兰州市房地产调研报告

1、甘肃兰州市房地产市场调研报告第一章 城市发展概述一、城市综述1. 城市概况兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸。兰州市辖城关、七里河、安宁、西固、红谷五区和皋兰、榆中、永登三县，外加正在开发建设的兰州新区和兰州新城区，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。全市户籍总人口370.29万人，常住人口361.18万人，建成区内非农业常住人口261万人，流动人口80万人。兰州是黄河上游重要的工业城

2、市，现已形成以石油化工、装备制造、有色冶金、能源电力、生物医药、建材为主体，与西北资源开发相配套，门类比较齐全的工业体系，是我国重要的原材料工业基地。2. 气候特征兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。3. 交通优势作为黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一（兰

3、州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐）。是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。4. 多民族聚集地兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族，少数民族人口占总人口的3.6%，少数民族人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集体并形成了独特的生活习惯及消费模式。（兰州市总体区位图）二、宏观经济指数兰州市近年来经济发展速度很快，2013年上半年兰州市生产总值达598.70亿元，同比增长14.0

4、6%。全社会固定资产投资完成额达303.18亿元，同比增长19.18%。社会消费品零售总额达356.37亿元，同比增长18.88%。人均可支配收入达8008.4元，同比增长11.99%。兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。 三、兰州市城市发展战略在城市规划区内，实行统一的规划管理。主城区要按照“带状组团分布，分区平衡发展”的布局原则，逐步形成“一河、两城、七组团”的城市结构。“一河两城七组团”的城市用地布局结构、“一水两山三绿廊”的城市风貌建设原则，城

5、市从偏于东市区、以东方红广场三台阁为轴线，向以黄河为轴线的转变；以单中心结构，向双中心城市结构演变。以黄河为轴，两山为翼，完善跨河形态，构筑昼夜山水城市整体空间新形象。联系外围三个拓展区域，构成都市区的四个主要发展空间，形成“两带三城三轴九片”。一河：指黄河。 两城：以黄河为轴线，南北整体为两个城市布局结构。七组团：沿黄河为轴线，通过滨河公路将安宁、七里河、西固、城关中心区、东岗、雁滩、盐场等七个功能区联为一体，使之快速形成滨河经济走廊。兰州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念，充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“一河贯城、两山环城、水链织城”的山水城

6、市景观。兰州城市未来发展目标为：经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。城市定位 “黄河明珠”展黄河文化，兰州的定位可以说是西北中心城市，综合枢纽和“黄河明珠”非常准确。把兰州定位为“黄河明珠”，并围绕这一定位作黄河文化旅游产业规划，将5000年灿烂的黄河文化以各种艺术手法，展现在黄河两岸。第二章 房地产市场动态一、兰州市房地产分析1. 地理因素东西黄河穿越而过，核心地段刚需旺盛求大于供。随着生活品质提升，车辆普及家庭，普遍大众对黄河两岸中高端住宅迸发着强烈的居住欲望。2. 消费习惯千年古城，历史悠久已形成统一的居住习惯。对采光、客厅大小、厨卫通风、房屋朝向都有一

7、定要求，对8095两房和100120三房南北通透视为理想居所。3. 多民族城市少数民族人口占总人口的3.6%，人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集体并形成了独特的生活习惯及消费模式。可针对其宗教信仰、生活习惯做针对性的消费引导。4. 气候条件兰州地处内陆四季分明，降水少，气候干燥，昼夜温差大，春秋季风沙较大为主要劣势。现有楼盘户型少有入户花园、户外超大露台，可借鉴很多深圳广东项目做错层露台可封闭为玻璃房作为花房或饮茶室提升其生活品质，并作样板引导。二、兰州市房地产市场动态分析 2013年的兰州房地产市场存在三道闸门和两台发动机。第一道闸门是市场实际新增供应量；第二道闸门是销售报价；第三

8、道闸门是调控政策。其中第一道是根本性决定性因素，第二道可以决定成交放量速度，第三道可直接决定潜在客户规模和市场预期。第一台发动机是国内大型企业的新盘开发；第二台发动机是本土企业的战略调整和产品升级。第一台发动机仍将给兰州市场带来关键性活力，第二台发动机的启动也将标志着兰州商品住宅市场步入又一轮整合升级通道。“随便盖个房子”然后“打打广告”就可以卖到清盘的时代已经一去不复返，目前兰州商品住宅价格已处“瓶颈”阶段。后续最有可能的发展趋势是不同品类和档次产品向上和向下双向拉开价差，单纯判断未来价格普涨或普跌都不准确。“机会”造就“英雄”，一看企业战略是否清晰，二看企业产品是否具备实质竞争力。第三章

