2012南京南京句容碧桂园凤凰城项目商业市场调研分析学习课程

1、一一】、 项目基本参数及概况项目基本参数及概况二二】、句容市区域状况简析、句容市区域状况简析三三】、凤凰城凤凰城商业现状分析商业现状分析四四】、市场调研分析、市场调研分析五五】、凤凰城商业凤凰城商业SWOTSWOT分析分析六六】、项目业态定位、项目业态定位第一页，编辑于星期五：点 三十八分。 凤凰城位于南京和汤山新城的门户核心区域，将成为新城“推进同城同建，打造南京副城”的样板区。从和南京、汤山共同发展的角度来说，地理位置相当优越，商业总面积超过150000平方米，通过对用地的规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型城邦级商业休闲娱乐中心，主要招商内容涉

2、及长江三角洲地区的各种商业业态，同时又包容了句容的当地特性，此地块即将成为南京东的又一重要商业中心。汤山镇上峰镇大卓镇11公里9公里中心市区8公里11公里南京市江宁区汤山区域句容市凤凤凰城凰城第二页，编辑于星期五：点 三十八分。项目一期项目二期二期商业中心 碧桂园凤凰城作为一个大型城市综合体，是以商业、休闲为驱动，以居住为核心，以自然景观及配套完善为基础，延伸南京的城市生命线，拓展句容的城市文化，突出高端休闲人文生活为目标，将规划区打造成融居住、商业、文化、休闲为一体的高端精品城中城。 开发位置开发位置规划面积规划面积交付时间交付时间一期一期约53万M2(约户)2012年5月开始交付2012年

3、12月完成交付二期二期约56万M2（约户）预计2013年底交付入住三期、四期三期、四期约100万M2未定商业体商业体(二期二期)约15.9万M22011年8月20日动工，2012年3月30日封顶，2012年5月30日竣工。*注：以上数据由项目提供第三页，编辑于星期五：点 三十八分。凤凰城商业中心凤凰城商业中心经济技术指标经济技术指标数据参数数据参数总建筑面积约159万M2楼层数量4层基底面积约4万M2层高约5M柱距8.4*8.4M商业用车位数量1629个进度节点预计2011年8月20日动工，2012年3月30日封顶， 2012年5月30日竣工。*注：以上数据由项目提供第四页，编辑于星期五：点

4、三十八分。一一】、 项目基本参数及概况项目基本参数及概况二二】、句容市区域状况简析、句容市区域状况简析三三】、凤凰城凤凰城商业现状分析商业现状分析四四】、市场调研分析、市场调研分析五五】、凤凰城商业凤凰城商业SWOTSWOT分析分析六六】、项目业态定位、项目业态定位第五页，编辑于星期五：点 三十八分。 句容距离南京47公里，至上海只有2.5小时，沪宁高速、宁杭公路近在咫尺。沪宁铁路横穿境内（其中贯穿句容北端的沪宁高铁、沪宁城际铁路项目已经启动正在紧张建设之中,贯穿句容西部郭庄的宁杭城际铁路也已经启动正在紧张建设之中），沪宁高速、312国道、宁杭国道横贯东西南北。西去南京禄口国际机场行程仅29公

5、里，东到上海虹桥机场也仅2个半小时。第六页，编辑于星期五：点 三十八分。2010年实现地区生产总值243.09亿元，人均GDP39366元。地方财政一般预算收入14.58亿元。句容已跨入中国综合实力百强县（市）之列。句容也是中国最早对外开放的地区之一。开放型经济、个体私营经济发展迅猛。据统计，到2011年底，全市历年累计批准落户三资企业389家，协议利用外资10.32亿美元，实际利用外资4.32亿美元。 第七页，编辑于星期五：点 三十八分。 句容市地处苏南，紧邻南京,是南京的东南门户“同城意味着句容突破了金陵后花园的角色定位，突破了被动承接南京辐射的发展思路”。句容市委书记童国祥说，“借用南京

