第3章房地产开发过程(3)

1、第三章第三章 房地产开发过程房地产开发过程(3) 第一节第一节 房地产开发过程概述房地产开发过程概述第二节第二节 房地产投资决策房地产投资决策第三节第三节 获取土地使用权、项目核准；获取土地使用权、项目核准；第四节第四节 规划设计与规划许可；规划设计与规划许可；第五节第五节 工程招标、设备采购、开工许可；工程招标、设备采购、开工许可；第六节第六节 工程建设阶段；工程建设阶段；第七节第七节 项目的租售阶段；项目的租售阶段；第八节第八节 竣工交付与售后服务竣工交付与售后服务第三节 获取土地使用权与项目核准五项目实施计划与项目核准（一）项目实施计划获取了土地，房地产项目开发进入了实质性实施阶段。投资

2、者、开发商要根据市场发展趋势的预测、开发商的资金状况以及土地使用合同的要求、参照工程建设的工期定额第三节 获取土地使用权与项目核准确定项目实施计划。项目的实施计划是申请报告的重要内容。（二）项目核准1.项目核准的层级根据国家规定，政府对政府核准的投资项目目录以内的企业投资项目实行项目核准制度；1.项目核准的层级政府核准的投资项目目录中的项目是指企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目。项目核准部门为：国家发改委；山东省发改委；当地城市发改委。2.项目核准申请资料房地产开发项目，属于不使用政府投资的城建类投资项目，需提交的资料包括：（1）由符合规定资质等级的工程咨询单位编制的项

3、目申请报告；（2）土地使用合同或土地预审意见；（3）环境影响评价文件的审批意见（4）交通影响评价文件（需要的话）2.项目核准申请资料（5）节能评估报告和审查意见或登记表（6）资质管理的，提供资质证明文件；（7）单位身份证明；（8）经办人员的授权委托书3.申请报告的主要内容（1）申请单位及项目概况（2）发展规划、产业政策和行业准入；（3）资源开发和综合利用分析；（4）节能分案分析（5）建设用地、征收补偿及居民安置分析（3.申请报告的主要内容（6）环境和生态影响分析（7）经济影响分析（经济费用效益、行业影响、区域经济影响、宏观经济影响）（8）社会影响分析（9）其他应提交的资料附：济南市项目核准提交

4、资料1、项目单位申请文件（市发改委2份，规划局、国土局、环保局各1份）2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式5份）3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，需出具出资方关于项目建设的合作协议等有效文件附：济南市项目核准提交资料4、资金落实证明5、项目所在地县（市）区发展改革部门的初审意见6、房地产开发项目，需出具企业开发资质证书、国有土地出让合同或土地使用证附：济南市项目核准提交资料7、1:500、1:1000或1:2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式3份，其中规划局2份，国土1份）8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标

5、方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容附：济南市项目核准提交资料9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报申请书、项目申请报告和项目位置示意图4.项目核准评估的重点政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织或授权有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设项目申请单位的申请报告进行审核和再评估的过程。 1.房地产开发项目勘察房地产开发项目勘察 2.房地产开发项目设计房地产开发项目设计 3.确定规划方案并获得规划许可确定规划方案并获得规划许可 第四节第四节 规划设计与规划许可规划设计与规划许可1.房地产开发项目勘察房地产开发项目勘察第四

6、节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划1.1 房地产开发项目工程地质勘察的基本要求房地产开发项目工程地质勘察的基本要求1.2 房地产开发项目工程地质勘察报告的内容房地产开发项目工程地质勘察报告的内容1.1 房地产开发项目工程地质勘察的基本要求房地产开发项目工程地质勘察的基本要求第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（1） 房地产开发项目工程地质勘察的一般规定房地产开发项目工程地质勘察的一般规定（2） 场址选择勘察场址选择勘察（3） 初步勘察初步勘察（4） 详细勘察详细勘察（1）房地产开发项目工程地质勘察的一般规定）房地产开发项目工程地质勘察的一般规定第四节第四节 勘查、设计与规划勘

7、查、设计与规划 房地产开发项目工程地质勘察一般情况下分为选择场址勘察、初步勘察和详细勘察选择场址勘察、初步勘察和详细勘察三个阶段。对于地势平坦、地质条件简单的地区，房地产开发项目工程地质勘察可适当简化勘察阶段。 主要应考虑以下因素：建筑场地复杂程度；对建筑场地地质条件的研究程度及当地建筑经验；建筑规模及建筑物类别；地基基础设计、施工的特殊要求等。（2） 场址选择勘察场址选择勘察 场址选择勘察阶段的主要任务是对拟选场址的稳定性和适对拟选场址的稳定性和适宜性做出工程地质评价宜性做出工程地质评价，避免选址不良造成投资损失。宜避开下列区域和地段：不良地质现象出现，且对场地稳定性有直接危害或潜在威胁的地