9、兰州房地产主要区域调查分析一、城关区市场概述A 城关区：中心城区，交通便捷，人口密集，行政、商业中心。l 中心城区，兰州市最繁荣的区域；l 城关区是兰州市的中心城区区域，生活配套成熟，但交通拥堵严重。B 房地产项目正往外围发展l 最早城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线，以后此区域供应稀少；l 目前大型的板块项目开发主要在河北、九州、雁滩片区。C 未来开发空间充足l 城关区板块现有开发地块存量较少，主要是城中村改造项目，开发成本较高；l 随着万达、碧桂园、恒大、天正分别强势进驻河北、九州、雁滩片区，未来区域价值将进一步提升；l 城区整体供应量有限，房价仍然具备上涨动力。二、商品住宅供求

10、量及价格走势 1. 20082011年兰州市商品住宅供应成交量及成交均价走势图2. 2012年1-12月兰州市商品住宅供应成交量走势图3. 兰州市70009000元/价段成交比例最高，较10年的50007000元/提高了一个层级，兰州目前的主力成交价段800011000元/之间。2012年兰州市商品住宅分单价段成交量示意图(下图)4. 与供应成交量类似，安宁、雁滩、七里河板块同样也是兰州市成交均价相对最高的三个板块。（2012年兰州各板块供应成交量及成交均价示意图）三、区域房地产市场发展状况1. 安宁区域在新建商品房供应方面，2012年全区共有15个楼盘在售，共销售商品房住宅1044套，折合建

11、筑面积11.2万平，销售总额7.5亿元。部分税费也将用于地方政府支配。销售均价5802元/平米。2012年上半年，安宁区共开盘两个项目，天居锦HYPERLINK "在下半年的开盘项目中，安宁区开盘的6个楼盘（中海凯旋门、中集幸福里、伊真学府美苑、宝迪文郡、安宁亚泉湾、加莱印象）供应量为6126套，占到下半年兰州市总供应量的一半以上。安宁区的新盘占到整个下半年兰州市总开盘量的一半，足以显示安宁区正在快速崛起，轨道交通的便利条件也让本区域楼盘拥有了更高的知名度。2012年底安宁区累计开工建设经济适用房60.5万平方米，建成15万平方米；在建廉租住房551套，实物配租281户，发放廉租住房

12、补贴900余万元。兰州市安宁区2012年新建房地产项目一览序号项目建筑面积（）业态开发商专业度实力工程进度1中海G1102号宗地项目315522商住中海地产一级资质国内一线在建2中海G1103号宗地项目70210商住中海地产一级资质国内一线在建3天居锦河丹堤154172住宅兰州天居四级资质基建工程在售4远达锦绣半岛424678商住兰州远达二级资质本地在建5景园G1027号宗地项目50813商住天水景园三级资质地县规划中6盛达银河星座302888商住甘肃盛达四级资质-规划中7中集幸福里250000住宅兰州中集四级资质地县在建8景园盛世华都139072住宅天水景园三级资质地县在建9安宁亚泉湾139

13、506住宅兰州金徽酒业四级资质-在建10伊真学府美苑47412住宅伊真房地产三级资质本地在建11加莱印象103044住宅兰州东安三级资质本地在建12中石油G0816号地块项目719667商住兰州高阳四级资质中石油在建13正和广场150000综合正和房地产二级资质本地规划中14天合G0928号地块项目50821住宅甘肃天合置业四级资质-规划中15安宁影视文化中心54000商住甘肃宝迪置业四级资质本地在售16银滩雅苑346487住宅中国铁建一级资质央企在建17乾昌水榭华庭36526住宅甘肃乾昌四级资质地县在建18森林半岛500000住宅众邦电缆四级资质-在建19华尊立达家居博览城1500000商业

14、甘肃华尊立达四级资质本地规划中20地5大道16200商业甘肃大诚投资四级资质-在售目前安宁区域房地产业发展迅速，在售、待售房地产项目有20多个，具体如下：安宁区主要在售楼盘一览表楼盘供应体量售价剩余房型兰亭雅居剩余房源不足50套剩余房源起价6520元/，最高价格7500元/剩余88平，,92平，94平，98平，107平户型好居名苑建筑面积42731平方米，当期户数336户起价5980元/，均价7300元/，最高价7980元/，一次性付款优惠60元/80多平米居多，少数125平米安宁科技孵化大厦目前剩余房源主要出租每层1680，隔开300-500。出租价格60元/1200入户大堂，150-120

