浅谈房地产设计研发与管理

1、    浅谈房地产设计研发与管理    杨同盖 曹英杰摘    要：随着我国社会经济的不断发展，我国的土木工程产业在不断深入发展，房地产的发展也逐渐的成熟化，形成了一定的发展规模。但是对于房地产的整体认知和发展并没有形成完善的体系，房地产产品的经营也存在许多模糊的疑点，同时房地产的设计研发还一直停留在表层，没有得到深入的研究。房地产的设计研发阶段是对房地产行业影响最大的阶段，一旦设计研发与管理存在问题，将会直接带来利益损失，影响房地产行业的发展。房地产设计与管理是将有限的建设资源最大化利用和优化设计过程的关键，对房地产项目的成功与否有

2、直接的影响，只有对房地产的设计研发与管理做到结构性的全面分析，才能从基础上保证房地产行业的整体发展。关键词：设计管理;设计研发;房地产开发1  引言房地产的设计研发与管理工作贯穿着房地产工程的始终，从房地产项目最开始的施工土地选择和施工范围确定到项目中期具体施工过程中所用到的施工技术的策略设置再到工程最后整体验收的过程中，设计研发与管理都起到了主体作用。有关房地产项目的项目风格定位、建筑选材依据、园林布置等工作都要在设计研发的过程中确定，并且项目的推进过程中根据实际进度作出的调整也要始终在设计管理的控制范围内。由此可见，房地产的设计研发与管理贯穿房地产项目的始终，是对房地产项目影响最

3、大的部分，只有真正重视并发展房地产的设计研发与管理阶段，房地产事业才能得到根本有效的发展，从而促进整体行业的经济发展。2  房地产项目设计研发的相关分析2.1  房地产设计研发方面的主要研究思路虽然房地产的设计研发需要根据具体的房地产项目要求和项目地区的条件进行灵活的变动，但是整体上房地产的设计研发整体上需要遵循以下几个研究思路。首先要对繁琐的设计步骤进行前置或者并行。房地产项目的设计过程并不是完全独立需要严格的分开进行，而是可以根据实际需要选择性的进行设计项目的结合，比如室内设计或者园林设计可以与建筑设计进行融合，共同展开设计工作，在设计的过程中通过设计者的共同工作和经常

4、交流实现设计工作的共同展开，提高项目设计效率，有效的降低项目设计所需要的时间成本。对于设计界限的交界处要进行重点全面的检查。由于设计并行和前置的开展原则，不同设计部门的工作需要更高的配合度，这也就使得设计界限的重叠处和交界处更容易产生问题，所以在设计检查的过程中，需要对设计界限的交界处和重叠处进行重点的检查，避免不同的设计部分存在差异导致设计界限的交界处出现错误的情况，更是避免影响后期项目的展开。明确报建审批工作在设计工作中的地位。房地产项目进行过程中，最耗费时间的一项就是等候报建审批工作的时间，报建审批的工作主要是由相关单位根据房地产项目设计是否符合报建规定进行审查并批准，因此为了尽量缩短房

5、地产项目前期设计工作的时间损耗，就需要以满足报建要求作为前期设计工作的原则，在设计图纸满足报建要求之后再进行下一步的设计，这样可以整体上提高房地产项目的设计工作效率，减少时间损耗。2.2  房地产设计研发需要突出的亮点分析对于房地产项目的设计研发过程中需要不断增强和突出的设计亮点主要分为：不断完善设计方案;阳台改小房的设计;地下室停车库的设计;半地下室的设计;绿建设计标准的提高;住宅标准化的落实。设计方案的不断完善要求不同部分的设计工作者集体合理，通过更密切的交流和设计工作的共同展开来实现设计工作的完善，以密切合作作为主要措施促进项目设计工作的完善。阳台改小房设计观念的提出主要是在单

6、体报建的原则允许范围内为购房顾客增加面积优惠，同時使该阶段的房地产项目在后期营销阶段获得溢价，使其更具有销售优势。地下室停车库和半地下室的设计都是为了尽量在满足用户需求的前提下缩减地下室的开挖面积，实现成本的有效控制和工期的合理提高。绿建设计标准的提高是为了积极响应国家发展与环境保护共行的号召，通过绿建设计标准的提高实现房地产项目与环境保护之间的联系，履行房地产项目推进过程中对环境保护工作的应有责任。2.3  在房地产设计研发过程中成本控制的实现首先是通过限额设计初步实现成本控制。限额设计是推行较早的房地产设计研发阶段的成本控制方法，目前已经被广泛应用于各类成熟的房地产开发企业的项目

7、进程当中。限额设计具有一定的应用条件范围。首先是进行类比的部分需要有一定的相似性，这一相似性体现在环境、时效和设计整体一致性。只有咱满足条件的基础之上才能以限额设计作为原则进行成本控制工作的展开。其次是应用标准化的方法。设计标准化的形成是在总结大量的设计和实际应用验证的结果之后所形成的具体标准，设计的标准化对于不同的房地产企业和不同的房地产项目都有指导意义，房地产项目的进行必须严格按照设计标准展开，这样才能最大化的避免安全隐患或者质量问题的出现。对于标准化的应用是在确保房地产项目正确性的基础之上进行成本控制的，按照标准化进行的房地产项目推行不仅可以在缩短工期的同时提高项目质量，还可以有效的降低

8、返工成本，从而有效实现房地产设计研发过程中的成本控制。最后是通过价值工程实现成本控制的方法。价值工程的主要方法判定选定对象的费用和功能的比例关系，通过对于费用与功能的比例改变实现更为科学合理的成本控制工作。价值工程在成本控制中的应用更适合于具体的局部功能的控制上，不适合宏观层面的整体成本调控，这也是价值工程作为分析法则的成本控制法的限制。3  房地产设计管理的相关分析3.1  房地产设计管理的重要性在我国房地产事业发展的初期，主要是民营企业开展房地产项目，项目的设计施工以单位转型为主，这就使得项目设计管理的概念不够强，施工完全是按照设计图纸进行，建筑原则也是简单的以满足居住

9、要求为主。这样的项目发展在前期还可以勉强满足生产生活需要，但是随着经济社会的不断发展，人们对于住宅舒适度要求的日益提升，为了满足人们对于住宅舒适度和房地产项目品质需求的同步升高，房地产设计管理这一概念应运而生。3.2  技术管理部分的研究分析在房地产项目的设计管理工作当中，技术是设计工作开展的主要前提，技术管理也是设计管理的前提，技术管理的主要工作是在规范设计过程的同时利用相关的专业技术对具体的管理工作进行判定和修改。技术管理的重要性主要变现在设计变更时的管理，设计变更牵扯到的工作范围很广，主体也各有不同，对于设计院出现的设计变更基本上是在技术管理控制范围内的，可以之间进行。4  结束语房地产设计研发与管理需要做的主要工作就是将有限建设资源的无限建筑潜力发挥出来，使建设资源的利用率达到最高，为了实现这一目的，就需要从设计阶段开始控制好设计过程，明确设计思路，形成最清晰准确的设计计划，才能在房地产项目真正展开之后指导每一步的计划和进程。另外，在实际推行的过程当中，根据实际房地产项目施工的需要做出的调整需要始终在设计管理的控制范围内，一旦脱离了设计管理的范围，很容易导致房地产项目的实际进程与设计目标严重脱轨，在最后的项目验收工程中可能需要对项目计划书进行重新调整，甚至整个项目面临