第七次物业管理知识培训课件

1、Page 1物业管理知识之培训对物业的认识物业管理基础知识培训物业管理基础知识培训对物业管理的认识物业管理服务与收费物管公司与业委会成立物业管理的基本环节不同物业的管理要点其它Page 31. 1. 对物业的认识对物业的认识1.1 物业的概念1.2 物业的分类1.3 物业的特点Page 4物业是指 已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。1.1 物业的概念Page 51.2 物业的分类居住物业按物业用途划分按产权关系划分非居住物业公产私产单位Page 61.3 物业的特点物业特点价值大不可移动保值增值异质性相互影响耐用Page 72 2. . 对物业管理的认识对物业管理的认识2

2、.1物业管理的概念2.2物业管理的重要性2.3物业管理的特征2.4物业管理的基本环节2.5现代物业管理与传统房管的区别Page 8 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 真正意义上的物业管理产生于19世纪最后10年的美国 芝加哥建筑管理人员组织。 1981年我国深圳成立第一家物业管理公司。现代物业管理的产生与发展Page 92.1 物业管理概念物业管理标准定义物业管理指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。Page 102.2 物业管理对物业的重要性1.物业管理对物业的重

3、要性充分体现在通过物业管理的有效服务，充 分合理地使用现有房屋，发挥物业的功能，提高物业的使用效率和 经济效益，促使物业的保值和增值，并为业主和使用者提供一个优 美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境。2.物业管理是物业发展的延续和后继服务。专业化物业管理将对物业 发展的前期设备及施工用料提供实际的专业建议以利于物业使用。Page 113.同时物业管理作为中介系统，公正地向发展商和住户反映物业的情 况，并平衡他们之间的矛盾。4.专业化的物业管理还可以积极配合销售工作，有利于销售工作的开 展。 物业的耐用性，房屋的使用年限长，同时人们消费理念的变化，在置业时，除了注重房屋的价格、质量、环境等

4、的同时，也越来越注重起其售后服务即物业管理。消费者要求物管企业提供全面、满意、舒心的服务，物管企业的服务水平决定了消费者购买房屋这种特殊商品的信心和欲望。所以，把良好的物业管理作为推销房屋商品和招来顾客是不可缺失的重要内容之一。 Page 122.3 物业管理的特性 物业管理的专业化是指专业物业管理企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。 也就是说，物业管理的专业化包括两层含义：一是，有专门的组织机构，即物业管理工作是由专门的机构、专门的企业来承担的，而且这些机构、企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业标准；二是，专业人才，物业管理的从业人员必须具备物业管理专业知识，

5、如机电设备、空调、管道、消防、电梯、房屋维修等，非有专门人才不可。很多岗位要求持证上岗。2.3.1物业管理的专业化Page 13 物业管理社会化有两个基本含义：一是，业主从社会上选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是物业管理社会化的必要条件，物业管理将分散的社会工作集中起来统一承担。每位业户只需面对一家物业管理公司，就能将所有关于房屋和居住、工作环境的日常事宜安排好，业户只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务，有利于发挥物业的整体功能，实现经济

6、效益、社会效益、环境效益的统一和综合改善。2.3.2物业管理的社会化Page 14 物业管理不仅要对房屋及其附属设施设备场地以及环境、道路等实施统一管理，而且要向业主、用户提供全方位服务。全方位服务包含很广泛，一切在住用中涉及的问题都可以由物业管理公司负责解决或协助解决。 2.3.3物业管理的一体化Page 15 市场化是物业管理的最主要的特点，是物业管理在市场经济条件下的必然特征。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，物业管理公司在管理过程中所提供的各项服务均是商品，即它的每项业务都是有偿的。 物业管理公司是该商品的提供者，是企业，不是事业单位，也不是行政机关的分支机构

7、，是以盈利为目标的。业户是该商品的需求者与购买者。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作的。向业户提供劳务和服务，业户购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。2.3.4物业管理的市场化Page 16 规范化是市场经济发展的必然要求，也是企业走向现代化、科学化的必然要求。对物业管理公司来说，规范化不仅指对公司的设立必须按照国家公布的有关法律法规和程序，还指公司的管理运作制度必须规范。如果物业的产权产籍不规范，就容易产生纠纷；如果物业的接管程序不规范，就容易留下后患；如果与业主签订的契约不规范，就导致权责不清；如果管理不规范，就不符合现代企业制度的要求