15、0写字间新厦水岸天成剩余房源不足15%8000元/起价，最高价9000元/，目前购房全款最多优惠300元/剩房68-180众邦金水湾剩余房源不足100套起价7400元/，均价7800/，最高价9000元/剩余户型为面积在160-240中和山水兴城总建面积143093平方米，当期户数816户起价7500元/，最高价9000元/剩房面积93-200之间的户型都有飞天世纪新城剩房不足20套起价7800元/，均价8000元/剩房有85居多兴兰阳光里剩余房源50%左右高层起价6400元/，最高价7455/，均价7000元/，多层起价8300元/，最高价8500元/剩房面99-220天居锦河丹堤建筑面积

16、154172平方米，当期600户均价7500/，开盘期间一次性付款96折，按揭97折，VIP客户折后优惠10000元72137平米之间宝迪文郡总建筑面积4.6万平方米，当期户数426户均价 7700 元/主打39.94-118.37平米户型，目前88和103的户型均已预订完毕安宁亚泉湾总建面积140000平方米，当期户数1188户待定户型分布68130平米之间，户型大多集中在8995平米之间新康花园目前剩余房源不足50%均价7300元/平米，最低价格7000元/平米户型较大，仅有少量50平米一室，其余均110平米以上中海·凯旋门地址安宁银滩大桥西侧兰州海关旁类别中式地产 塔楼 高层容

17、积率3.80绿化率30%价格-外围配套教育配套：小学银滩路小学、师大附小、交大附小 中学师大附中、交大附中、兰飞中学、东方中 学 大学西北师范大学、兰州交通大学、政法学院、 甘肃省农业大学、兰州城市学院商业配套：费家营商圈、桃海商圈、培黎商圈医疗配套：兰空医院、交大医院、兰飞医院生活配套：桃海市场、孔家崖菜市场、费家营菜市场内部配套临街商业、会所、1200平米的6班幼儿园简介 中海凯旋门位于兰州市安宁经济技术开发区，小区占地140亩，建筑面积40万平方米，规划居住总户数3379户，由20栋1633层高层，2所幼儿园，及2万平米的商业配套组成。 户型以两室、三室的中大户型为主。交通状况 即将开建

18、的轨道交通一号线和二号线紧邻项目，快速交通也将于9月开通。公交线路：121路，103路，3路，20路，80路等。开发商兰州中海房地产开发有限公司建筑单位中建三局,中铁十一局,甘肃一建设计单位德国HYPERLINK " "工程进度年初动工，目前已建至地上七层，预计8月开盘中集·幸福里地址安宁兰州城市学院以北类别中式地产 塔楼 高层容积率3.50绿化率40%价格均价7000元/左右（中集销售人员预估）外部配套兰州城市学院、甘肃省农科院等。内部配套社区配套配完善，有商务写字楼1栋、幼儿园1所、小学1所、商业 45000方米。另外，社区还配套大型高尚会所、健身运动场所、咖

19、啡吧、小型影视城等休闲娱乐设施。地下两层停车场，1:1车位供应。 简介中集幸福里地块南北长约325米、东西长约350米，呈不规则形状，场地基本平坦。宗地编号G0819号，占地76.658亩。总建筑面积25万平米，整个社区由11栋高层建筑和5栋多层建筑组成，共1360套房源。建筑覆盖率19%。中集幸福里定位为兰州中小户型高档时尚住宅小区，户型丰富多样，面积从60140不等。 交通状况 即将开建的轨道交通一号线和二号线紧邻项目，快速交通也将于9月开通。公交线路：121路，103路，3路. 开发商甘肃兰怡房地产开发有限公司建筑单位甘肃建投设计单位-工程进度年初动工，目前已建至地上15层，预计8月开盘

20、加莱印象地址安宁西路机床长对面类别中式地产 塔楼 高层 LOFT容积率4.0绿化率30%价格均价7500元/左右（销售人员预估）配套教育配套：小学新世纪幼儿园、蓓蕾幼儿园、长风小学 中学二十中 大学西北师范大学、兰州交通大学、政法学院、 甘肃省农业大学、兰州城市学院、兰州职 业技术学院商业配套：费家营商圈、桃海商圈医疗配套：兰空医院、交大医院、兰飞医院、长风医院生活配套：桃海市场简介 加莱印象项目占地面积约38.642亩，为办公、商业综合用地，商业用地40年，办公50年。占地面积:25761平方米 建筑面积:103044平方米，剪力墙结构，共6栋高层，1-2层均为商业，总户数1062户。交通状

