物业经营管理大纲

1、第一章 物业经营管理概述一、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用、可获得经常性租金收益。注意零售商业物业的划分标准。二、物业经营管理企业物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。三、物业经营管理的层次及各层次之间的关系第二章 房地产投资及其区位选择第一节 房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投

2、资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资又可分为开发投资和置业投资；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性 四、房地产投资的利弊1房地产投资之利(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。2房地产投资之弊(1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。第二节 房地产投资的风险一、房地产投

3、资风险的基本概念风险的定义； 风险分析的目的二、系统风险(一) 通货膨胀风险(二)市场供求风险(三) 周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险 (八)或然损失风险三、个别风险(一) 收益现金流风险(二) 未来经营费用风险(三) 资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义 狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。广义理解，除了其地理位置外

4、，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(一)居住物业(二)写字楼物业(三)零售商业物业(四)工业物业第三章 房地产投资分析技术第一节 投资分析的基本概念一、现金流量 资金流出量和流入量叫做现金流量、净现金流量。二、现金流量图三、房地产置业投资的现金流量(一)现金流分析中的常用术语1潜在毛租金收入2空置和收租损失3其他收入4有效毛收入5运营费用：6净运营收益7抵押贷款还本付息8准备金9税金10经营现金流第二节 现值与现值计算一、利息与利率 单利与复利二、单利计息与复利计息（一）单利计息 （二）复利计

5、息三、名义利率与实际利率四、复利计算公式与系数公式与系数1、一次支付的现值系数与终值系数2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数五、复利系数的应用（见教材50页的习题）第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因 1、设备的有形磨损2、设备的无形磨损 3、设备磨损的补偿（二）设备更新的特点分析二、设备经济寿命的确定主要是静态计算方法第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法（一）动态指标1、财务净现值(NPV)2、财务内部收益率（IRR）(二)静态指标1静态投资回收期2现金回报

6、率3投资回报率四、清偿能力指标计算方法偿债备付率、资产负债率第四章 收益性物业价值评估第一节 收益性物业的概念 收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的形成条件有用性、稀缺性和有效需求。第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格

7、和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节 影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节 收益性物业估价的基本方法三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。一、市场法(一)市场法概述(二)搜集交易实例(三)选取可比实例(四)建立价格可比基础(五)交易情况修正(六)交易日期调整(七)

8、物业状况调整(八)求取比准价格二、成本法(一)成本法概述(二)物业价格构成1土地取得成本2开发成本3管理费用4投资利息5销售费用6销售税费7开发利润 (五)建筑物的折旧1建筑物折旧的概念和内容(1)物质折旧(2)功能折旧(3)经济折旧2求取建筑物折旧的年限法三、收益法(一)收益法概述收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。(二)报酬资本化法的主要计算公式1、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式2 、收益期为无限年且净收益每年不变的公式3、净收益在前若干年有变化的公式(三)物业净收益的求取(四)报酬率的求取(五)直接资本化法第五章 房地产市场与市场分析第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念二

9、、房地产市场的运行环境1社会环境；2政治环境；3经济环境4金融环境；5房地产法律制度环境；6技术环境；7资源环境；8国际环境。三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求 哪些因素会影响商品住宅的需求，或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢?1收入的变化。2其他商品的价格变化。3对未来的预期。4政府政策的变化。二、房地产市场的供给1房地产开发成本。2政府政策的变化。3对未来的预期。三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分(一)按地域细分(二)按房地产用途细分(三)按存量增量细分(四)按交易形式细

10、分(五)按目标市场细分三、房地产市场指标 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。第四节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化三、房地产市场的政府干预 政府干预房地产市场的手段1土地供应政策2金融政策3住房政策4城市规划5地价政策6税收政策7租金和价格控制第五节 房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容(一)宏观因素分析(二)市场供求分析1供给分析2