8、。规范化还包括岗位设立规范。在物业管理公司企业化的过程中，很重要一点，就是要设立规范的岗位，这是文明服务、优质服务的前提。 2.3.5物业管理的规范化 Page 172.4 现代物业管理的基本环节 3物业管理人员的培训2组建物业管理公司及设置管理处1物业管理的超前介入4制定物业管理的规章制度5物业的验收和接管6迎接业主/住户入住7业主二装及正常运作管理Page 182.5 现代物业管理与传统房产管理的区别传统房管体制行政福利性管理国有公房行政手段国家补贴、福利性内容单一政府、事业管理与被管理现代物业管理市场经济管理产权多元化法律经济手段业户、有偿广泛深入物业管理公司服务与被服务管理体制产权归属

9、管理手段管理经费管理范围管理主体管理关系区别点Page 193. 3. 物业管理服务与收费物业管理服务与收费3.1 物业管理的内容3.2 物业管理费之构成3.3 物业管理之维修基金Page 20 这是指物业管理中的公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，维持正常的工作生活秩序和良好的环境。公共性服务管理工作，物业的所有人、住用人每天都能享受到，其具体内容和要求在物业管理委托合同中应明确规定。因此，物业管理就有义务按时按质提供这类服务，业户在享受这些服务时也无须事先再提出或作出某种约定。3.1.1 常规性的公共服务Page 2

10、1 3.1.2、 公共服务收费的费用构成。 (一)管理、服务人员的工资和按国家政策规定提取的费用； (二)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行、维护(小修)及保养费； (三)绿化管理费； (四)清洁卫生费； (五)安全保卫费； (六)办公费； (七)物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费； (八)法定税费； (九)合理利润。Page 221 1、常规服务、常规服务1.1 公区设备设施养护维修、植物绿化养护、秩序维护、清洁卫生维持等公共性的服务；1.21.2、物业档案资料的管理；1.3、处理业户投诉及作出跟进行动；1.4、配合政府行政主管部门完成临时性工作；2、专项服务2.1、门窗、电气维修

11、等。2.2、洁具/厨具维修：包括洗手盆、浴缸、厨具等2.3、家政服务：代购买指定食物，代为短时间保存3 3、特约服务、特约服务3.1、代出租名下物业，代交费等。3.2、文化教育。物业管理服务例举Page 233.2 物业管理服务的主要服务内容 尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，管理和服务的内容各有侧重，但是，物业管理的基本内容是一样的。按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。Page 241）房屋共用部位的维护与管理 包括房屋使用情况的安全检查、对房屋外装修、主要通道、屋面等的养护管理。2）房屋共用设备设施及其运行的维护和管理 对物业来

12、讲，机电设备、空调系统、供水供电系统、通讯系统、公用设施等。都必须处于良好的工作状态，才能保障物业的正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。经常进行维护和保养，可以延长物业的使用寿命，为业主和租户提供基本的使用保证。 3）环境卫生、绿化管理服务 搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个情节卫生的环境，向业户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。干净整洁的环境给人们以视觉上的美感和心理上的舒适感。做好物业管理区域内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境是非常重要的。Page 25 4）物业管理区域内公共

13、秩序、消防、交通等协助管理事项的服务 加强保安和消防管理，向业户提供生活和办公的安全保障。必须认真做好治安管理工作，承担起大楼小区范围内的安全、保卫、警戒等，甚至包括排除各种干扰，保持居住、办公区域的安静。要搞好消防设备的养护工作，确保消防设备百分之百地处于良好使用状态。要建立和执行消防制度，加强消防队伍的管理等。加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故，要求小区、大厦行车路线有明显标志，车辆限速行驶，统一物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道的畅通。5）物业装饰装修管理服务 包括房屋装修的申请与批准及时，对装修的涉及、安全等各项管理工作。 6）物业档案资料的管理 建立物业档案，随时

14、掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一。Page 26 3.2.2 针对性的专项服务针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，业户需要这种服务时，可执行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为业户提供工作、生活的便利。专项服务是物业管理企业开展多种经营的主要渠道。Page 27 专项服务的内容主要有日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利及各类中介服务五大类。其中各类中介服务是指物业管理企业受业主委托，开展代办各类保险，代理市场营销、租赁，进行房地产评估以及其他