8、段或区域；对建筑物抗震存在危险的区域或地段；洪水或地下水对建筑场地有严重不良影响的区域地段；地下有为开采的有价值矿藏或未稳定的地下采空区的地区或地段。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（3） 初步勘察初步勘察在初步勘察阶段，应对场地内建筑地段的稳定性做出评价，并应对场地内建筑地段的稳定性做出评价，并为确定建筑平面位置、主要建筑物地基基础方案及对不良地质为确定建筑平面位置、主要建筑物地基基础方案及对不良地质现象的防治工程方案提供工程地质资料现象的防治工程方案提供工程地质资料。初步勘察阶段的主要工作包括以下内容：初步查明地层、构造、岩石和土

9、的物理性质，地下水的埋藏条件及冻结深度；查明场地不良地质现象的成因、分布范围、对场地稳定性的影响程度及发展趋势；对设计强度为7度或7度以上的建筑物，应判定场地和地基的地震效应。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（4） 详细勘察详细勘察详细勘察阶段应对建筑物地基做出工程地质评价，并为地基基础设并为地基基础设计、地基处理与加固、不良地质现象的防治工程提供地质资料计、地基处理与加固、不良地质现象的防治工程提供地质资料。详细勘察阶段的工作主要包括一些内容：查明建筑物范围内的地层、岩石和土的物理学性质，并对地基的查明建筑物范围内的地层、岩石和土的物理学性质，并对地基的稳定性及承载能力做出评价

10、稳定性及承载能力做出评价；提供不良地质现象防治工程所需的计算指标及资料提供不良地质现象防治工程所需的计算指标及资料；查明地下水的埋藏条件和侵蚀性，必要时还应查明地层的渗透性，查明地下水的埋藏条件和侵蚀性，必要时还应查明地层的渗透性，水位变化幅度及规律水位变化幅度及规律；判定地基岩石和土及地下水在建筑物施工和使用中可能产生的变判定地基岩石和土及地下水在建筑物施工和使用中可能产生的变化及影响，并提出防治建议化及影响，并提出防治建议。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（5）勘探设计的规范岩土工程勘察规范GB5002-12001本规范适用于除水利工程、铁路、公路和桥隧工程以外的工程建设岩土

11、工程勘察。 城市规划工程地质勘探规范(强制性条文如下) 第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划城市规划工程地质勘探规范城市规划工程地质勘探规范强制强制性条文性条文2.0.1 城市规划工程地质勘察阶段应与规划阶段相适应。分为总体规划勘察阶段分为总体规划勘察阶段（简称总体规划勘察）和详细详细规划勘察阶段规划勘察阶段（简称详细规划勘察3.0.1 总体规划勘察对规划区内各场地的稳定性和工程建规划区内各场地的稳定性和工程建设适宜性作出评价设适宜性作出评价，并为确定城市的性质、发展规模、城市各项用地的合理选择、功能分区和各项建设的总体部署，及编制各项专业总体规划提供工程地质依据，还应研究和预测规划

12、实施过程及远景发展中，对地质环境影响的变化趋势和可能发生的环境地质问题提出相应的建议和防治对策。第四节第四节 勘察、设计与规划勘察、设计与规划 城市规划工程地质勘探规范城市规划工程地质勘探规范强制强制性条文性条文 3.0.2 总体规划勘察工作应符合下列要求3.0.2.3 调查了解规划区内场地的地下水类型、埋藏、迳地下水类型、埋藏、迳流及排泄条件、地下水及其变化幅度、地下水污染情流及排泄条件、地下水及其变化幅度、地下水污染情况，并采取有代表性的水试样进行水质分析况，并采取有代表性的水试样进行水质分析3.0.2.4 对于地震区的城市，应调查了解规划区的震地质震地质背景和地震基地本烈度，对地震设防烈

13、度等于或大于背景和地震基地本烈度，对地震设防烈度等于或大于度的规划区，尚应判定场地和地基的地震效应度的规划区，尚应判定场地和地基的地震效应。第四节第四节 勘察、设计与规划勘察、设计与规划城市规划工程地质勘探规范城市规划工程地质勘探规范强强制性条文制性条文3.0.2.5在规划实施过程及远景发展中，应调查研究并预测地质条件变化或人类活动引起的环境工程地质问题。4.0.1 详细规划勘察应对规划区内建筑地段稳定性建筑地段稳定性作出工程地质评价，为确定规划区内近期房屋建筑、市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生及其他公共设施的总平面布置总平面布置，以及拟建的重大工程地基基础设计和不良地质现象的防治等提供