11、需求分析3竞争分析4市场占有率分析(三)相关因素第六节 物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念(一)规划与计划(二)计划的用途(三)物业管理计划的表现形式二、编制物业经营管理计划的基础工作(一)区域宏观市场环境分析(二)房地产市场分析(三)邻里分析(四)物业现状分析(五)业主目标三、构造物业管理方案(一)探讨改进旧有物业的可能性1更新及现代化；2改变建筑物的用途(二)物业管理计划的主要内容1建筑物管理计划2租赁计划3财务收支计划4物业运行绩效评估及与业主沟通计划四、物业管理计划中的预算技术(一)年度运营预算(二)资本支出预算(三)长期预算第六章 租赁管理第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其

12、特征(一)物业租赁的概念 房屋租赁的含义有以下两点：(1)出租人必须是房屋所有权人。(2)出租人将房屋出租给承租人使用。 (二)房屋租赁的特点1房屋租赁不转移房屋的所有2房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5租赁双方都必须是符合法律规定的责人。二、物业租赁的分类(一)按房屋所有权的性质划分 1 公房租赁；2私房租赁(二)按房屋租赁期限划分 定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。(三)按物业租金的内涵划分(1)毛租。(2)净租。(3)百分比租金。三、物业租赁管理模式(一)包租转租模式(二)出租代理模式(三)委托管理模式第三节 房屋租

13、赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征(一)房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是一种债权合同。(二)房屋租赁合同的法律特征1房屋租赁合同是双务合同2房屋租赁合同是有偿合同3房屋租赁合同是诺成合同4房屋租赁合同是要式合同5房屋租赁合同是继续性合同第七章 成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本(一)成本的含义(二)物业管理成本构成1营业成本：(1)直接人工费；(2)直接材料费；(3)间接费用2期间费用或经营管理费用：(1)管理费用；(2)财务费用。二、物业管理成本的分类(一)按照经济性质分类(1)外购材料。(2)工资。(3)职工福利费。(4)折旧费。(5)利息支出。(6)税金。(7

14、)其他支出。(二)按照经济用途划分(三)按照与业务量的关系划分(1)固定成本。(2)变动成本。(3)半固定或半变动成本。(四)按照计算依据不同划分(1)目标成本(2)定额成本(3)计划成本(4)实际成本(五)按照与决策的关系划分(1)边际成本。(2)差异成本。(3)机会成本。(4)估计成本。(5)沉没成本。(6)可缓成本。(7)可免成本。(8)附加价值成本。第二节 成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法(一)人工费的估算(二)办公费估算(三)共用部位与共用设施设备的日常运行 和维护费估算(四)保安费估算(五)清洁卫生费估算(六)绿化养护费估算(七)固定资产折旧费估算(八)保险

15、费估算(九)专项维修资金第三节 成本预算一、成本预算的意义与要求(一)成本预算的概念与意义(二)成本预算的基本要求1成本预算必须同其他预算相协调2成本预算要以各项定额为基础3成本预算应有相应的技术经济措施保证4成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5成本预算既要符合实际，又要适当留有余地二、成本预算的编制方法(一)固定预算(二)弹性预算(三)零基预算(四)滚动预算和概率预算三、成本预算的编制程序(一)成本预算的编制方式(二)成本预算的编制程序(三)不同成本的预算编制第四节 成本控制一、成本控制的含义与分类(一)成本控制的含义(二)成本控制的分类1按控制的时间特征分类(1)事先控制(2)事中控制(

16、3)事后控制2按控制的机制分类(1)前馈性控制 (2)防护性控制(3)反馈性控制二、成本控制的原则与程序(一)成本控制的原则1全面控制原则 2讲求经济效益原则3责权利相结合原则 4例外管理原则第八章 合同与风险管理第一节 物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节 物业服务合同一、物业服务合同的类型(一)前期物业服务合同(二)物业服务合同二、物业服务合同的特征(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提；(2)物业服务合同是有偿的。(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。(4)物业服务合同是劳务合同。 第三节 招标投标阶段的合