6、科教优势，大力发展文化产业、总部经济、现代服务业，就很自然地成为句容科学发展的重要诉求。” 第八页，编辑于星期五：点 三十八分。 全市规划按照全面对接南京的要求，与南京城市规划实现对接，为推进同城同建创造条件。积极推动区域合作，完善边界地区规划，加快宝华与仙林龙潭、下蜀与龙潭沿江、开发区与汤山、郭庄与湖熟等重点交界板块规划对接。破除行政壁垒，建立长效协调机制，探索与南京接壤地区联合开发的发展模式，积极推进区域空间布局、产业布局、基础设施一体化。构建“两环”（建设环、生态环）、“三轴”（宁镇轴、沪宁轴、宁杭轴）、“二楔”（宝华山绿楔、赤山湖绿楔）的市域空间组织结构和“中心城区新市镇新社区”三级城

7、镇体系结构。 第九页，编辑于星期五：点 三十八分。规划明确指出，加快交通网络建设，以高铁、城际轨道、高速公路等多种区域大交通建设为契机，加强铁路、公路、水路等多种运输方式整合，积极融入长三角地区以及南京都市圈、宁镇扬区域综合交通网络，为经济社会发展提供“便捷、快速、高效、安全”的交通运输服务，初步构筑一体化的结构均衡的市域综合交通体系。公路：尽快实现与南京市区和重要对外交通枢纽的快速公路衔接，按10车道快速路标准改造S122句容段，完成S337（汤山至宝华段）一级公路改造工程，实现句容市区与龙潭港区、宝华枢纽的快速联系；按一级公路标准拓宽改造G104、S340、S358（宁茅线）、S266（句

8、茅路）句容段、122省道句容至白兔段，完成疏港一级公路建设，开通沪宁高速大卓道口。 第十页，编辑于星期五：点 三十八分。 句容市地处苏南，紧邻南京,是南京的东南门户“同城意味着句容突破了金陵后花园的角色定位，突破了被动承接南京辐射的发展思路”。句容市委书记童国祥说，“借用南京科教优势，大力发展文化产业、总部经济、现代服务业，就很自然地成为句容科学发展的重要诉求。” 按照区域协调发展要求，实行新型工业化与城市现代化相结合，推进城乡统筹，加大建设力度，优化空间布局，提升城市内涵，加快同城同建，打造南京副城 大力发展新兴产业。加快推进电子信息、新材料、新能源、新医药、软件等战略性新兴产业发展，迅速扩

9、大新兴产业规模。 加快发展旅游、房地产等传统服务业，大力发展信息服务、现代物流等生产性服务业，加快服务业集聚区建设，促进服务业规模扩大、结构优化、层次提升。力争到2015年，服务业成为我市第一大产业，服务业从业人员达到12万人，占全社会从业人员数的30%以上。第十一页，编辑于星期五：点 三十八分。句容、汤山区域主要人口分布图句容、汤山区域主要人口分布图句容区域约14.85万人汤城汇约4000城开汤山公馆约2500汤山逸品4500黄梅新村约3万凤凰城世茂花园约5000香江丽景约5000台湾小镇1500黄梅中学约1000汤山一品约3000汤山鎏园4000汤城东郡8000养龙山庄约500汤山新城安置

10、房约50005公里汤山区域约2.4万人茅山镇3.5万人人均月入2000后白镇6万人人均月入1100边城镇3.5万人人均月入1200白兔镇4万人人均月入2000郭庄镇7万人人均月入1000天王镇5万人人均月入1100下蜀镇4.5万人人均月入1300宝华镇4万人人均月入1500乡镇图片第十二页，编辑于星期五：点 三十八分。13大润发超市天一商城元丰商城华联商厦万象城汤山55万方商业含15万奥莱距项目约9公里世茂花园明发滨江新城，区域近10万人入住，目前1F60元/月，4F40元/月。免租期3-12月。KFC、超市、影院已开业。鼓北财智广场，市区项目，金盛集团开发，目前租金未定，免租期6-12月。万

