第七讲城市住宅经济

1、第七章第七章 城市住宅经济城市住宅经济v在城市中，住宅是城市的一个重要组成部分，在城市中，住宅是城市的一个重要组成部分，在城市建设中占有很大的比重，也是房地产在城市建设中占有很大的比重，也是房地产的最大部分。由于人人都需要住房，所以城的最大部分。由于人人都需要住房，所以城市住宅经济是一个与每个城市居民都有关的市住宅经济是一个与每个城市居民都有关的经济问题。经济问题。第一节第一节 住宅的特征与属性住宅的特征与属性v一、住宅的概念一、住宅的概念v住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行并供人居住、工作、娱乐

2、、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。柱、梁和屋顶等主要构件组成。v二、住宅的特征二、住宅的特征v1、耐久性；、耐久性；v2、昂贵性；、昂贵性；v3、固定性；、固定性；v4、投资性。、投资性。v三、住宅的属性三、住宅的属性v1 1、商品属性、商品属性v住宅凝结了大量的物力、财力与人力，这是它价值住宅凝结了大量的物力、财力与人力，这是它价值的基础，也是所有商品的共同性。的基础，也是所有商品的共同性。v2 2、福利属性、福利属性v住宅是一种商品，但也是一种特殊商品，其特殊性住宅是一种商品，但也是一种

3、特殊商品，其特殊性就在于住宅价值高、使用寿命长，有效供给不足。就在于住宅价值高、使用寿命长，有效供给不足。然而，享有适当住房的权利属于然而，享有适当住房的权利属于基本人权基本人权；安全、；安全、舒适的住房，对每个人和每个家庭的舒适的住房，对每个人和每个家庭的幸福幸福是不可缺是不可缺少的。为此，向所有人提供住房，就成了每个政府少的。为此，向所有人提供住房，就成了每个政府的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性属性福利属性。福利属性。v四、住宅的存量与流量四、

4、住宅的存量与流量v住宅存量住宅存量，是指为满足人们对居住场所的要，是指为满足人们对居住场所的要求而累积起来的固定资产总量，表现为实物求而累积起来的固定资产总量，表现为实物形态，反映的是形态，反映的是量的多少量的多少；而；而住宅流量住宅流量，则，则是指住宅为其住户提的服务的总和，由对存是指住宅为其住户提的服务的总和，由对存量的使用而产生，表现为非实物形态，反映量的使用而产生，表现为非实物形态，反映的是的是质的好坏质的好坏。第二节第二节 住宅的需求与供给住宅的需求与供给v一、住宅的需求一、住宅的需求v1 1、住宅需求的阶段、住宅需求的阶段v住宅的需求可以顺序划分为三个阶段，表现住宅的需求可以顺序划

5、分为三个阶段，表现为三种需求类型：为三种需求类型：v（1 1）温饱阶段）温饱阶段基本的住宅需求基本的住宅需求；v（2 2）小康阶段）小康阶段标准的住宅需求标准的住宅需求；v（3 3）富裕阶段）富裕阶段舒适的住宅需求舒适的住宅需求。v2 2、影响住宅需求的因素、影响住宅需求的因素v住宅需求，是一定时期内在流通过程中住宅需求，是一定时期内在流通过程中出现的对住宅商品有支付能力的需求。出现的对住宅商品有支付能力的需求。对于城市，影响住宅需求的因素主要有：对于城市，影响住宅需求的因素主要有：住户收入、住宅价格、人口数量和人口住户收入、住宅价格、人口数量和人口构成。构成。v（1 1）住户收入因素。这是诸

6、因素中最重要的，它）住户收入因素。这是诸因素中最重要的，它直接决定着人们用于住宅支出的支付能力。对此，直接决定着人们用于住宅支出的支付能力。对此，可以用住宅需求的收入弹性来说明。可以用住宅需求的收入弹性来说明。v住宅需求的收入弹性是指收入的变化（住宅需求的收入弹性是指收入的变化（Y/YY/Y）引）引起的住宅需求的变化（起的住宅需求的变化（Q/QQ/Q）的幅度）的幅度EmEm，根据定，根据定义：义：v若若EmEm=1=1，为单一弹性，说明需求与收入，为单一弹性，说明需求与收入等比例变动；等比例变动；EmEm1 1，为富有弹性，说明，为富有弹性，说明一个单位的收入变动，会引起大于一个一个单位的收入