14、工程地质依据工程地质依据、建议及其技术经济论证依据。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划1.2 房地产开发项目工程地质勘察报告的内容房地产开发项目工程地质勘察报告的内容（1）文字部分）文字部分任务要求及勘察工作概况；场地位置、地形地貌、地质构造、不良地质现象、地层成场地位置、地形地貌、地质构造、不良地质现象、地层成层条件、岩石和土的物理学性质及建筑经验等；层条件、岩石和土的物理学性质及建筑经验等；场地的稳定性和适应性、岩石和土的均匀性和容许承载力、场地的稳定性和适应性、岩石和土的均匀性和容许承载力、地下水的影响、土的最大冻结深度、地震基本烈度以及由于地下水的影响、土的最大冻结深度、地

15、震基本烈度以及由于工程建设可能引起的工程地质问题等的结论和建议工程建设可能引起的工程地质问题等的结论和建议。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划1.2 房地产开发项目工程地质勘察报告的内容房地产开发项目工程地质勘察报告的内容（2）图表部分）图表部分勘探点平面布置图勘探点平面布置图；综合工程地质图或工程地质分区图；综合工程地质图或工程地质分区图；工程地质剖面图；工程地质剖面图；地质柱状图或综合地质柱状图；地质柱状图或综合地质柱状图；有关测试图表等有关测试图表等。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划2.房地产开发项目规划设计房地产开发项目规划设计2.1房地产开发项目设计纲要房地

16、产开发项目设计纲要2.2设计方案的审核设计方案的审核2.3设计图纸的审核与会审设计图纸的审核与会审2.4可持续设计可持续设计第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划2.1房地产开发项目设计纲要房地产开发项目设计纲要 设计纲要是签订设计合同所需文件的重要组成部门，是进行工程设计和审核设计文件的主要依据。 （1） 编制的依据 （2） 技术经济指标 （3）城市规划的要求 （4）开发项目的风格及造型 （5）使用空间设计方面的要求 （6）平面布局的要求 （7）项目剖面的要求 （8）室内装饰要求 （9）结构设计要求 （10）设备选型、产品质量、安装质量 要求 （11）消防设计要求 第四节第四节 勘查

17、、设计与规划勘查、设计与规划（1）编制的依据）编制的依据房地产开发项目的设计纲要是指导设计师进行建筑、结构等设计的基础，设计纲要内容的完整性、准确性直接影响设计成果质量。在编制设计纲要时，主要依据以下资料：批准的可行性研究报告；批准的设计任务书；批准的选址报告；开发场地的工程地质勘查报告。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（2）技术经济指标）技术经济指标房地产开发项目必须讲求经济效益、社会效益和生态效益的统一，其中经济效益是基。在设计纲要编制时，提出的技术经济指标主要包括：开发项目的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）；总投资控制及投资分配；单位面积的造价控制。第四节第四节 勘查

18、、设计与规划勘查、设计与规划（3）城市规划的要求）城市规划的要求 房地产开发项目设计纲要中关于规划要求应包含以下主要内容： 建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求； 建筑高度、层数及道路中心仰角的要求； 建筑体型、景观及环境的要求； 占地系数、绿化系数、容积率的要求； 防火间距及消防通道； 主要及次要出入口与城市道路的关系； 日照、通风、朝向； 对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求； 停车场及车库面积； 对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信、有线电视、网络 等管线的布置要求。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（4）开发项目的风格及造型）开发项目的风格及造型开发项目风格及造型，是体

19、现开发项目特征与个性的基本条件之一，也是赢得消费者第一感官印象的重要条件，越来越得到开发商的重视。在不影响建筑师发挥创作灵感的基础上，设计纲要应包含以下内容： 项目的特色、共性及个性； 项目群体与个体的体型结合； 项目的立面构图、比例与尺度； 项目视线焦点部位的重点处理要求； 外装饰的材料质感与色彩。（5）使用空间设计方面的要求）使用空间设计方面的要求使用功能如何是绝对消费者是否购买的最重要因素之一。在设计纲要中应就以下方面提出具体要求：使用空间的平、剖面形状及组成；使用空间的尺度、空间感等；使用空间的序列、导向、功能；使用空间合理利用的要求。 第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划第

20、四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（6）平面布局的要求）平面布局的要求 平面布局不仅关系到未来消费者的使用问题，也直接影响到开发项目的经济效益、社会效益和生态效益。具体要求如下： 各组成部分的面积及使用功能要求； 各使用部分的联系与分隔要求； 水平与垂直交通的布置与选型要求； 出入口布置要求； 防火、防烟、安全疏散要求及消防指导中心配置； 人防设施设计； 辅助用房，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的位置与要求。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（7）项目剖面的要求）项目剖面的要求 确保项目层高科学、合理既是对消费者负责，也是对开发商负责。对层高，应在国家规