15、中介代理工作。需要注意的是，有些中介代理工作需要具有相应的资格或委托具有相应资格条件的机构和人员进行。 1）日常生活方面 2）商业服务方面 3）文教卫生 4）社会福利 5）各类中介服务 Page 28 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指再物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的要求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。 委托性特约服务是对专项服务的补充和完善，当有较多的住用人有某种需要时，物业管理企业可将此项服务纳入专项服务中。 3.1.3 委托性的特约服务Page 29上述

16、三大类管理与服务类工作是物业管理的基本内容： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。 同时，根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容。 采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项工作，并不断拓展其广度和深度。常规性的公共服务委托性的特约服务针对性的专项服务Page 30物物业业管管理理服服务务工工作作员工培训 接收物业 楼宇交付 遗漏跟进 维修保养 安保控制 迁入控制 消防控制 财务管理 清洁 保险事项 投诉处理 综合服务 定期汇报 突发事件 档案管理 外部联络 法律法规 Page 314.0 何时开始缴纳物业管理

17、费例：贵贵州省物州省物业业管理服管理服务务收收费费管理管理办办法法2001年10月黔价经字2001 十九条：物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。物业首次交付使用日，以物业买受人达到办理房屋交付手续之日计。 Page 32例：XX市物业管理条例第六十六条：在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。第六十

18、七条 ：有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘：（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；（二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；（三）投标人少于3个。发发展商展商为为何何选选定物管企定物管企业业Page 33物业管理费为什么要按建筑面积收取，而不是按套、按户收取？例：XX省物业服务收费管理细则10条：物业管理收费按产权证登记或售房合同中的建筑面积计算。关于进一步规范物业服务收费的通知成价费2007268号 ：十三、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。物业服务收费原则按月计收。（）、为什么要预交物管费？解释:例：关于进一步规范物业服务收费的通知成价费2007268号 ：十三、物

19、业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。物业服务收费原则按月计收。除另有约定外，不得提前累计预收。1.在楼宇交付前物业管理公司提前介入营造良好环境,接管验收保证物业的正常使用;2.购房合同附件对此有明确约定. Page 34已购商品房尚未入住为什么要全额缴纳物管费？1.1.例：例：根据黔价房调调2000251号 ，二十六条：业业主主应应当依照物当依照物业业管理委托合同的管理委托合同的约约定，按价格主管部定，按价格主管部门门核定的收核定的收费项费项目和目和标标准向物准向物业业管理管理单单位位缴纳缴纳物物业业管理服管理服务费务费； ； 2.2.物业管理为公共性服务，不因个别或部分业主不入住而降

20、低服务质量，或部分服务不予提供。由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。例：XX市物业管理条例：新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：（一）业主自用的向业主收取；（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；（四）全体业主共同使用的，由全体

21、业主分摊 Page 35是否收取电梯费、中央空调使用费是否收取电梯费、中央空调使用费1.电梯费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费等。第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。2、 商场、写字楼物业服务收费标准中不含中央空调使用费例：关于进一步规范物业服务收费的通知成价费2007268号 ：十七、集中供热、供暖等系统的运行与维护费可依据其实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积或户在物业服务费用外合理分摊，具体办法由开发建设单位、相关业主、业主大会、物业服务企业协商确定。 Page 36（）使用哪些场所需要收费？（）使用哪些场所需要收费？收费： 游泳池、网球场

22、不另收费项目：篮球场或其它（如足球场、门球场等）运动场地、健身活动区、儿童娱乐区公共卫生间 Page 37住宅区停车场对住户需办理包月停车。住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。（普通停车场收费标准30-80元/车位、月；特级停车场收费标准50-100元/车位、月。）根据当地物价部门核定 （ ）是否办理包月停车 停车管理费为多少？Page 38例：关于进一步规范物业服务收费的通知成价费2007268号 ：十六、按照住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号），签订住宅室内装饰装修管理服

23、务协议的，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：（一）装修管理服务费用按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取，配备电梯的按不高于0.03元/平方米.天，未配备电梯的按不高于0.02元/平方米.天的标准计算。物业服务企业收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，费用由责任人另行承担。（二）、委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业服务企业协商确定。 是否收取装修保证金和装修管理费Page 39物业管理公共服务收费的费用构成1) 管理、服务

24、人员的工资和按国家政策规定提取的福利；2) 房屋共享部位、共享设备、设施日常运行、维护（小修）及保养费；3) 绿化管理费；4) 清洁卫生费；5) 安全保卫费；6) 行政办公费；7) 物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费；8) 法定税费；9) 合理利润。3.2 物业管理费Page 40物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用；

