xx花园一期和二期两个项 目，规划建筑而积为20万平方米，其中一期和二期分别为10万平方米。稽査人员于2007 年4刀对其进行检查时，发现该公司至2006年底一直未进行完工清算，按预售收入8200 万元申报缴纳

24、了税款。稽查人员实地察看了楼盘，对住户进行了调查，了解到该项目一期在 2006年上半年早已完工。稽查人员乂从质监部门获収了工程竣工验收备案表，证实一期 工程已于2006年4月竣工验收合格。稽查人员根据完工楼盘、门牌号，结合销控台账、销 伟合同、售房发票等资料，与“预收账款”、“主营业务收入”、“应缴税款”账户进行了比对， 查出企业未及时进行一期项目完工清算，未及时结转营业收入，少申报缴纳税款。（三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入【问题描述】1. 以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税。2. 将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入

25、“短期借款"账户，隐匿收入。【主要检查方法】1. 到贷款银行检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%-7%收取保证 金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，杳找涉税问题。2. 到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。3. 核対银行存款口记账与银行対账单，检查从银行按揭贷款账八转入的款项是否记入“预 收账款”或“主营业务收入”。【实例】例10-1-3税务机关在检查某房地产公司时，发现该单位在“矩期借款”科冃中冇一笔 800多万元的贷款，经核对原始凭证，只有一张银行进账单作为附件。经检杳利息支付凭单, 系本公司职工的按揭贷款利息。经询问公司负责人及财务人员，

26、查明该公司为解决资金紧张 问题，以公司职工购房名义办理“虚假按揭”，取得按揭贷款归公司使用，贷款利息由公司承 担。按照税法规定，按揭贷款手续齐全，房屋购销合同已经签订，在法律上已经产生效力， 应确认收入。同时，该公司列支的应由购房者个人承担的按揭贷款利息应调增应纳税所得额。（四）发生视同销售行为，未按规定中报纳税【问题描述】1. 以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规 定计税。2. 以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。3. 将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者, 未按规定中报纳税。

27、【主要检查方法】1. 比对房源销控台账登记的开发产品销售数虽、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产 品销售数量，杳找两者之间的差异，进行实地调杳，核实未售房产的真实性。2. 审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发牛。3. 审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。4调杏、询问部分债权人，核实长期挂账的人额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房 款的行为。【实例】例10-1-4j甲房地产开发公司无房地产开发资质，挂靠在乙房地产开发公司，以乙开发 公司第二项冃部的名义在税务机关办理了税务登记，并独立巾报纳税。其后，甲公司以侮亩 3（）力元的价格

28、向乙公司购买土地126亩，自行开发住宅。2（）（）6年1（）月，税务机关在对甲房 地产开发公司进行检查时，发现其仅向乙公司支付土地款2500万元。经审查土地转让合同 及补充协议，确认甲公司将其开发的一栋商品楼（40套住宅）抵顶了拖欠乙公司的土地款。（五）虚列拆迁补偿费，虚增成本【问题描述】1虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费。2 .虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。【主要检查方法】1. 向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取房屋拆迁许可证，调取房屋 拆迁安置补偿协议，抽取部分拆迁户进行调査了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付 方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。2. 将现金

29、口记账、银行存款口记账与银行対账单进行比対，到有关银行查核企业银行存款 账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的 真实性，核实有无资金回流情况。（六）签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用【问题描述】1. 签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。2. 从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或 建安费用，转移利润。3. 采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入 开发成木的悄况下，指使施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其 多开部分的税款，重复列支开

30、发成本。【主要检查方法】1. 采取工程成木总虽控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的 建筑成木进行重点审杳。2. 聘请专业的工程造价师，对照图纸，进行工程量和工程造价评估，与金业列支数额进行 核对。根据工程结构施工图中配筋图的设计，运用中国建筑科学研究院开发的pkpm结构 设计软件或聘请专业技术人员，计算岀单体项目需用的钢筋重量，再根据钢筋市场价格确定 钢筋成本，与决算书中的成本进行比较，寻找差异。3. 审查施工合同和预（决）算卩，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决 算超出预算价格过高的项冃，垂点审查单项合同、补充协议的真实性。4. 调取工程监理部门的监理记

31、录及材料物资进场试验报告，核实有关材料的真实性。5. 掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联 关系转移利润。6. 对照有关合同款项支付的约定耍求，审查金业资金支付情况，对长期挂账的人额应付款 项，到对方核实未付款项的真实性。【图示】检查过程如图10-1-6所示。图10-1-6虚列、多列或重复列支成本费用【实例】例10-1-5某房地产开发企业开发的产品为框架结构的楼房，账面反映建安成本达928元血,远高于当地700-800元血的平均水平。稽查人员通过调阅、分析 施工合同、变更合同、施工监理记录，证实项目施工无特殊性；市核付款记录发现有近千万 元的工程款通过现

32、金支付或挂在应付款中。通过核实款项支付，审查开发企业负责人的会议 记录，取得了该开发企业通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。另外, 稽查人员发现该单位与施工方签订单项虾池土方回填合同400万元，经实地调查当地群众和 政府，项冃开发前政府已将开发地块周边公路修好，不存在大面积虾池，属虚假合同。在核 实购进的保温砂浆吋，通过监理部门调查取证，证实该项口墙体保温是由施工单位用废弃的 塑料泡沫颗粒掺上水泥抹墙完成的，没有用保温砂浆，监理记录也无送验的该材料，属虚构 业务。（七）取得不符合规定的发票入账，多列成本费用【问题描述】1 取得iu版作废发票入账。2. 涂改、伪造、自行填开发票

33、入账。3. 収得笫三方开具的发票入账。4. 取得开具内容不实的发栗入账。【主要检查方法】采集大额成木费用发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等 信息。对不同字段进行排序分析，并在ctais屮查询发票流向，发现问题，区别处理。1. 票面审查（1）检查发票版次，查看有无ih版作废发票。国税12004）521号文规定ft 2004年7月1 h起启用新的普通发票编码规则。新版发票在发票右上角由12位代码和8位号码组成。（2）审核发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方収 得发票问题。（3）从发票开具痕迹上辨别真伪。查看有无调整打印格式、字体，背面有无复

34、写痕迹等 问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票（国税发200678号规定一般纳税人自2007 年1刀1 口起开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统管理）。2. 通过ctais系统查询发票流向，对有问题发票外调取证。3.对照合同、协议、预决算 和付款情况，审查开具取得不符合规定的发票检查流程（八）混淆成木核算对象，未按配比原则结转产品成本【问题描述】1. 未根据开发项冃的特点及实际情况确定成木核算对象，所冇开发工程成木在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。2. 企业各期成本核算混乱，提前列支卜期项目的成本。3. 一次性列支应由各期分摊的土地成木（含土地附属成木）。4. 未单独核算冇偿转让或自用配套设施的成木，将其全部计入可售房屋开发成木。5. 虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、 前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。6. 发牛销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。【主要检查方法】1. 审查建设工程规划许可证及规划总图，确定成木核算对象。检查是否按确定的成木 核算对象归集与分配开发费用。2. 审查土地转让协议是否有附加条件，检查在账面如何列支、分摊，有无全部计入完工产 品成本。3. 根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可角曲积。审核是否将拆建换建面积、产权 归全体业主所