21、况 快速交通也将于9月开通。公交线路：3、103、20、310公交车刘家堡下车即到。开发商兰州东安房地产开发有限公司建筑单位甘肃伊真建设集团设计单位-工程进度年初动工，目前已建至地上8层，预计9月开盘通过对以上三个代表项目的描述及分析可以看出，无论是地产大亨中海地产，还是实力强劲的中集地产集团，都十分注重项目的个性，从规划设计上结合目前的市场需求，户型均以中小户型为主满足刚需；同时增加小区配属，注重便捷的交通。A 安宁区目前形成两大住宅圈：一是：七里河桥北沿滨河路一带。汇聚有黄河家园、安宁庭院、实创现代城、北岸公馆、锦绣半岛，不远处还有金泽玫瑰苑。二是：银滩桥西一带。有天居锦河丹堤、飞天世纪新

22、城、中海凯旋门、金水湾、罗马花园、中和山水兴城，此外在这一带还有较多的单位建房。B 安宁区域商铺业态分布、租赁价格现状及走势分析经调研，安宁区域目前商业的租金、售价水平普遍较高，新建商业的售价处在1500023000元/平方米之间，旧的商铺及商场售价在700020000元/平方米之间分布，售价高低受地段的影响最大。租金也因地段的差异从最低40元/平方米到最高130元/平方米之间分布。随着安宁区快速的开发建设和科技新区及大学城等明显优势的带动，商业市场将日益繁荣，商业的售价及租金水平会进一步上涨。C 安宁区域主要在售将售写字楼一览表名称面积/套数价格房间出售/租率科技孵化大厦110000售价：均

23、价9000元/，租金：60/可租可售好为尔大厦21600项目已完工，尚未开始发售和出租罗马商务大厦38760最低价9600元/平米，均价11000元/平米，最高价12600元/平米黄河印象2901010000元/D 安宁区域消费群购房需求状况以80120平米左右中小户型为主通过对本区域调研得知，区域内居民大多以中小户型需求为主，满足刚需。大多为满足刚性需求，以户型为80100平米之间的二室居多，其次，100120平米的三室是其又一选择。客群主要关注价位、户型、小区环境、小区配套根据调研结果表明：目前消费者主要关注的因素围绕在价位、户型、小区环境、小区配套上面，关注比例均超过50%，而对于开发商

24、形象及建筑质量关注程度较低，不超过30%。2. 西固区域西固区在建、在售商品房总计14个，销售均价5180元/平米。截止目前整体在售的项目总计14个， 天庆国际新城、中天嘉园、中鹏玥园、西固人家、西固百合苑、芙瑞爽子国际、合水嘉园、鸿安国际广场、恒力沃德小镇、重邦康城、鸿利家园、玫瑰小镇、银泰逸翠苑、宏利大厦。在今年下半年的开盘项目中，西固区即将开盘的1个楼盘（恒大都市广场）总占地面积49亩，建筑面积14.6万平方米，容积率4.4，建筑密度41.9%，总计推出住宅1100套。西固区域内具代表性的地产项目一览 产品分析鸿安·国际广场中天嘉园银泰·逸翠苑中鹏玥园百合苑西固人家特

25、点销售单价低、优惠幅度大、2期有商业配套、两房南北户型，但户型结构不够理想。楼间距大、纯南北、户型以5080平小面积为主，中心地带绿化优。距离兰炼一中和小学近，打优质教育的牌子。两房户型；南北户型，面积实用，全明设计首批推出房源均为临街2幢楼，价格低、户型合理、且以半住半商的方式推广，现剩余房源面积均在100平米左右。实景现房、品质高、园林景观已成形且生活氛围已成熟价格起价：4400元/，均价：4550元/优惠：4万抵8万。起价：4770元/，均价：5140元/全款每平米优惠250元，交定2万后再加5万元，每平米优惠50元。起价：5410元/，均价：5800元/全款优惠500-1000元/不等

26、。均价：5800/元/全款每平米优惠100元；按揭优惠额度不等，交定后，每平米优惠200元，首付20万元以上每平米追加优惠200元。5800元/全款优惠200元/，按揭优惠100元/目前推出特价房107.03总价57万。均价5660元/。起价5680元/最高价6860元/均价6270元/优惠：7、12#楼预约2万顶5万；4、5、11#五重礼优惠约6万销售状况29%18%74%20%61.4%1300套1期已售800套，剩余房源500套.销售率63%。小区/周边配套位于西固中街，靠近新天乐商圈，附近交通便利；紧邻福利路兰炼学区，子女就学方便是很多客户考虑购买的原因之一。建有自己的商业配套，满足了