25、6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 例：XX省物业服务收费管理细则第十二条第十二条Page 41注意问题注意问题 公用事业费用收缴：由物业管理单位抄表代收代缴的水、电、气费必须按照国家规定的价格执行，据实分摊的公用数量必须是总表与各分表的差额。 房屋共享部位及共享设备、设施养护维修费由产权人交纳，其余各费和据实分摊的公用水电费由使用人交纳。Page 42 物业管理费的使用 使用原则是所收取的管理费全部使用在物业管理上面，如有节余将转入下一年度物业管理使用，并需定期向业主公布管理费的开支使用情况，供业主监

26、督。酬金制与包干制管理模式之本质区别。包干制: 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制: 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方 Page 43物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。业主交存的物业专项维修资金属业主所有。 共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、大门、门厅、楼梯间、走廊通

27、道及共用设施设备专用房屋及构筑物。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的上下水表前管道、落水管、暖气线路、水箱、加压水泵、阀门、应急发电机、电梯、共用天线、闭路电视共用设施、线路、户门外供电线路及设备、安全防卫设施设备出户外的线路及设备、户外照明、锅炉、煤气、天然气表前的户外管线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、不收费的游泳池、雨污水井、化粪池、非经营性的停车场、车库、不收费的公益性文化体育设施、会所等。3.3 专项维修资金Page 44住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。建设部财政

28、部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条： 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 Page 45维修资金使用方向：维修资金使用方向：维修基金经业主委员会同意，专项用于物业管理区域房屋共享部位、共享设施设备保修期满后的

29、大中修、更新、改造。维修基金须按单栋住宅设置，部分共有。维修资金之安全管理：维修资金之安全管理：物业公司会同业主委员会提出维修计划，经房地产管理部门审核后拨付给物业管理公司实施维修。维修资金之不足续筹：维修资金之不足续筹：维修基金不敷使用时，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。Page 463.3.13.3.1专项维修资金使用范围专项维修资金使用范围 （一）物业共用部位维修工程1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的； 2、户外墙面损坏需要重新进行防水或者保温层施工的； 3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30以上，需要修缮的； 4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等破

30、损需要整体修缮的； 5、经业主大会或者相关业主2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。Page 47（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程 1、物业管理区域内路面破损30以上，需要整体修复的； 2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的； 3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件的； 4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的； 5、二次供水及消防水泵等损坏，需要更新、改造的； 6、物业管理区域内的围墙、大门等损坏，需要整体修缮、更新的； 7、水、电、气的“一户一表”改造工程，其改造费用由收取的物业专项维修资金支付表前的改造

31、费用，表后部分的改造费用由业主自行承担； 8、经业主大会或者相关业主2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新和改造工程。Page 48物业管理的下列费用，按照下列规定承担，不得从物业专项维修资金中列支： （一）根据物业管理服务合同，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主缴纳的物业服务费中支出； （二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担； （三）物业管理区域内总表前的供水、供电、供气的相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担； （四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。Pag

32、e 49使用物业专项维修资金应当遵循下列程序： （一）实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主全体业主共有共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过并公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批；对部分业主部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主2/3以上通过并公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批。

33、Page 50（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，并由所在地街道办事处、居委会组织业主代表共同商议初步审定通过后，在物业管理区域内显著位置公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批。Page 513.3.2专项维修资金管理1.业主交存的物业专项维修资金，由物业专项维修资金管理中心进行代管，在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。物业专项维修资金应当自存入专户之日起按幢设帐，按户核算，结息到户。 2.业主大会成立后，业主委员会应当到区物业专项

34、维修资金管理中心查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。 业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。Page 524. 4. 物管公司、业委会成立物管公司、业委会成立4.1 物管公司之建立4.2 业主委员会之成立Page 534.1 物业管理公司之选聘 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同,国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。 住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通过招

35、投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。在选聘物业管理企业时，同等条件下，应优先聘用进行前期管理的物业管理企业。Page 54国务院物业管理条例第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 例：关于进一步规范物业服务收费的通知成价费2007268号 ：十一、在业主、业主大会选聘物业服务企业前，开发建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，开发建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同；开发建设单位与物业买受

36、人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。开发建设单位应当在房屋销售现场的显著位置，公示物业服务企业名称及其资质和派驻的物业服务项目经理、物业公共服务事项、质量、计费起始时间、收费项目、收费标准等前期物业服务相关事项。Page 554.2 业主委员会之成立例：例：成都市物业管理条例成都市物业管理条例第二十四条：第二十四条：同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20以上。Page 565. 5. 物业管理的基本环节物业管