11、尚城，江宁中心区项目，旗下同曦鸣城已开业2年，品牌商家 如必胜客、金店、KFC免租期1-2年。宋都美域、中泰国际、环球贸易，奥体中心区项目，2008年区域比我司项目为佳，分别招商散客、红星美凯龙，酒店免租期1-2年。汤城东郡14万平方商业体距项目约8公里本案泛区域内各主要商业项目比较分布图本案泛区域内各主要商业项目比较分布图距项目约10公里第十三页，编辑于星期五：点 三十八分。汤山奥莱信息举例汤山奥莱信息举例第十四页，编辑于星期五：点 三十八分。汤山奥莱信息举例汤山奥莱信息举例第十五页，编辑于星期五：点 三十八分。汤山奥莱信息举例汤山奥莱信息举例第十六页，编辑于星期五：点 三十八分。一一】、

12、项目基本参数及概况项目基本参数及概况二二】、句容市区域状况简析、句容市区域状况简析三三】、凤凰城商业现状分析、凤凰城商业现状分析四四】、市场调研分析、市场调研分析五五】、凤凰城商业、凤凰城商业SWOT分析分析六六】、项目业态定位、项目业态定位第十七页，编辑于星期五：点 三十八分。区域消费情况n黄梅镇黄梅镇没有可以借助的人文景观资源，镇上现有商业为满足居民基本生活需求的社区型商业为主，中低档次，商业业态和种类有限，居民的中高档消费目的地为句容和南京目的地为句容和南京。n汤山自然资源和人文景观资源十分丰富，尤其是汤山温泉自汉代至今广为人知，当地经济以旅游及相关配套产业为支柱，辐射范围包括南京及苏南

13、地区及上海市，具有鲜明地方特色。当地其他日常商业以中低档为主，中高档商业消费客流只能流向为南京。n句容句容自西汉设县至今已有二千多年历史，自然资源及人文景观资源丰富，尤其是近年来通过大力宣传开发道教圣地茅山及律宗第一名山宝华山，吸引了南京及周边地区众多游客前来，极大促进了当地旅游经济的发展。句容市商业结构较为完整，基本满足居民生活需求，但大型中高端购物、娱乐消费没有去处，此类需求只能流向南京。此类需求只能流向南京。2011年1-8月句容城镇居民人均消费支出9701元。第十八页，编辑于星期五：点 三十八分。黄梅镇商业现状n黄梅镇现有商业为当地自发形成的低档次社区型商业，商业规模、种类和结构方面几

14、近空白。n黄梅新村安置小区规划商业及公共服务设施建筑面积8.1万，主要配套设施包括沿街底商及会所、幼儿园等。第十九页，编辑于星期五：点 三十八分。汤山区域商业现状汤山区域商业现状n区域内没有核心商圈，以温泉旅游酒店为主。n现状商业以沿街底商为主，种类少、档次低，主力商家有苏果超市和苏宁电器，尚无大型百货。只能满足村、镇居民基本生活需求，商业环境杂乱，缺乏统一规划，大型商业和中高端商业缺失。 第二十页，编辑于星期五：点 三十八分。句容区域商业现状n句容区域商业以中小规模为主，业态传统。大部分为独立街铺，零售为主，主要包括便利店、专卖店、集中专营店和百货店、小型超市。n核心商业主要为大润发、苏果两

15、大型超市以及华联商厦、元丰商城等百货商店，体量小，档次低。1、东大街（华阳名街）：句容市典型的老城街，目前主要是独立商业设施，经营商品类别以服装鞋帽居多，还有新华书店、钟表、百货等。道路较为狭小，商品档次较低，人流量大，但多为过路人流。2、步行街：独立商业设施，经营小餐厅、服饰为主，店铺规模小，比较杂乱。3、帕提亚:以天一商场为主力店的步行街，经营内容涵盖餐饮娱乐、美容美发、小型餐饮等。第二十一页，编辑于星期五：点 三十八分。( (潜在竞争对手潜在竞争对手) )（百货超市）（百货超市）（商业步行街）（商业步行街）中影星光影院中影星光影院华联商厦华联商厦世贸花园世贸花园( (在建在建) )大润发