21、范许可的范围内，结合城市环境、项目地理位置、建筑风格与造型因素等加以确定。 在设计时应考虑以下要求： 项目标准层的高度； 特殊使用层的高度要求； 项目地上、地下高度满足规划及防火要求。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（8）室内装饰要求）室内装饰要求 对房地产开发项目的室内装饰要求，国建建设部已有明确规定，不准开发商将毛坯房投入市场，应基本达到使用要求的装修状况向商品房统一的精装修过渡。 从构成上看，设计纲要中关于室内装饰的要求应包含以下三部分内容： 一般用房的装饰要求； 重点公共用房的装饰要求； 针对特殊使用要求的装饰。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（9）结构设计

22、要求）结构设计要求 结构设计不仅关系到项目使用安全这一首要问题，同时也直接影响开发项目的经济效益。 设计纲要中应包含以下内容： 主体结构体系的选择； 对地基基础的设计要求； 抗震结构的设计要求； 人防和特种结构的设计要求； 结构设计主要参数的确定。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（10）设备选型、产品质量、安装质量要求）设备选型、产品质量、安装质量要求在结构设计安全、施工质量有保障的情况下，设备选型、产品质量、安装质量直接关系到使用者的切身利益，有些设备直接关系到使用者的人身生命安全。设计纲要中应包含以下内容： 对煤气设置、调压站及管网的要求； 给水系统（生活、生产、消防）管网、

23、水量及设备的要求； 排水系统管网、污水处理及化粪池等的要求； 空调、采暖、通风的要求； 电气系统的电源,负荷,变配电房,高低压设备,防雷等的要求； 电信系统的电话、电传、有线广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统、网络传输系统的要求等。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划（11）消防设计要求）消防设计要求 关于房地产开发项目的消防设计要求应包含以下内容： 消防等级要求； 消防指挥中心要求； 自动报警系统要求； 防火及防烟分区要求； 安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间； 防火材料、设备及器材方面的要求。第四节第四节 规划设计与规划许可规划设计与规划许可3.确定规划方案并获得规

24、划许可确定规划方案并获得规划许可 3.1 开发项目选址、定点审批阶段开发项目选址、定点审批阶段3.2建设用地规划许可证建设用地规划许可证申领阶段申领阶段3.3 设计方案审查阶段设计方案审查阶段3.4建设工程规划许可证建设工程规划许可证申请阶段申请阶段第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划3.1开发项目选址、定点审批阶段开发项目选址、定点审批阶段按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前有关部门批准或者核准前，应当向城应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见乡规划主管部门

25、申请核发选址意见书书。前款规定以外的建设项目不需要申前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。请选址意见书。3.2建设用地规划许可证建设用地规划许可证申领阶段申领阶段 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设项目，经有关部门批准、核准、备案后经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取

26、得建设用地规划许可证后，方可向县级以方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，须将规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。3.2建设用地规划许可证建设用地规划许可

27、证申领阶段申领阶段3.3设计方案审查阶段设计方案审查阶段 开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照规划意见书（选址）的要求，绘制规划设计方案图，然后持建设项目规划许可及其他事项申报表、规划意见书（选址）及附图复印件和设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请，城乡规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案。 开发商提交审查设计方案，包括： 以实测现状地形图为底图绘制的规划设计总平面图； 各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图； 各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划3.4建设工程规划许可证建设工程规划

28、许可证申请阶段申请阶段开发商须持建设项目规划许可及其他事项申报表、规划意见书（选址）及附图复印件或建设方案审查意见及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照规划意见书（选址）或设计方案审查意见及附图的要求绘制建设工程施工图（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、城市建设工程办理竣工档案登记表、勘察、设计中标通知书（未进行设计方案审查的项目），向城乡规划管理部门提出申请。第四节第四节 勘查、设计与规划勘查、设计与规划第五节第五节 招标、采购与开工许可招标、采购与开工许可一、工

29、程招标、设备采购一、工程招标、设备采购1. 项目建设的招标方式项目建设的招标方式2. 招标机构招标机构3. 招标程序招标程序二、开工许可二、开工许可一、工程招标与设备采购一、工程招标与设备采购1.项目的招标方式项目的招标方式1.1 公开招标公开招标 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同其签订承包合同，将工程委托其负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术

30、复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期情况，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。一、工程招标与设备采购一、工程招标与设备采购1.开发建设项目的招标方式开发建设项目的招标方式1.2 邀请招标邀请招标 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，可由开发商或其委托的招标代理机构向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争。 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业人员，只要少数承包商能够胜任的建设项目，或者公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因不宜公开招标的建设项目。一、工程招标与设备采购一、工程招标与设备采购2.招标机构招标机构2.1招标过程中的决策活动招标过程中的决策活动 （1）确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程是全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。 （2）确定承包方