7、变动，会引起大于一个单位的需求变动；单位的需求变动；EmEm1 1，为缺乏弹性，为缺乏弹性，说明一个单位的收入变动，会引起小于说明一个单位的收入变动，会引起小于一个单位的需求变动。一个单位的需求变动。v（2 2）住宅价格因素。这也是影响需求的重要）住宅价格因素。这也是影响需求的重要方面。我们同样用住宅需求的价格弹性，也即方面。我们同样用住宅需求的价格弹性，也即价格的变化（价格的变化（R/RR/R）引起的住宅需求的变化）引起的住宅需求的变化（Q/QQ/Q）的幅度）的幅度EpEp来加以说明。根据定义：来加以说明。根据定义：v vEpEp的大小含义与的大小含义与EmEm相似。相似。v（3 3）人口数

8、量因素。人口数量的多寡也）人口数量因素。人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。v（4 4）人口结构因素。即使同等数量的人）人口结构因素。即使同等数量的人群，也可能引致不同的住宅需求，这是群，也可能引致不同的住宅需求，这是因为人口构成对住宅需求有潜在影响。因为人口构成对住宅需求有潜在影响。v中国经济的持续增长趋势没有改变，居民的中国经济的持续增长趋势没有改变，居民的收入持续稳定的增长态势没有改变，因此，收入持续稳定的增长态势没有改变，因此，除非居民对住房的消费模式发生根本性改变，除非居民对住房的消费模式发生根本性改变，否则，我国居民对住房需求的增

9、长趋势不会否则，我国居民对住房需求的增长趋势不会发生改变，需求总量也将持续增长。发生改变，需求总量也将持续增长。v二、住宅的供给二、住宅的供给v住宅供给，是一定时期内可供市场流通的住宅总住宅供给，是一定时期内可供市场流通的住宅总量，包括住宅存量与住宅流量。量，包括住宅存量与住宅流量。v1 1、住宅供给的方式、住宅供给的方式v城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式可分住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式可分为四种：为四种：v（1 1）基本由市场调节型；）基本由市场调节型；v（2 2）基本由国家分配型；）基本由国

10、家分配型；v（3 3）政府干预下的市场调节补充型；）政府干预下的市场调节补充型；v（4 4）市场调节与国家分配并行的混合型。）市场调节与国家分配并行的混合型。v2 2、影响住宅供给的因素、影响住宅供给的因素v（1 1）建设资金因素。这是决定住宅建设）建设资金因素。这是决定住宅建设量的根本因素。量的根本因素。v（2 2）投资回报因素。住宅一般获利较少，）投资回报因素。住宅一般获利较少，为使低收入者可以承受得起，有的甚至为使低收入者可以承受得起，有的甚至只有微利或保本。这样，作为私人投资只有微利或保本。这样，作为私人投资的地产商对于住宅建设往往不很热心。的地产商对于住宅建设往往不很热心。v（3 3

11、）市场需求因素。供给的多少取决于需）市场需求因素。供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。在求的多少，这是市场运行的基本准则。在市场调节的体制下，住宅的供给还受需求市场调节的体制下，住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配。力度以及需求结构的支配。v（4 4）政策导向因素。政府的力量来自三个）政策导向因素。政府的力量来自三个方面：一是法律；二是行政；三是经济。方面：一是法律；二是行政；三是经济。v另外，经济形势、土地供应、建筑技术等另外，经济形势、土地供应、建筑技术等等因素，也都影响着城市住宅的供给量。等因素，也都影响着城市住宅的供给量。v19971997年以来，我国住房制度改革推

12、行住房的年以来，我国住房制度改革推行住房的市场化、商品化，住房供给以商品房开发为市场化、商品化，住房供给以商品房开发为主渠道，近年来，国务院明确提出要加大中主渠道，近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，经历了一段较低价位中小户型住房的建设，经历了一段较长时间对政策的质疑、争论、理解到执行，长时间对政策的质疑、争论、理解到执行，国务院也加大了执法检查力度；国务院也加大了执法检查力度；20072007年年8 8月份月份全国住宅工作会议提出要全国住宅工作会议提出要“加快建立健全以加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难

13、的政策体系入家庭住房困难的政策体系”，这对如何建，这对如何建立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了清晰的统一的政策指导。清晰的统一的政策指导。第三节第三节 住宅的流通住宅的流通v一、住宅流通的方式一、住宅流通的方式v住宅的流通，主要通过两种方式进行：租赁和购买。住宅的流通，主要通过两种方式进行：租赁和购买。v1 1、租赁、租赁。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受。们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受。v2 2、购买、购买。只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向。

14、只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向于购买住房。于购买住房。v二、住宅租金的构成二、住宅租金的构成v住宅租金，实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格。住宅租金，实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格。它主要由以下它主要由以下8 8部分组成：部分组成：折旧费、维修费、利息、税金、折旧费、维修费、利息、税金、保险费、地租、利润保险费、地租、利润。v三、住宅售价的构成三、住宅售价的构成v商品住宅的售价，其构成与租金相似，也包商品住宅的售价，其构成与租金相似，也包括以下括以下8 8部分：土地征用费、建筑安装工程费、部分：土地征用费、建筑安装工程费、公共配套设施及基础设施费、管理费、利息、