27、住户的购物；距离兰炼中学、小学近。与西固人家相似与西固人家相似小区配套有：餐饮、超市、幼儿园、银行、保险公司；优势销售状况较好，价格低，地段好，且504厂区团购客户较多。周边配套成熟，项目建有临街商铺 ，百米之遥的十一街菜市场、蓝馨超市、美食一条街，陶瓷建材市场，以及正在建设中的城市广场方便了住户的购物、生活以及休闲娱乐。位于西固福利东路，西面为即将开建兰州最大占地达120亩城市运动广场，以及兰州石化十二街大型住宅区，东面为甘肃省商业学校；对面和西侧为兰炼中学、小学；销售状况好，前期房源团购，对象为兰化兰炼职工。销售状况比较好，购房客户多数被其价格打动。同地段房价较低，形成了刚需客户的青睐。实

28、景、现房、前期已入住业主，物业服务成熟。劣势开发商五证不全，导致按揭只能在农村信用联社办理，且首付为40%，导致刚需客户门槛太高；项目新推出的3栋楼建筑结构多为塔楼结构 ，一梯十户，朝西朝北的户型会形成滞销。项目宣传推广不到位，为城中村改造项目，容易给客户造成资质不全的疑问。项目离深沟桥什子不远，周边商业氛围较差人流较少，生活氛围不足。餐厅、客厅联结部分面积浪费，楼间距小，五证不全，小区园林景观、绿化差。剩余房源朝东、西，且面积较大，多为顶楼，导致销售形成了压力。1期售完之后没有进行后期衔接性的宣传推广，造成了2期滞销；西固区客户知道西固人家但不知道西固人家还有房；现有房源给客户造成是卖剩余的

29、、靠近铁路嘈杂的心理反映；价格高对刚需人群不适合、对改善客户也不适合；虽然有成熟的物业服务，但由于管理问题导致老业主对现有物业服务不太认可。值得借鉴在团购方面下足了功夫，致使504厂的部分职工在此购买。优惠幅度较大，价格占优势。 置业顾问接待能力强，后期追踪力度大，成交机率大。打教育牌子，在团购反面优惠幅度大，可以带来厂职工的集体置业。优惠幅度根据付款的多少定，大力的锁定刚需客户，回笼资金。无园林景观、绿化不错；前期项目的品牌塑造好；房源销控做的好。从几大产品的对比及销售来看，西固区的刚需客户首先看的是价格，而对品质的要求不是太高，而改善性客户置业首选的位置几乎不在西固区；另外，西固的消费群体

30、对福利路一带的住宅比较青睐，这是心理距离的体现，是特殊区域的生活氛围长期导致的结果，远离福利路一带的中天嘉园、银泰·逸翠园还是略逊一筹；但由于西固区私自开发、保障房建设、单位集资房建设等形成的市场杂乱、资质不全、期房以及本身地域等原因，导致西固区域项目在整体兰州市民的心目中退居四线，主要的客户群体还是西固区域内，如厂矿职工、刚需客户等。在后期开发建设中，天庆国际新城一直以高姿态、大销量在西固区遥遥领先，以下是天庆国际新城的基本信息。天庆国际新城项目雄踞西固区的东大门，以塔楼、高层、精装修、温泉会所、地铁沿线、黄河岸边、通往安宁的大枢纽及星级物业服务为主打卖点。该项目占地面积26.7万

31、，总建筑面积80万，容积率3.0，绿化率39.8%，销售均价：6500元/；开盘时间：2012年9月28日；一期入住时间：2013年6月30日；一期房源：1074户，其中毛坯746户，精装328户；开发商：天庆集团西固通达房地产开发有限公司；物业公司：甘肃天庆物业管理有限公司；地址：深沟桥东北侧；总计12种户型，从65的一室两厅一卫到147的三室两厅两卫，其中主力户型是70到120共计占整体户数的68%。目前，该项目一期在6月30日交房，去化率达78%。最新营销策略：130平米以上户型，按揭99折，一次性付款98折；购买5号楼F户型、6号楼H3户型，可享受6999元大礼包。2013年6月份即将

32、开盘的恒大都市广场，将以雄厚的企业实力、强力的推广手段将在西固区的所有项目推上一个高峰。恒大都市广场项目位于西固城核心商圈，西邻主干道合水南路，南邻主干道玉门街，在六中南侧。豪华精装销售均价6650元每平方，户型从80两室两厅到160四室两厅三卫区间，主力户型为88到98，售楼中心正在建设中，预计6月中旬开盘。（内部信息）3. 七里河区域七里河区在建、在售项目总计10个，销售均价8050元/平米。目前，马滩城中村改造项目、兰雅G0921号地项目、迪威G0923号地项目、G0901号地项目、伊能城市之光项目、银滩金茂广场6大规划项目暂时无市场消息，仅为圈地规划之中。普天格兰绿都、仁恒美林郡、金域