16、超市大润发超市东大街东大街天一商城天一商城凤凰城8公里元丰商城元丰商城句容商业网点分布情况（电影院）（电影院）第二十二页，编辑于星期五：点 三十八分。句容代表商业情况分析大润发超市大润发超市（距离凤凰城项目约8公里）定位：定位：中档+大众消费型超市目标客群：目标客群：中高端收入群体、白领、家庭总建筑面积：总建筑面积： 2.6万 （负1层停车场+地上3层）开业时间：开业时间：2010年12月首层租金：首层租金： 90-200元/平方米/月平日人均流量：平日人均流量：1000人第二十三页，编辑于星期五：点 三十八分。天一商城（天一商城（距离凤凰城项目约9公里）定位：定位：中档+大众消费型百货目标客

17、群：目标客群：中高端收入群体、白领、家庭总建筑面积：总建筑面积： 4000（3层）开业时间：开业时间：2004年首层租金：首层租金： 300-400元/平方米/月空置率：空置率：30%句容代表商业情况分析第二十四页，编辑于星期五：点 三十八分。华联商厦（华联商厦（距离凤凰城项目约10公里）定位：定位：中低档+大众消费型百货目标客群：目标客群：中低端收入群体、家庭总建筑面积：总建筑面积： 2000（3层）开业时间：开业时间：2010年首层租金：首层租金： 90元/平方米/月空置率：空置率：25%句容代表商业情况分析第二十五页，编辑于星期五：点 三十八分。元丰商城（元丰商城（距离凤凰城项目约9公里

18、）定位：定位：中低档+大众消费型百货目标客群：目标客群：中低端收入群体、家庭总建筑面积：总建筑面积： 3000（-1-2层）开业时间开业时间：2001年首层租金：首层租金： 160元/平方米/月空置率：空置率：10%句容代表商业情况分析第二十六页，编辑于星期五：点 三十八分。东大街（东大街（距离凤凰城项目约9公里）定位：定位：中低档+大众消费型步行街目标客群：目标客群：中低端收入群体、白领、家庭总建筑面积：总建筑面积： 24000主力商家：主力商家：天一商城、KFC等 租金水平：租金水平：60-150元/平方米/月空置率：空置率：10%句容代表商业情况分析第二十七页，编辑于星期五：点 三十八分

19、。句容东大街租金水平经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积（使用面积（ M M2 2 ）租金（元租金（元/ /年）年）单价单价( (元元/M/M2 2/ /月）月）物业管理费物业管理费（元（元/ /平米平米. .月）月）可可基可可基汉堡1060780001071.5浪漫一身浪漫一身休闲服12030510001401.5如意鞋店如意鞋店鞋类10020030500001371.5顶好饰品顶好饰品饰品3060900001231.5帕缇亚招商处帕缇亚招商处商铺301.5深圳皮尔卡丹服饰深圳皮尔卡丹服饰男装1000200030490001341.5特步运动专卖特步运动专卖运

20、动鞋300651000001261.5南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜6836865970001231.5昌隆火锅城昌隆火锅城火锅501.5心上人内衣心上人内衣内衣2010030410001121.5裳苑服饰裳苑服饰女装10030400001101.5牛仔休闲系列牛仔休闲系列休闲服39496568000861.5句容钟表店句容钟表店钟表1006566000831.5摩登一族摩登一族休闲服506564000811.5发龙鞋城发龙鞋城鞋类1006565000821.5富贵鸟富贵鸟鞋类1306568000861.5中国移动电信中国移动电信通讯130100000631.5真维斯真维斯休闲服10030065

21、58000731.5中国联通中国联通通讯130100000631.5第二十八页，编辑于星期五：点 三十八分。世贸花园（世贸花园（在建，距离凤凰城项目约9公里）定位：定位：城市综合体目标客群：目标客群：中高端收入群体总建筑面积：总建筑面积： 50000工程进度：工程进度：酒店和办公写字楼的外装修已经完成了，商业尚未启动。简介：简介：世茂花园总用地23万平米，总建筑面积：约60万平米。由一栋28层的五星级酒店、一栋26层商务中心、近5万平米的商业街(包括近1万平米的大型超市)和29栋11-33层的小高层、高层组成。句容代表商业情况分析第二十九页，编辑于星期五：点 三十八分。一一】、 项目基本参数及