37、理的基本环节5.1 物业管理的前期介入5.2 物业管理的接管与验收5.3 物业管理的日常运作Page 575.1.1 物业管理前期介入的含义： 物业管理企业在物业的常规接管验收之前就介入到物业的规划设计、开发与建设中来，从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面的建设性意见，为物业使用创造优质的硬件。5.1.2 前期介入的意义： 1）完善物业的规划设计 2）有助于提高施工质量 3）为竣工验收和接管验收打下基础 4）便于日后对物业进行管理Page 585.1.3 前期介入的主要内容 1）从建筑通病预防角度介入建筑结构及构造的施工管理过程 2

38、）从业户需要的角度介入配套设施的完善过程 3）从安全角度介入保卫系统的建设过程 4）从环境角度介入卫生与绿化等环境营造过程 5）从方便业户的角度介入配套设施的完善过程5.2.3 接管验收的内容 1）主体结构 2）装修 3）电气 4）水、卫生、消防与采暖 5）附属工程及其他 Page 59物物业业日常管理日常管理 物业管理的日常运作是指经常性的管理和服务，是物业管理公司最基本、最常见的工作。 1）房屋维修管理 2）物业设备管理 3）物业安全管理 4）物业环境管理Page 605.3.1 房屋维修管理 物业管理公司对其所管理的房屋实施的养护和修缮技术管理。具体包括： 房屋安全检查：定期对房屋完损等

39、级予以评定，掌握所管房屋的质量状况及分布情况，编制年度修缮计划并组织安排计划的实施等。 物业设备管理：是根据科学管理程序和制度，按照技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。 常见的设备如：供电系统、给排水系统、电梯设备、空调设备、燃气设备、通讯设备等。现代物业还具备自动报警、楼宇自控、电脑网络等高科技设施。物业管理企业下属工程部对设备进行管理保证其使用延长使用寿命Page 615.3.3 物业安全管理 物业安全管理是指物业管理企业为保护业户人身、财产安全，维持正常的工作和生活秩序对所管物业进行的一系列管理活动。 主要包括：消防管理、治安管理和车辆管理。 物业环境管理是指物业管理公

40、司对所管物业区域内环境的管理。 主要包括：治理环境污染、绿化和环卫管理、市政公用设施的管理、营造和谐的人文环境Page 626. 6. 不同物业的管理要点不同物业的管理要点6.1住宅物业管理6.2公共商业楼宇管理6.3高层办公楼宇管理6.4宾馆物业管理6.5工业物业管理Page 636.1 住宅物业管理 由于住宅时人们最基本的生存条件之一，其设施对人们能否安居乐业有着直接的重要影响，因此住宅物业的管理在物业管理中最受关注，也是目前物业管理业务覆盖最广的业务类型。在住宅物业管理中，供水、供电、供气、供暖等问题是最受关注的问题，周围的卫生环境、绿化状况也很重要。住宅管理的目的是向住户提供令人满意的

41、生活环境，因此房屋及设施的维修养护、清洁、绿化、保安、康乐以及其他服务项目的管理就成为住宅管理的重要内容。 1）房屋及设施的维修养护 2）清洁、绿化 3）保安、康乐 4）其他服务项目的管理Page 646.2 公共商业楼宇管理 公共商业楼宇管理是收益性物业，由于它服务对象的主体是商家，如商场、证券公司等，其物业管理的水平对业户的创收和盈利产生重大影响。商业楼宇管理的主要责任是为商业楼宇的经营者有序运营提供完善的后勤保障，包括保持各种设施设备正常安全的使用，保证消防通道的畅通和良好的治安状况，达到严格的卫生标准等，除此之外，还应加强前期的物业出租方案及出租策略的涉及，同时，要处理好与进驻商家之间复杂的利益关系，事先共同发展。 1）为有序运营提供完善的后勤保障 2）物业出租方案及出租策略的设计 3）处理好商家间服务的利益关系，实现共同发展Page 656.3 高层办公楼宇管理（保证高出租率） 高层办公楼宇主要指那些建筑层次在10层以上，建筑体量及规模较大，档次较高，内部设备设施高度专业、先进，功能齐全，一家经营，多家使用，以接待公司或机关、机构等企事业单位，主要用作为办公用途的建筑物。作为高档次的办公场所，需有高标准、高质量的管理服务，高层办