17、同管理一、物业管理招投标概述(一)物业管理招投标的内涵和意义(二)物业管理招投标的原则 “公开、公平、公正、合理”(三)物业管理招投标的特点1早期介入2阶段性二、物业管理招标(一)物业管理招标方式1公开招标 2邀请招标(二)物业管理招标一般程序(三)招标书的编制与标底确定三、物业管理投标(一)物业管理投标一般程序(二)投标书的编制(三)物业管理服务费用的测算四、物业管理企业投标的关键事项(一)决定参与投标的关键因素(二)投标过程中六项关键环节(三)不同阶段的主要工作安排 第四节 风险管理理论一、风险理论（一）风险的定义 是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。 特征：1、负面性；2、不确

18、定性； 3、可测性。（二）风险的类型（三）风险的成本二、风险管理理论（一）风险管理的定义（二）风险管理的步骤1、风险识别2、风险评估3、风险控制： 回避；自担或保留；预防与抑制；转移。4、风险调整第五节 保险与物业保险一、保险的概念（一）定义及特征（二）保险的一般原则1、诚信原则2、可保利益原则3、近因原则4、比例分摊原则二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策第九章 财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象(一)企业财务活动(二)企业财务关系二、财务管理目标(一)财务管理总体目标1利润最大化2资本利润率最大化或每股利润最大化3企业价值最大化

19、或股东财富最大化(二)财务管理具体目标1筹资管理目标2投资管理目标3利润分配管理目标三、财务管理的内容(一)筹资决策(二)投资决策(三)利润分配决策四、财务管理的手段第二节 财务报告分析一、财务报告的构成与内容 企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。(一)会计报表部分 会计报表又称财务报表，一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。 1主表； 2、附表(二)文字报告部分 文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。二、财务报告分析的概念与形式(一)财务报告分析的概念与特征 财务报告分析具有三个特征：第一，拓展性。第二，判断性。第三，依耐性。(二)财务报告分析的主要形式1内部分析与外

20、部分析2全面分析与专题分析3财务报表分析与内部报表分析4趋势分析、现状分析、潜力分析三、财务报告分析的主要方法(一)比率分析法(二)比较分析法四、财务报告分析的一般过程第三节 物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义(一)绩效与物业管理绩效(二)物业管理绩效评价及其意义二、物业管理绩效评价的类型(一)政府评价；(二)社会评价(三)企业集团内部评价；(四)企业自我诊断评价(五)物业资产管理项目评价三、物业管理绩效评价的基本要素 物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。四、物业管理绩效评价的指标体系 基本指标、修正指标和评议指标三个

21、层次30项指标构成。1财务效益状况指标(1)净资产收益率； (2)总资产报酬率(3)财务内部收益率；2资产营运状况指标(1)总资产周转率；(2)流动资产周转率3偿债能力状况指标(1)资产负债率；(2)利息保障倍数4发展能力状况指标(1)营业增长率；(2)资本积累率；(二)物业管理绩效评价修正指标1财务效益状况修正指标(1)主营业务利润率；(2)盈余现金保障倍数(3)成本费用利润率2资产营运状况修正指标(1)应收账款周转率；(2)不良资产比率(3)资产损失比率3偿债能力状况修正指标(1)流动比率；(2)速动比率；(3)现金流动负债比率(4)长期资产适合率(5)经营亏损挂账比率4发展能力状况修正指

22、标(1)总资产增长率；(2)三年利润平均增长率(三)物业管理绩效评价评议指标1经营者基本素质2服务满意度3基础管理水平4在岗员工素质状况5服务硬环境6发展创新能力7经营发展策略8综合社会贡献五、物业管理绩效评价的标准 一般地，企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。六、物业管理绩效评价结果与报告第四节 绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节 物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达第十章 写字楼物业经营管理第一节 写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标(一)宏观目标(二)常规目标(三)微观目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节 写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择(一)租户的商业信誉和财务状况(二)所需面积大小(三)需要提供的物业管理服务二、写字楼租金的确定与调整三、写字楼的租约制定第三节 写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理（一）工程安全（二）消防安全（三）