15、公共配套设施及基础设施费、管理费、利息、税金、利润、效用调节。税金、利润、效用调节。v效用调节效用调节：住宅商品的一个特点，是效用大：住宅商品的一个特点，是效用大小取决于消费者的偏好与土地区位。因此，小取决于消费者的偏好与土地区位。因此，在商品房销售中会因地段、朝向、楼层等外在商品房销售中会因地段、朝向、楼层等外在因素出现价格差异，把这些差异考虑进去在因素出现价格差异，把这些差异考虑进去对价格进行增减修正，就是效用调节。对价格进行增减修正，就是效用调节。v四、住宅的租售比价四、住宅的租售比价v住宅的租金住宅的租金R R与售价与售价P P之间，存在着一定合理之间，存在着一定合理的比价关系，即：的

16、比价关系，即：v v它实际上是住宅使用权的一次性批发价与分它实际上是住宅使用权的一次性批发价与分期性零售价之比。期性零售价之比。第四节第四节 影响房地产价格的主要因素影响房地产价格的主要因素 v1.1.房地产的供求状况房地产的供求状况 v2.2.房地产开发成本。房地产开发成本。从理论上讲，房地产价格的形从理论上讲，房地产价格的形成应以开发成本为最低限度。开发成本是房地产开成应以开发成本为最低限度。开发成本是房地产开发商在开发和销售商品房过程中发生的土地取得费发商在开发和销售商品房过程中发生的土地取得费用，以及开发建造过程中所消耗的物质费用、人工用，以及开发建造过程中所消耗的物质费用、人工费、销

17、售税费等。开发成本是价格形成的基本因素，费、销售税费等。开发成本是价格形成的基本因素，开发商在确定价格时，必须以开发成本为基础，只开发商在确定价格时，必须以开发成本为基础，只有价格等于或大于成本，开发商才能补偿耗费的资有价格等于或大于成本，开发商才能补偿耗费的资金，企业也才能生存和发展。金，企业也才能生存和发展。v3.3.位置因素。位置因素。位置是决定房地产价格的重要位置是决定房地产价格的重要条件，房地产所处位置是在城区还是在郊区，条件，房地产所处位置是在城区还是在郊区，是在交通便利的繁华地段还是在僻街小巷，是在交通便利的繁华地段还是在僻街小巷，其经济收益和使用效果差异很大，商业、交其经济收益

18、和使用效果差异很大，商业、交通、文化和服务设施完善程度也往往非常悬通、文化和服务设施完善程度也往往非常悬殊。所以位置不同，房地产价格截然不同。殊。所以位置不同，房地产价格截然不同。在不同城市或地区，由于经济水平、地域环在不同城市或地区，由于经济水平、地域环境和发展潜力的差别，房地产价格的差异将境和发展潜力的差别，房地产价格的差异将更加明显。更加明显。v4.4.环境因素。环境因素。随着社会经济的发展，城市建随着社会经济的发展，城市建设和生活水平的提高，人们愈加重视环境条设和生活水平的提高，人们愈加重视环境条件。件。v影响房地产价格的环境因素主要包括污染、影响房地产价格的环境因素主要包括污染、噪音

19、、视觉等。环境条件的优劣对人的身心噪音、视觉等。环境条件的优劣对人的身心健康、体息、工作效率等至关重要。在房地健康、体息、工作效率等至关重要。在房地产开发建设中，开发商越来越重视环境、利产开发建设中，开发商越来越重视环境、利用环境和改造环境。周围环境的改善，既提用环境和改造环境。周围环境的改善，既提高了生活或生产的环境质量，也在一定程度高了生活或生产的环境质量，也在一定程度上能够实现房地产的增值。上能够实现房地产的增值。v5.5.房屋的结构、质量、功能、新旧程度是影响房地产价格房屋的结构、质量、功能、新旧程度是影响房地产价格的重要因素的重要因素。使用不同的建筑材料与设备，运用不同的施。使用不同的建筑材料与设备，运用不同的施工方法和施工技术力量，需要投入的人力和财力不同，房工方法和施工技术力量，需要投入的人力和财力不同，房屋的成新所体现的价值不同，因此形成的价格势必有差异。屋的成新所体现的价值不同，因此形成的价格势必有差异。v6.6.房屋的层数、层次和朝向也是影响房地产价格的重要因房屋的层数、