22、概况项目基本参数及概况二二】、句容市区域状况简析、句容市区域状况简析三三】、凤凰城凤凰城商业现状分析商业现状分析四四】、市场调研分析、市场调研分析五五】、凤凰城商业、凤凰城商业SWOT分析分析六六】、项目业态定位、项目业态定位第三十页，编辑于星期五：点 三十八分。 句容人口年龄段分布均匀，受访者中26-40岁占65%，其中其中年人占大多数年人占大多数 ； 家庭结构中，以已婚为主，占56%，并有1个子女； 43%受访消费者为高中学历，大专以上学历为43%，教育程度较高；第三十一页，编辑于星期五：点 三十八分。 受访者中，个人月收入2000-4000元以下的占47%，家庭月收入10000以下的占7

23、9%，收入较稳定收入较稳定； 句容本地人口为主本地人口为主，60%受访者自有一套房居住，仅13%受访者没有自有房产，供房压力较少； 本项目应针对本地的大众消费为主。本项目应针对本地的大众消费为主。第三十二页，编辑于星期五：点 三十八分。 受访者更倾向于大润发与步行街等中等档次消费中等档次消费； 超过12%消费者选择购物场所时关注交通方便、距离居住地近，说明周边说明周边居民是主要消费群；居民是主要消费群；另外，停车方便、服务态度好、商品质量好、商品种类齐全也是消费者关注的因素； 大部分受访者在娱乐、餐饮、购物这三个业态上采取的交工具均是的士及私家车、摩托车，说明要吸引居民消费，必需完善项目周边的

24、硬说明要吸引居民消费，必需完善项目周边的硬件配套设施。件配套设施。第三十三页，编辑于星期五：点 三十八分。 对购物消费的场所要求近，大多数在大多数在3030分钟路程内，分钟路程内，说明项目交通一定要便利；说明项目交通一定要便利； 本地与外地消费水平一样，但本地品牌没有吸本地与外地消费水平一样，但本地品牌没有吸引力，同时说明消费水平较低。引力，同时说明消费水平较低。第三十四页，编辑于星期五：点 三十八分。项项目目优势优势项项目劣目劣势势1.本本项项目位于南京和目位于南京和汤汤山新城的山新城的门户门户位置，位置，随随着南京着南京东东扩扩和和汤汤山新城的山新城的开发开发，人口，人口导导入入将将有所增

25、有所增长长。2、地、地处处南京、南京、镇镇江交江交汇处汇处，S122省道串省道串联联起南京和句起南京和句容，地理位置容，地理位置优优越，交通便利，有助于越，交通便利，有助于两两端客端客户户的快速的快速到到达达。3. 坐坐拥拥未未来凤来凤凰城凰城约约10万人的高端消万人的高端消费费力；周力；周边黄边黄梅梅新村、新村、汤汤山逸品等山逸品等项项目也有一定的消目也有一定的消费费力力补补充。充。4.商商业业体体规规模大，全新建模大，全新建设设，在建筑，在建筑结构结构、布局、布局、车车位位等方面可等方面可满满足新型商足新型商业业的需要。的需要。1、项项目周目周边边短期短期内内人口完全不足以支撑如此大体量的

26、人口完全不足以支撑如此大体量的商商业业体，市体，市场场培育需有一培育需有一个个至少不少于至少不少于3年的年的过过程。程。2、距南京市、距南京市区区、句容、句容、汤汤山山镇镇均有不少于均有不少于8公里的距离，公里的距离，车车程超程超过过12分分钟钟，对对于于当当地居民地居民来说来说，已，已远远超其超其习惯习惯心心理消理消费费距离。距离。3、项项目周目周边边人均消人均消费费力薄弱，普遍月均收入力薄弱，普遍月均收入较较低。低。项项目机目机会会发发展威展威胁胁1.项项目地目地处处周周边区边区域和南京的域和南京的关键关键点，如能打造大型中点，如能打造大型中高端商高端商业业体，体，则将则将成成为为南京南京东东部地部地区区核心商圈。核心商圈。2.汤汤山和句容旅游山和句容旅游业业