33、华府公馆、中广西苑华府四大项目在七里河区形成了相互竞争的市场现状，其数据分别如下：A 普天格兰绿都该项目位于七里河区林家庄420号原煤矿机械厂，项目以高层、小户型、低密居所为特点，在市场上展开强推。普天格兰绿都占地面积122.988亩，总建筑面积32万平方米，可容纳2820住户。项目容积率3.5，绿化率35%，其中地上建筑28.70万平方米，地下车库及人防建筑2.80万平方米。小区总居住户型2820套，其中6090平米1785户，90120平米384户，120平米以上651户，设计居住人口约1万人。小区总体含17栋板式楼，园林绿化保留原矿机场院内千余棵生态大树。一期有16#、13#、12#、8

34、#、9#五栋楼，其中13号楼为全精装修。开发商为甘肃普天房地产开发有限公司，一期总户数548户，交房时间是2012年12月30日。由于项目接近汽车南站，在很长一段时间内形成很大的地域抗性，因此，从开盘之日2011年8月31日至去年底，一期房源基本售罄。一年多的时间，换了两家代理公司，最后以“好房子不贵”，“48万起，安家兰州城”等营销手段立足七里河区。目前，普天格兰绿都二期项目工程已动工。2013年二期项目将推出1800套房源，其中6月将推出1000套，9月将推出800套。营销策略以全款98折，按揭99折的方式进行推广，自3月份推广开始，二期已预约排号至328号。总计29种户型，从82的两室一

35、厅到138的三室两厅两卫，主力户型为82到96，占整体房源的70%。B 仁恒美林郡仁恒美林郡由兰州仁恒房地产有限公司开发，项目位于七里河区敦煌路任家庄112号，原兰州轴承厂。占地面积82458平方米，建筑面积309676平方米，容积率3.76，绿化率46%，一期已售罄，二期于2012年8月18日开盘，入住时间2013年7月1日。仁恒美林郡由香港汉森国际设计顾问有限公司担纲完成，同时，聘请了SKL香港龚书楷设计有限公司为顾问（龚书楷是全球著名华裔设计师贝聿铭先生的助手。龚书楷先生的著名代表作有香港中银大厦、深圳华侨城等）。仁恒美林郡户型区间：50-200平米。有一室、两房两厅、三房两厅、四房两厅

36、等。纯剪力墙结构、无梁无柱，得房率高。仁恒美林郡的厨房、卫生间等所有房间均为自然通风采光，包括楼道内也采用自然通风采光，户户开窗见景。仁恒美林郡一期9栋楼分小高层和高层，高层32层，小高层14、18层，户型区间：50-200平米。仁恒美林郡二期共7栋楼，11、12号楼是11层，10、13号楼是22层，14、15、16号楼是32层；其中，10、13、14、16是2梯6户，11、12、15是2梯4户。公摊面积为20%。仁恒美林郡二期户型区间：60.07-153.84平米。仁恒二期商铺面积40-300不等，只有一层，层高为6米。目前，二期已售出70%以上，100平米户型是该项目销售的热点，购房无任何

37、优惠。C 金域华府公馆金域·华府公馆位于七里河区南滨河中路，月星家具广场东侧，黄河大桥以东100米，是七里河区通往安宁区的主要干道。总占地面积8522.2平方米，约12.78亩，是以西班牙皇室风格为主的，多功能住宅小区。容积率3.73，绿化率28%，内设幼儿园、托儿所，户型多样，南北通透，紧靠城中商业区。地下一、二楼为机械式立体停车场，地上一、二楼为小区综合性便民服务用房，一单元住宅为三至二十九层，二单元为三至三十一层，三单元为四至三十二层。项目销售均价8250元/，户型以85到128区间，主体户型以89到121区间。项目于今年3月16日开盘，开盘前认筹可享98折优惠，并且在开盘期间

38、还能享受全款100元/平米、按揭50元/平米的优惠；开盘期间认筹享99折优惠。目前此优惠仍在进行中。D 中广西苑华府中广西苑华府，是兰州天正中广集团2011年继中广宜景湾尚城项目之后再次开发的一大项目。项目位于兰州西站核心商圈中心地段（柳家营什字），占地面积31000平方米，建筑面积140000平方米，容积率3.9，绿化率30%，991户。简欧式建筑立面，丰富的户型配比。小区幼儿园，地下二层停车库，车位充裕。1#楼为17层高层住宅，3#楼为18层高层住宅，2#楼、4#楼及5#楼为3栋33层高层住宅。中广西苑华府起价7800元/平米，最高价9050元/平米 。中广西苑华府(1、2、3、5号楼)外

39、立面正在施工中，小区园林开始建设。剩余户型以100左右为主。中广西苑华府一期4栋楼(1、2、3、5号楼)全部封顶，已交房入住，4号楼暂未动工。4. 城关区域A 区域内经济运行状况从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，城关区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的提出，极大地

40、提升了区域形象，目前城关区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构。B 区域内商业发展状况城关区商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引导消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益的综合互动经营模式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象、以地上地下步行街林立品牌带动人气商潮、以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。其间以综合发展模式的亚欧商厦，以高端品牌定位的高附加值卖场联动高档餐饮、娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模的本土综合性商业代表，其十余年成功运营，成功带动了西关

41、至南关商业片区的繁荣发展，以印证此类商业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为城关区乃至西北一二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户的消费。纵观城关区板块在业态分布当中，大型餐饮、娱乐会所、时尚服装、传媒影视等消费场所商业建筑供应不足，商业方式原始，个体自由经济成分所占比例过大，商业规划缺乏统一组织，商业硬件设施缺乏大体量供应，市场存在巨大机遇。C 城关区房地产市场运行状况1）城关区土地市场运行状况2013年上半年城关区整体土地供应明显少于2012年，并且地块多集中于雁滩以东、庙滩子、大沙坪，2013年上半年城关区房地产用地供应总量达132320.6，成功出让5宗土地

42、，面积96449.2，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式供地2宗，面积41728.6，以挂牌出让方式供地3宗,面积54720.6。上半年城关区土地总收益为61340万元,其中在全部供应建设用地中，以拍卖方式出让土地成交价款为28200万元；以挂牌方式出让土地成交价款为33140万元。上半年成交的5宗地块中，3宗为居住用地，2宗为居住兼容商业用地。到目前为止，城关区土地出让公告供应为五块（包括万达广场项目所处地块），全部为商住性质。宗地编号宗地位置用地面积土地用途容积率建筑密度竞买保证金（万元）起始价（万元）G1005城关区T604号规划路（雁西路）以东、兰州居正房地产有限公司（原兰州雁滩

43、工业城实业总公司）用地以南、S631号规划路以北47.155亩。（其中，出让用地17.712亩，出让土地29.443亩）商住3.530%23004500G1016城关区刘家滩以东、T607-1号规划路以南、S610号规划路以西、T605号规划路以北107.005亩商业、居住、办公、酒店综合用地4.030%852028300G1010G1010-1城关区B680号规划路以东、B689号规划路以南、S682号规划路以西、雁儿滩路以北76.225亩商住3.620%1500049000G1010-2城关区S682号规划路以东、B689号规划路以南、S686号规划路以西、雁儿滩路以北123.225亩G1

44、018城关区天水北路(T602号规划路)以东、T603号规划路以南、S614号规划路以西、B617号规划路以北100.571亩商业、住宅、酒店、办公综合用地5.270%2000065000图 城关区主要土地供应状况一览从土地供应结构来看，未来城关区竞争市场环境较为宽松，且从宗地所处区位来看，目前城关区从交通、周边成熟度以及常住人口组成方面都具有较大的优势，竞争优势大。2). 城关区商品住宅成交状况从市场成交价格走势图我们可以看出，城关区商品房市场近三年一直处于一个稳步上涨的态势，虽然经过了几轮国家调控，但是以刚性需求为主的整体兰州市场依旧保持平稳上升的发展态势，并且伴随市域可开发土地逐年减少，

45、尤其是城关区可开发面积迅速减少的现状，价格上涨空间依旧巨大。图 2007年1月-2010年9月城关区商品住宅均价走势图2013年前一季度，城关区商品房销售987套，商品房价格由2012年年末的8800元/平方米，上涨到2013年5月的9800元/平方米。图 城关区2012年商品房成交套数图 城关区2012年商品房成交面积走势图（以上图表数据来源：房管局数据自行统计得出）综合城关区近几年的成交情况看，长期处于兰州市整体房地产市场领军地位。 从现状来看，城关区市场目前房价仍处于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流，在限购令提出后，投资性的商

46、业经营性用房受到热捧，投资比率增大。3)城关区公寓式住宅市场分析 公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。兰州公寓式住宅产品主要集中在城关区域，也是在近年来，在产品品质提升的阶段才逐步产生的，位置一般都非常好，占据相对好的资源条件，如原和平饭店改造后的“和平人家”住宅项目，占据了交通优势；原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据了绝佳的自然资源。作为品质提升的重要途径，公寓式住宅产品在兰州市场的占有率将不断提高，因为它非常适合兰州土地稀缺的现状。而且此产品也逐步被兰州市民所

47、接受。目前和平人家所剩房源有限销售价格也在8000元/以上、森地国际项目销售单价已经突破万元。选项森地国际天庆·丽舍情园伊真·东城丽珠友信·和平新区安宁庭院18号楼地段雁滩区域雁滩区域段家滩原和平饭店黄河市场环境周边环境较好，可观赏到多面水景周边环境较好，可以观赏到一定河景老城区中心，无景观，交通、生活配套较完善城市中心，无景观，交通、生活配套条件优越周边环境较好，有河景优势公寓类型酒店式公寓公寓式住宅公寓式住宅酒店式公寓公寓式住宅（精装）物业服务知名物业戴德梁行品质服务小区式普通物业服务普通物业服务酒店式定制式物业服务小区式普通物业服务面积54236308037

48、12345110100左右价格整体起价10000元/无无3800元/起售到目前8500元/。无去化状况10套左右无房源无房源无房源无房源图 在售公寓式住宅情况汇总表公寓项目除了友信·和平新区、森地国际属于真正意义上的酒店公寓，其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传；在公寓产品的物业服务方面，大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务，只有友信·和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目，同时随着城市发展人居服务理念的觉醒，森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联手，而大多数项目仍停留在普通公寓层面的原因；公寓产品在兰州市场还是以毛坯房的装修标准为主，除了安宁

49、庭院18号楼提出了精装修外，其他的公寓产品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市场尚不成熟，发展空间大，而真正意义上的品质公寓住宅也是市场或缺的。公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系，兰州（城关区）房地产市场中的公寓产品还是更多的停留在概念阶段，真正意义上的酒店式服务、精装修标准、高投资回报、显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多，但以此概念推出的楼盘销量极好，售价高于其他住宅产品，可以预见，随着兰州经济的发展，公寓市场空间较大，发展前景较为广阔。4)城关区商业经营性用房市场状况兰州市城关区内商业经营性用房主要以二手换置和租赁为主，从张掖路步行街调研数据基本可得目前市场价格较高

50、，尤其是在核心商业区价格租赁与售价情况较好。商铺形态位置租赁价格预计置换价备注临街商铺张掖路300400元/月5万-7万元/麦积山路90150元/月1.5万-3万元/商场档位张掖路150200元/月25万-30万元/个永昌路130180元/月15万-23万元/个城关区域内的雁滩板块区域除目前经营面积达10万平方米的华孚泰商场外，即是区域主业雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等专业化市场，目前，雁滩板块新放量商业体较小。近年商业主要放量为雁滩中高档住宅底商组合的分散商业体；新开业天庆莱茵小镇商业街为欧式风情，目前仅余一间718平米商铺，去化率

51、较高；良志嘉年华二期将供应商业体约为2万平米左右；除此之外，并无大的新商业放量。大连万达城市综合体的投资开发，将会给城关区乃至兰州市带来前所未有的商业量。5)城关区写字楼市场写字楼市场的主力客群是中小型企业办公的需求，对交通非常依赖。而且位置也十分重要，目前兰州的写字楼主要还是集中在城关区，位于兰州主要交通干道上，如武都路、天水路、广场区域。写字楼市场红火与否直接反映到兰州中小企业的发展势头，影响到兰州人才就业的情况。在调研中，伴随兰州市商业经济的发展，目前市场在售写字楼项目是历年来较多的一年，价格指向高服务、高附加价值、高投资价值。尤其是规划发展核心区，潜力商业区；如目前高档商务写字楼东瓯商

52、务大厦，在城关区东扩步骤中成为区域发展的必然产物，并为兰州市城市发展升级的标杆办公写字楼建筑；中海国际，作为区域性核心发展区，其诞生为区域性发展标志。据不完全估计，未来2年内，在三滩新城区、西站区域、庙滩子、中心滩、雁滩、城市核心区、东部等还将有大面积写字楼供应，其商务氛围逐渐浓厚，伴随经济及商业发展，商务办公写字楼市场日趋向品质化、专业化、市场化迈进。楼盘名称位置销售面积（）销售单价（元/）新城科技孵化大厦安宁区，高新技术开区18000平米、已分割的300平米、400平米、500平米左右均有。均价6480元/，起价5880元/平米中海国际静宁路与张掖路十字东南角25000平方米。300平米左右，最大为352平米，未分割。写字楼起价12800元/平米、均价1.4万/平米，住宅1.15万/平米东瓯商务大厦东部商圈建筑面积2万平方米约15000元/平米黄河印象安宁新城北滨河路湿地公园旁边建筑面积近3万。车位440个图 在售写字楼项目情况汇总表近年来城关区高品质写字楼所处区域集中在天水路一带及品质性商住楼盘